- Giỏ trị phỏp lý của việc đăng ký thế chấp.
2.2.2. Một số vấn đề đặt ra khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngõn hàng Đầu tƣ và Phỏt triển Việt Nam
tại Ngõn hàng Đầu tƣ và Phỏt triển Việt Nam
Mặc dự nhận thế chấp quyền sử dụng cú nhiều lợi thế, ưu điểm so với việc nhận tài sản bảo đảm khỏc nhưng trong quỏ trỡnh ỏp dụng và thực tế khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất để cho vay, khụng phải lỳc nào việc nhận quyền sử dụng đất làm tài sản đảm bảo cũng an toàn, đảm bảo quyền lợi của ngõn hàng mà cũng cú khụng ớt những bất cập trong quỏ trỡnh ỏp dụng.
* Về chủ thể:
- Việc xỏc định chủ thể thế chấp và chủ thể ký hợp đồng thế chấp cũng là một vấn đề cũn tồn tại trong thực tiễn ỏp dụng.
Cú trường hợp việc xỏc định chủ thể ký hợp đồng cũn cú sự nhầm lẫn giữa người thế chấp và người bảo lónh bằng quyền sử dụng đất dẫn đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất khụng cú hiệu lực (do tài sản bảo đảm khụng thuộc bờn thế chấp). Vớ dụ: Trường hợp vay vốn của Cụng ty trỏch nhiệm hữu hạn Phả Lại, Cụng ty vay vốn tại ngõn hàng, Tổng giỏm đốc ký hợp đồng tớn dụng, sau đú chớnh Tổng Giỏm đốc lại ký hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất mang tờn mỡnh để đảm bảo cho khoản vay, hợp đồng thế chấp lại lấy tờn Cụng ty là bờn thế chấp. Như vậy, mặc dự về ý chớ, Tổng Giỏm đốc đó ký hợp đồng thế chấp và thể hiện mong muốn mang chớnh tài sản của mỡnh để đảm bảo cho khoản vay nhưng hợp đồng thế chấp đú vẫn bị coi là khụng cú giỏ trị vỡ quyền sử dụng đất khụng thuộc về bờn thế chấp (khụng phải là đất của Cụng ty mà là đất của Tổng Giỏm đốc). Đỏng lẽ ra, trong trường hợp này, Tổng Giỏm đốc phải là người nhõn danh cỏ nhõn để bảo lónh cho Cụng ty vay vốn bằng chớnh quyền sử dụng đất của mỡnh. Do vậy, cỏc ngõn hàng khi ỏp dụng phỏp luật cần phải nắm và hiểu rừ bản chất quy định của phỏp luật để xỏc định chớnh xỏc đối tượng của hợp đồng, chủ thể của hợp đồng,... Mỗi đơn vị nờn cú cỏn bộ phỏp chế được đào tạo cơ bản về phỏp luật, am hiểu phỏp luật để giỳp ngõn hàng trỏnh những rủi ro khụng đỏng cú.
* Về hợp đồng và thủ tục cụng chứng, chứng thực.
- Việc chứng thực (xỏc nhận của Ủy ban nhõn dõn địa phương nơi cú đất) xỏc nhận thực trạng của đất thế chấp liệu cú đảm bảo an toàn cho cỏc ngõn hàng hay khụng?.
Khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất, bất kỳ ngõn hàng nào cũng hầu như tin tưởng tuyệt đối vào việc cú xỏc nhận của Ủy ban nhõn dõn địa phương nơi cú đất là cơ sở phỏp lý quan trọng nhất để xỏc định đất đú cú tồn tại "thật" trờn thực tế hay khụng, bởi vỡ khụng ai khỏc ngoài Ủy ban nhõn dõn địa phương là người thay mặt Nhà nước theo dừi, quản lý đất đai tại địa phương.
