Ngoài những nguyên tắc định giá BĐS đã được trình bày trong phần tổng quan về BĐS ở phía trên, tại VietinBank AMC còn quy định những nguyên tắc mang nét đặc trưng riêng được quy định tại quyết định số 10/2015/QĐ - AMC như sau:
- Nguyên tắc định giá sát giá thị trường: Vì giá trị thị trường là cơ sở của định giá BĐS nên việc định giá tài sản phải đảm bảo sát giá trị thị trường tại thời
điểm định giá.
- Nguyên tắc đúng đắn, chính xác: TSĐG phải có hồ sơ pháp lý và thực tế đúng đắn, chính xác theo quy định của pháp luật. Nhân viên định giá phải
khảo sát,
đánh giá đúng tình trạng thực tế của tài sản, đảm bảo tài sản hợp pháp, không bị
tranh chấp, không bị giải tỏa, kê biên và đủ điều kiện giao dịch trên thị trường.
- Nguyên tắc tuân thủ: Nhân viên định giá, các cá nhân và bộ phận liên quan phải tuân thủ nghiêm túc các quy định, quy trình, các nguyên tắc hoạt động của
công ty, NHCT và các văn bản pháp luật có liên quan.
- Nguyên tắc độc lập: Nhân viên định giá phải định giá TSĐG một cách độc lập không bị chi phối hoặc bị tác động bởi bất kỳ lợi ích vật chất hoặc tinh
thần nào.
Việc định giá tài sản một cách khách quan luôn được đặt lên hàng đầu.
- Nguyên tắc chính trực: Nhân viên định giá phải thẳng thắn, trung thực và có chính kiến rõ ràng khi phân tích các yếu tố tác động trong quá trình thực hiện
- Nguyên tắc bí mật: Nhân viên định giá, các cá nhân và bộ phận liên quan không được tiết lộ thông tin của KH mà mình biết được trong quá trình định
giá và
định giá tài sản và không cung cấp kết quả định giá cho những cá nhân, đơn vị
không liên quan.
- Nguyên tắc thận trọng: Nhân viên định giá phải cân nhắc đầy đủ, thận trọng các thông tin thu thập được trước khi đề xuất chính thức.
- Nguyên tắc chịu trách nhiệm: Mọi cá nhân, đơn vị liên quan đếnhoạt động thẩm định và định giá tài sản phải chịu trách nhiệm trước người có thẩm quyền,
trước pháp luật về các kết luận, đề xuất của mình trong phạm vi thẩm quyền được
giao và phân công.
2.2.5. Phương pháp định giá BĐS được lựa chọn
Trong quá trình định giá BĐS, TĐV có thể lựa chọn một hoặc nhiều phương pháp định giá nhưng phải đảm bảo phù hợp với điều kiện áp dụng, kỹ thuật định giá, năng lực, trình độ chuyên môn và nghiệp vụ của cán bộ để bảo đảm an toàn hiệu quả của công ty cũng như Chi nhánh NHCT. Trong phạm vi bài nghiên cứu xin phép đề cập đến 3 phương pháp thông dụng được áp dụng phổ biến trong việc định giá BĐS tại VietinBank AMC - Chi nhánh Hà Nội đó là các phương pháp:
Phương pháp so sánh
Đây là phương pháp được sử dụng phổ biến nhất trong việc định giá BĐS mà cụ thể là QSD đất tại VietinBank AMC nên trong phạm vi nghiên cứu của khóa luận này sẽ trình bày chi tiết cách thức vận dụng phương pháp này tại VietinBank AMC - Chi nhánh Hà Nội. Việc thực hiện phương pháp này bao gồm các bước tiến hành sau:
Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ, thu thập thông tin thực tế về BĐS cần định giá và tiến hành khảo sát hiện trạng thực tế của BĐS định giá.
- Sau khi được phân công và tiếp nhận hồ sơ, nhân viên định giá tiến hành đánh giá sơ bộ về BĐS đồng thời lập kế hoạch tiến hành định giá, sắp xếp
lịch hẹn
với Chi nhánh NHCT cùng với KH. Khi đi khảo sát thực tế hiện trạng BĐS
cần có ít
nhất 2 TĐV và một cán bộ tín dụng của Chi nhánh NHCT đi cùng.
trí BĐS, khả năng tiếp cận BĐS, diện tích, mặt tiền, hình dáng BĐS... cũng có thể là diện tích sử dụng, kết cấu chung, nội thất BĐS...
