- Giỏ trị phỏp lý của việc đăng ký thế chấp.
3.2.3. Về đăng ký, xúa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất
- Trong quỏ trỡnh xõy dựng phỏp luật, cỏc nhà làm luật, soạn thảo văn bản hướng dẫn luật cần lưu ý đến tớnh thống nhất giữa cỏc văn bản, giữa cỏc nội dung trong cựng một văn bản. Một số nội dung quy định về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất cũn mõu thuẫn, chưa thống nhất, dẫn đến việc ỏp dụng gặp khụng ớt khú khăn. Cụ thể:
Quy định tại Khoản 7 Mục I và quy định tại Khoản 6 Mục III Thụng tư liờn tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT về thời hạn đăng ký thế chấp,
bảo lónh. Khoản 7 Mục I quy định "Thời hạn đăng ký được tớnh kể từ ngày
Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ", bắt đầu của thời hạn đăng ký cũng là bắt đầu của thời điểm đăng ký thế chấp và cũng là bắt đầu của việc đăng ký cú hiệu lực, việc đăng ký cú giỏ trị phỏp lý đối với người thứ ba. Trong khi đú, việc đăng ký thế chấp được quy định là thực hiện trong thời hạn khụng quỏ 05 ngày làm việc bắt đầu từ thời điểm Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất nhận được hồ sơ đăng ký hợp lệ.
Tuy nhiờn Khoản 6 Mục III lại quy định "trong thời hạn đăng ký, tiến hành thẩm tra hồ sơ, nếu hồ sơ hợp lệ thỡ chứng nhận việc đăng ký thế chấp, bảo lónh vào đơn yờu cầu đăng ký…"
Như vậy, trong thời hạn đăng ký (ở đõy được hiểu là trong thời hạn 05 ngày kể từ thời điểm nhận được hồ sơ đăng ký hợp lệ) thỡ cỏn bộ Văn phũng
đăng ký mới thẩm tra xem hồ sơ đăng ký cú hợp lệ hay khụng? Điều này rừ ràng là cú sự mõu thuẫn, cần phải được điều chỉnh cho phự hợp.
- Thời hạn đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất: cỏc nhà làm luật khi xõy dựng luật ngoài yờu cầu phải nghiờn cứu tớnh thống nhất, đồng bộ của hệ thống phỏp luật, thỡ một yờu cầu khụng kộm phần quan trọng đú là sự phự hợp với thực tế, phỏp luật ban hành ra cú tớnh khả thi hay khụng? Cú phự hợp với nhu cầu của đụng đảo nhõn dõn hay khụng? Việc quy định tại Điều 130 Luật Đất đai buộc cỏc bờn phải thực hiện nộp hồ sơ đăng ký thế chấp trong thời hạn năm ngày kể từ ngày ký kết hợp đồng tớn dụng là hoàn toàn khụng cú tớnh khả thi và khụng phự hợp với thực tế.
- Hiện nay, trờn thực tế vẫn cũn một số trường hợp cỏc bờn đó ký hợp đồng thế chấp trước ngày Thụng tư liờn tịch số 03/2003/TTLT-BTP-BTNMT ngày 04/7/2003, hiện vẫn cũn dư nợ và cỏc bờn chưa thực hiện được việc đăng ký thế chấp do bờn thế chấp khụng đồng ý ký đơn yờu cầu đăng ký nờn ngõn hàng khụng thực hiện được việc đăng ký. Do vậy, cần quy định trao cho ngõn hàng quyền đăng ký, gia hạn việc đăng ký mà khụng phụ thuộc vào việc bờn thế chấp cú đồng ý ký đơn yờu cầu đăng ký hay khụng để trỏnh rủi ro cho cỏc tổ chức tớn dụng khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất, kể cả trong trường hợp phải gia hạn thời hạn đăng ký do nghĩa vụ trả nợ của bờn vay chưa thực hiện xong và giải quyết triệt để những tồn tại đối với những giao dịch thế chấp trước đõy chưa thực hiện được việc đăng ký.
- Giỏ trị phỏp lý của việc đăng ký thế chấp.
+ Mặc dự phỏp luật quy định việc thế chấp, bảo lónh "cú giỏ trị phỏp lý đối với người thứ ba" [8] nhưng phỏp luật chưa quy định cụ thể về nội hàm của khỏi niệm "người thứ ba". Vậy "người thứ ba" ở đõy là bao gồm những ai, cú bao gồm cỏc cơ quan cụng quyền hay khụng? trường hợp nếu xỏc định "người thứ ba" bao gồm cả cỏc cơ quan cụng quyền thỡ thứ tự ưu tiờn thanh toỏn giữa Nhà nước với cỏc tổ chức cỏ nhõn phải được giải quyết dựa trờn
nguyờn tắc bỡnh đẳng về lợi ớch liờn quan khi xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất.
Do vậy, cần cú văn bản hướng dẫn cụ thể nội hàm khỏi niệm này, trỏnh việc khi ỏp dụng phỏp luật xử lý tài sản bảo đảm thế chấp là quyền sử dụng đất mà cú lợi ớch liờn quan đến cơ quan cụng quyền sẽ được ỏp dụng tựy tiện, ảnh hưởng đến quyền và lợi ớch của cỏc tổ chức, cỏ nhõn cú liờn quan.