Tuy nhiờn, xỏc nhận của Ủy ban nhõn dõn địa phương khụng phải lỳc nào cũng an toàn cho cỏc ngõn hàng khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất của Bà Lờ Thị Hoan tại phường Đụng Thọ - thành phố Thanh Húa là một điển hỡnh. Cụ thể như sau:
Ngày 20/9/2005, Chi nhỏnh Ngõn hàng Đầu tư và Phỏt triển Thanh Húa đó ký hợp đồng tớn dụng ngắn hạn cho ụng Nguyễn Văn Thanh vay tiền với mục đớch mua nguyờn vật liệu để sản xuất, kinh doanh, với biện phỏp bảo đảm cho khoản vay là bảo lónh bằng quyền sử dụng đất của bà Lờ Thị Hoan (số 8/50B - Lý Nhõn Tụng, phường Đụng Thọ, Tp Thanh Húa), Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà bà Hoan cung cấp cú số TT16 QSDĐ/103/UBTP cấp ngày 01/6/2000. Mặc dự khi nhận thế chấp, ngõn hàng đó thực hiện cỏc thủ tục theo đỳng quy định của phỏp luật (cú xỏc nhận của Ủy ban nhõn dõn phường Đụng Thọ về việc bà Hoan cú đất tại địa phương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nờu trờn, đó thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất, khi nhận thế chấp cú đi xỏc minh thực tế mảnh đất mà bà Hoan thế chấp). Tuy nhiờn, đến khi ụng Thanh khụng thực hiện được nghĩa vụ trả nợ cho khoản vay, ngõn hàng đề nghị xử lý quyền sử dụng đất mà bà Hoan đó thế chấp để thu hồi nợ mới "ngó ngửa" ra là mảnh đất mà bà Hoan đang thế chấp tại Ngõn hàng khụng phải thuộc quyền sử dụng của bà Hoan, mặc dự mảnh đất là cú thật, xỏc nhận của Ủy ban nhõn dõn phường Đụng Thọ là cú thật nhưng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đú là giả. Như vậy, lý do vỡ sao mà Ủy ban nhõn dõn địa phương (phú Chủ Tịch phường) xỏc nhận tại thời điểm thế chấp rằng bà Hoan cú đất tại địa phương? Cho dự hành vi lừa đảo của bà Hoan sẽ do cơ quan phỏp luật xử lý, ai làm sai người đú phải chịu trỏch nhiệm trước phỏp luật, nhưng vấn đề đặt ra ở đõy là ngõn hàng phải chịu rủi ro, người vay khụng cú khả năng trả nợ, tài sản bảo đảm khụng cú, đến bao giờ mới thu hồi được vốn vay đõy?
Túm lại, hàng ngàn rủi ro trong hoạt động ngõn hàng cú thể xảy ra và xảy ra bất cứ lỳc nào, trong bất kỳ trường hợp nào mà khụng thể lường trước
được. Từ thực tế trờn, để bảo vệ quyền lợi hợp phỏp của bờn nhận thế chấp (ngõn hàng), phỏp luật cần quy định cụ thể trỏch nhiệm của những người thực hiện hoạt động cụng quyền, khụng những chịu trỏch nhiệm trước phỏp luật (bị xử lý theo quy định của phỏp luật) mà cũn chịu trỏch nhiệm trực tiếp về tài sản trước người bị thiệt hại do hành vi của họ giỏn tiếp gõy ra.
* Về định giỏ quyền sử dụng đất
Hiện nay, mặc dự Nghị định 163/2006/NĐ-CP ra đời đó trao quyền tự chủ cho cỏc ngõn hàng tự quy định, quyết định và tự chịu trỏch nhiệm về rủi ro vốn vay. Ngõn hàng Đầu tư và Phỏt triển Việt Nam cũng đó quy định cụ thể phương phỏp xỏc định giỏ đất, cũn việc định giỏ cụ thể sẽ được bộ phận định giỏ (Hội đồng hoặc Tổ định giỏ) lựa chọn, đề xuất và được người cú
thẩm quyền cấp tớn dụng quyết định cho từng trường hợp cụ thể. Tuy nhiờn,
thực tế việc định giỏ tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất để quyết định cho vay cũn nhiều bất cập do cỏn bộ định giỏ thiếu tớnh chuyờn nghiệp, chưa được đào tạo chuyờn sõu về kỹ năng định giỏ, ảnh hưởng đến kết quả định giỏ.
