- Giỏ trị phỏp lý của việc đăng ký thế chấp.
3.2.1. Về điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất
3.2.1.1. Điều kiện về chủ thể
- Luật Đất đai năm 2003 quy định trường hợp bờn thế chấp là tổ chức kinh tế trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài chỉ được thế chấp tại cỏc tổ chức tớn dụng được phộp hoạt động tại Việt Nam. Điều này cú nghĩa là cỏc tổ chức kinh tế trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài khụng được thế chấp quyền sử dụng đất của mỡnh tại cỏc tổ chức tớn dụng nước ngoài, tại cỏc tổ chức khỏc trong và ngoài nước. Vậy quy định này cú được hiểu là hộ gia đỡnh, cỏc cỏ nhõn trong nước được thế chấp tại tổ chức kinh tế, trong và ngoài nước hay khụng? Cần phải quy định rừ ràng, cụ thể.
Mặt khỏc, hiện nay trong quỏ trỡnh hội nhập kinh tế quốc tế, để tạo tớnh cạnh tranh, việc cỏc tổ chức, cỏ nhõn tiếp cận những nguồn vốn vay từ nước ngoài là rất cần thiết. Do vậy, để tạo tớnh chủ động cho cỏc tổ chức, cỏ nhõn tiếp cận nguồn vốn từ nước ngoài thỡ phỏp luật về thế chấp quyền sử dụng đất cũng phải tiếp tục được nghiờn cứu điều chỉnh, tạo cơ chế nhất định để cỏc tổ chức tớn dụng nước ngoài cũng là chủ thể được nhận tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất khi thực hiện hoạt động cho vay, đảm bảo thống nhất, cõn bằng quyền lợi giữa cỏc chủ thể cú quyền sử dụng đất, trỏnh tạo ra sự phõn biệt, đối xử giữa người Việt Nam ở trong nước với người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo như quy định của Luật Đất đai hiện nay.
- Ngoài ra, Luật Đất đai cũn quy định hộ gia đỡnh, cỏ nhõn chỉ được thế chấp, bảo lónh bằng quyền sử dụng đất khi họ vay vốn để sản xuất, kinh doanh. Vậy, nếu họ cú nhu cầu vay để tiờu dựng, xõy dựng, sửa chữa nhà cửa để ở mà khụng phải với mục đớch kinh doanh thỡ cú được thế chấp hay khụng? Việc quy định này đó hạn chế rất lớn đối với quyền của người thế chấp cũng như gõy khú khăn cho cỏc ngõn hàng khi cho vay. Trong khi đú, khi quy định về quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thỡ cú quyền thế chấp nhà ở gắn liền với đất ở tại cỏc tổ chức tớn dụng được phộp hoạt động tại Việt Nam (Điểm c, Khoản 2 Điều 121 Luật Đất đai năm 2003) mà khụng cú hạn chế về mục đớch của khoản vay. Điều này đó tạo ra sự phõn biệt đối xử giữa người Việt Nam ở trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Điều này đũi hỏi cỏc nhà lập phỏp cần phải nghiờn cứu để cú quy định cụ thể, rừ ràng, tạo điều kiện cho việc ỏp dụng phỏp luật được thuận lợi, đảm bảo cụng bằng giữa cỏc chủ thể sử dụng đất.
3.2.1.2. Về điều kiện để người sử dụng đất được thế chấp quyền sử
dụng đất
- Theo quy định của phỏp luật, một trong những điều kiện quan trọng để đất được thế chấp là phải cú Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều
kiện về cú giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những quy định nhằm đảm bảo an toàn, chặt chẽ cho cỏc ngõn hàng khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất.
Mặc dự hiện nay Nghị định 84/2007/NĐ-CP đó cú những quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng hiện nay Bộ Tài nguyờn Mụi trường chưa cú hướng dẫn về thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nờn tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay vẫn cũn rất chậm, trong khi đú theo Nghị định này, kể từ ngày 01/01/2008, ngõn hàng chỉ nhận thế chấp quyền sử dụng đất đối với đất đó cú Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) chứ khụng chấp nhận "sổ trắng" (những giấy tờ được quy định tại Khoản 1, Khoản 2 và Khoản 5 Điều 50 Luật Đất đai). Như vậy, nếu khụng thực sự quyết liệt trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thỡ sẽ ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động cho vay của cỏc ngõn hàng. Và như vậy thỡ việc tiếp cận nguồn vốn vay từ cỏc ngõn hàng của cỏc tổ chức, cỏ nhõn sẽ rất khú khăn, điều đú cũng đồng nghĩa với việc ảnh hưởng đến tốc độ phỏt triển của nền kinh tế.
Bờn cạnh đú, phỏp luật cũng cần phải quy định cụ thể trỏch nhiệm, chế tài ỏp dụng đối với tổ chức, cỏ nhõn cú những hành vi làm ảnh hưởng đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 thỡ người sử dụng đất chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất khi cú đầy đủ bốn điều kiện, trong đú cú điều kiện đú là "Đất khụng cú tranh chấp". Tuy nhiờn, việc xỏc định đất đai khụng cú tranh chấp là một vấn đề tương đối phức tạp: như thế nào được coi là khụng cú tranh chấp, những trường hợp nào được coi là đất đang cú tranh chấp (cú bắt buộc phải cú đơn từ khiếu nại, tố cỏo thỡ mới được coi là đất cú tranh chấp hay khụng?)? cơ quan nào sẽ cú trỏch nhiệm và thẩm quyền để xỏc minh điều kiện thực tế của đất đai tại thời điểm thế chấp để xỏc định rằng đất đú hiện cú tranh chấp hay khụng cú tranh chấp? hay cỏc bờn tự tỡm hiểu và tự
cú những cam kết với nhau rằng hiện đất đú khụng cú tranh chấp? cỏch thức xỏc minh như thế nào? Vớ dụ: trường hợp người sử dụng đất đó được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng cũn nợ tiền nhà nước khi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà đem thế chấp cú được coi là đất đai hiện đang cú tranh chấp hay khụng? Trường hợp người cú đất thế chấp khi xõy dựng nhà trờn đất nhưng lấn chiếm sang đất liền kề 5-10cm, người thế chấp khụng thế chấp nhà mà chỉ thế chấp đất theo đỳng với diện tớch đất của mỡnh được ghi trờn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thỡ đõy cú coi là đất đang cú tranh chấp hay khụng? Trường hợp đến kỳ nộp thuế sử dụng đất hàng năm mà người sử dụng đất chưa nộp, lỳc này phỏt sinh quan hệ nghĩa vụ giữa người sử dụng đất với nhà nước nhưng người sử dụng đất chưa thực hiện nghĩa vụ của mỡnh, nếu hiểu quan hệ này một cỏch đơn thuần thỡ đõy cũng là một loại tranh chấp phỏt sinh giữa nhà nước và người sử dụng đất, vậy đõy cú được coi là tranh chấp và bị hạn chế quyền thế chấp hay khụng? Trường hợp nếu khi nhận thế chấp mà chưa phỏt sinh tranh chấp nhưng trong quỏ trỡnh nhận thế chấp mới phỏt sinh tranh chấp thỡ giải quyết như thế nào?...
Do vậy, phỏp luật cần phải cú những quy định và hướng dẫn cụ thể để tạo điều kiện cho cỏc tổ chức, cỏ nhõn thuận tiện trong quỏ trỡnh ỏp dụng, trỏnh những suy nghĩ chủ quan, ỏp đặt, cảm tớnh, gõy khú khăn cho cỏc tổ chức, cỏ nhõn khi tiếp cận cỏc nguồn vốn vay ngõn hàng.