Hạn chế
Từ những kết quả nêu trên cho thấy công tác định giá BĐS ở Vietinbank AMC - Chi nhánh Hà Nội có những điểm sáng đáng khích lệ, đạt được những thành tựu nhất định. Tuy nhiên trong công tác định giá BĐS này cũng không thể tránh khỏi những mặt còn hạn chế. Việc tìm ra những mặt còn hạn chế và nguyên nhân của nó là việc làm hết sức quan trọng và cần thiết trong việc hoàn thiện công tác định giá BĐS của công ty trong thời gian sắp tới. Các mặt hạn chế điển hình phải kể đến là:
Thứ nhất: Giá trị của BĐS định giá được đánh giá là chưa phản ánh đúng so với giá trị thị trường. Đây là quan điểm của các Chi nhánh NHCT khi xem xét kết quả định giá BĐS. Theo mẫu thống kê các TSĐG của VietinBank AMC - Chi nhánh Hà Nội, cụ thể là khoản mục ý kiến nhận xét của các cán bộ tín dụng phụ trách hồ sơ TSBĐ thì có đến 75% cán bộ tín dụng đánh giá rằng giá trị BĐS bị định giá thấp hơn giá trị thực tế của BĐS, khiến nhiều trường hợp nhu cầu vay vốn của KH chưa được đáp ứng. Cách đánh giá này xuất phát từ mục đích định giá BĐS của
hai bên là khác nhau. Nếu đối với cán bộ tín dụng thì việc định giá BĐS bảo đảm phải đáp ứng được nhu cầu của KH và đáp ứng chỉ tiêu giải ngân của Chi nhánh thì đối với VietinBank AMC mục tiêu đảm bảo an toàn và hạn chế rủi ro trong việc cấp tín dụng cho NHCT được đặt lên hàng đầu.
Thứ hai: Trong quá trình tiến hành công tác định giá BĐS, cán bộ định giá gặp khó khăn trong việc sử dụng và cập nhật các văn bản pháp luật có liên quan đến BĐS và định giá BĐS. Nhiều cán bộ định giá chưa nắm bắt được hết và kịp thời các quy định, thậm chí nhầm lẫn giữa các văn bản của các cơ quan khác nhau.
Thứ ba: Quy trình định giá tuy được xây dựng theo yêu cầu của Bộ Tài chính nhưng chưa thực sự linh hoạt và khoa học. Nhược điểm khá lớn của quy trình này là sự tương tác giữa VietinBank AMC và KH bị hạn chế rất nhiều vì phải thông qua Chi nhánh NHCT. Điển hình, ngay từ bước đầu tiên của quy trình, công ty không trực tiếp thu nhận hồ sơ pháp lý liên quan đến TSĐG từ KH mà phải thông qua Chi nhánh NHCT điều này gây mất thời gian cho quá trình định giá, đồng thời gây phiền hà cho KH trong trường hợp hồ sơ bị thiếu hay hồ sơ pháp lý không hợp lệ. Mặt khác, việc gửi Thông báo kết quả định giá tài sản cho KH cũng phải thông qua Chi nhánh NHCT, trường hợp KH có thắc mắc gì về kết quả định giá thì sự phản hồi của công ty cũng sẽ có độ trễ nhất định, điều đó gây ảnh hưởng đến uy tín của công ty.
Thứ tư: Phương pháp định giá được áp dụng tuy phù hợp với việc định giá BĐS vì đơn giản và dễ thực hiện nhưng chưa thực sự hiệu quả, linh hoạt và kém đa dạng:
- Về phương pháp so sánh:
+ Công tác thẩm định tính hợp lệ của hồ sơ pháp lý BĐS định giá còn nhiều bất cập. Nhiều trường hợp KH thực sự sở hữu BĐS nhưng do chưa được chứng nhận QSD đất hay QSH nhà nên đã bị từ chối hồ sơ.
+ Khi khảo sát thực địa về BĐS mục tiêu hay BĐS so sánh, TĐV gặp khó khăn trong công tác xác định quy hoạch, giải tỏa, tranh chấp.
