Luật Đất đai năm 2003 quy định: Hồ sơ đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất phải cú chứng nhận của cụng chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng thế chấp, bảo lónh bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn thỡ được lựa chọn hỡnh
thức chứng nhận của cụng chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy Ban nhõn dõn xó, phường, thị trấn nơi cú đất. Trường hợp thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại khu cụng nghiệp, khu kinh tế, khu cụng nghệ cao thỡ phải cú xỏc nhận của Ban quản lý khu cụng nghiệp, khu kinh tế, khu cụng nghệ cao [16].
Thụng tư liờn tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT quy định hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lónh bằng quyền sử dụng đất hoặc bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bao gồm: đơn yờu cầu đăng ký (02 bản), văn bản ủy quyền (nếu cú); hợp đồng thế chấp đó cú cụng chứng hoặc chứng thực theo quy định; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai năm 2003 hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đụ thị được cấp theo quy định của Nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994 của Chớnh phủ. Trong trường hợp bờn thế chấp chưa cú giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thỡ nộp một trong cỏc loại giấy tờ về quyền sử dụng đất như:
+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 thỏng 10 năm 1993 do cơ quan cú thẩm quyền cấp trong quỏ trỡnh thực hiện chớnh sỏch đất đai của Nhà nước Việt Nam dõn chủ cộng hũa, Chớnh phủ Cỏch mạng lõm thời Cộng hũa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hũa xó hội chủ nghĩa Việt Nam;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước cú thẩm quyền cấp hoặc cú tờn trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chớnh;
+ Giấy tờ hợp phỏp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tỡnh nghĩa gắn liền với đất;
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bỏn nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 thỏng 10 năm 1993, nay được Ủy ban nhõn dõn xó, phường, thị trấn xỏc nhận là đó sử dụng trước ngày 15 thỏng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ về thanh lý, húa giỏ nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của phỏp luật;
+ Giấy tờ do cơ quan cú thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
+ Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn đang sử dụng đất cú một trong cỏc loại giấy tờ trờn mà trờn giấy tờ đú ghi tờn người khỏc, kốm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất cú chữ ký của cỏc bờn cú liờn quan, nhưng đến trước ngày 01/7/2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của phỏp luật, nay được Ủy ban nhõn dõn xó, phường, thị trấn xỏc nhận là đất khụng cú tranh chấp.
+ Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn được sử dụng đất theo bản ỏn hoặc quyết định của Tũa ỏn nhõn dõn, quyết định thi hành ỏn của cơ quan thi hành ỏn, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước cú thẩm quyền đó được thi hành.
+ Giấy xỏc nhận của cơ quan nhà nước đang quản lý Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chớnh trong trường hợp bờn thế chấp cú tờn trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chớnh; cỏc giấy tờ như đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, văn bản ủy quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu cú) của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn đang sử dụng đất tại xó, phường, thị trấn trong quỏ trỡnh thực hiện thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, văn bản ủy quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu cú), bỏo cỏo tự rà soỏt hiện trạng sử dụng đất theo quy định tại cỏc Điều 49, Điều 51, Điều 52, Điều 53 và Điều 55 Nghị định 181/2004/NĐ-CP, quyết định của Ủy ban nhõn dõn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương về việc xử lý đất của tổ chức đú (nếu cú) trong trường hợp đang thực hiện trỡnh tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức đang sử dụng đất [8].
Theo quy định tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP thỡ kể từ ngày 01/01/2007, người sử dụng đất phải cú giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được thực hiện quyền thế chấp, bảo lónh bằng quyền sử dụng đất. Trong đú, Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất là Giấy chứng nhận mà người sử dụng đất được cấp theo một mẫu thống nhất trong cả nước do Bộ Tài nguyờn và Mụi trường ban hành. Thực hiện theo quy định này, việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất của cỏc ngõn hàng thương mại kể từ ngày 01/01/2007 đến ngày 01/7/2007 gần như rất khú thực hiện vỡ cỏc ngõn hàng lỳc này chỉ dỏm nhận thế chấp quyền sử dụng đất đó cú giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong khi tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa đảm bảo đỏp ứng nhu cầu của người
dõn. Ngày 25/5/2007, Chớnh phủ đó ban hành Nghị định 84/2007/NĐ-CP Quy
định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trỡnh tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tỏi định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai đó thỏo gỡ một phần vướng mắc và khú khăn cho cỏc ngõn hàng thương mại, đú là quy định lại thời hạn thống nhất thực hiện cỏc giao dịch về quyền sử dụng đất bằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, kể từ ngày 01/01/2008, người sử dụng đất phải cú Giấy chứng nhận mới được thực hiện quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp người sử dụng đất đó nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đỳng quy định của phỏp luật trước ngày 01 thỏng 11 năm 2007 tại cơ quan nhà nước cú thẩm quyền và quy định cụ thể tiến độ để đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để người dõn cú cơ hội thực hiện cỏc quyền của mỡnh liờn quan đến đất.
Tuy nhiờn, một số vấn đề liờn quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng cần phải được quan tõm xem xột, đú là:
+ Giấy chứng nhận được cấp cho tổ chức, cỏ nhõn, hộ gia đỡnh nhưng cũn nợ thuế và được cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi vào mặt sau của Giấy chứng nhận, khi thế chấp và thực hiện cỏc thủ tục cụng chứng tại cơ quan cụng chứng thỡ cơ quan cụng chứng khụng thực hiện cụng chứng bởi lý do đưa ra là người sử dụng đất chưa hoàn thành nghĩa vụ đối với ngõn sỏch nhà nước. Tuy nhiờn, xột về điều kiện để người sử dụng đất được
quyền thế chấp là: (i) cú giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; (ii) đất hiện khụng cú tranh chấp; (iii) quyền sử dụng đất khụng bị kờ biờn để bảo đảm thi hành ỏn; (iv) trong thời hạn sử dụng đất [23, Điều 106] Vậy lý do chưa nộp thuế khụng thỏa món điều kiện nào trong những điều kiện này để hạn chế quyền của người sử dụng đất?
+ Một số trường hợp người sử dụng đất đó được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đem thế chấp để vay vốn ngõn hàng, sau khi ngõn hàng nhận thế chấp và hoàn tất thủ tục đăng ký giao dịch đảm bảo thỡ lại bị Tũa ỏn hoặc cơ quan nhà nước cú thẩm quyền ra quyết định thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do: người cấp khụng đỳng thẩm quyền, sai quy hoạch,… và rất nhiều lý do khỏc nữa mà Tũa ỏn và cơ quan nhà nước cú thẩm quyền đưa ra. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của ngõn hàng khi cho vay vốn và nhận tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất mà rơi vào trường hợp này.