4. Kết quả nghiên cứu
4.3.1.2.Kết quả tìm hiểu từng dự án cụ thể trên địa bàn quận Thanh Xuân * Dự án đầu t− xây dựng nhà ở cho cán bộ công nhân viên kết hợp cơ sở
* Dự án đầu t− xây dựng nhà ở cho cán bộ công nhân viên kết hợp cơ sở kinh doanh dịch vụ tại khu C7 ph−ờng Thanh Xuân Bắc - Thanh Xuân (gọi tắt là dự án nhà cao tầng C7)
Diện tích đất bị thu hồi liên quan đến 8 hộ gia đình và 02 cơ quan nhà n−ớc. Theo dự án, diện tích chiếm đất của công trình để xây dựng nhà C7 là 593,5 m2 đ−ợc thu hồi từ các loại đất sau:
+ Đất trụ sở cơ quan: 432,9m2 + Đất ở: 159.19m2
Hội đồng bồi th−ờng đã kiểm tra, xét duyệt theo đúng nguyên tắc:
Tất cả các tổ chức, tập thể, hộ gia đình hiện đang sử dụng nhà đất và công trình kiến trúc nằm trong khu vực mặt bằng xây dựng thuộc diện GPMB theo đúng chỉ giới xây dựng đ−ờng đã đ−ợc cấp có thẩm quyền phê duyệt.
─ Chỉ bồi th−ờng thiệt hại đối với diện tích đất bị ảnh h−ởng của các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có giấy tờ hợp lệ về QSDĐ.
─ Diện tích sử dụng ổn định từ ngày 08/01/1988 (Luật đất đai 1988 có hiệu lực thi hành) đến tr−ớc ngày có QĐ thu hồi đất, đ−ợc chính quyền địa ph−ơng xác nhận không có tranh chấp thì đ−ợc hỗ trợ 100% giá đất theo đơn giá đất ở đã đ−ợc UBND Thành phố phê duyệt.
─ Diện tích đất đ−ợc hỗ trợ nói trên là phần diện tích đất ở đ−ợc chính quyền địa ph−ơng xác nhận nh−ng không đ−ợc v−ợt quá hạn mức đất ở theo quy định, phần diện tích còn lại trong khuôn viên (nếu có) đ−ợc bồi th−ờng thiệt hại theo giá đất v−ờn liền kề.
Tr−ờng hợp này chỉ có các hộ gia đình thuộc diện đ−ợc bồi th−ờng. Mọi công trình và tài sản trên đất sẽ đ−ợc phân loại và thực hiện chính sách bồi th−ờng theo tính hợp pháp mà pháp luật quy định.
Sau khi xem xét kỹ hồ sơ pháp lý và QSDĐ, tài sản, hội đồng bồi th−ờng GPMB đã QĐ. Đối t−ợng đ−ợc bồi th−ờng là các hộ gia đình cá nhân hiện đang quản
lý sử dụng nhà đất nằm trong khu vực thu hồi đất: 8 hộ và 2 cơ quan không đ−ợc bồi th−ờng mà chỉ đ−ợc bồi th−ờng.
Lý do không bồi th−ờng về đất cho cơ quan và các hộ dân là:
Khu C7 ph−ờng Thanh Xuân Bắc nằm trong tổng thể mặt bằng quy hoạch chung c− của khu nhà ở Thanh Xuân Bắc với diện tích 30ha đã đ−ợc UBND Thành phố Hà Nội giao cho Ban Kiến Thiết số 4 (Sở Xây Dựng) tổ chức xây dựng nhà ở cho Thành phố tại QĐ cấp đất số 1143 UB/XDCB ngày 02/12/1977.
Ngày 27/11/1978 Thủ T−ớng Chính Phủ đã ra QĐ số 542/.TTg về việc phê chuẩn nhiệm vụ Thiết kế hai tiểu khu nhà ở số 1 và số 2 Khu nhà ở Thanh Xuân - Hà Nội với chiều cao các khu nhà ở từ 5 đến 7 tầng.
Ngày 20/02/1982, Hội đồng Bộ tr−ởng đã giao cho Bộ Xây Dựng Thiết Kế và thi công toàn bộ khu nhà ở Thanh Xuân, theo nhiệm vụ thiết kế đã đ−ợc phê duyệt trong QĐ 542/TTg ngày 27/12/1978 của Chính Phủ, đồng thời giao cho Bộ Xây Dựng thống nhất với UBND Thành phố Hà Nội để quy hoạch khu nhà ở Thanh Xuân.
