Theo quy định tại Điều 130 Luật Đất đai, trong thời hạn khụng quỏ năm ngày làm việc, kể từ ngày ký kết hợp đồng tớn dụng, bờn thế chấp quyền sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký thế chấp tại Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc nộp tại Ủy ban nhõn dõn xó nơi cú đất để chuyển cho Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất (đối với trường hợp bờn thế chấp là hộ gia đỡnh, cỏ nhõn tại nụng thụn).
Quy định này ra đời đó vấp phải sự phản ứng vụ cựng gay gắt của đụng đảo quần chỳng nhõn dõn, đặc biệt là của cỏc ngõn hàng. Bởi lẽ, thế chấp quyền sử dụng đất là quyền của cỏc ngõn hàng và khỏch hàng vay thỏa thuận để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ vay vốn, ngõn hàng cú quyền xem xột việc cho vay cú bảo đảm hay khụng cú bảo đảm. Ngoài ra, ngõn hàng cú quyền yờu cầu khỏch hàng bổ sung tài sản đảm bảo bất cứ khi nào nếu xột thấy cần thiết. Như vậy, việc quy định phải nộp hồ sơ đăng ký thế chấp trong thời hạn khụng quỏ năm ngày kể tư khi ký kết hợp đồng tớn dụng cú khả thi
hay khụng? Cú đảm bảo được quyền lợi của cỏc chủ thể trong quan hệ thế chấp hay khụng nếu cỏc bờn khụng thể thực hiện đỳng được quy định này? trường hợp nếu quỏ năm ngày thỡ cú được đăng ký hay khụng? Thực tế là khi Luật Đất đai và Nghị định 181/2004/NĐ-CP ra đời, cỏc Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất đó khụng thực hiện đăng ký những giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất mà cú đơn yờu cầu đăng ký sau 05 ngày kể từ khi ký kết hợp đồng tớn dụng, điều này gõy khú khăn và ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của cỏc ngõn hàng và khụng đảm bảo tớnh khả thi trong thực tế do Hợp đồng thế chấp ký sau Hợp đồng tớn dụng hoặc một số trường hợp Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chỉ được ký bổ sung để đảm bảo cho Hợp đồng tớn dụng mà họ đó ký trước đõy từ rất lõu rồi.
Để khắc phục phần nào "vướng" của luật, Thụng tư liờn tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT đó quy định theo hướng nếu trong trường hợp nội dung hợp đồng tớn dụng cú điều khoản về thế chấp, bảo lónh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được ký kết trước hoặc cựng thời điểm ký kết hợp đồng tớn dụng thỡ trong thời hạn khụng quỏ năm ngày làm việc, kể từ ngày ký kết hợp đồng tớn dụng, một trong cỏc bờn hoặc cỏc bờn ký kết hợp đồng thế chấp, bảo lónh nộp hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lónh [8].
Trường hợp đăng ký khụng đỳng thời hạn mà do lỗi của người yờu cầu đăng ký thỡ cơ quan đăng ký vẫn phải thực hiện việc đăng ký, tuy nhiờn người yờu cầu đăng ký phải chịu phạt hành chớnh theo Điều 13 Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 [8]. Vụ hỡnh chung phỏp luật đó can thiệp quỏ sõu vào "thỏa thuận" của cỏc bờn trong quan hệ hợp đồng?
Mặt khỏc, cho dự nội dung hợp đồng tớn dụng cú điều khoản về thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp, bảo lónh quyền sử dụng đất cú ký trước hợp đồng tớn dụng thỡ thời hạn khụng quỏ (5) năm ngày làm việc như trờn cũng khú cú tớnh khả thi. Bởi vỡ để đảm bảo đầy đủ hồ sơ đăng ký theo quy định, Hợp đồng thế chấp (hoặc Hợp đồng tớn dụng cú điều khoản về thế chấp) phải
cú cụng chứng, chứng thực theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 130 Luật Đất đai hoặc cú xỏc nhận của Ban quản lý khu cụng nghiệp, khu kinh tế, khu cụng nghệ cao,…[9]. Theo quy định, cơ quan cụng chứng Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đối với người thế chấp là tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,… trong thời hạn khụng quỏ 03 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ [10], trường hợp hồ sơ khụng hợp lệ thỡ năm (05) ngày cú đủ thời gian để chỉ thực hiện cụng chứng, chứng thực hay khụng?
Hồ sơ yờu cầu cụng chứng bao gồm: Bản sao giấy tờ chứng minh thẩm quyền của người đại diện theo phỏp luật, chứng minh nhõn dõn, Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, văn bản xỏc nhận tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó trả khụng cú nguồn gốc từ ngõn sỏch nhà nước trong trường hợp bờn cú quyền sử dụng đất là tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất,…[10]. Trờn thực tế, việc hoàn tất cỏc hồ sơ này cũng khụng phải đơn giản, một hoặc hai ngày liệu cỏc biờn cú thực hiện được hay khụng?. Như vậy, hầu hết cỏc ngõn hàng thương mại đành phải chịu nộp phạt hành chớnh vỡ "vi phạm quy định trong lĩnh vực đất đai".
Như vậy, quy định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vừa phải được cụng chứng hoặc chứng thực, vừa phải được đăng ký đó khiến việc cải cỏch hành chớnh khụng triệt để. Nội dung hợp đồng thế chấp vừa phải cụng chứng hoặc chứng thực, vừa phải đăng ký giao dịch bảo đảm, cơ quan cụng chứng, chứng thực xem xột hồ sơ thế chấp, chứng nhận nội dung hợp đồng; trờn cơ sở Hợp đồng đó được cụng chứng, cơ quan đăng ký thực hiện việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất. Quy định này khụng chỉ gõy khú khăn cho người sử dụng đất, tốn kộm chi phớ mà cũn ảnh hưởng đến cỏc ngõn hàng khi cho vay (rất mất thời gian để hoàn thiện cỏc thủ tục này). Cỏc cơ quan cú thẩm quyền cần phải nghiờn cứu để đưa ra được giải phỏp phự hợp và thực sự hiệu quả, trỏnh làm mất thời gian của cỏc chủ thể tham gia giao dịch.