- Thế chấp quyền sử dụng đất phỏt sinh từ thỏa thuận của cỏc bờn (bờn vay, bờn cho vay, bờn thứ ba nếu cú quan hệ bảo lónh)
2.1. THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ VAY VỐN NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM
THƢƠNG MẠI THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM
Hiện nay, thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngõn hàng thương mại Việt Nam đang chiếm một tỷ trọng lớn trong số tài sản nhận làm bảo đảm tiền vay. Tớnh đến đầu năm 2008, giỏ trị tài sản bảo đảm là Bất động sản chiếm khoảng 50% tổng tài sản của hệ thống ngõn hàng, dư nợ bất động sản khoảng 135.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 10,8% tổng dư nợ toàn hệ thống, đến hết thỏng 6/2008, tỷ lệ này là 9,96% [42]. Cũng theo cụng bố của Ngõn hàng Nhà nước, tổng giỏ trị cho vay trực tiếp của hệ thống ngõn hàng vào bất động sản đến cuối thỏng 9/2008 chiếm khoảng 115.000 tỷ đồng, cũn tổng tài sản cho vay thế chấp bằng bất động sản đạt khoảng gần 500.000 tỷ đồng [52].
Theo tài liệu "Việt Nam tăng cường cơ hội tiếp cận tớn dụng thụng qua cải cỏch về giao dịch bảo đảm" của Tổ chức tài chớnh quốc tế, hiện cỏc ngõn hàng thương mại quốc doanh và ngõn hàng cổ phần tư nhõn tạo thành hai nhúm lớn nhất về thị phần và cho vay cỏc khoản vay thương mại cú bảo đảm bằng bất động sản, đặc biệt là cho cỏc doanh nghiệp vừa và nhỏ, trong khi đú cỏc ngõn hàng nước ngoài chủ yếu phục vụ cỏc nhà đầu tư nước ngoài và khụng cho vay cú bảo đảm bằng động sản nhưng trong quỏ trỡnh hội nhập, Việt Nam cũng đang hướng dần theo thụng lệ quốc tế, nõng cao an toàn cho khoản vay, việc nhận tài sản thế chấp bằng giỏ trị quyền sử dụng đất đang được cỏc ngõn hàng quan tõm. Khảo sỏt về thực tiễn hoạt động cho vay gần nhất của Cụng ty Tài chớnh quốc tế và Hiệp hội Ngõn hàng Việt Nam cho thấy
93% cỏc ngõn hàng đều muốn nhận bất động sản làm tài sản thế chấp cho cỏc khoản vay thương mại [54]. Tài sản là bất động sản trong khối tài sản bảo đảm luụn chiếm tỷ trọng lớn nhất (theo thụng lệ quốc tế, tài sản bảo đảm là bất động sản cú thể chiếm tới 75%, trong khi ở Việt Nam, tỷ lệ này khoảng trờn 50%). Điều này cũng dễ hiểu vỡ quyền sử dụng đất cú giỏ trị lớn và tương đối ổn định, là một loại tài sản cố định về vị trớ, giới hạn về vị trớ và tồn tại mói mói, ngoài ra cỏc ngõn hàng khụng phải bỏ cỏc chi phớ quản lý, thuờ kho, bói,… Tuy nhiờn, thực trạng cho vay thế chấp bất động sản (trong đú tài sản chiếm phần lớn là đất và tài sản gắn liền với đất) trong thời gian vừa qua đang là rủi ro và thỏch thức, đặc biệt là sau khi một số ngõn hàng lớn của Mỹ sụp đổ
(Lehman Brothers, IndyMac, First National tại bang Nevada và First Heritage
tại California...) hoặc lõm vào tỡnh trạng khủng hoảng trầm trọng (Freddie Mac và Fannie Mae) do chịu ảnh hưởng của khủng hoảng thế chấp nhà đất.
Đối với Việt Nam, thực trạng văn bản quy phạm phỏp luật liờn quan đến giao dịch bảo đảm núi chung và thế chấp quyền sử dụng đất núi riờng luụn cú sự thay đổi, cỏc văn bản cũn chồng chộo, mõu thuẫn, điều này sẽ gõy khú khăn cho việc ỏp dụng trong thực tiễn. Do vậy, đũi hỏi cú những nghiờn cứu về thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn tại cỏc ngõn hàng thương mại, cỏc điều kiện của thế chấp và cỏc quy định liờn quan đến thế chấp quyền sử dụng đất để đưa ra những kiến nghị, định hướng hoàn thiện phỏp luật về thế chấp quyền sử dụng đất, đảm bảo việc ỏp dụng trong thực tiễn đạt hiệu quả, gúp phần đảm bảo an toàn cho cỏc ngõn hàng khi nhận thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất và đảm bảo an toàn cho nền kinh tế.