hệ
thống quy định về nghiệp vụ định giá BĐS của công ty
VietinBank AMC cần quán triệt các TĐV không chỉ tuân thủ các quy chế chung của pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá mà cần nghiêm túc thực hiện theo các quy định riêng của Vietinbank AMC. Quy định sẽ là kim chỉ nam xác định phương hướng, cách thức để tiến hành công việc. Đối với bất kỳ tổ chức nào các quy định chung của pháp luật và quy định riêng của công ty đều rất cần thiết. Hoạt động định giá BĐS là một hoạt động mang tính đặc thù, đòi hỏi có sự chuẩn hóa cao. Đặc điểm các BĐS định giá qua VietinBank AMC hầu như là BĐS dùng để đảm bảo tiền vay trong hệ thống Vietinbank, nên việc tuân thủ quy trình, nguyên tắc định giá là vô cùng cần thiết vừa tăng tính chặt chẽ trong lập luận về giá trị tài sản, vừa hạn chế rủi ro trong quá trình định giá. Ngoài việc quán triệt cán bộ nhân viên thực thi đúng các quy định liên quan đến hoạt động định giá BĐS, VietinBank AMC cần phối hợp với NHCT để hoàn thiện hơn nữa hành lang pháp lý hướng dẫn nghiệp vụ định giá BĐS. Để hoàn thiện quy định về nghiệp vụ định giá BĐS cần chú ý đến các vấn đề sau:
- Hoàn thiện hơn nữa quy định về BĐS bảo đảm trong đó cần chú trọng đến các BĐS hạn chế nhận làm TSBĐ. Trong QĐ 29/2015/QĐ-AMC có quy định về các QSD đất không định giá nhưng cần bổ sung thêm quy định về hạn chế các BĐS làm TSBĐ. Vì các BĐS có tính cố định, nên việc xử lý tài sản này khi có rủi ro xảy ra phụ thuộc rất lớn vào tính thanh khoản của nó. Ví như BĐS có thể có giá trị rất lớn nhưng tính thanh khoản lại thấp, hoặc BĐS có mặt cắt ngõ quá nhỏ không đủ chỗ cho các phương tiện đi lại, hoặc BĐS nằm trong khu vực hạ tầng kém không có giao dịch... sẽ gây khó khăn cho việc phát mại khi KH không có khả năng trả nợ vay. Vì thế các yếu tố gây ảnh hưởng lớn đến tính thanh khoản của BĐS nên được đưa vào điều khoản hạn chế để xem xét trước khi tiến hành định giá. Điều đó làm giảm thiểu rủi ro cho Chi nhánh NHCT đồng thời không gây phiền hà, mất thời gian cho KH.
- Hoàn thiện về điều khoản về hồ sơ pháp lý: Đây là điều kiện tiên quyết để xem xét BĐS có phù hợp để tiến hành định giá hay không. Trong Danh mục tài liệu Chi nhánh NHCT cần bàn giao cho AMC đã thống kê khá chi tiết các loại hồ sơ
cần phải có của hồ sơ pháp lý giúp TĐV có thể dễ dàng đánh giá sự hợp lý trên các khía cạnh sau để đỡ gây mất thời gian và rắc rối sau này:
+ Tính đầy đủ, phù hợp và hợp lệ của hồ sơ pháp lý, các thông tin cụ thể về chủ sở hữu/sử dụng, vị trí, diện tích đất, công trình xây dựng trên đất...
+ BĐS có thuộc loại được phép thế chấp hay không được hoặc hạn chế thế chấp.
+ BĐS có đang được thế chấp hay góp vốn liên doanh với các cá nhân, tổ chức khác.
+ BĐS có đang bị kê biên, tranh chấp hay bị hạn chế chuyển nhượng.
- Hoàn thiện hình thức mẫu Thông báo kết quả định giá tài sản: Tham khảo phụ lục Thông báo kết quả định giá tài sản cho thấy các khoản mục trình bày về công tác định giá BĐS vẫn còn sơ sài, đặc biệt phần trình kết quả định giá tài sản, gây khó khăn cho người theo dõi. Chính vì vậy, ngoài những khoản mục đã có, công ty nên bổ sung thêm cách tiến hành và cơ sở tính toán giá trị QSD đất và TSGLVĐ một cách cụ thể hơn.