- Giới hạn chovay đối với khách hàng: Theo quy định của Ngân hàng
4- Nợ nghi ngờ Các khoản nợ quá hạn từ 181 đến 360 ngày
1.3.1.2. Kinh nghiệm từ rủi ro tín dụng nhà đất tại Mỹ (giai đoạn 2008 2009)
2008 - 2009)
Cuộc khủng hoảng trong hệ thống ngân hàng Mỹ trong giai đoạn này bắt nguồn hoạt động cho vay có phần dễ dãi và ồ ạt được gọi là “cho vay dưới chuẩn” của các ngân hàng đối với người vay tiền mua nhà trả góp với hy vọng sau đó bán đi để kiếm lời. Trong giai đoạn 2004-2006, cho vay thế chấp dưới tiêu chuẩn chiếm khoảng 21% tổng các khoản vay thế chấp, tăng so với mức 9% giai đoạn 1996-2004, trong đó chỉ tính riêng năm 2006 tổng trị giá các khoản vay thế chấp dưới tiêu chuẩn lên đến 600 tỷ USD, bằng 1/5 thị trường cho vay mua nhà của Mỹ.
Sự phát triển mạnh của hình thức cho vay thế chấp dưới tiêu chuẩn đi kèm với sự bùng nổ thị trường nhà đất của Mỹ là hệ quả của việc lãi suất giảm xuống mức thấp kỷ lục, các tiêu chuẩn cho vay nới lỏng và hội chứng “thích mua nhà” của dân Mỹ. Trong khoảng thời gian này, việc mua nhà ở Mỹ khá dễ dàng. Người mua chỉ cần trả ngay khoảng 20% giá trị căn nhà, còn lại sẽ trả góp trong vòng 20 năm hoặc lâu hơn. Lãi suất lúc ấy lại rất thấp nên mua xong, cứ cho thuê để lấy tiền trả góp ngân hàng, được giá là bán lại, lấy lời.
Thị trường lúc nào cũng chịu tác động của quy luật cung cầu. Khi việc mua nhà không phải vì nhu cầu chỗ ở mà sử dụng nó như một công cụ đầu tư thì chắc chắn sau một thời gian xây thêm nhà để bán, thị trường sẽ thừa nhà. Trong khi đó, các ngân hàng của Mỹ vì chạy theo lợi nhuận đã cho vay mua nhà ngay cả với những người có tiền sử tín dụng xấu để hưởng những khoản lãi suất
35
cao. Khi lãi suất được liên tục nâng lên trong những năm gần đây, món nợ vay mua nhà bỗng tăng vọt. Nhiều người mất khả năng chi trả trong khi nhà lại không bán được dễ dàng như trước vì thị trường địa ốc Mỹ rơi vào tình trạng đóng băng.
Chưa hết, các khoản vay tín dụng xấu này được chứng khoán hóa thành các loại cổ phiếu, chẻ nhỏ ra rồi đem lên giao dịch trên thị trường chứng khoán (TTCK). Vì thế, mặc dù cuộc khủng hoảng cho vay mua nhà chỉ xảy ra ở Mỹ nhưng ảnh hưởng thì lan đến tận New Zealand, Đức, Pháp, Úc, Nhật... vì họ cũng tham gia mua bán chứng khoán loại này.
Như vậy, cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp tại Mỹ xuất phát từ việc các ngân hàng giảm nhẹ các tiêu chuẩn cho vay cho đối với các khoản vốn vay để mua nhà có độ rủi ro cao và việc các ngân hàng nước này có xu hướng chứng khoán hóa các khoản cho vay đó.