+ Khi áp dụng phương pháp này, TĐV thu thập và sử dụng thông tin về BĐS mục tiêu và BĐS so sánh chưa hiệu quả. Theo ví dụ trên, việc tìm BĐS so sánh được TĐV thực hiện bằng cách tìm kiếm trên các trang Web rao bán BĐS, sau đó mới tiến hành khảo sát thực địa. Hạn chế của việc tìm kiếm BĐS so sánh qua các trang Web đó là các thông tin liên quan đến BĐS đó chưa chắc đã chính xác, đáng tin cậy. Mặc dù, sau đó TĐV đã tiến hành đi khảo sát BĐS so sánh nhưng việc khảo sát
này chỉ mang tính hình thức, mục đích chỉ để xem BĐS đó có thực sự tồn tại hay không, và chỉ đánh giá được các yếu tố bên ngoài, chưa thể hiện được các đặc điểm bên trong của BĐS so sánh. Nhiều trường hợp tìm được BĐS tương đồng qua báo mạng nên TĐV chủ quan lấy luôn thông tin từ nguồn đó mà không đến khảo sát trực tiếp. Điều này dẫn đến các yếu tố điều chỉnh được đề cập đến mang tính chủ quan của TĐV. Ngoài ra, cách thức điều chỉnh các yếu tố khác biệt của BĐS so sánh với BĐS mục tiêu chưa có cơ sở rõ ràng phụ thuộc vào kinh nghiệm của TĐV.
- Về phương pháp chi phí: Ngay trong ví dụ về định giá BĐS phía trên cũng thấy rõ được hạn chế trong việc xác định CLCL của công trình trên đất và việc tham khảo đơn giá xây dựng thực tế trên thị trường tại thời điểm định giá. TĐV không có một sự giải thích nào cho việc xác định CLCL là 80% và đơn giá xây dựng mới trên thị trường là 6,000,000đ. Theo tìm hiểu thực tế tại công ty, việc xác định đơn giá xây dựng mới trên thị trường sẽ tham khảo từ các báo giá của các đơn vị liên quan nhưng thực tế lại được tính toán theo kinh nghiệm của TĐV là chủ yếu. Về CLCL thì chưa có sự tính toán cụ thể, chỉ dựa vào khảo sát thực tế và chủ yếu cũng theo kinh nghiệm của TĐV. Như vậy việc tính toán giá trị TSGLVĐ mang nặng tính chủ quan của TĐV.
- Định giá một tài sản cụ thể là BĐS thường sử dụng nhiều phương pháp khác nhau. Tuy nhiên tại VietinBank AMC thường sử dụng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí để tính giá trị BĐS. Tuy rằng phương pháp so sánh ít gặp khó khăn trong việc thực hiện và thể hiện sự đánh giá của thị trường nhưng phương pháp này rất dễ có sai số khi mà thị trường BĐS đầy biến động như hiện nay. Như vậy phương pháp định giá nhìn chung chưa phong phú, hầu hết là các phương pháp đơn giản, truyền thống.
Thứ năm: Thời gian định giá BĐS bảo đảm trong nhiều trường hợp còn kéo dài so với quy định. Dù trung bình mỗi TĐV hoàn thành được 3-5 hồ sơ/tuần nhưng như vậy chỉ đáp ứng được tiến độ công việc một cách tương đối. Theo quy định thì sau 2 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, phiếu yêu cầu dịch vụ của KH và Chi nhánh NHCT sắp xếp được lịch khảo sát thì sẽ tiến hành thông báo kết quả định giá tài sản. Nhưng thực tế, khoảng thời gian này thường kéo dài hơn 2 ngày. Cụ thể trong ví dụ định giá BĐS trên theo Phiếu giao việc và luân chuyển hồ sơ nội bộ (tham khảo phần phụ lục), trong khoản mục luân chuyển hồ sơ trong nội bộ AMC cho thấy ngày nhận đủ hồ sơ pháp lý là ngày 29/01/2016 nhưng phải đến ngày 17/02/2016 thì thông báo chính thức mới được gửi cho Chi nhánh NHCT và KH. Như vậy hồ sơ bị trễ quá lâu và theo thống kê của VietinBank AMC - Chi nhánh Hà
Nội thì trung bình mỗi tháng số lượng hồ sơ bị trễ so với số hồ sơ nhận được dao động trong khoảng từ 3% đến 5%.
