nhánh Hà
Nội
2.2.1. Cơ sở pháp lý và tiêu chuẩn định giá BĐS của VietinBank AMC
Các văn bản pháp luật được áp dụng tại VietinBank AMC để định giá BĐS tuân thủ theo hướng dẫn của pháp luật và của Ngân hàng VietinBank ban hành theo từng thời kỳ bao gồm:
- Bộ luật Dân sự năm 2005
- Luật đất đai số 45/2013/QH11 ngày 29/11/2005
- Luật nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005
- Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003
- Luật kinh doanh Bất động sản năm 2006
- Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012
- Các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam: 13 tiêu chuẩn
- Khung giá đất do UBND các tỉnh, thành phố ban hành
- Căn cứ QĐ số 29/2015/QĐ- AMC của VietinBank AMC về hướng dẫn
nghiệp vụ
định giá tài sản.
- Căn cứ QĐ số 3839/2012/QĐ-TGĐ-NHCT35 ngày 05/12/2012 của Tổng giám
đốc VietinBank ban hành quy định phối hợp thẩm định và định giá tài sản giữa
VietinBank AMC và Chi nhánh VietinBank
- Căn cứ văn bản số 17599/TGĐ-NHCT35 ngày 22/10/2013 của Tổng giám đốc
VietinBank về thẩm định giá tài sản bảo đảm qua VietinBank AMC.
- Căn cứ hồ sơ pháp lý TSĐG và các tài liệu được Khách hàng/Chi nhánh VietinBank cung cấp.
- Các quy định pháp luật khác có liên quan.
2.2.2. Mục đích định giá BĐS tại VietinBank AMC
VietinBank AMC là một pháp nhân độc lập, tuy nhiên lại là một trong số các công ty hạch toán phụ thuộc của VietinBank và chịu sự chi phối của ngân hàng này. Đối với VietinBank, công tác quản lý nợ và khai thác tài sản luôn được dành sự quan tâm đặc biệt. Mặc dù VietinBank có chính sách, hệ thống và quy trình quản lý rủi ro chuyên nghiệp, tuy nhiên với tốc độ tăng trưởng về quy mô và dư nợ tín dụng ngày càng tăng nên vai trò của VietinBank AMC ngày càng được nâng cao trong
vay, đảm bảo tính an toàn cho hệ thống. Hiện tại KH duy nhất mà VietinBank AMC đang phục vụ về lĩnh vực định giá là KH của ngân hàng VietinBank và đối tượng chủ yếu trong định giá tại VietinBank AMC chính là các BĐS làm TSBĐ cho các khoản vay tại VietinBank. Cho nên mục đích chính trong việc định giá BĐS của công ty là nhằm đảm bảo an toàn cho các khoản vay tại NHCT.
2.2.3. Những loại BĐS được phép định giá tại VietinBank AMC
Hiện tại, BĐS đang là loại TSBĐ được định giá nhiều nhất tại Vietinbank AMC bởi vì theo nhận định của NHCT thì nhu cầu về đất và nhà ở luôn có xu hướng tăng lên nên khả năng phát mại các tài sản này tương đối dễ dàng, dễ dàng thu được các khoản vay khi KH không có khả năng thanh toán đúng hạn. Công ty chỉ định giá đối với các BĐS mà Chi nhánh NHCT được phép nhận đảm bảo theo qui định bảo đảm cấp tín dụng hiện hành của NHCT. Trong đó một BĐS đảm bảo cho giá trị cấp tín dụng tối đa từ 3 tỷ đồng trở lên. Các BĐS phải qua AMC định giá theo QĐ số 2159/2015/QĐ-TGĐ-NHCT của ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam:
QSD đất bao gồm:
+ QSD đất ở
+ QSD đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
+ QSD đất vườn, ao, đất nông nghiệp cùng thửa với đất ở, đất nông nghiệp + QSD đất thuê
Trong đó có các QSD đất không định giá đó là:
• QSD đất mà trên giấy chứng nhận QSD đất ghi nhận người sử dụng đất chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
• QSD đất thuê trả tiền thuê hàng năm.
• QSD đất của tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc có thu tiền sử dụng đất nhưng tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước.
• QSD đất, nhà ở thuộc diện quy hoạch đã có quyết định thu hồi, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở cho chính QSD đất, nhà ở đó của cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền.
