- Thế chấp quyền sử dụng đất phỏt sinh từ thỏa thuận của cỏc bờn (bờn vay, bờn cho vay, bờn thứ ba nếu cú quan hệ bảo lónh)
2.1.1.2. Điều kiện để người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất
2.1.1.2. Điều kiện để người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất dụng đất
Theo quy định tại Điều 106 Luật Đất đai, người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp bằng giỏ trị quyền sử dụng đất để vay vốn tại ngõn hàng thương mại khi đỏp ứng đầy đủ cỏc yờu cầu, cụ thể:
* Cú giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện vụ cựng quan trọng để một ngõn hàng quyết định cú nhận thế chấp hay khụng. Tuy nhiờn, khụng phải chỉ cần cú giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan cú thẩm quyền cấp là ai cũng cú thể sử dụng đất đú mang đi thế chấp để vay vốn ngõn hàng mà quyền sử dụng đất phải thuộc về chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất và được phộp thế chấp để đảm bảo nghĩa vụ vay vốn tại cỏc ngõn hàng thương mại (đỏp ứng về điều kiện chủ thể thế chấp theo như phõn tớch ở trờn), điều này cũn xuất phỏt từ quy định của phỏp luật về thế chấp tài sản núi chung "Thế chấp tài sản là việc một bờn (sau đõy gọi là bờn thế chấp) dựng tài sản thuộc sở hữu của mỡnh để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dõn sự đối với bờn kia (sau đõy gọi là bờn nhận thế chấp) và khụng chuyển giao tài sản đú cho bờn nhận thế chấp". Để minh chứng cho việc quyền sử dụng đất đú cú phải của mỡnh hay khụng thỡ chủ thể thế chấp (bờn thế chấp) quyền sử dụng đất phải cú giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở phỏp lý để xỏc định xem đất đú cú thuộc sở hữu của người thế chấp hay khụng và đất đú cú được thế chấp hay khụng (quyền sử dụng đất đú cú được phộp giao dịch hay khụng)? Như vậy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đúng vai trũ vụ cựng quan trọng, là bằng chứng để người sử dụng đất thực
hiện quyền của mỡnh và là bằng chứng để cỏc ngõn hàng khi cho vay xem xột cú nhận hay khụng nhận quyền sử dụng đất làm tài sản đảm bảo.
* Đất khụng cú tranh chấp
Một điều kiện khỏc để ngõn hàng thương mại nhận quyền sử dụng đất làm tài sản đảm bảo là khi thế chấp quyền sử dụng đất, bờn thế chấp (cú thể là bờn vay hoặc khụng phải là bờn vay) phải chứng minh và cam kết về tỡnh trạng đất đú hiện cú tranh chấp hay khụng? Cũng như đối với cỏc quyền khỏc, việc thế chấp quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện và cú giỏ trị khi đất đú hoàn toàn khụng cú tranh chấp, cú nghĩa là đất đai đú khụng cú tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bờn trong quan hệ đất đai, vớ dụ như tranh chấp giữa những người thừa kế, tranh chấp đối với hộ liền kề,... Tuy nhiờn, việc xỏc định đất cú tranh chấp hay khụng, tiờu chớ nào để xỏc định đất đang bị tranh chấp thỡ luật chưa cú quy định cụ thể, rừ ràng. Do vậy, nhiều khi rất khú để xỏc định và ảnh hưởng rất lớn đến quyền của cỏc chủ thể liờn quan, gõy khụng ớt phiền toỏi cho khỏch hàng vay vốn và ngõn hàng.
* Quyền sử dụng đất khụng bị kờ biờn để đảm bảo thi hành ỏn
Trường hợp đất bị kờ biờn để đảm bảo thi hành ỏn cú nghĩa là đất đú đó được dựng để đảm bảo cho nghĩa vụ khỏc do cơ quan nhà nước cú thẩm quyền thực hiện. Nếu vẫn đem giỏ trị quyền sử dụng đất đú để thế chấp thỡ quyền lợi của người nhận thế chấp sẽ khụng được đảm bảo, hơn nữa nếu đem thế chấp quyền sử dụng đất này thỡ việc giải quyết quyền lợi giữa người nhận thế chấp và người được thi hành ỏn sau này sẽ rất phức tạp, do vậy phỏp luật coi đõy là một trong những điều kiện để người sử dụng đất thực hiện quyền của mỡnh, hạn chế rủi ro cho bờn nhận thế chấp.
* Trong thời hạn sử dụng đất
Người sử dụng đất chỉ cú quyền và được phộp thực hiện quyền của mỡnh trong phạm vi thời hạn sử dụng đất mà nhà nước cho phộp đối với từng
loại đất (trong thời hạn giao đất, thuờ đất, thuờ lại đất,…). Bởi lẽ chỉ trong thời hạn sử dụng đất được Nhà nước trao cho thỡ người sử dụng đất mới cú được những quyền năng nhất định.
Ngoài ra, theo quy định về bảo đảm tiền vay trước đõy, giỏ trị quyền sử dụng đất khi đem đi thế chấp phải lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp khỏch hàng vay cú đủ điều kiện để cho vay khụng cú bảo đảm nhưng ngõn hàng và khỏch hàng vẫn thỏa thuận cho vay cú bảo đảm bằng tài sản. Tuy nhiờn, theo quy định hiện hành, trường hợp bờn thế chấp dựng quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dõn sự theo quy định tại Khoản 1 Điều 324 Bộ luật Dõn sự thỡ cỏc bờn cú thể thỏa thuận dựng tài sản cú giỏ trị nhỏ hơn, bằng hoặc lớn hơn tổng giỏ trị cỏc nghĩa vụ được bảo đảm [17, Điều 5].