về quy trình định giá BĐS
Quy trình định giá đóng vai trò hết sức quan trọng trong hoạt động định giá, có tính chất quyết định đến thành công của công tác định giá. Về cơ bản, VietinBank AMC đã xây dựng được một quy trình đầy đủ, có sự phối hợp chặt chẽ của các bên liên quan đặc biệt là Chi nhánh NHCT. Tuy nhiên, sự chặt chẽ của quy trình này khiến cho việc áp dụng không được linh hoạt, đôi khi khiến người sử dụng cảm thấy rườm rà và phức tạp. Để nâng cao tính chính xác, hợp lý của quá trình định giá đòi hỏi hoàn thiện các khâu nhỏ trong quy trình định giá cụ thể:
- NHCT nên tạo điều kiện cho VietinBank AMC trực tiếp hợp tác với KH ngay từ khâu tiếp nhận hồ sơ của KH. Như vậy việc thu thập hồ sơ và thẩm định tính chính xác của hồ sơ sẽ nhanh hơn. Khi phát hành Thông báo kết quả định giá tài sản nên để công ty trực tiếp gửi đến cho KH, trong trường hợp KH có thắc mắc gì về kết quả định giá thì việc phản hồi của công ty cũng linh hoạt hơn. Cụ thể tiến hành khắc phục ngay trong ví dụ về định giá BĐS trên, BĐS định giá tọa lạc tại Hà Nội và chủ tài sản cũng đang cư trú tại Hà Nội nhưng BĐS lại được thế chấp tại VietinBank Chi nhánh KCN Hải Dương. Vì vậy, việc để VietinBank AMC trực tiếp nhận hồ sơ từ chủ tài sản sẽ hợp lý hơn là để Chi nhánh NHCT thu thập rồi bàn giao lại cho AMC, vừa tiết kiệm thời gian vừa tránh được sự phiền hà.
- VietinBank AMC - Chi nhánh Hà Nội nên trao toàn quyền xử lý hồ sơ cho các cụm định giá. Như vậy, sẽ giảm bớt được những khâu không cần thiết như
việc luân chuyển hồ sơ qua lại, hay việc ký rà soát trước khi trình cấp phê duyệt kết quả, đẩy nhanh tốc độ hoàn thành hồ sơ. Thay vào đó VietinBank AMC - Chi nhánh Hà Nội chỉ cần thực hiện khâu phê duyệt kết quả trước khi ban hành Thông báo kết quả định giá tài sản.
Đặc biệt phải chú trọng hơn nữa đến công tác phân công công việc trong quá trình định giá BĐS. Theo quy trình định giá đã ban hành VietinBank AMC - Chi nhánh Hà Nội, thì khâu khảo sát thực tế BĐS định giá sẽ do một nhân viên thực hiện chính và một nhân viên hỗ trợ/bổ sung/thay thế thực hiện, tuy nhiên thực tế chỉ trong một vài trường hợp mới có sự tham gia của 2 TĐV, còn lại đa số tất cả các khâu đều do nhân viên chính thực hiện. Công ty nên phân công nhiệm vụ các khâu cho các TĐV, không nên để 1 TĐV kiêm thực hiện hết, điều đó dễ gây áp lực cho TĐV. Mặt khác, trong quy trình định giá chưa đề cập đến việc thành lập tổ định giá và sự phối hợp của các thành viên trong một cuộc định giá khi tiến hành định giá các BĐS có giá trị lớn, phức tạp. Việc thành lập tổ định giá là rất cần thiết để giảm bớt những hạn chế do tính chủ quan gây ra. Chính vì vậy, dựa vào quy mô của BĐS, quản lý phòng định giá nên phân công số lượng thành viên tham gia định giá một cách hợp lý.
về phương pháp định giá
Thứ nhất: Việc lựa chọn và áp dụng phương pháp định giá BĐS phải phù hợp với BĐS định giá. Điều đó có nghĩa là một phương pháp định giá có thể chấp nhận được là phương pháp khi mà vận dụng chúng vào thực tiễn cho phép làm nổi bật được tính đặc thù của BĐS. Và đặc biệt, nó phải phản ánh được một cách đúng đắn những lợi ích mà BĐS mang lại cho chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng. Như vậy, tùy thuộc vào bối cảnh cụ thể về BĐS, tức là phụ thuộc vào khả năng cung cấp thông tin về BĐS, phụ thuộc vào năng lực của TĐV để lựa chọn phương pháp định giá phù hợp.