• QSD đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất rừng phòng hộ; rừng đặc dụng; đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất sông ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng.
TSGLVĐ bao gồm:
+ TSGLVĐ đã được cấp giấy chứng nhận QSH tài sản.
+ TSGLVĐ đã được cấp giấy phép xây dựng (hoặc được miễn giấy phép xây dựng) nhưng chưa được chứng nhận QSH.
+ TSGLVĐ chưa được cấp phép xây dựng hoặc chưa được chứng nhận QSH.
+ Công trình phụ trợ, chi phí san lắp mặt bằng hoặc cơ sở hạ tầng kỹ thuật. + TSGLVĐ hình thành trong tương lai.
2.2.4. Những nguyên tắc định giá BĐS tại VietinBank AMC
Ngoài những nguyên tắc định giá BĐS đã được trình bày trong phần tổng quan về BĐS ở phía trên, tại VietinBank AMC còn quy định những nguyên tắc mang nét đặc trưng riêng được quy định tại quyết định số 10/2015/QĐ - AMC như sau:
- Nguyên tắc định giá sát giá thị trường: Vì giá trị thị trường là cơ sở của định giá BĐS nên việc định giá tài sản phải đảm bảo sát giá trị thị trường tại thời
điểm định giá.
- Nguyên tắc đúng đắn, chính xác: TSĐG phải có hồ sơ pháp lý và thực tế đúng đắn, chính xác theo quy định của pháp luật. Nhân viên định giá phải
khảo sát,
đánh giá đúng tình trạng thực tế của tài sản, đảm bảo tài sản hợp pháp, không bị
tranh chấp, không bị giải tỏa, kê biên và đủ điều kiện giao dịch trên thị trường.
- Nguyên tắc tuân thủ: Nhân viên định giá, các cá nhân và bộ phận liên quan phải tuân thủ nghiêm túc các quy định, quy trình, các nguyên tắc hoạt động của
công ty, NHCT và các văn bản pháp luật có liên quan.
- Nguyên tắc độc lập: Nhân viên định giá phải định giá TSĐG một cách độc lập không bị chi phối hoặc bị tác động bởi bất kỳ lợi ích vật chất hoặc tinh
thần nào.
Việc định giá tài sản một cách khách quan luôn được đặt lên hàng đầu.
- Nguyên tắc chính trực: Nhân viên định giá phải thẳng thắn, trung thực và có chính kiến rõ ràng khi phân tích các yếu tố tác động trong quá trình thực hiện
- Nguyên tắc bí mật: Nhân viên định giá, các cá nhân và bộ phận liên quan không được tiết lộ thông tin của KH mà mình biết được trong quá trình định
giá và
định giá tài sản và không cung cấp kết quả định giá cho những cá nhân, đơn vị
không liên quan.
- Nguyên tắc thận trọng: Nhân viên định giá phải cân nhắc đầy đủ, thận trọng các thông tin thu thập được trước khi đề xuất chính thức.
- Nguyên tắc chịu trách nhiệm: Mọi cá nhân, đơn vị liên quan đếnhoạt động thẩm định và định giá tài sản phải chịu trách nhiệm trước người có thẩm quyền,
trước pháp luật về các kết luận, đề xuất của mình trong phạm vi thẩm quyền được
giao và phân công.
2.2.5. Phương pháp định giá BĐS được lựa chọn
Trong quá trình định giá BĐS, TĐV có thể lựa chọn một hoặc nhiều phương pháp định giá nhưng phải đảm bảo phù hợp với điều kiện áp dụng, kỹ thuật định giá, năng lực, trình độ chuyên môn và nghiệp vụ của cán bộ để bảo đảm an toàn hiệu quả của công ty cũng như Chi nhánh NHCT. Trong phạm vi bài nghiên cứu xin phép đề cập đến 3 phương pháp thông dụng được áp dụng phổ biến trong việc định giá BĐS tại VietinBank AMC - Chi nhánh Hà Nội đó là các phương pháp:
Phương pháp so sánh
Đây là phương pháp được sử dụng phổ biến nhất trong việc định giá BĐS mà cụ thể là QSD đất tại VietinBank AMC nên trong phạm vi nghiên cứu của khóa luận này sẽ trình bày chi tiết cách thức vận dụng phương pháp này tại VietinBank AMC - Chi nhánh Hà Nội. Việc thực hiện phương pháp này bao gồm các bước tiến hành sau:
Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ, thu thập thông tin thực tế về BĐS cần định giá và tiến hành khảo sát hiện trạng thực tế của BĐS định giá.