+ Thông tin quy hoạch: Nắm bắt được thông tin quy hoạch, TĐV sẽ đánh giá được chính xác tiềm năng của BĐS, phân tích đúng khả năng sử dụng cao nhất và tốt nhất của BĐS. Thông tin quy hoạch bao gồm thông tin quy hoạch tổng thể và quy hoạch chi tiết tại khu vực BĐS tọa lạc. Khi những thông tin này bị hạn chế về khả năng tiếp cận, thì TĐV có thể xem xét những dự án đang triển khai quanh khu vực định giá, các công trình xây dựng đang tiến hành, để ước đoán sự phát triển tương lai của BĐS.
- Khi đi khảo sát thực tế, điều quan trọng nhất là phải khai thác thông tin về BĐS cần định giá thông qua người chỉ dẫn khảo sát (Chủ sở hữu/sử dụng/người
hướng dẫn). Sau khi phỏng vấn người chỉ dẫn khảo sát, nhân viên định giá sẽ tiến
hành kiểm tra tính xác thực của các thông tin trong hồ sơ pháp lý về BĐS, đo
đạc lại
mảnh đất và đối chiếu với sơ đồ thừa đất trong giấy chứng nhận QSD đất.
Đánh giá
về môi trường sống, điều kiện kinh tế - xã hội, cơ sở hạ tầng cảnh quan. của BĐS.
- Sau đó tiến hành chụp ảnh toàn bộ BĐS định giá để làm cơ sở cho việc trình bày Báo cáo kết quả định giá của TĐV. Ảnh chụp phải thể hiện được
tổng tài
sản, địa chỉ, các ranh giới, chiều cao, chiều rộng, nội thất bố trí của tài sản, những
ưu/khuyết điểm của BĐS. Ảnh chụp độ rộng đường trước BĐS (phải có đường/phố/hẻm/ngõ và BĐS cùng 1 ảnh), nếu BĐS nằm trong hẻm/ngõ phải thể
hiện chiều rộng trước và chiều rộng nhỏ nhất từ đường/phố chính vào BĐS.
Bước 2: Tìm BĐS so sánh
Thông thường khi đi khảo sát thực tế hiện trạng BĐS định giá thì TĐV sẽ tìm hiểu xung quanh BĐS định giá xem có BĐS so sánh nào tương tự đang được rao bán không. Cách thức để tìm kiếm những BĐS so sánh này chính là phỏng vấn người dân ở địa phương đó. Những BĐS so sánh được cho là phù hợp khi nó có đặc điểm tương đồng với BĐS định giá về vị trí tọa lạc (cùng tuyến đường) và một vài yếu tố khác như vị trí, độ rộng mặt tiền, ngõ, hẻm.
về BĐS so sánh, TĐV sẽ gọi điện trực tiếp cho người liên hệ để hỏi cụ thể, chi tiết về BĐS so sánh đó xem có phù hợp hay không.
VietinBank AMC quy định phải có ít nhất 3 BĐS so sánh đối với khu vực trung tâm thành phố, thị xã hoặc có ít nhất 2 BĐS so sánh cho khu vực còn lại và BĐS so sánh phải tương đồng với BĐS định giá (trừ các tài sản mang tính đặc thù cao, ít có giao dịch trên thị trường, thị trường khan hiếm).
Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn.
Tại VietinBank AMC thường lựa chọn 14 yếu tố so sánh phổ biến được quy định trong bảng tỷ lệ điều chỉnh.
Thời gian đã sử dụng Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại Nhà biệt thự Nhà cấp I & II Nhà cấp Nhà cấp IV Dưới 5 năm 95 95 90 85 Từ 5 năm đến 10 năm 90 85 80 70
Những mức tỷ lệ điều chỉnh theo bảng tỷ lệ điều chỉnh áp dụng cho các BĐS đơn giản. Đối với những BĐS phức tạp, đặc thù...có thể sử dụng tỷ lệ điều chỉnh khác nếu có cơ sở nhưng tỷ lệ điều chỉnh mỗi yếu tố không quá 30%.
Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa các BĐS so sánh và BĐS định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các BĐS so sánh theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh so với BĐS định giá, tìm ra mức giá chỉ dẫn đơn vị cho mỗi BĐS so sánh.
