- Giỏ trị phỏp lý của việc đăng ký thế chấp.
2.1.5. Xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ của cỏc ngõn hàng thƣơng mạ
thƣơng mại
Xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ là giai đoạn quan trọng nhất của quỏ trỡnh thế chấp quyền sử dụng đất, đõy cũn được coi là giai đoạn cuối
cựng mà ngõn hàng ỏp dụng đối với quyền sử dụng để thu hồi nợ khi mà bờn vay khụng thực hiện hoặc thực hiện khụng đỳng nghĩa vụ trả nợ của mỡnh.
- Bộ luật Dõn sự năm 2005 đó quy định trong trường hợp đó đến hạn thực hiện nghĩa vụ dõn sự mà bờn cú nghĩa vụ khụng thực hiện hoặc thực hiện khụng đỳng nghĩa vụ thỡ tài sản thế chấp được xử lý theo phương thức do cỏc bờn đó thỏa thuận hoặc được bỏn đấu giỏ theo quy định của phỏp luật để thực hiện nghĩa vụ [25, Điều 355]. Việc xử lý tài sản thế chấp được ưu tiờn thực hiện theo thỏa thuận của cỏc bờn, trong trường hợp cỏc bờn khụng thỏa thuận được thỡ tài sản mới được đem bỏn đấu giỏ để thu hồi nợ.
Tại Điều 721 Bộ luật Dõn sự quy định về xử lý quyền sử dụng đất đó thế chấp, khi đó đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bờn thế chấp khụng thực hiện hoặc thực hiện khụng đỳng nghĩa vụ thỡ quyền sử dụng đất đó thế chấp được xử lý theo thoả thuận, nếu khụng cú thỏa thuận hoặc khụng xử lý được theo thỏa thuận thỡ bờn nhận thế chấp cú quyền khởi kiện tại Tũa ỏn.
Ngoài ra, Điều 130 Luật Đất đai năm 2003 quy định khi bờn thế chấp bằng quyền sử dụng đất khụng thực hiện hoặc thực hiện khụng đỳng nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tớn dụng thỡ quyền sử dụng đất đó thế chấp được xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp; trường hợp khụng xử lý được theo thỏa thuận đó ghi trong hợp đồng thỡ bờn nhận thế chấp cú quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó được thế chấp cho người khỏc để thu hồi nợ hoặc yờu cầu cơ quan nhà nước cú thẩm quyền bỏn đấu giỏ quyền sử dụng đất hoặc khởi kiện tại Tũa ỏn nhõn dõn theo quy định của phỏp luật.
Như vậy, những quy định này của phỏp luật đó cú sự khụng thống nhất. Quy định riờng về xử lý quyền sử dụng đất, Bộ luật dõn dõn sự và Luật Đất đai đó cú sự "vờnh" nhau đỏng kể. Luật Đất đai cho phộp người nhận thế chấp được trực tiếp chuyển nhượng cho người khỏc để thu hồi nợ, được yờu cầu cơ quan nhà nước cú thẩm quyền bỏn đấu giỏ nhưng Bộ luật Dõn sự thỡ
khụng cho phộp người nhận thế chấp thực hiện điều này, trường hợp nếu khụng thỏa thuận được việc việc xử lý quyền sử dụng đất thỡ bắt buộc cỏc bờn chỉ cũn cỏch là khởi kiện ra Tũa ỏn để yờu cầu giải quyết.
Như vậy, cỏc ngõn hàng khi phải xử lý quyền sử dụng đất đó thế chấp để thu hồi nợ sẽ phải thực hiện theo quy định nào?. Hầu hết cỏc ngõn hàng rất "ngại" khởi kiện ra Tũa ỏn, bởi vỡ mỗi khi khởi kiện yờu cầu Tũa ỏn giải quyết, cỏc ngõn hàng sẽ mất rất nhiều thời gian, chi phớ để theo đuổi vụ kiện. Khi cú quyết định giải quyết của Tũa ỏn thỡ việc thi hành ỏn cũng khụng hề đơn giản, cú thể mất vài năm, cú trường hợp nhiều năm vẫn chưa thi hành ỏn. Cú trường hợp bản ỏn đó tuyờn, đó cú hiệu lực phỏp luật nhưng bờn thế chấp khụng tự nguyện chấp hành thi hành ỏn, cơ quan thi hành ỏn cũng khụng cú đủ lực lượng để cưỡng chế thi hành ỏn? Một số trường hợp khi cưỡng chế thi hành ỏn là quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất, cơ quan thi hành ỏn yờu cầu ngõn hàng phải bố trớ chỗ ở (cú thể là tạm thời) cho bờn phải thi hành ỏn, nếu khụng thỡ cơ quan thỡ hành ỏn khụng thể cưỡng chế được,… Và cú hàng ngàn lý do khỏc khiến cho việc thi hành ỏn chậm trễ hoặc khụng thể thi hành được.