Từ năm 2006 bắt đầu có những dấu hiệu manh nha của khủng hoảng cho vay thế chấp bất động sản dưới tiêu chuẩn. Chỉ số về cầu nhà trong tương lai của Mỹ liên tục giảm từ tháng 8/2005 ở mức 128,2 xuống còn 89,9 tháng 7/07. Từ tháng 3/2007 nhiều tập đoàn tài chính cho vay thế chấp bất động sản công bố những khoản thu lỗ khoảng 150 tỷ USD từ các khoản nợ xấu, trong đó có hơn 50% liên quan tới các khoản cho vay mua nhà và cắt giảm lao động trong lĩnh vực này. Tuy nhiên, dấu hiệu khủng hoảng đầu tiên này đã không được chính phủ cũng như giới tài chính Mỹ nhìn nhận đúng mức nên không có giải pháp kịp thời. Chỉ đến khi một loạt các “đại gia” ngân hàng và tín dụng của Mỹ chao đảo thì tình hình đã trở nên quá muộn.
Hàng loạt các ngân hàng lớn ở Phố Wall như Bear Stearns, Merrill Lynch, Citigroup, Morgan Stanley liên tiếp công bố những khoản thâm hụt tài sản nhiều tỷ USD. Cụ thể là Citigroup đã thông báo lợi nhuận thuần quý III/2008 sụt giảm mạnh tới 60% so với năm ngoái, khoảng 2 tỷ USD. Trong các
36
khoản cho vay bất động sản được chứng khoán hoá, ngân hàng này ước tính lỗ 1,3 tỷ USD. Theo hiệu ứng đô-mi-nô, sự khan hiếm tính lỏng trong các hoạt động tài trợ đã làm Citigroup lỗ 1,4 tỷ USD.
Cuộc khủng hoảng tín dụng nhà đất ở Mỹ đã lây lan và tàn phá nặng nề hệ thống tài chính toàn cầu. Theo IMF, tổng thiệt hại của cuộc khủng hoảng tài chính đã lên tới 945 tỷ USD. Kết quả nghiên cứu của tập đoàn đầu tư danh tiếng Goldman Sachs của Mỹ dự báo cuộc khủng hoảng tín dụng hiện nay có thể làm thị trường tài chính toàn cầu thiệt hại tới 1.200 tỷ USD.
Để ổn định thị trường và ngăn chặn cuộc khủng hoảng có nguy cơ lan rộng hơn nữa, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) đã ngay lập tức bơm vốn cho thị trường cũng như cam kết luôn trong tư thế sẵn sàng đáp ứng vốn nếu thị trường cần. Điều đáng lo ngại là dù hàng trăm tỷ USD đã được FED bơm vào hệ thống ngân hàng, tín dụng của nước Mỹ song hiệu quả không nhiều, vẫn chưa giải quyết được cơn khát vốn của những ngân hàng, tổ chức tín dụng làm ăn thua lỗ. Tính tới thời điểm đến tháng 3/2008, FED đã bơm 310 tỷ USD cứu trợ khẩn cấp song vẫn còn 91 ngân hàng và tổ chức tài chính xếp hàng dài xin vay. Bên cạnh đó, FED cũng đang bàn thảo với Quốc hội về các biện pháp hỗ trợ khác như tái cấp vốn và bảo lãnh các khoản nợ thế chấp thông qua Cơ quan Nhà đất Liên bang.
Ngoài ra, nhằm “phá băng” thị trường nhà đất, Chính phủ Mỹ đã đề xuất một kế hoạch hỗ trợ thị trường nhà đất. Cụ thể: những người vay thế chấp nhà có đủ ba điều kiện: Một là, có rủi ro tín dụng có thể chấp nhận được; hai là có những khoản vay phát sinh từ 01/01/2005 đến 31/07/2007; ba là chứng minh được rằng: họ đang sinh sống trong nhà của mình và nếu lãi suất bị điều chỉnh cao hơn họ sẽ không có khả năng chi trả các khoản nợ thì những người này sẽ được áp dụng mức lãi suất cố định trong kỳ hạn 5 năm. Bộ Tài chính Mỹ và FED cũng đã ban hành các quy định mới với việc khuyến cáo giám sát chặt chẽ
37
hơn các công ty cho vay trong lãnh vực nhà đất, và đề ra các tiêu chuẩn cho vay nghiêm ngặt hơn.