Bảng 2.6 Tình hình cưỡng chế thu hồi đất
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài
1.4. Kinh nghiệm của một số địa phương trong bồi thường, giải phóng
phóng mặt bằng và bài học rút ra có thể áp dụng vào huyện Nhơn Trạch
1.4.1. Kinh nghiệm của Thành phố Đà Nẵng
Đà Nẵng là một địa phương có vị trí phù hợp để trở thành trung tâm đô thị của miền Trung Việt Nam. Đà Nẵng đã tập trung vào quy hoạch và phát triển hạ tầng để tạo ra một thành phố hiện đại. Căn cứ vào luật Đất đai (2013) và các văn bản hướng dẫn thi hành Hội đồng nhân dân Thành phố Đà Nẵng đã vận dụng quy định của pháp luật vào thực tế của địa phương vì thế việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trên địa bàn về cơ bản thu được những thành công đáng ghi nhận, chẳng hạn như việc áp dụng phương thức tiếp cận riêng về đất đai và giá trị đất được sử dụng như nguồn thu chính cho ngân sách địa phương và được sử dụng để phát triển hạ tầng cho địa phương, bố trí tái định cư theo quy mô lớn, tiến hành thu hồi đất đai cùng với thực hiện cơ chế góp đất và điều chỉnh lại đất đai theo chỉ đạo trực tiếp của Ủy ban nhân dân thành phố. Kho bạc nhà nước của địa phương đóng vai trị cung cấp vốn để thực hiện và được trả lại khi ngân sách địa phương có nguồn thu đất đai.
Chuyển dịch đất đai trên địa bàn Đà Nẵng được thực hiện trên cơ sở các thủ tục về chuyển dịch đất đai bắt buộc và sự đồng thuận đạt được giữa cơ quan có thẩm quyền của địa phương và người sử dụng đất. Đà Nẵng đã thành công trong việc tăng nguồn thu từ đất bằng cách thu hồi đất rộng hơn mức cần thiết của các dự án hạ tầng và sau đó cho đấu giá phần đất thu hồi ngồi phần sử dụng chính để sử dụng vào mục đích dịch vụ và thương mại.
Mặt khác, UBND thành phố Đà Nẵng rất quan tâm đến chất lượng đội ngũ cán bộ làm việc tại các cơ quan quản lý nhà nước về thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và những vấn đề liên quan đến công tác này. Số liệu thống kê cho thấy chủ trong thời gian ngắn, Đà Nẵng đã có một lực lượng cán bộ tham
mưu, giúp việc cũng như trực tiếp giải quyết các vấn đề liên quan đến giải phóng mặt bằng trên địa bàn Đà Nẵng.
Ngồi ra, một trong các thành cơng của Đà Nẵng đó là: Đảng bộ, UBND các cấp và hệ thống chính trị của địa phương rất quan tâm đến công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật, luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành một cách linh hoạt với mọi đối tượng trong xã hội, tạo sự đồng thuận cao trong xã hội.
1.4.2. Kinh nghiệm của thành phố Hồ Chí Minh
Thành phố Hồ Chí Minh - trung tâm kinh tế quan trọng nhất ở các tỉnh phía Nam nước ta. Đây là địa phương có nhiều cơ chế phù hợp với thực tiễn của một trong những thành phố đông dân nhất Việt Nam trên cơ sở thực hiện các quy định của luật Đất đai. Nhìn chung, quản lý nhà nước về giải phóng mặt bằng trên địa bàn đã có nhiều thành cơng, lẽ nhiên khơng thể tránh khỏi thiếu sót. Có thể kể ra một số hình thức mà TP. Hồ Chí Minh đã áp dụng, ví dụ rất nhiều nhà đầu tư đã sử dụng hình thức chuyển dịch đất đai tự nguyện từ trước năm 2004 và muốn sử dụng phương thức này ngay cả khi được áp dụng phương thức chuyển dịch đất đai bắt buộc. UBND TP. Hồ Chí Minh áp dụng cách tiếp cận đất đai định hướng thị trường và bồi thường về đất được xác định theo giá đất thị trường trên cơ sở định giá đất do các tổ chức dịch vụ định giá cung cấp. Trong cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện, pháp luật đã quy định là người đang sử dụng đất được quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất với nhà đầu tư. Trong cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc, nhiều người đã kiến nghị nên xem xét cho phép áp dụng phương pháp góp giá trị quyền sử dụng đất hoặc giá trị bồi thường thành cổ phần trong dự án đầu tư.
Đến nay, pháp luật của Việt Nam chỉ có một phương thức thực hiện chuyển dịch đất đai bắt buộc là quyết định hành chính về thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và giao đất đo cho chủ đầu tư dự án.
Xuất phát từ thực tiễn phát triển của địa phương, TP. Hồ Chí Minh cũng đã thực hiện chương trình thí điểm áp dụng phương thức người đang sử dụng đất góp giá trị quyền sử dụng đất hoặc giá trị bồi thường về đất thành cổ phần
trong dự án đầu tư đối với trường hợp chuyển dịch đất đai bắt buộc, nhưng chương trình này đã phải dừng lại vì chưa đủ điều kiện triển khai. Trước hết, cần xem xét xem phương thức người đang sử dụng đất góp vốn bằng quyền sử dụng đất với nhà đầu tư có được áp dụng phổ biến trong các trường hợp chuyển dịch đất đai tự nguyện chưa? Theo các khảo sát thực tế tại một số dự án đầu tư, các nhà đầu tư cho biết là hầu hết người đang sử dụng đất chỉ muốn áp dụng phương thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hãn hữu, phương thức góp vốn chỉ xuất hiện khi nhà đầu tư và người đang sử dụng đất có mối quan hệ bạn bè thân thiết hoặc quan hệ gia đình.