Thứ sáu: Việc lập Thông báo kết quả định giá tài sản còn sơ sài, thủ công, lỗi chính tả và lỗi diễn đạt chưa được rà soát. Trong bản Thông báo kết quả định giá tài sản gửi cho Chi nhánh NHCT và KH chỉ thể hiện các thông tin cơ bản về hồ sơ pháp lý, QSD đất, TSGLVĐ và các con số thể hiện giá trị của chúng nhưng chưa chỉ ra cách thức tính toán để có các kết quả đó. Điều này gây khó khăn cho người sử dụng kết quả định giá, dễ gây những phàn nàn, thắc mắc về kết quả định giá BĐS. Mặc dù Thông báo kết quả định giá tài sản được lập trên phần mềm định giá VAMS nhưng tốc độ xử lý của phần mềm này còn chậm và chưa được tự động hóa trong tất cả các khâu. Ngoài ra, các lỗi về chính tả, diễn đạt đôi khi chưa được rà soát lại. Cụ thể tại ví dụ về việc định giá BĐS ở phần trên, tham khảo phần phụ lục Thông báo kết quả định giá tài sản thấy tên KH bị viết sai, KH ở đây là công ty Việt Thuận nhưng bị đánh máy nhầm là Việt Thuật. Hơn thế nữa trong phần Các giới hạn, điều kiện của kết quả định giá tài sản cụm từ “Tài sản hiện tại đang để ở và và cho thuê để kinh doanh”, nếu viết thế này thì có thể hiểu rằng BĐS này đang được chủ tài sản ở và một phần cho thuê kinh doanh nhưng thực tế thì BĐS này được chủ tài sản cho thuê hết và mục đích của người thuê là để ở và kinh doanh. Đây là những lỗi nhỏ nhưng ảnh hưởng đến tính chuyên nghiệp của công ty.
Thứ bảy: Trong nhiều trường phải thuê các công ty định giá độc lập thực hiện định giá BĐS. Trường hợp BĐS có tính phức tạp và quy mô quá lớn vượt quá khả năng định giá của VietinBank AMC - Chi nhánh Hà Nội thì công ty sẽ tiến hành thuê công ty định giá độc lập khác tiến hành công tác định giá BĐS. Đây là hạn chế làm ảnh hưởng đến chất lượng, uy tín và hình ảnh của công ty nên cần được khắc phục.
Nguyên nhân của sự hạn chế
Những hạn chế mà Vietinbank AMC - Chi nhánh Hà Nội gặp phải do nhiều nguyên nhân có thể là những nguyên nhân khách quan và có thể là nguyên nhân chủ quan. Chỉ ra được những nguyên nhân này là cơ sở quan trọng để đưa ra những giải pháp hợp lý nhằm hoàn thiện công tác định giá BĐS tại Vietinbank AMC - Chi nhánh Hà Nội trong thời gian tới.
Nguyên nhân khách quan
Thứ nhất: Bản thân BĐS là tài sản hết sức phức tạp, giá cả BĐS biến động thường xuyên và giá trị của nó chịu nhiều ảnh hưởng của các yếu tố khác nhau. Chính vì vậy, các ngân hàng rất thận trọng việc xác định giá trị của BĐS bảo
đảm để đảm bảo an toàn tối đa cho các khoản vay của KH, đồng thời đây là loại tài sản được các ngân hàng ưa thích nhất khi nhận làm TSBĐ. Việc BĐS chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố gây khó khăn trong việc thu thập thông tin liên quan đến BĐS. Đối với BĐS mục tiêu, để thu thập được các thông tin về đặc điểm vật chất, đặc điểm kĩ thuật cũng như các yếu tố kinh tế- xã hội có ảnh hưởng đến giá trị BĐS, đòi hỏi TĐV phải có kiến thức nhất định về xây dựng, kiến trúc, kinh tế, pháp luật ... từ đó đánh giá được những yếu tố quan trọng cần điều tra, khảo sát trong quá trình định giá. Đối với các BĐS so sánh, để thu thập thông tin liên quan đến các điều khoản, điều kiện giao dịch, cũng như nguồn gốc, tính chất các giao dịch đó là không dễ dàng trong khi thời gian tiến hành định giá lại có giới hạn. Nguyên nhân này giải thích cho hạn chế thứ nhất và thứ tư.
