- Giỏ trị phỏp lý của việc đăng ký thế chấp.
2.2.1. Quy định về thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngõn hàng Đầu tƣ và Phỏt triển Việt Nam
tƣ và Phỏt triển Việt Nam
Tài sản đảm bảo núi chung và thế chấp quyền sử dụng đất núi riờng tại Ngõn hàng Đầu tư và Phỏt triển Việt Nam là một phần vụ cựng quan trọng
khụng thể tỏch rời hoạt động cho vay. Tỷ lệ dư nợ cú tài sản bảo đảm tại thời điểm 30/6/2008 chiếm gần 74% tổng dư nợ. Trong đú, tài sản đảm bảo là đất và tài sản gắn liền với đất chiếm tới gần 56% tổng giỏ trị tài sản bảo đảm, cũn lại là động sản chiếm khoảng 24%, giấy tờ cú giỏ chiếm khoảng 5% và tài sản khỏc chiếm khoảng 15% [35].
Như vậy chứng tỏ rằng, tài sản bảo đảm là đất và tài sản gắn liền với đất chiếm tỷ trọng cao hơn rất nhiều so với cỏc loại tài sản bảo đảm khỏc.
Mặt khỏc, quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt, khi nhận thế chấp, phỏp luật yờu cầu cỏc bờn phải tuõn theo một trỡnh tự, thủ tục nhất định. Do vậy, để việc nhận quyền sử dụng đất được hiệu quả, an toàn, Ngõn hàng Đầu tư và Phỏt triển Việt Nam đó rất chỳ trọng đến việc chỉ đạo, hướng dẫn cỏc đơn vị thành viờn trong toàn hệ thống trong việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất. Điều đú thể hiện ở việc ban hành rất nhiều văn bản chế độ qua cỏc thời kỳ như: Quyết định 2696/QĐ-PCCĐ ngày 31/7/2003 quy định về bảo đảm tiền vay của Tổng Giỏm đốc, Cụng văn số 81/CV-TDDV3 của Tổng Giỏm đốc ngày 06/1/2004 hướng dẫn bổ sung một số loại tài sản đảm bảo tiền vay, Cụng văn số 2921/CV-TDDV1 của Tổng Giỏm đốc ngày 28/6/2004 hướng dẫn thực hiện điều kiện đảm bảo tiền vay bằng tài sản hỡnh thành từ vốn vay, Sổ tay tớn dụng, Quyết định 0377/QĐ-PCCĐ hiệu đớnh một số nội dung tại Sổ tay tớn dụng,….Hiện nay, để đỏp ứng yờu cầu trong hoạt động cho vay đảm bảo quyền lợi của mỡnh khi cho vay và thu hồi vốn vay, Ngõn hàng
Đầu tư và Phỏt triển Việt Nam đó xõy dựng Quy định về giao dịch bảo đảm
trong cho vay (ban hành kốm theo Quyết định số 5885/QĐ-PC ngày
08/10/2007) để hướng dẫn một cỏch cụ thể cỏc quy định của phỏp luật liờn quan đến tài sản bảo đảm núi chung và thế chấp quyền sử dụng đất núi riờng, đảm bảo an toàn, hiệu quả.
Cỏc văn bản này đó hướng dẫn một cỏch tương đối đầy đủ và cụ thể những vấn đề liờn quan đến thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của
phỏp luật từ nguyờn tắc nhận thế chấp quyền sử dụng đất, điều kiện nhận thế chấp, thủ tục nhận thế chấp, cỏc đối tượng được thế chấp, định giỏ và nguyờn tắc, phương phỏp xỏc định giỏ trị quyền sử dụng đất, phạm vi và mức cho vay so với giỏ trị quyền sử dụng đất, kiểm tra, đỏnh giỏ lại quyền sử dụng đất trong quỏ trỡnh cho vay, xõy dựng mẫu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đảm bảo quyền lợi của ngõn hàng,… Đặc biệt, Quy định về giao dịch bảo đảm trong cho vay quy định cụ thể, chi tiết về cỏc đối tượng được thế chấp quyền sử dụng đất hoặc thế chấp cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, cỏch xỏc định cỏc thụng tin về nguồn gốc sử dụng đất, những căn cứ xỏc nhận quyền sử dụng đất được chấp nhận để người sử dụng đất được phộp sử dụng quyền sử dụng đất thế chấp tại Ngõn hàng Đầu tư và Phỏt triển Việt Nam (Điều 17); quy định về cụng chứng, chứng thực, đăng ký và xúa đăng ký giao dịch bảo đảm (Chương VII), xử lý tài sản bảo đảm (Điều 37), phương phỏp xỏc định giỏ đất (Phụ lục II). Ngoài ra, Ngõn hàng Đầu tư và Phỏt triển Việt Nam đó ban hành Mẫu hợp đồng về bảo đảm tiền vay kốm theo Quyết định số 8383/QĐ-PC ngày 17/10/2006, trong đú cú riờng mẫu Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (Mẫu số 07).