- Sau khi được phân công và tiếp nhận hồ sơ, nhân viên định giá tiến hành đánh giá sơ bộ về BĐS đồng thời lập kế hoạch tiến hành định giá, sắp xếp
lịch hẹn
với Chi nhánh NHCT cùng với KH. Khi đi khảo sát thực tế hiện trạng BĐS
cần có ít
nhất 2 TĐV và một cán bộ tín dụng của Chi nhánh NHCT đi cùng.
trí BĐS, khả năng tiếp cận BĐS, diện tích, mặt tiền, hình dáng BĐS... cũng có thể là diện tích sử dụng, kết cấu chung, nội thất BĐS...
+ Thông tin quy hoạch: Nắm bắt được thông tin quy hoạch, TĐV sẽ đánh giá được chính xác tiềm năng của BĐS, phân tích đúng khả năng sử dụng cao nhất và tốt nhất của BĐS. Thông tin quy hoạch bao gồm thông tin quy hoạch tổng thể và quy hoạch chi tiết tại khu vực BĐS tọa lạc. Khi những thông tin này bị hạn chế về khả năng tiếp cận, thì TĐV có thể xem xét những dự án đang triển khai quanh khu vực định giá, các công trình xây dựng đang tiến hành, để ước đoán sự phát triển tương lai của BĐS.
- Khi đi khảo sát thực tế, điều quan trọng nhất là phải khai thác thông tin về BĐS cần định giá thông qua người chỉ dẫn khảo sát (Chủ sở hữu/sử dụng/người
hướng dẫn). Sau khi phỏng vấn người chỉ dẫn khảo sát, nhân viên định giá sẽ tiến
hành kiểm tra tính xác thực của các thông tin trong hồ sơ pháp lý về BĐS, đo
đạc lại
mảnh đất và đối chiếu với sơ đồ thừa đất trong giấy chứng nhận QSD đất.
Đánh giá
về môi trường sống, điều kiện kinh tế - xã hội, cơ sở hạ tầng cảnh quan. của BĐS.
- Sau đó tiến hành chụp ảnh toàn bộ BĐS định giá để làm cơ sở cho việc trình bày Báo cáo kết quả định giá của TĐV. Ảnh chụp phải thể hiện được
tổng tài
sản, địa chỉ, các ranh giới, chiều cao, chiều rộng, nội thất bố trí của tài sản, những
ưu/khuyết điểm của BĐS. Ảnh chụp độ rộng đường trước BĐS (phải có đường/phố/hẻm/ngõ và BĐS cùng 1 ảnh), nếu BĐS nằm trong hẻm/ngõ phải thể
hiện chiều rộng trước và chiều rộng nhỏ nhất từ đường/phố chính vào BĐS.
Bước 2: Tìm BĐS so sánh
Thông thường khi đi khảo sát thực tế hiện trạng BĐS định giá thì TĐV sẽ tìm hiểu xung quanh BĐS định giá xem có BĐS so sánh nào tương tự đang được rao bán không. Cách thức để tìm kiếm những BĐS so sánh này chính là phỏng vấn người dân ở địa phương đó. Những BĐS so sánh được cho là phù hợp khi nó có đặc điểm tương đồng với BĐS định giá về vị trí tọa lạc (cùng tuyến đường) và một vài yếu tố khác như vị trí, độ rộng mặt tiền, ngõ, hẻm.
về BĐS so sánh, TĐV sẽ gọi điện trực tiếp cho người liên hệ để hỏi cụ thể, chi tiết về BĐS so sánh đó xem có phù hợp hay không.
VietinBank AMC quy định phải có ít nhất 3 BĐS so sánh đối với khu vực trung tâm thành phố, thị xã hoặc có ít nhất 2 BĐS so sánh cho khu vực còn lại và BĐS so sánh phải tương đồng với BĐS định giá (trừ các tài sản mang tính đặc thù cao, ít có giao dịch trên thị trường, thị trường khan hiếm).
Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn.
Tại VietinBank AMC thường lựa chọn 14 yếu tố so sánh phổ biến được quy định trong bảng tỷ lệ điều chỉnh.