- Trước đõy, theo quy định tại Thụng tư liờn tịch số 03/2001/TTLT- NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC ngày 23/4/2001 hướng dẫn việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ cho cỏc tổ chức tớn dụng quy định việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất thỡ ưu tiờn thực hiện theo thoả thuận của cỏc bờn trong hợp đồng tớn dụng, hợp đồng bảo đảm, trường hợp khụng xử lý được theo thỏa thuận của cỏc bờn trong hợp đồng tớn dụng thỡ ngõn hàng đưa tài sản ra bỏn đấu giỏ hoặc khởi kiện tại Tũa ỏn để thu hồi nợ. Mặc dự quy định này đó trao cho ngõn hàng những quyền chủ động nhất định như được xử lý quyền sử dụng đất theo như thỏa thuận tại hợp đồng tớn dụng, hợp đồng bảo đảm tiền vay nhưng hỡnh như trờn thực tế quyền này hầu như khụng khả thi. Hầu hết cỏc hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đều quy định trường
hợp bờn vay khụng thực hiện hoặc thực hiện khụng đỳng nghĩa vụ trả nợ thỡ bờn cho vay được quyền chủ động xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ theo quy định của phỏp luật, nhưng khi bờn vay khụng thực hiện nghĩa vụ của mỡnh mà phải xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ, cỏc ngõn hàng phải thỏa thuận lại với bờn thế chấp để xử lý, trường hợp khụng thỏa thuận được thỡ phải thực hiện khởi kiện ra Tũa ỏn để yờu cầu Tũa ỏn giải quyết, cỏc ngõn hàng khụng thể tự đưa quyền sử dụng đất ra bỏn đấu giỏ được, cỏc ngõn hàng rất lỳng tỳng khụng biết sẽ phải thực hiện như thế nào vỡ khụng cú cơ chế để thực hiện. Việc đưa ra bỏn đấu giỏ hầu như chỉ thực hiện được trong trường hợp hai bờn thỏa thuận đưa ra bỏn đấu giỏ hoặc để thi hành ỏn theo quyết định của Tũa ỏn.
Hiện nay, trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế, khi mà cỏc quan hệ kinh tế quốc tế ngày càng phỏt triển, phỏp luật Việt Nam phải thay đổi cho phự hợp với thụng lệ quốc tế và cỏc cam kết mà Việt Nam tham gia với cỏc tổ chức quốc tế, phỏp luật về bảo đảm tiền vay cũng cú những sửa đổi phự hợp, đề cao nguyờn tắc thỏa thuận, bỡnh đẳng và quyền tự chủ của cỏc bờn tham gia giao dịch bảo đảm.
Nghị định 163/2006/NĐ-CP đó cú những thay đổi đỏng kể so với Nghị định 178/1999/NĐ-CP và Nghị định 85/2002/NĐ-CP, Nghị định 163 khụng quy định chi tiết và cụ thể khi xử lý tài sản bảo đảm núi chung và xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất núi riờng mà điều chỉnh việc xử lý tài sản bảo đảm trờn cơ sở nguyờn tắc cỏc bờn hoàn toàn cú quyền thỏa thuận về phương thức, thời gian, địa điểm xử lý tài sản. Ngoài ra, Nghị định cũng tập trung quy định nguyờn tắc xử lý tài sản bảo đảm, phương thức xử lý tài sản bảo đảm. Việc xử lý tài sản bảo đảm được thực hiện theo thỏa thuận của cỏc bờn, cú thể là thỏa thuận tại thời điểm xỏc lập giao dịch bảo đảm hoặc thỏa thuận tại bất kỳ thời điểm nào khỏc trong quỏ trỡnh thực hiện giao dịch bảo đảm, xử lý tài sản bảo đảm, khi khụng cú thỏa thuận thỡ mới xử lý theo quy định của phỏp luật; việc xử lý tài sản bảo đảm thực hiện một cỏch khỏch quan,
cụng khai, minh bạch, bảo đảm quyền và lợi ớch hợp phỏp của cỏc bờn tham gia giao dịch bảo đảm, cỏ nhõn, tổ chức cú liờn quan, đặc biệt coi việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ khụng phải là hoạt động kinh doanh tài sản của bờn nhận bảo đảm. Xử lý tài sản bảo đảm theo cỏc phương thức như bỏn tài sản bảo đảm, bờn nhận bảo đảm nhận chớnh tài sản bảo đảm, bờn nhận bảo đảm nhận cỏc khoản tiền hoặc tài sản khỏc từ người thứ ba, cỏc phương thức khỏc do cỏc bờn thỏa thuận. Riờng đối với quyền sử dụng đất, trong trường hợp cỏc bờn khụng cú thỏa thuận về phương thức xử lý thỡ sẽ được bỏn đấu giỏ nhưng cũng chưa cú cơ chế cụ thể để thực hiện.
Như vậy, mỗi văn bản phỏp luật khỏc nhau lại quy định cỏc phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất khỏc nhau. Phải chăng khi xõy dựng phỏp luật, cỏc nhà làm luật chưa nghiờn cứu kỹ để xõy dựng một hệ thống phỏp luật đồng bộ, thống nhất, tạo điều kiện thuận lợi cho việc ỏp dụng phỏp luật hiệu quả.
Túm lại, trong thời gian vừa qua, cỏc quy định của phỏp luật liờn quan đến thế chấp quyền sử dụng đất được ban hành tương đối nhiều, những quy định này đó tạo hành lang phỏp lý vụ cựng quan trọng trong việc điều chỉnh quan hệ liờn quan đến thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiờn, qua quỏ trỡnh ỏp dụng, những quy định này cũn nhiều mõu thuẫn, chồng chộo, nằm rải rỏc ở nhiều văn bản khỏc nhau,....cần phải cú sự nghiờn cứu, đỏnh giỏ một cỏch tổng thể để cú những chỉnh sửa, hoàn thiện cho phự hợp.