5. Cấu trúc của luận án
3.1.4 Thị trường Xây dựng
Thị trường xây dựng dân dụng
Thị trường xây dựng dân dụng chịu tác động và ảnh hưởng lớn từ thị trường nhà ở và BĐS. Trong đó 5 yếu tố chính ảnh hưởng tới thị trường này bao gồm: (1) nhân khẩu học (cơ cấu tuổi, thu nhập, tốc độ tăng dân số, và tốc độ đô thi hóa), (2) lãi suất, (3) sức khỏe nền kinh tế (tăng trưởng GDP, tỷ lệ thất nghiệp, lạm phát, và niềm tin tiêu dùng), (4) chính sách hỗ trợ từ chính phủ, và (5) nguồn vốn FDI.
Theo báo cáo từ tổ chức World urbani ation Prospectives, nước ta có tốc độ tăng trưởng dân số trung bình 1,2 - 1,5%/năm và tốc độ đô thị hóa trung bình 3,4%/năm. Theo ước tính thì đến năm 2030, nước ta sẽ có khoảng 105,45 triệu dân và dân số đô thị sẽ chiểm tỷ lệ 44,2%, tương đương với 46,6 triệu người tăng 48% so với hiện nay. Trong năm 2014, diện tích sàn nhà ở tăng thêm 92 triệu m2 so với năm 2013 và diện tích bình quân 20,6 m2/người.
Tốc độ tăng trưởng sàn nhà ở bình quân cũng đạt 3-5%/năm. Và theo ước tính của “Chương trình phát triển đô thị quốc gia”, tới năm 2020 diện tích sàn nhà
bình quân ở đô thị sẽ đạt 29 m2/người, tăng 48% so với hiện nay. Do đó, tiềm năng phát triển lĩnh vực xây dựng dân dụng sẽ còn rất cao trong thời gian tới.
Bảng 3.2 Chương trình phát triển đô thị Quốc gia giai đoạn 2012 - 2020
Nguồn: Bộ Xây dựng
Lãi suất cho vay và tiết kiệm đã giảm xuống còn 8% và 6%, mức thấp nhất trong những năm gần đây. Bên cạnh tác động trực tiếp là việc vay mua nhà sẽ được giảm lãi suất, qua đó kích thích sự phục hồi của thị trường BĐS. Động thái này còn được các chuyên gia kỳ vọng sẽ là lực tác động tạo ra sự chuyển hướng của dòng vốn xã hội vào các kênh đầu tư khác, trong đó có thị trường BĐS. Nhưng việc hạ lãi suất cũng chưa thể tác động ngay lên thị trường BĐS, vì hiện tại nó chỉ ảnh hưởng chủ yếu lên nguồn vốn ngắn hạn. Còn các ngân hàng vẫn dùng phần lớn nguồn vốn trung và dài hạn để tài trợ cho các khoản vay trung và dài hạn và tín dụng cho BĐS cũng chỉ chủ yếu là trung và dài hạn. Tuy nhiên, về dài hạn, thị trường BĐS sẽ vẫn hưởng lợi từ việc giảm lãi suất.
Biểu đồ 3.5 Tình hình nợ xấu BĐS
Nguồn: Ngân hàng nhà nước Việt Nam
Đơn vị: Nghìn tỷ VNĐ
Biểu đồ 3.6 Dư nợ cho vay BĐS
Nguồn: Ngân hàng nhà nước Việt Nam
Trong năm 2014, GDP tăng trưởng ở mức 5,98% với sự tăng trưởng mạnh từ khu vực công nghiệp và xây dựng. Và theo đánh giá, kinh tế Việt Nam sẽ có tốc độ phục hồi cao hơn và có khả năng đạt mức tăng trưởng từ 6% - 6,2%/năm. Kết này dựa trên các yếu tố như (1) chi phí đầu vào của doanh nghiệp giảm dưới tác động của giá năng lượng giảm mạnh (2) lãi suất thấp tiếp tục hỗ trợ nhu cầu đầu tư và tiêu dùng, (3) sự hồi phục của thị trường BĐS, (4) triển vọng ký kết các hiệp định thương mại. Tuy nhiên, cũng có một số rủi ro mà nền kinh tế Việt Nam phải đối mặt như (1) tình hình kinh tế ở Châu Âu, Nhật, và Trung Quốc vẫn còn nhiều khó khăn tác động tiêu cực đến tình hình xuất khẩu và nguồn vốn FDI, (2) doanh nghiệp và cá nhân có năng lực tài chính yếu kém sẽ vẫn khó tiếp cận vốn vay và (3) sức cầu về hàng hóa dịch vụ vẫn còn yếu do thu nhập chậm cải thiện.