* Về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất
Cú thể núi, vấn đề xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất hiện nay là một trong những vấn đề nổi cộm đối với hầu hết cỏc tổ chức tớn dụng núi chung và ngõn hàng thương mại núi riờng. Quy định của phỏp luật hiện hành cũng bộc lộ rất nhiều bất cập, hạn chế.
- Việc phỏp luật quy định trước khi xử lý quyền sử dụng đất thế chấp dưới hỡnh thức bỏn đấu giỏ, phải xin phộp và được sự đồng ý của Ủy ban nhõn dõn là khụng cần thiết và trỏi với cỏc biện phỏp bảo đảm. Toàn bộ quỏ trỡnh thực hiện việc xử lý mang tớnh hành chớnh chứ khụng mang tớnh chất thực hiện quyền của chủ nợ đối với con nợ. Hiện nay, cỏc quy định phỏp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm đó gúp phần kiểm soỏt được tỡnh trạng bỏn đấu giỏ tràn lan như trước đõy. Mặt khỏc, việc bỏn đấu giỏ được thực hiện thụng qua
Trung tõm bỏn đấu giỏ tài sản do cơ quan cú thẩm quyền lập, điều đú đó phản ỏnh khả năng kiểm soỏt của Nhà nước. Nhất là ngõn hàng gặp nhiều khú khăn khi xử lý quyền sử dụng đất của cỏc doanh nghiệp nhà nước thuộc quyền quản lý của Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh. Do tõm lý "địa phương chủ nghĩa" nờn khụng ớt cỏc Ủy ban nhõn dõn chậm trễ trong việc xem xột cho phộp ngõn hàng được bỏn đấu giỏ quyền sử dụng đất hoặc cú thể ra những quyết định gõy bất lợi cho ngõn hàng như khụng chấp thuận cho bỏn đấu giỏ quyền sử dụng đất, làm kộo dài thời gian thu nợ của ngõn hàng (quỏ 15 ngày theo quy định).
Mặc dự hiện nay Nghị định 163/2006/NĐ-CP khụng quy định cụ thể ngõn hàng phải xin phộp chấp thuận của cơ quan cụng quyền trước khi xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất nhưng theo tụi, nờn cú hướng dẫn về việc bỏ cỏc quy định phải xin phộp chấp thuận của cơ quan hành chớnh khi xử lý quyền sử dụng đất, trỏnh sự can thiệp khụng cần thiết của cơ quan cụng quyền vào cỏc giao dịch hợp phỏp của ngõn hàng và khỏch hàng.
- Trước đõy, theo Nghị định 178/1999/NĐ-CP, Thụng tư liờn tịch số
03/2001/TTLT-NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC cú quy định cơ quan Cụng an và Ủy ban nhõn dõn cú trỏch nhiệm thực hiện cỏc biện phỏp hỗ trợ ngõn hàng trong việc xử lý tài sản bảo đảm khi khụng thực hiện được việc xử lý tài sản theo thỏa thuận trong Hợp đồng nhưng trờn thực tế Bộ Cụng an và Ủy ban nhõn dõn cỏc tỉnh lại chưa cú một văn bản chỉ đạo hay hướng dẫn về việc cơ quan cụng an hay Ủy ban nhõn dõn cấp nào cú nhiệm vụ hỗ trợ ngõn hàng, nếu cú thỡ hỗ trợ như thế nào? Điều này khiến cho ngõn hàng gặp rất nhiều khú khăn trong việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất.