Sau Thời gian thi công ngày 28/02/1992, Bộ Xây Dựng và UBND Thành phố Hà Nội đã tổ chức bàn giao đợt đầu khu nhà ở Thanh Xuân. Với nội dung bàn giao mặt bằng khu nhà ở Thanh Xuân Bắc nguyên trạng nhà, đất, công trình kỹ thuật hạ tầng. Vị trí chỉ giới bàn giao, mặt bằng đ−ợc thể hiện cụ thể trên bản vẽ QH01 tỷ lệ 1/1000 và 1/1500 do Viện Thiết Kế nhà ở và Công trình công cộng – Bộ Xây Dựng lập tháng 9/1990 và đ−ợc Bộ Xây Dựng phê duyệt tháng 11/1990.
Sau khi tiếp nhận tiểu khu nhà ở Thanh Xuân Bắc, theo thẩm quyển UBND Thành phố Hà Nội đã ra QĐ 1273/CV-UB ngày 5/6/1992 phê duyệt Quy hoạch chi tiết bổ sung, điều chỉnh quy hoạch tiểu khu nhà ở Thanh Xuân Bắc do Viện Thiết Kế nhà ở và Công trình công cộng – Bộ Xây Dựng thiết kế tháng 9/1990. Quy hoạch này đã đ−ợc Chính phủ chấp thuận tại Văn bản số 4778/KTN ngày 29/8/1994 về việc hoàn thành xây dựng khu nhà ở Thanh Xuân Hà Nội, đồng thời giao UBND Thành phố Hà Nội tổ chức kiểm tra Xây dựng theo đúng Quy hoạch phê duyệt.
Ngày 16/12/1997 tại Văn bản số 6450/KTN theo đề nghị của Bộ Xây Dựng Chính phủ tiếp tục giao cho UBND Thành phố Hà Nội phê duyệt quy hoạch điều chỉnh khu nhà ở Thanh Xuân Bắc theo yêu cầu phát triển của Thủ đô.
Ngày 16/04/1998 đ−ợc Thủ t−ớng chính Phủ uỷ quyền cho UBND Thành phố Hà Nội đã ra QĐ số 1566/QĐ-UB về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết điều chỉnh khu nhà ở Thanh Xuân – Quận Thanh Xuân – Hà Nội tỷ lệ 1/1000 do Công ty t− vấn Xây dựng dân dụng Việt Nam – Bộ Xây dựng lập tháng 4/1996 (Bản vẽ QH02) Bộ Xây dựng duyệt ngày 16/08/1997.
Theo các Tài liệu nêu trên từ năm 1977 diện tích khu C7 ph−ờng Thanh Xuân Bắc – quận Thanh Xuân có nguồn gốc là đất nông nghiệp của xã Trung Văn – huyện Từ Liêm quản lý đã đ−ợc UBND Thành phố Hà Nội giao cho Ban Kiến thiết số 4 (Sở Xây Dựng) để xây dựng nhà ở cho Thành phố ngày 02/12/1977 tại QĐ 1143UB/XDCB tổng diện tích 30ha và đã đ−ợc Nhà n−ớc bồi th−ờng ruộng đất, hoa mầu cho xã Trung Văn.
Năm 1992, Bộ xây dựng có văn bản dồng ý giao khu C6 – C7 cho Viện nghiên cứu và ứng dụng công nghệ quốc gia đầu t− xây dựng trụ sở và khu nghiên cứu, giao cho công ty xây dựng lắp ghép tấm lớn số 1 (nay là công ty cổ phần xây dựng số 1 – VINACONEX) xây dựng. Trong quá trình triển khai sau khi xây dựng xong nhà C6 và đang tiến hành xây dựng nhà C7 (1994) thì do Viện nghiên cứu ứng dụng công nghệ hết kinh phí nên khu C7 đã bị bỏ hoang. Nhằm chống lấn chiếm đất công, Công ty cổ phần xây dựng số 1 đã cho xây dựng 12 kyốt ngoài mặt đ−ờng Nguyễn Trãi và cho các cán bộ công nhân viên thuê bán hàng trong lúc chờ kinh phí xây dựng tiếp. Quá trình kinh doanh này kéo dài đến khi có QĐ thu hồi đất để xây dựng nhà chung c− C7, các hộ thuê lại kyốt này đã chuyển nh−ợng, cho thuê, cho thuê lại để kinh doanh và lấn chiếm toàn bộ khu đất. Trung bình mỗi hộ chiếm thêm từ 70 – 90m2 để kinh doanh.