Thứ hai: Trong định giá BĐS thì phương pháp so sánh vẫn là lựa chọn hàng đầu nên để khắc phục nhược điểm của phương pháp so sánh cần:
- Yêu cầu các TĐV thực hiện đúng quy định về việc khảo sát hiện trạng tài sản. Khi đi khảo sát hiện trạng thực hiện đúng nguyên tắc có 2 TĐV và 1 cán bộ tín dụng đi cùng để đảm bảo tính khách quan trong việc khảo sát.
- TĐV nên tiến hành so sánh BĐS cần định giá với các BĐS tương tự khác được giao dịch trên thị trường tại hoặc gần thời điểm định giá để tìm ra mức giá chỉ dẫn trung bình hợp lý nhất nhưng cần xác định nguồn tin cậy để thu thập thông tin, bản chất và thời điểm của các giao dịch của các BĐS này, cụ thể:
STT Kết cấuchính Hiện trạng Tỷ lệ chấtlượng còn lại
Tỷ lệ giá trị của kết cấu so với tổng
giá trị của công trình xây dựng
(5) = (3) x (4)_________
(1) (2) (3) (4) ~ (5)
+ Cần thu thập từ các nguồn đáng tin cậy và có độ chính xác cao như các công ty địa ốc, sàn giao dịch BĐS, trung tâm giao dịch BĐS có sự quản lý kiểm soát chặt chẽ của các cơ quan có thẩm quyền và nếu có thể đến tận nơi BĐS so sánh tọa lạc để hỏi trực tiếp người tham gia giao dịch là tốt nhất. Ngoài ra, TĐV cần tìm hiểu thêm các yếu tố khác biệt khác như phong thủy, cảnh quan, môi trường... để tăng tính chính xác khi thực hiện hiệu chỉnh các yếu tố khác biệt.
+ Nắm bắt được bản chất giao dịch thị trường: Là xem xét các BĐS đó được giao dịch như thế nào, mục đích giao dịch là gì, bởi có nhiều trường hợp BĐS có nhiều điểm tương đồng với BĐS mục tiêu nhưng cách thức giao dịch của nó khiến nó không phù hợp để làm đối tượng so sánh. Mặc dù đã có quy định về việc giao dịch các BĐS qua sàn giao dịch BĐS từ 01/01/2009, nhưng tình trạng giao dịch vẫn diễn ra theo chiều hướng tự phát dưới hình thức chủ yếu là giao dịch trao tay như: Giao dịch đó là giao dịch giữa những người có mối quan hệ lợi ích với nhau như bạn thân, giữa các công ty có quan hệ tốt. những giao dịch này thường đều được tiến hành với mức giá thấp hơn giá thị trường. Hay trường hợp những người không cần bán gấp có thể đưa ra giá rất cao vượt xa giá trị thực, người đang bán gấp có thể rao giá bán rẻ đi, nhiều hợp đồng chuyển nhượng được ghi giá thấp hơn rất nhiều nhằm mục đích tránh bị đánh thuế cao... Vì vậy, phải thật thận trọng khi khai thác sử dụng thông tin từ các giao dịch này.
+ Quan tâm đến thời gian diễn ra giao dịch: Thông thường ngày giao dịch BĐS so sánh phát sinh trước ngày định giá BĐS mục tiêu. Các BĐS đã giao dịch trong khoảng thời gian cách thời điểm định giá khoảng dưới 1 năm là phù hợp làm BĐS so sánh. Chính vì vậy, TĐV cần lưu ý đến thời điểm diễn ra giao dịch BĐS để lựa chọn BĐS so sánh phù hợp, các giao dịch diễn ra càng gần với thời điểm định giá thì càng cho mức giá chỉ dẫn hợp lý.
