Theo quy định tại Điều 119 của Luật nhà ở, chủ thể là cá nhân khi tham gia vào giao dịch dân sự phải đáp ứng điều kiện: “phải cĩ đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự”. Khoản 2 Điều 20 Bộ luật dân sự năm 2015 cĩ quy định về người cĩ năng lực hành vi dân đầy đủ là người đủ 18 tuổi trở lên và khơng rơi vào trường hợp bị mất năng lực hành vi dân sự; khĩ khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, hạn chế năng lực hành vi dân sự5. Như vậy, với quy định của Điều 119 Luật nhà ở thì những người chưa đủ 18 tuổi, những người rơi vào trường hợp bị mất năng lực hành vi dân sự; khĩ khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, hạn chế năng lực hành vi dân sự thì khơng đủ điều kiện để trở thành chủ thể của giao dịch dân sự liên quan đến nhà ở.
- Theo quy định từ Điều 21 đến Điều 24 của Bộ luật dân sự năm 2015 thì những chủ thể là người chưa đủ 18 tuổi, người bị mất năng lực hành vi dân sự; khĩ khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, hạn chế năng lực hành vi dân sự họ vẫn được quyền tham gia vào giao dịch dân sự, cụ thể:
+ Người từ 0 đến dưới 6 tuổi và người mất năng lực hành vi dân sự khi tham gia vào giao dịch dân sự thì họ phải cĩ người đại diện theo pháp luật đại diện cho họ xác lập và thực hiện giao dịch6.
+ Người từ đủ đến dưới 15 tuổi và người hạn chế năng lực hành vi dân sự khi tham gia vào các giao dịch dân sự phục vụ cho nhu cầu thiết yếu của bản thân thì họ được tự mình xác lập và thực hiện. Ngồi các giao dịch này ra, thì với tất cả các giao dịch dân sự cịn lại, khi xác lập và thực hiện giao dịch, họ phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý7.
+ Người cĩ khĩ khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi thì việc tham gia xác lập và thực
hiện giao dịch là do họ được tự mình thực hiện hay do người giám hộ xác lập thực hiện phụ thuộc vào quyết định của Tồ án8.
Việc Luật nhà ở quy định cá nhân khi tham gia vào giao dịch dân sự phải cĩ đầy đủ năng lực hành vi dân sự là khơng phù hợp với quy định Điều 7 của chính Luật nhà ở về đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, và cũng khơng đồng nhất với quy định tại Khoản 1 Điều 10 Luật nhà ở, cụ thể:
Điều 7 Luật nhà ở cĩ quy định những đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, trong đĩ cá nhân được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam gồm: cá nhân trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngồi, cá nhân nước ngồi theo quy định tại Khoản 1 Điều 159 Luật nhà ở9. Với quy định này, điều luật khơng dựa vào năng lực hành vi để xác định điều kiện cá nhân được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Điều này cĩ nghĩa là, ngồi cá nhân cĩ năng lực hành vi dân sự đầy đủ cĩ quyền sở hữu nhà ở thì những cá nhân cĩ năng lực hành vi dân sự như: hạn chế năng lực hành vi dân sự; mất năng lực hành vi dân sự; khĩ khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi; chưa đủ 18 tuổi cũng cĩ quyền sở hữu nhà ở. Những chủ thể này cĩ quyền sở hữu nhà ở thì họ cũng cĩ quyền được tham gia vào giao dịch dân sự về nhà ở. Bởi điểm d Khoản 1 Điều 10 Luật nhà ở quy định về quyền của chủ sở hữu nhà ở. Theo đĩ, chủ sở hữu nhà ở cĩ quyền:“Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, gĩp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng khơng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đĩ”. Như vậy, chủ sở hữu nhà ở cĩ quyền bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, gĩp vốn, cho