Như vậy, có thể thấy phương thức góp vốn cần một cơ sở chắc chắn về độ tin cậy giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất. Đây cũng là một lý do mà dự án thử nghiệm về phương thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải ngừng lại. Điều này cho thấy có quá nhiều khó khăn, chưa nhận được sự hưởng ứng của cả phía nhà đầu tư lẫn phía người đang sử dụng đất. Dự án tạm thời dừng lại, không tiếp tục triển khai, cần lựa chọn một địa điểm khác có phạm vi hẹp hơn để dễ triển khai thí điểm. Sự thực, mơ hình này có nhiều tiến bộ, phù hợp với cơ chế thị trường, đã được áp dụng rất thành công ở Đài Loan, nhưng đang gặp khó khăn ở Việt Nam. Nói một cách khác, văn hóa thị trường ở Việt Nam chưa đạt tới mức bảo đảm được sự tin cậy giữa các bên tham gia quan hệ thị trường.
Vì thế, cần tới một số quy định của luật pháp tiếp nhận vai trò của bên thứ ba đủ độ tin cậy đối với cả hai bên để bảo đảm cho độ tin cậy giữa hai bên tham gia. Bên thứ ba ở đây có thể là một ngân hàng chẳng hạn. Biện pháp triển khai trên thực tế cần được bàn tính tiếp tục, trước mắt có thể đưa vào quy định của pháp luật là cho phép người bị thu hồi đất được góp giá trị quyền sử dụng đất hoặc giá trị bồi thường về đất thành cổ phần trong các dự án đầu tư. Đây là một quy định làm giảm bớt quan hệ hành chính trong cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc, đưa cơ chế này về gần hơn với quan hệ thị trường.
Mặt khác, nhân lực làm việc trong các cơ quan Nhà nước trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh được xác định là giữ vai trị quan trọng trong quản lý nhà nước đối với mọi lĩnh vực của đời sống xã hội. Vì thế, TP. Hồ Chí Minh đã triển khai công tác đào tạo, đào tạo lại đội ngũ cán bộ tham mưu và trực tiếp giải quyết các vấn đề liên quan đến thu hồi đất, giải phóng mặt bằng. Kết quả là nhiều cơng trình phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn đã được triển khai một cách kịp thời, nhanh chóng đưa vào sử dụng góp phần khơng nhỏ vào sự thành cơng trong phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn qua.
1.4.3. Bài học rút ra có thể áp dụng vào huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai Đồng Nai
Một là, xác định việc thu hồi đất giải phóng mặt bằng trong bối cảnh phát
triển nhanh chóng về kinh tế - xã hội trong khi nhiều quy định của luật Đất đai và các luật liên quan, kể cả các văn bản hướng dẫn thi hành luật chưa bám sát thực tiễn. Điều này đã đặt ra yêu cầu đối với UBND các cấp của Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh nghiên cứu, ban hành những cơ chế phù hợp với địa phương.
Hai là, việc quản lý nhà nước về đất đai, nhất là ở cơ sở trong thời gian
vừa qua còn nhiều bất cập, tình trạng khơng có giấy tờ xác định chủ sở hữu đất đai khá phổ biến, tình trạng mua bán “lòng vòng” qua nhiều chủ, tình trạng tranh chấp vẫn diễn ra phổ biến… Theo đó, TP. Hồ Chí Minh đã tổ chức nghiên cứu thí điểm phương thức người đang sử dụng đất góp giá trị quyền sử dụng đất hoặc giá trị bồi thường về đất thành cổ phần trong dự án đầu tư đối với trường hợp chuyển dịch đất đai bắt buộc. Mơ hình này có nhiều tiến bộ, phù hợp với cơ chế thị trường, đã được áp dụng rất thành cơng ở Đài Loan. Dù chương trình này đã phải dừng lại vì chưa đủ điều kiện triển khai nhưng đây là bài học mà Nhơn Trạch có thể nghiên cứu tham khảo.
Ba là, đẩy mạnh công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật, nhất là luật
đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành một cách phù hợp với người dân, với mọi đối tượng trong xã hội để họ được trang bị những kiến thức, hiểu biết cần thiết trong chấp hành các quy định của pháp luật về thu hồi đất, giải
phóng mặt bằng… Đặc biệt là người dân cần nắm vững và hiểu được quyền lợi và trách nhiệm của họ trong việc Nhà nước thu hồi đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước
Tiểu kết chương 1
Chương 1 đã tập trung hệ thống hoá cơ sở lý luận liên quan đến đề tài,
bao gồm các khái niệm về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất; vai trị của cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng; các nội dung chủ yếu và các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đồng thời, chỉ ra một số bài học có thể áp dụng vào huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai rút ra từ nghiên cứu kinh nghiệm bồi thường, giải phóng mặt bằng của thành phố Hồ Chí Minh và Đà Nẵng.
Chương 2:
THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHƠN TRẠCH,
TỈNH ĐỒNG NAI