- Cần tăng thêm số lượng BĐS so sánh trong định giá. Thông thường, công ty lựa chọn 3 BĐS so sánh để phân tích và đưa ra kết quả định giá. Để tăng thêm tính đối chiếu, hợp lý và khả năng thuyết phục của cho mức giá chỉ dẫn cần tăng số lượng BĐS so sánh lên 4 - 5 tài sản đối với một BĐS mục tiêu.
- Hoàn thiện hơn nữa Bảng tỷ lệ điều chỉnh trong quyết định số 29/QĐ/AMC (tham khảo phần phụ lục), đặc biệt là phần nội dung điều chỉnh và mức tỷ lệ điều chỉnh. Không nên chỉ đưa ra khoảng tỷ lệ điều chỉnh bao nhiêu đến bao nhiêu phần trăm như vậy mà cần có một tiêu chí hướng dẫn điều chỉnh rõ ràng hơn nữa để giảm thiểu sự điều chỉnh chủ quan của TĐV.
- Hạn chế sử dụng khung giá đất của Nhà nước vì mức giá này thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường, dẫn đến đánh giá thấp giá trị của BĐS. Các trường hợp áp dụng giá theo khung giá của Nhà nước là giải pháp cuối cùng khi không thể tìm được thông tin, tài liệu tương tự về BĐS so sánh. Trong trường hợp sử dụng, công ty nên xây dựng một bảng hệ số tỷ lệ để điều chỉnh vào giá được quy định để đảm bảo phù hợp với giá trị thị trường. Để có thể được tỷ lệ này, TĐV cần dựa vào tính thanh khoản của BĐS và giá giao dịch thực tế trên thị trường của các BĐS khác tại các vị trí tương tự.
Thứ ba: Hoàn thiện phương pháp chi phí: Trong giá trị của BĐS bảo đảm, giá trị của TSGLVĐ thường chiếm một tỷ lệ rất nhỏ so với giá trị của QSD đất. Tuy nhiên, không phải vì thế mà TĐV đánh giá hời hợt, coi nhẹ giá trị của TSGLVĐ. Chính vì vậy, trong phương pháp chi phí cần có các quy định cụ thể hơn trong việc tính toán TSGLVĐ, cụ thể:
- Cần có một quy định cụ thể về việc tính CLCL của công trình, không nên chỉ dựa vào kinh nghiệm của TĐV. Công ty có thể dựa vào các văn bản do Nhà nước ban hành như: Xác định thời gian trích khấu hao thì tham khảo Thông tư 45/2013/TT-BTC ngày 25/04/2013 hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định, thì TSĐG là BĐS sẽ có thời gian khấu hao từ 25 đến 50 năm. Còn tỷ lệ giá trị các kết cấu chính so với tổng giá trị của công trình xây dựng trên đất thì tham khảo phụ lục số 01 Văn bản số 1326/BXD-QLN ngày 08/8/2011 của Bộ Xây dựng hướng dẫn kiểm kê, đánh giá lại giá trị tài sản cố định là nhà, vật kiến trúc. Sau đó, dựa vào thời gian khấu hao, giá trị các kết cấu chính so với tổng giá trị của ngôi nhà cộng với quá trình khảo sát thực tế đánh giá CLCL của từng kết cấu chính của TSGLVĐ, áp dụng phương pháp phân tích kinh tế - kỹ thuật để tính
toán CLCL của công trình.