Bên cạnh tình hình kinh tế đang được cải thiện cũng với mức lãi suất thấp, nhiều quy định và chính sách có lợi cho thị trường BĐS cũng đã được ban hành trong thời gian qua. Điển hình như Luật Nhà ở (sửa đổi) cho phép cá nhân và doanh nghiệp nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, Thông Tư 32 thúc đẩy việc giải
ngân gói 30,000 tỷ, Thông tư 36 giảm hệ số rủi ro cho vay đối với BĐS từ 250% xuống 150%, và Luật kinh doanh BĐS quy định chặt chẽ hơn điều kiện kinh doanh BĐS giúp ổn định nguồn cung.
Kinh doanh bất động sản đứng thứ 2 trong số các lĩnh vực thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam, sau công nghiệp chế biến, chế tạo. Trong năm trước, tổng vốn đầu tư đăng ký cấp mới và tăng thêm là 2,54 tỷ USD, cho khoảng 35 dự án. Một số dự án tiêu biểu có thể kể đến như Lotte Smart Complex (2 tỷ USD), Amata City - Long Thành (530 triệu USD) và Hà Nội West Gate - Kepple Land (140 triệu USD). Do đó, đây cũng yếu tố quan trọng hỗ trợ lực cầu Xây Dựng Dân Dụng trong thời gian tới.
Thị trường Xây dựng Công nghiệp
Xây dựng Công Nghiệp phụ thuộc vào nhu cầu đầu tư xây mới và mở rộng sản xuất của các doanh nghiệp trong và ngoài nước. Do đó, lực cầu trong xây dựng công nghiệp sẽ biến động theo sức khỏe của nền kinh tế và lượng vốn FDI vào Việt Nam. Như đã phân tích ở phần Xây dựng Dân dụng, GDP Việt Nam hiện đang tăng trưởng ở mức 5,98%/năm với tốc độ tăng trưởng mạnh từ khu vực công nghiệp đạt 7,1%/năm. Trong 2015, GDP sẽ bức phá mạnh hơn với tăng trưởng dự kiến ở mức 6,2%/năm, do sự hỗ trợ của các yếu tố vĩ mô như lãi suất và chi phí đầu vào giảm các doanh nghiệp có thể giảm giá sản phẩm hỗ trợ lực cầu tiêu dùng.
Lượng vốn FDI đỗ vào Việt Nam hàng năm sẽ phụ thuộc nhiều yếu tố bao gồm yếu tố bên ngoài (tình hình kinh tế thế giới, nhu cầu mở rộng của các tập đoàn xuyên quốc gia, xu hướng của dòng vốn), và yếu tố trong nước (tăng trưởng thị trường, thủ tục pháp lý, môi trường kinh doanh, lao động, và hạ tầng)
Theo thống kê của tổ chức FDI Intelligence, có 5 yếu tố chính ảnh hưởng tới động thu hút vốn FDI bao gồm: Tăng trưởng thị trường, dễ dàng tiếp cận thị trường, môi trường kinh doanh, nhân lực có trình độ, hạ tầng, và chi phí hoạt động thấp. Theo một khảo sát khác của Standard Chatered, thì nguyên nhân lớn nhất dẫn đến quyết định đầu tư ở Việt Nam là thị trường tiêu thụ lớn, chi phí nhân công và hoạt
động thấp. Điều này cho thấy nước ta còn rất nhiều hạn chế về các cơ sở hạ tầng, khung pháp lý và các chính sách hỗ trợ các doanh nghiệp FDI.
Thị trường Xây dựng Cơ sở Hạ tầng
Kết cấu hạ tầng kỹ thuật là một trong những yếu tố cơ sở cho việc thu hút vốn FDI ở Việt Nam, tuy nhiên theo đề cập ở phần xây dựng công nghiệp, cơ sở hạ tầng chưa phát triển là một trong những điểm yếu của Việt Nam. Đây là mối quan tâm hàng đầu của các nhà đầu tư và doanh nghiệp trước khi ra quyết định. Một quốc gia có đầy đủ hệ thống thông tin liên lạc, mạng lưới giao thông, năng lượng, hệ thống cấp thoát nước và các cơ sở dịch vụ tài chính ngân hàng sẽ tạo điều kiện cho các dự án FDI phát triển thuận lợi. Bên cạnh đó, việc giảm chi phí cho các khâu vận chuyển, thông tin sẽ làm tăng hiệu quả đầu tư. Do vậy, để đẩy mạnh nguồn vốn FDI và tăng trưởng kinh tế, phát triển CSHT là một những nhiệm vụ trọng điểm hiện nay.