- Tại nhiều địa phương Trung tõm bỏn đấu giỏ tài sản hoặc doanh nghiệp bỏn đấu giỏ chuyờn nghiệp chưa được thành lập, do vậy, ngõn hàng khụng thể thực hiện theo quy định. Nếu cú Trung tõm bỏn đấu giỏ thỡ thời hạn thực hiện việc bỏn đấu giỏ rất lõu, cỏ biệt cú trường hợp do thời hạn ủy quyền bỏn đấu giỏ ngắn, thường là 30 ngày và phải ủy quyền nhiều lần, mỗi lần ủy
quyền đều phải nộp phớ bỏn đấu giỏ quyền sử dụng đất theo quy định, do vậy cả ngõn hàng và khỏch hàng đều khụng thớch lựa chọn hỡnh thức xử lý tài sản này.
- Trường hợp ngõn hàng lựa chọn hỡnh thức khởi kiện ra Tũa ỏn để yờu cầu xử lý quyền sử dụng đất thỡ trỡnh tự, thủ tục rất phức tạp, cú nhiều vụ việc kộo dài hàng năm trời, do khỏch hàng lợi dụng quy định của phỏp luật tố tụng để khỏng cỏo hoặc đề nghị khỏng nghị qua nhiều cấp, nhiều giai đoạn tố tụng hoặc khi đó cú bản ỏn cú hiệu lực thỡ vẫn tiếp tục chõy ỳ khụng thi hành ỏn. Trong khi đú, do thời hạn tố tụng kộo dài ảnh hưởng rất nhiều đến giỏ trị của tài sản bảo đảm Mặt khỏc, ngõn hàng thực hiện cấp tớn dụng trờn một phạm vi rộng bao gồm nhiều đối tượng khỏc nhau với cỏc hỡnh thức khỏc nhau và mức độ cấp tớn dụng khỏc nhau, nờn ngõn hàng thường xuyờn là nguyờn đơn tại Tũa ỏn. Đú khụng chỉ ảnh hưởng đến hiệu quả thu hồi vốn, mà ngõn hàng cũn tốn nhiều cụng sức, thời gian và tiền bạc trong quỏ trỡnh theo đuổi vụ kiện. Trong khi đú phỏn quyết của Tũa ỏn dự cú đem lại phần thắng thỡ khả năng thu hồi vốn là đến đõu cũn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, trong đú phần lớn phụ thuộc vào hiệu quả thi hành ỏn.
- Việc định giỏ tài sản thế chấp cũng là một vấn đề khú khăn khi xử lý quyền sử dụng đất. Cỏc bờn trong quan hệ thế chấp khi định giỏ tài sản rất khú đi đến thống nhất, bờn thế chấp thường khụng chấp nhận mức giỏ do ngõn hàng định giỏ, thậm chớ cú trường hợp ngõn hàng đó thuờ Trung tõm định giỏ của Bộ Tài chớnh định giỏ nhưng khi đưa ra bờn thế chấp vẫn khụng chấp thuận và cho rằng giỏ đú là quỏ thấp và quỏ thiệt thũi cho doanh nghiệp và tỡm mọi cỏch trỡ hoón việc xử lý quyền sử dụng đất. Vớ dụ: trường hợp ụng Nguyễn Hữu Sinh thế chấp đất để bảo lónh cho Cụng ty cổ phần Quảng đại vay vốn, mặc dự từ năm 2003, hai bờn đó rất nhiều lần làm việc và thỏa thuận về phương thức xử lý, thống nhất trong vấn đề định giỏ nhưng cho đến nay, vẫn chưa xử lý được quyền sử dụng đất để thu hồi nợ.
* Một số những rủi ro khỏc trong quỏ trỡnh nhận thế chấp quyền sử dụng đất.
