- Thế chấp quyền sử dụng đất phỏt sinh từ thỏa thuận của cỏc bờn (bờn vay, bờn cho vay, bờn thứ ba nếu cú quan hệ bảo lónh)
2.1.3. Định giỏ quyền sử dụng đất khi nhận thế chấp của cỏc ngõn hàng thƣơng mạ
hàng thƣơng mại
Trước đõy, Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay của cỏc tổ chức tớn dụng và Nghị định 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 178/1999/NĐ-CP quy định rất cụ thể việc xỏc định giỏ trị quyền sử dụng đất thế chấp:
- Đất được Nhà nước giao cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn; đất mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp phỏp từ người khỏc hoặc được Nhà nước giao cú thu tiền sử dụng đất; đất mà hộ gia đỡnh, cỏ nhõn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp phỏp từ người khỏc, thỡ giỏ trị quyền sử dụng đất thế chấp được xỏc định theo giỏ đất do Ủy ban nhõn dõn tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương ban hành ỏp dụng tại thời điểm thế chấp [12, Điều 8]. Tuy
nhiờn, Nghị định 85/2002/NĐ-CP quy định việc xỏc định giỏ trị quyền sử dụng đất thế chấp trong những trường hợp này do tổ chức tớn dụng và khỏch hàng vay, bờn bảo lónh thỏa thuận theo giỏ đất thực tế chuyển nhượng ở địa phương đú tại thời điểm thế chấp chứ khụng chỉ căn cứ theo giỏ đất do Ủy ban nhõn dõn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.
- Đất được Nhà nước cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn, tổ chức kinh tế thuờ mà đó trả tiền thuờ đất cho cả thời gian thuờ hoặc đó trả tiền thuờ đất cho nhiều năm thỡ giỏ trị quyền sử dụng đất được thế chấp bảo lónh bao gồm tiền đền bự thiệt hại, giải phúng mặt bằng khi được Nhà nước cho thuờ đất (nếu cú), tiền thuờ đất đó trả cho nhà nước sau khi trừ đi tiền thuờ đất cho thời gian đó sử dụng. Trường hợp thế chấp giỏ trị quyền sử dụng đất mà người thuờ đất đó được miễn, giảm tiền thuờ đất theo quy định của phỏp luật thỡ giỏ trị quyền sử dụng đất được tớnh theo giỏ trị thuờ đất trước khi được miễn giảm [14, Điều 1].
Để xỏc định giỏ trị tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất làm cơ sở xỏc định mức cho vay, Ngõn hàng thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam cũng đó quy định cụ thể việc xỏc định giỏ trị quyền sử dụng đất được thế chấp như:
- Đất do Nhà nước giao cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng đất để sản xuất nụng nghiệp, lõm nghiệp; đất ở; đất mà hộ gia đỡnh, cỏ nhõn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp phỏp; đất do Nhà nước giao cú thu tiền đối với tổ chức kinh tế; đất mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp phỏp, thỡ giỏ trị quyền sử dụng đất thế chấp, bảo lónh do Chi nhỏnh và khỏch hàng vay, bờn bảo lónh thỏa thuận xỏc định căn cứ giỏ đất thực tế chuyển nhượng ở địa phương đú tại thời điểm thế chấp theo hướng dẫn của Ngõn hàng Ngoại thương từng thời kỳ.
- Đất do Nhà nước cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn, tổ chức kinh tế thuờ cú thời hạn đó trả tiền thuờ đất cho cả thời gian thuờ hoặc đó trả tiền thuờ đất cho nhiều năm nhưng thời hạn thuờ đó trả tiền cũn lại phải trờn 1 năm, thỡ giỏ trị quyền sử dụng đất được thế chấp, bảo lónh gồm tiền đền bự thiệt hại, giải phúng mặt bằng khi được nhà nước cho thuờ đất (nếu cú), tiền thuờ đất đó trả cho Nhà nước sau khi trừ đi tiền thuờ đất cho thời gian đó sử dụng;
- Trường hợp thế chấp, bảo lónh giỏ trị quyền sử dụng đất mà người thuờ đất được miễn, giảm tiền thuờ đất theo quy định của phỏp luật, thỡ giỏ trị
quyền sử dụng đất thế chấp, bảo lónh được tớnh theo giỏ trị thuờ đất trước khi được miễn, giảm [45].
Hiện nay, Nghị định 163/2006/NĐ-CP ra đời khụng quy định về việc định giỏ quyền sử dụng đất khi thế chấp mà việc định giỏ quyền sử dụng đất khi nhận thế chấp là do quyền tự chủ của cỏc ngõn hàng, cỏc ngõn hàng tự quy định, quyết định và tự chịu trỏch nhiệm về rủi ro vốn vay. Do vậy, ngõn hàng khi xõy dựng cỏc quy trỡnh, quy định liờn quan đến tài sản bảo đảm sẽ đưa ra những phương phỏp định giỏ phự hợp trờn nguyờn tắc hiệu quả và an toàn. Việc quy định về định giỏ quỏ cụ thể và buộc tất cả mọi người phải tuõn theo sẽ khú cú tớnh khả thi. Đối với Ngõn hàng Đầu tư và Phỏt triển Việt Nam, khi quy định việc định giỏ quyền sử dụng đất để nhận làm tài sản đảm bảo chỉ quy định và đưa ra những phương phỏp xỏc định giỏ đất, những phương phỏp này dựa trờn những quy định của phỏp luật trong việc định giỏ để đưa ra khung giỏ đất cho từng địa phương (Thụng tư số 114/2004/TT-BTC của Bộ Tài chớnh), cũn việc định giỏ cụ thể sẽ được bộ phận định giỏ lựa chọn, đề xuất và được người cú thẩm quyền cấp tớn dụng quyết định cho từng trường hợp cụ thể. Đối với khu vực, địa bàn đó được Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh xỏc định khung giỏ đất và qua quỏ trỡnh thống kờ, đỏnh giỏ, từng Chi nhỏnh cú thể xõy dựng phương phỏp xỏc định giỏ đất trờn cơ sở sử dụng khung giỏ đất của Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh và nhõn một hệ số xỏc định của Chi nhỏnh [33]. Ngoài ra, việc định giỏ cũn giao cho cỏc Chi nhỏnh thành lập Hội đồng (Tổ) định giỏ để xử lý việc định giỏ từng giao dịch bảo đảm, trong đú thành phần Tổ định giỏ hoặc Hội đồng định giỏ phải ớt nhất là hai hoặc ba thành viờn, tựy từng trường hợp cụ thể [34].
Tuy nhiờn, liờn quan đến vấn đề định giỏ cũng cũn nhiều bất cập, hầu hết cỏc ngõn hàng khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất đều tự mỡnh định giỏ để xỏc định giỏ trị thực của đất để quyết định cho vay, nhưng đội ngũ cỏn bộ làm cụng tỏc định giỏ này khụng chuyờn nghiệp sẽ dẫn đến tỡnh trạng định giỏ
khụng chớnh xỏc. Trường hợp định giỏ quỏ thấp sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của khỏch hàng, trường hợp định giỏ quỏ cao thỡ sẽ rủi ro cho ngõn hàng khi nhận thế chấp.