Thời gian đã sử dụng Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại Nhà biệt thự Nhà cấp I & II Nhà cấp Nhà cấp IV Dưới 5 năm 95 95 90 85 Từ 5 năm đến 10 năm 90 85 80 70
Những mức tỷ lệ điều chỉnh theo bảng tỷ lệ điều chỉnh áp dụng cho các BĐS đơn giản. Đối với những BĐS phức tạp, đặc thù...có thể sử dụng tỷ lệ điều chỉnh khác nếu có cơ sở nhưng tỷ lệ điều chỉnh mỗi yếu tố không quá 30%.
Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa các BĐS so sánh và BĐS định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các BĐS so sánh theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh so với BĐS định giá, tìm ra mức giá chỉ dẫn đơn vị cho mỗi BĐS so sánh.
Sau khi khảo sát thông tin về BĐS so sánh, TĐV sẽ tiến hành đánh giá mức độ phù hợp của giá bán BĐS so sánh. Sau đó điều chỉnh các yếu tố chênh lệch giữa BĐS so sánh với BĐS định giá. Việc điều chỉnh được tiến hành như quy trình chung, lấy BĐS định giá làm chuẩn, nếu BĐS so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giảm và ngược lại nếu BĐS so sánh kém hơn thì điều chỉnh tăng. Quá trình này phụ thuộc rất lớn vào kinh nghiệm của TĐV.
Khi tiến hành điều chỉnh các yếu tố sai khác giữa BĐS so sánh và BĐS định giá, các điều chỉnh được tiến hành với những sai khác lớn, không quá vụn vặt, chi tiết. Và trên thực tế, để đảm bảo kịp tiến độ công việc, TĐV của VietinBank AMC thường thu thập thông tin các BĐS đang giao dịch phổ biến trên thị trường, ước tính mặt bằng đơn giá tại khu vực định giá đối với loại BĐS tương tự BĐS định giá. Sau đó, so sánh những lợi thế hoặc hạn chế của BĐS cần định giá với các BĐS tương tự và tiến hành điều chỉnh tăng hoặc giảm mức giá đó.
Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các BĐS so sánh, rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của BĐS định giá. Đưa ra phương án giá, tính toán và điều chỉnh giá để đưa ra giá thị trường của BĐS định giá.
Phương pháp chi phí
Việc áp dụng phương pháp này thường được kết hợp với phương pháp so sánh để đưa ra giá của BĐS cần định giá. Phương pháp này được VietinBank AMC áp dụng định giá đối với các TSGLVĐ như: Nhà ở, nhà xưởng và các công trình xây dựng khác gắn liền với đất. Nội dung tiến hành như sau:
Bước 1: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về BĐS bao gồm QSD đất và TSGLVĐ.
Bước 2: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc BĐS bằng cách coi đó là đất trống và tiến hành định giá theo phương pháp So Sánh.
Bước 3: Tính toán giá trị công trình trên đất.
- Đối với TSGLVĐ được khảo sát thực tế có thông tin phù hợp và đúng khớp với hồ sơ tài sản thì được định giá như sau:
Giá trị còn lại _____ Diện tích sàn Đơn giá xây Tỷ lệ chất lượng của TSGLVĐ xây dựng × dựng mới X còn lại của
TSGLVĐ Trong đó:
+ Xác định diện tích sàn xây dựng: Diện tích sàn xây dựng được định giá trên hồ sơ pháp lý và hiện trạng thực tế của TSĐG. Trường hợp diện tích trên hồ sơ pháp lý phù hợp với diện tích thực tế thì định giá theo hồ sơ pháp lý và hiện trạng thực tế. Trường hợp diện tích trong hồ sơ pháp lý lớn hơn so với diện tích trên thực tế, định giá theo diện tích thực tế. Trường hợp diện tích trong hồ sơ pháp lý nhỏ hơn so với diện tích trên thực tế, định giá theo hồ sơ pháp lý.
+ Đơn giá xây dựng mới: Tham khảo suất vốn đầu tư, đơn giá xây dựng của UBND tỉnh/thành phố và căn cứ vào đơn giá xây dựng mới trên thị trường tại thời điểm và địa điểm định giá.
+ Khi định xác định chất lượng còn lại của nhà ở theo thời gian xây dựng, sử dụng, hiện trạng sử dụng nhưng không được vượt quá tỷ lệ chất lượng còn lại quy định dưới đây:
-