- Ngõn hàng đó gặp khụng ớt những khỏch hàng cố tỡnh tạo hồ sơ, giấy tờ thế chấp quyền sử dụng đất giả mạo để lừa đảo ngõn hàng như đối với khỏch hàng vay vốn là ụng Thanh và bờn thế chấp là bà Hoan như đó nờu ở trờn. Một trường hợp khỏc đú ụng Hoàng Mạnh Hựng, muốn vay vốn ngõn hàng nhưng khụng cú tài sản đảm bảo cho khoản vay nờn đó tỡm cỏch lợi dụng sự quen biết với gia đỡnh ụng Mạnh để lấy chứng minh thư của con ụng Mạnh (ụng Bắc) và mượn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ụng Bắc thế chấp để vay vốn ngõn hàng. Trong quỏ trỡnh kiểm tra sử dụng vốn vay, ngõn hàng mới phỏt hiện được hành vi lừa đảo của cỏc đối tượng cú liờn quan. - Liờn quan đến vấn đề thu hồi đất của cơ quan nhà nước cú thẩm quyền, nhất là đối với đất thuờ trả tiền hàng năm cũng là một trong những rủi ro mà ngõn hàng gặp phải. Phỏp luật về đất đai hiện hành khụng cho phộp người sử dụng đất theo hỡnh thức thuờ đất trả tiền hàng năm được thế chấp quyền sử dụng đất nhưng được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mỡnh gắn liền trờn đất [23, Điều 111, 113]. Và ngõn hàng đó nhận thế chấp tài sản gắn liền với đất thuờ trả tiền hàng năm để đảm bảo cho khoản vay. Đến khi xử lý tài sản đảm bảo (gắn liền với đất), ngõn hàng đó nhận chớnh tài sản đú để trừ nợ. Tuy nhiờn, đến khi hai bờn tiến hành cỏc thủ tục để ngõn hàng được tiếp tục thuờ đất thỡ chớnh quyền địa phương khụng thực hiện vỡ lý do đất đang cú chủ trương thu hồi. Như vậy, tài sản mà ngõn hàng đó nhận bảo đảm lỳc này khụng cú giỏ trị gỡ nữa vỡ nú gắn liền với đất, đất khụng được tiếp tục thuờ mà tài sản mà tỏch ra khỏi đất thỡ khụng thể sử dụng được hoặc khụng cú giỏ trị sử dụng, đõy cũng là một trong những rủi ro và vướng mắc mà ngõn hàng gặp phải khi nhận thế chấp liờn quan đến quyền sử dụng đất.
Túm lại, qua nghiờn cứu một cỏch tổng thể cỏc quy định của phỏp luật và thực trạng của phỏp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại cỏc ngõn hàng thương mại, cú thể đưa ra một số kết luận như sau:
(1) Cỏc văn bản về thế chấp quyền sử dụng đất hiện nay đó được ban hành tương đối nhiều, cú nhiều thay đổi cho phự hợp với tỡnh hỡnh kinh tế, chớnh trị hiện nay, dần phự hợp với thụng lệ quốc tế trong quỏ trỡnh hội nhập nhưng chưa đồng bộ, thiếu tớnh thống nhất giữa cỏc quy định của phỏp Luật Đất đai, Bộ luật Dõn sự và cỏc văn bản phỏp luật khỏc liờn quan đến lĩnh vực ngõn hàng.
(2) Cỏc văn bản điều chỉnh lĩnh vực thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngõn hàng cũn nằm rải rỏc, chưa cú tớnh xuyờn suốt làm cho việc ỏp dụng trong thực tế rất khú khăn và lỳng tỳng khụng những cho người thế chấp, cho cỏc ngõn hàng khi nhận thế chấp mà cũn cả cho những cơ quan ỏp dụng phỏp luật.
(3) Một số quy định về hợp đồng thế chấp, điều kiện thế chấp, cụng chứng, chứng thực, đăng ký thế chấp, xúa đăng ký thế chấp cũn mõu thuẫn, chồng chộo, gõy phiền hà cho cỏc bờn trong việc thế chấp vay vốn ngõn hàng, một số quy định chưa chặt chẽ, tạo kẽ hở và rủi ro cho cỏc ngõn hàng khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất.
(4) Thực trạng phỏp luật về xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ cho