Thứ hai: Nguyên nhân từ hệ thống pháp lý liên quan đến công tác định giá BĐS chưa hoàn chỉnh. Số lượng văn bản pháp quy về thẩm định giá khá nhiều, chồng chéo do chưa có sự thống nhất giữa các bộ ban ngành có liên quan, song các văn bản này mới chỉ mang tính định hướng, chưa sâu sát với thực tế. Cụ thể như khung giá đất của UBND các tỉnh, thành phố ban hành hàng năm còn chưa phù hợp, có sự chênh lệch khá lớn với giá thị trường, điều đó được thể hiện khá rõ trong ví dụ thực tế đã trình bày ở trên, giá trị thị trường theo tính toán của TĐV là 190,000,000đ nhưng theo đơn giá đất do UBND thành phố Hà Nội cấp thì chỉ có 28,000,000đ. Trong nhiều trường hợp phải sử dụng khung giá đất đó làm căn cứ định giá dẫn đến tình trạng giá trị định giá được xác định quá thấp, ảnh hưởng đến giá trị vốn vay của KH. Từ năm 2005 đến nay, 13 tiêu chuẩn thẩm định giá lần lượt ra đời và đi vào thực tế nhưng nhiều thiếu sót trong bộ tiêu chuẩn đã bộc lộ, gây tranh cãi, tuy nhiên cho tới thời điểm hiện tại vẫn chưa có một văn bản pháp quy nào chỉnh sửa những sai sót này. Trong định nghĩa về giá trị thị trường của BĐS trong tiêu chuẩn số 01, cụm từ “điều kiện thương mại bình thường” được hiểu là việc mua bán được tiến hành khi các yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác động của thiên tai, địch họa, nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát triển quá nóng và những thông tin về cung, cầu, giá cả tài sản được thể hiện công khai trên thị trường. Nhưng thực tế có tồn tại một “điều kiện thương mại bình thường” như vậy không? Thật khó để trả lời câu hỏi đó, vì thực tế thị trường BĐS hiện nay không hề minh bạch, giá cả được công khai trên thị trường chưa chắc đã là mức giá thực của BĐS. Hay tiêu chuẩn thẩm định giá hướng dẫn về phương pháp so sánh, tiêu chuẩn số 07, trong tiêu chuẩn này quy định: “Xác định giá trị của tài sản cần thẩm định bằng cách lấy mức giá chỉ dẫn đại diện của các tài
sản so sánh, bảo đảm chênh lệch giữa mức giá đại diện chung với các mức giá chỉ dẫn không quá 10%”. Quy định này đưa ra nhằm hạn chế sự điều chỉnh các mức giá để đưa ra mức giá theo chủ định mà không theo thực tế thị trường. Tuy nhiên trong quá trình định giá, việc điều chỉnh mức giá này lại được thực hiện theo ý kiến chủ quan của TĐV. Thêm vào đó, việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật của các cơ quan có thẩm quyền thường có độ trễ nhất định nên nhiều nghị định khi ra đời không còn phù hợp với thực tế nữa, cũng có một số nghị định ra đời sắp hết hiệu lực thì mới có thông tư hướng dẫn. Đây thực sự là vấn đề nan giải với những người làm công tác định giá. Nguyên nhân này giải thích cho hạn chế thứ hai.
Thứ ba: Công tác chứng nhận các vấn đề pháp lý liên quan đến BĐS của Nhà nước còn nhiều bất cập. Về phía Nhà nước, mặc dù đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân nhưng QSD đất lại được giao cho các tổ chức, cá nhân dưới hình thức giao đất và cho thuê đất. Tuy vậy, hiện nay còn khá nhiều đất đai chưa có giấy xác nhận chủ quyền, nhiều TSGLVĐ chưa được cấp giấy chứng nhận QSH dẫn đến công tác thẩm định hồ sơ pháp lý gặp khó khăn, mất thời gian cho KH và hầu như sẽ bị từ chối định giá. Hơn thế nữa, công tác giải tỏa, quy hoạch sử dụng đất mới chỉ tập trung ở quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết cho từng khu vực và thiếu công khai, minh bạch. Chính vì vậy, gây khó khăn cho TĐV trong việc xác định các vấn đề liên quan đến quy hoạch, giải tỏa nơi BĐS tọa lạc. Nguyên nhân này giải thích cho hạn chế thứ tư.
Thứ tư: Nhà nước còn buông lỏng sự quản lý đối với thông tin thị trường khiến thị trường BĐS kém minh bạch. Điều này ảnh hưởng đến cơ sở lý luận của phương pháp so sánh khiến kết quả định giá chưa phản ánh đúng giá trị thị trường của BĐS. Với sự phát triển của công nghệ thông tin, thông tin rao bán, giao dịch được đăng tải trên các phương tiện truyền thông đặc biệt là báo chí, internet khá nhiều, gây khó khăn cho các TĐV trong việc lựa chọn nguồn thông tin về BĐS so sánh. Người đăng tin luôn chủ động mô tả thực trạng tài sản tốt hơn thực tế để thu hút người mua và hầu hết các mức giá đó chỉ là giá mời chào, chưa phải giá đã giao dịch thành công, có thể bao gồm cả phí môi giới.. Do đó, việc thu thập chứng cứ thị