+ Theo quy định tại Nghị định 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 về
đăng ký giao dịch bảo đảm, việc đăng ký giao dịch bảo đảm cú giỏ trị trong
năm năm, kể từ ngày đăng ký, trừ trường hợp cỏc bờn cú yờu cầu xúa đăng ký trước thời hạn hoặc cú yờu cầu đăng ký gia hạn, thời hạn của mỗi lần đăng ký gia hạn là năm năm (Điều 13). Quy định này đó gõy khụng ớt khú khăn cho cỏc ngõn hàng, bởi lẽ, nhiều khoản vay cú thời hạn trờn năm năm, thậm chớ cú khoản vay cú thời hạn mười, mười lăm năm. Như vậy, nếu sau năm năm mà bờn vay khụng đồng ý gia hạn thế chấp (khụng cựng ký đơn yờu cầu gia hạn đăng ký) thỡ sẽ giải quyết như thế nào? Cú đảm bảo quyền lợi của bờn cho vay hay khụng, trong khi đú bờn vay vẫn chưa đến thời hạn phải thực hiện nghĩa vụ và nghĩa vụ đú cũng chưa thực hiện xong. Mặt khỏc, quy định này khụng cũn phự hợp với quy định tại Điều 344 Bộ luật Dõn sự năm 2005, theo đú, cho phộp cỏc bờn thỏa thuận về thời hạn thế chấp tài sản, nếu khụng cú thỏa thuận thỡ việc thế chấp cú thời hạn cho đến khi chấm dứt nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp. Do vậy, cần sớm nghiờn cứu và chỉnh sửa theo hướng quy định thời hạn cú hiệu lực của việc đăng ký giao dịch bảo đảm theo thời hạn được kờ khai trong đơn yờu cầu đăng ký.
- Về xúa đăng ký thế chấp: Cơ quan cú thẩm quyền cần nghiờn cứu và cú hướng dẫn cụ thể trường hợp yờu cầu xúa đăng ký thế chấp. Trường hợp vẫn trao quyền yờu cầu xúa đăng ký thế chấp cho bờn thế chấp thỡ cần phải cú hướng dẫn cụ thể về trỡnh tự thủ tục kiểm tra, xỏc minh nghĩa vụ trả nợ đó hoàn thành của bờn thế chấp để cỏc cỏn bộ Văn phũng đăng ký quyền sử dụng
đất cú cơ sở thực hiện, đồng thời gắn trỏch nhiệm của cỏn bộ khi thực hiện kiểm tra, xỏc minh, trỏnh rủi ro cho cỏc ngõn hàng.
- Hiện nay, việc đăng ký giao dịch bảo đảm chủ yếu theo phương thức đăng ký và cung cấp thụng tin bằng giấy, tuy nhiờn theo phương thức này sẽ làm ảnh hưởng đến thời gian hoàn thành việc đăng ký giao dịch bảo đảm cũng như việc tra cứu thụng tin về giao dịch bảo đảm bị kộo dài, mất nhiều thời gian cho cỏc bờn cú liờn quan. Do vậy, cần cú nghiờn cứu để ỏp dụng đăng ký qua phương tiện điện tử, điều này sẽ giỳp tiết kiệm được chi phớ, thời gian khi thực hiện đăng ký, giảm bớt được bộ mỏy của cơ quan đăng ký.
Ngoài ra, cần nhanh chúng hoàn thiện hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm núi chung và đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất núi riờng để đảm bảo sự tương thớch của phỏp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm của Việt Nam và quốc tế, tạo mụi trường phỏp lý thuận lợi nhằm thỳc đẩy sự phỏt triển của cỏc giao dịch dõn sự, kinh tế cú yếu tố nước ngoài, đỏp ứng đũi hỏi của việc gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới núi riờng và yờu cầu hội nhập kinh tế núi chung. Phục vụ tốt mục tiờu thỳc đẩy phỏt triển kinh tế thụng qua cơ chế đăng ký đơn giản, thuận tiện, nhanh chúng cho cỏc chủ thể tham gia giao dịch.
Bổ sung, hoàn thiện cơ sở phỏp lý để vận hành Hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về giao dịch liờn quan đến quyền sử dụng đất sao cho việc đăng ký, cung cấp thụng tin liờn quan đến quyền sử dụng đất thuận tiện nhất, nhanh nhất và chớnh xỏc nhất, tạo cơ sở tin cậy cho cỏc tổ chức, cỏ nhõn trong việc tỡm hiểu thụng về đất đai, đú cũng là một trong những biện phỏp để gúp phần lành mạnh húa thị trường tiền tệ trong nền kinh tế thị trường. Để làm được điều này đũi hỏi phải cú sự phối hợp chặt chẽ, cú hiệu quả, thống nhất giữa cỏc Bộ, ngành cú liờn quan, cỏc cơ quan đăng ký bất động sản từ trờn xuống dưới,…làm sao để đỏp ứng khả năng cung cấp thụng tin về tỡnh trạng phỏp lý của đất đai được thực hiện nhanh nhất, chớnh xỏc nhất với chi phớ hợp lý nhất.