- Giỏ trị phỏp lý của việc đăng ký thế chấp.
2.1.4.2. Xúa đăng ký thế chấp
- Theo quy định tại Khoản 2 Điều 130 Luật Đất đai 2003, việc xúa
đăng ký thế chấp được thực hiện sau khi hoàn thành nghĩa vụ trả nợ, người đó
thế chấp bằng quyền sử dụng đất gửi đơn xin xúa đăng ký thế chấp đến nơi đó đăng ký thế chấp. Trong thời hạn khụng quỏ năm ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn xin xúa đăng ký thế chấp, Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ của người xin xúa đăng ký thế chấp và thực hiện việc xúa đăng ký thế chấp trong hồ sơ địa chớnh và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…
Thụng tư liờn tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lónh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất quy định cỏc trường hợp xúa đăng ký thế chấp như: (i) nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp đó được thực hiện; (ii) việc thế chấp được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện phỏp bảo đảm khỏc (iii) hợp đồng thế chấp bị chấm dứt theo bản ỏn, quyết định của Tũa ỏn; (iv) quyền sử dụng đất đó được xử lý theo quy định của phỏp luật; và (v) theo thỏa thuận của cỏc bờn.
- Phỏp luật quy định trao cho người đó thế chấp gửi đơn xin xúa đăng ký thế chấp đến nơi đó đăng ký thế chấp [23, Điều 130]. Điều này sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho cỏc ngõn hàng khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất, bởi lẽ:
(1) Bờn thế chấp hoàn toàn cú thể giả mạo hồ sơ, giấy tờ chứng minh việc đó hoàn thành nghĩa vụ trả nợ ngõn hàng.
(2) Mặc dự phỏp luật quy định Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ của người xin xúa đăng ký thế chấp trong thời hạn khụng quỏ năm ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn xin xúa đăng ký thế chấp nhưng việc kiểm tra này thật khụng dễ dàng và đơn giản chỳt nào, hơn nữa sẽ rất mất thời gian và chi phớ của cỏn bộ đăng ký, nhất là những Văn phũng đăng ký ở nụng thụn, miền nỳi khi mà khoảng cỏch giữa Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất ở xa trụ sở ngõn hàng. Hoặc chỉ vỡ những sơ suất, non yếu của cỏn bộ đăng ký trong việc kiểm tra, xỏc minh cũng cú thể dẫn đến rủi ro cho cỏc Ngõn hàng.
(3) Hiện nay phỏp luật cho phộp bờn thế chấp dựng quyền sử dụng đất của mỡnh để đảm bảo cho nhiều nghĩa vụ, trường hợp này bờn nhận thế chấp trước đú phải giao lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người yờu cầu đăng ký (cú thể là bờn thế chấp) để thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp. Điều này cũng tạo điều kiện thuận lợi cho bờn thế chấp trong việc giả mạo hồ sơ, giấy tờ để yờu cầu xúa đăng ký thế chấp.
Như vậy, cỏc quy định của phỏp luật về xúa đăng ký thế chấp vẫn cũn nhiều kẽ hở dẫn đến việc ỏp dụng khú khăn và rủi ro cho cỏc ngõn hàng khi nhận thế chấp.