Để làm rõ điều này, em xin phép hoàn thiện lại cách tính toán CLCL của ví dụ định giá thực tế tại VietinBank AMC - Chi nhánh Hà Nội theo đề xuất trên như sau:
tượng nún, 2 Khung, cột Bình thường 80% 10% 8% “3 Tường Bình thường 80% 12% 96% ^4 Nền, sàn Bình thường 80% 16% 12.8% ^^5 Đỡ mái Bình thường 80% 12% 96% "6 Mái Bình thường 80% 5% 4% Tổng cộng 63% 50.8%
Như vậy khi có một cơ sở tính toán cụ thể như trên thì kết quả định giá TSGLVĐ mới có sự thuyết phục hơn và giảm được tính chủ quan của người thực hiện.
- Xác định đơn giá xây dựng công trình trên đất: Hiện tại, để xác định đơn giá xây dựng mới, công ty đang tham khảo phụ lục 01 bảng giá xây dựng mới nhà ở của QĐ số 95/2014/QĐ-UBND ngày 25/12/2014 của UBND thành phố Hà Nội công bố về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc làm cơ sở xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội và đơn giá xây dựng mới trên thị trường. Tuy nhiên, các đơn giá xây dựng do Nhà nước ban hành thường chênh lệch với mức giá thực tế của thị trường. Chính vì vậy, công ty nên thu thập thông tin về giá cả nguyên vật liệu, chi phí nhân công, chi phí thiết kế, chi phí mua nội thất.. .để tăng độ tin cậy khi tính toán giá trị công trình trên đất. Còn trường hợp thu thập thông tin về đơn giá xây dựng mới trên thị trường thì công ty cần tạo mối quan hệ tốt với các đơn vị liên quan đến lĩnh vực này để thu thập đơn giá thuận tiện.
- Trong việc tính toán giá trị TSGLVĐ có những yếu tố gây giảm giá do các nguyên nhân do yếu tố tự nhiên, do lỗi thời tự nhiên hay do ảnh hưởng của các ngoại ứng bên ngoài cũng gây ảnh hưởng đến rất lớn đến giá trị. Chính vì vậy, cần phải tính đến cả các nguyên nhân gây ra giảm giá của BĐS. Cụ thể trong ví dụ trên cần phải tính đến yếu tố giảm giá do tự nhiên như khu tường của tầng 5 nhiều chỗ bị ẩm mốc gây thiếu thẩm mĩ, hay mặt tường hai bên của khu nhà lớp sơn đã bong khá nhiều.
Thứ tư: Nên kết hợp các phương pháp định giá phù hợp
- Theo các nước trên thế giới, các đơn vị định giá thường sử dụng ít nhất hai phương pháp định giá trở lên, trong đó một phương pháp được dùng làm phương pháp định giá chính còn các phương pháp còn lại được dùng để kiểm chứng, so sánh. Việc sử dụng thêm một phương pháp bổ trợ cho phương pháp so sánh và chi phí sẽ giúp hạn chế các sai lệch của phương pháp này, đem lại kết quả có độ tin cậy cao hơn.
- Trong ví dụ về định giá BĐS của công ty, việc áp dụng phương pháp so sánh để định giá QSD đất và phương pháp chi phí cho TSGLVĐ là hợp lý vì việc định giá BĐS này đơn giản và không quá phức tạp. Nhưng trong trường hợp định giá các BĐS phức tạp hơn thì cần phải linh hoạt trong việc lựa chọn và kết hợp các phương pháp. Việc lựa chọn các phương pháp kết hợp với nhau dựa trên nguyên tắc các phương pháp có những ưu thế và những hạn chế có thể bổ trợ cho nhau. Ví dụ
như với các BĐS mang lại lợi nhuận như khách sạn, văn phòng cho thuê... thì nên định giá theo phương pháp thu nhập kết hợp với phương pháp so sánh.
- Việc kết hợp các phương pháp cần cân nhắc mối quan hệ giữa chi phí và hiệu quả khi áp dụng nhiều phương pháp định giá. Trong trường hợp định giá các BĐS đơn giản mà xác định được rõ các thông tin liên quan thì chỉ nên áp dụng phương pháp so sánh để giảm bớt các chi phí không cần thiết khi áp dụng thêm các phương pháp khác.