Sau khi khảo sát thông tin về BĐS so sánh, TĐV sẽ tiến hành đánh giá mức độ phù hợp của giá bán BĐS so sánh. Sau đó điều chỉnh các yếu tố chênh lệch giữa BĐS so sánh với BĐS định giá. Việc điều chỉnh được tiến hành như quy trình chung, lấy BĐS định giá làm chuẩn, nếu BĐS so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giảm và ngược lại nếu BĐS so sánh kém hơn thì điều chỉnh tăng. Quá trình này phụ thuộc rất lớn vào kinh nghiệm của TĐV.
Khi tiến hành điều chỉnh các yếu tố sai khác giữa BĐS so sánh và BĐS định giá, các điều chỉnh được tiến hành với những sai khác lớn, không quá vụn vặt, chi tiết. Và trên thực tế, để đảm bảo kịp tiến độ công việc, TĐV của VietinBank AMC thường thu thập thông tin các BĐS đang giao dịch phổ biến trên thị trường, ước tính mặt bằng đơn giá tại khu vực định giá đối với loại BĐS tương tự BĐS định giá. Sau đó, so sánh những lợi thế hoặc hạn chế của BĐS cần định giá với các BĐS tương tự và tiến hành điều chỉnh tăng hoặc giảm mức giá đó.
Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các BĐS so sánh, rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của BĐS định giá. Đưa ra phương án giá, tính toán và điều chỉnh giá để đưa ra giá thị trường của BĐS định giá.
Phương pháp chi phí
Việc áp dụng phương pháp này thường được kết hợp với phương pháp so sánh để đưa ra giá của BĐS cần định giá. Phương pháp này được VietinBank AMC áp dụng định giá đối với các TSGLVĐ như: Nhà ở, nhà xưởng và các công trình xây dựng khác gắn liền với đất. Nội dung tiến hành như sau:
Bước 1: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về BĐS bao gồm QSD đất và TSGLVĐ.
Bước 2: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc BĐS bằng cách coi đó là đất trống và tiến hành định giá theo phương pháp So Sánh.
Bước 3: Tính toán giá trị công trình trên đất.
- Đối với TSGLVĐ được khảo sát thực tế có thông tin phù hợp và đúng khớp với hồ sơ tài sản thì được định giá như sau:
Giá trị còn lại _____ Diện tích sàn Đơn giá xây Tỷ lệ chất lượng của TSGLVĐ xây dựng × dựng mới X còn lại của
TSGLVĐ Trong đó:
+ Xác định diện tích sàn xây dựng: Diện tích sàn xây dựng được định giá trên hồ sơ pháp lý và hiện trạng thực tế của TSĐG. Trường hợp diện tích trên hồ sơ pháp lý phù hợp với diện tích thực tế thì định giá theo hồ sơ pháp lý và hiện trạng thực tế. Trường hợp diện tích trong hồ sơ pháp lý lớn hơn so với diện tích trên thực tế, định giá theo diện tích thực tế. Trường hợp diện tích trong hồ sơ pháp lý nhỏ hơn so với diện tích trên thực tế, định giá theo hồ sơ pháp lý.
+ Đơn giá xây dựng mới: Tham khảo suất vốn đầu tư, đơn giá xây dựng của UBND tỉnh/thành phố và căn cứ vào đơn giá xây dựng mới trên thị trường tại thời điểm và địa điểm định giá.
+ Khi định xác định chất lượng còn lại của nhà ở theo thời gian xây dựng, sử dụng, hiện trạng sử dụng nhưng không được vượt quá tỷ lệ chất lượng còn lại quy định dưới đây:
-
Mức tỷ lệ (%) chất lượng còn lại theo bảng trên áp dụng cho tài sản đơn giản. Đối với những tài sản phức tạp, đặc thù, những tài sản được duy tu, bảo dưỡng, sửachữa, nâng cấp... có thể áp dụng tỷ lệ (%) chất lượng còn lại khác nếu có cơ sở.
Bước 4: Ước tính giá trị của BĐS bằng cách cộng kết quả giá trị lô đất và kết quả giá trị công trình xây dựng.
Phương pháp thu nhập
Phương pháp này ít được sử dụng và chỉ sử dụng khi xác định được thu nhập mà BĐS mang lại một cách chắc chắn. Các bước tiến hành:
Bước 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản
- Tiến hành đánh giá doanh thu mà tài sản mang lại theo hợp đồng kinh tế mà khách hàng cung cấp.
- Tiến hành tham khảo giá cho thuê, khai thác tài sản đó và điều chỉnh điểm khác biệt.
- Đánh giá doanh thu từ tài sản mang lại và đưa ra lập luận doanh thu đó sẽ ổn định trong bao nhiêu năm và sau mỗi chu kỳ tăng bao nhiêu %.
Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản bao gồm:
- Chi phí hoạt động cho thuê, bảo dưỡng... thường ước được TĐV tại VietinBank AMC tính bằng 10% doanh thu.
- Chi phí khấu hao tính
Bước 3: Ước tính thu nhập ròng hay dòng tiền dòng từ doanh thu và chi phí Bước 4: Ước tính giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kỳ
Bước 5: Xác định giá trị tài sản bằng công thức sau:
I V = -⅛-
R
Trong đó: V là giá trị thị trường của tài sản I: Thu nhập ròng trong 1 năm R: Tỷ suất vốn hóa
GI: Hệ số thu nhập (GI = 1/R)
2.2.6. Quy trình định giá BĐS
VietinBank AMC là công ty định giá chuyên về định giá những TSBĐ của Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam nên trong qui trình định giá sẽ có sự phối hợp chặt chẽ giữa chi nhánh NHCT với công ty định giá VietinBank AMC. Theo quyết định số 29/2015/QĐ-AMC ngày 01/10/2015 của Tổng Giám đốc Công ty ban hành Hướng dẫn nghiệp vụ định giá tài sản thay thế cho QĐ số 46/2015/QĐ- AMC ngày 15/4/2015 thì quy trình định giá tài sản gồm các bước sau:
Bước 1: Tiếp nhận và phân công công việc
- Nhân viên hỗ trợ định giá thực hiện:
+ Tiếp nhận và kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ tài sản định giá (bản scan) từ Chi nhánh NHCT/KH gửi thông qua phần mềm định giá hoặc qua fax,
email theo danh mục hồ sơ do VietinBank AMC thông báo. Ngoài ra còn phải kiểm tra Hợp đồng dịch vụ được xác lập giữa VietinBank AMC với Chi nhánh NHCT. Danh mục hồ sơ về QSD đất và TSGLVĐ mà Chi nhánh NHCT cần cung cấp cho VietinBank AMC:
Chung:
1) Giấy chứng nhận QSD đất và TSGLVĐ.
2) Trường hợp không có giấy chứng nhận: Quyết định giao đất của cơ quan có thẩm quyền.
Trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận: Hợp đồng thuê đất.
3) Giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý của chủ tài sản: Đăng ký kinh doanh (công ty/doanh nghiệp), chứng minh thư nhân dân (cá nhân).
Đối với đất ở và nhà ở:
4) Các hồ sơ liên quan tùy từng trường hợp phát sinh cụ thể (nếu có).
5) Trích lục thửa đất (trường hợp trên giấy chứng nhận không có sơ đồ kỹ thuật thửa đất).
6) Giấy phép xây dựng (nếu có).
Đối với đất sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ và/hoặc công trình xây dựng (nhà xưởng, văn phòng...) gắn liền với đất:
7) Trích lục thửa đất (trường hợp trên giấy chứng nhận không có sơ đồ kỹ thuật thửa đất).
8) Giấy phép xây dựng/Chứng chỉ quy hoạch/Bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng/Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết và các quyết định điều chỉnh (nếu có) hoặc văn bản pháp lý tương đương.
9) Chứng từ nộp tiền thuê đất/tiền sử dụng đất (nếu có). 10)Quyết định phê duyệt dự án/Chứng nhận đầu tư (nếu có). 11)Bản vẽ hoàn công (nếu có).
12)Hồ sơ quyết toán (nếu có).
Đối với TSGLVĐ hình thành trong tương lai:
13)Văn bản thẩm định thiết kế cơ sở và/hoặc phương án quy hoạch kiến trúc kèm theo hồ sơ thiết kế được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền.
14)Bản vẽ hiện trạng khu đất thực hiện dự án, bản vẽ chỉ giới đường đỏ (nếu có).
15)Chứng từ chứng minh nghĩa vụ tài chính về đất (biên lai nộp tiền vào ngân sách nhà nước: Nộp tiền thuê đất/tiền sử dụng đất). Các chứng từ chứng
minh về tiền đền bù giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng kèm theo các QĐ phê duyệt (nếu có).
16)Dự toán/quyết toán chi phí xây dựng của Dự án đã thẩm tra (nếu có). + Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ: Đề nghị KH/Chi nhánh NHCT bổ sung. + Trường hợp hồ sơ đầy đủ: Phân hồ sơ cho nhân viên định giá thông qua phần mềm định giá. Phần mềm định giá được sử dụng tại VietinBank AMC - Chi