Vậy các hộ dân tại khu C7 đã sử dụng đất đ−ợc quy hoạch để kinh doanh sau ngày 15/10/1993 nên không đ−ợc bồi th−ờng về đất là đúng.
Viện nghiên cứu, ứng dụng công nghệ quốc gia không sử dụng hết đất đ−ợc giao, để đất hoang hóa nên bị thu hồi đất để sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở là đúng theo quy định của Luật đất đai.
Nhận xét:
Việc GPMB gặp rất nhiều khó khăn do các hộ dân và các cơ quan không hợp tác trong công tác GPMB mặc dù Hội đồng GPMB trong quá trình thực hiện đã làm chi tiết tới từng hộ, từng cơ quan tr−ớc khi tiến hành đã thông báo rộng rãi, tuyên truyền, phô tô văn bản quy định Nhà n−ớc tr−ớc khi trình hội đồng thẩm định. Đồng thời do dự án có QĐ điều chỉnh lại diện tích do cho đ−ờng Vành đai III nên từ năm 2001 khi đ−ợc giao đất kéo dài đến tháng 9 năm 2004 mới GPMB xong.
Thực hiện việc điều tra hiện trạng, tài sản của các hộ có đất bị thu hồi trong chỉ giới GPMB, ph−ơng án bồi th−ờng đã đ−ợc phê duyệt nh− sau:
─ 08 hộ dân sử dụng đất sau thời điểm đất đã đ−ợc quy hoạch có nguồn gốc lấn chiếm sau ngày 15/10/1993 nên không đ−ợc bồi th−ờng mà mà chỉ đ−ợc hỗ trợ 100% công tôn tạo đất theo đơn giá đã đ−ợc UBND Thành phố phê duyệt và 40% tài sản trên đất.
─ 01 cơ quan sử dụng đất đ−ợc giao đất không thu tiền sử dụng đất sách nên không đ−ợc bồi th−ờng mà chỉ đ−ợc hỗ trợ 100% công tôn tạo đất theo đơn giá đã đ−ợc UBND Thành phố phê duyệt và dền bù tài sản trên đất.
─ 01 cơ quan sử dụng đất nh−ng không đ−ợc giao đất mà chỉ sử dụng nhà trên đất nên chỉ bồi th−ờng thiệt hại về tài sản trên đất mà không đ−ợc bồi th−ờng về đất.
Một phần không nhỏ gây khó khăn cho công tác GPMB của dự án nhà C7 chính là các hộ dân cố tình chống đối do khả năng sinh lợi của đất quá cao (Mặt đ−ờng Nguyễn Trãi)
─ Đối với 08 hộ sử dụng đất có nguồn gốc từ sau năm 1994 là đất đã đ−ợc quy hoạch từ 1977 và xây dựng công trình trái phép. Sau khi xem xét Hội đồng thẩm định đã đ−a ra ý kiến khẳng định là 08 hộ gia đình đã sử dụng đất quy hoạch làm ky ốt bán hàng không ăn ở tại vị trí đất GPMB nên chỉ đ−ợc hỗ trợ công tôn tạo đất 40% (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
theo đơn giá đã quy định. Từ đó đã dẫn đến các hộ gia đình thắc mắc về đơn giá, việc hỗ trợ quá thấp. Hội đồng GPMB đã kết hợp với các cơ quan đoàn thể ở địa ph−ơng tuyên truyền, vận động các hộ trong diện bị giải toả về chính sách pháp luật đất đai của Nhà n−ớc. Đồng thời cũng tìm hiểu giá đất thực tế để trình UBND Thành phố nhằm có đ−ợc mức bồi th−ờng hỗ trợ thích hợp nhất sát với giá thị tr−ờng tại thời điểm thu hồi.
─ Tăng c−ờng công tác thanh tra, kiểm tra về quản lý, sử dụng đất tại ph−ờng để tránh vừa xử lý vi phạm vừa bồi th−ờng.
* Dự án mở đ−ờng vành đai III (đoạn từ phố Hồng Liên đến phố Nguyễn Huy T−ởng)
Diện tích bị thu hồi liên quan đến 36 hộ gia đình + Đất ở 1787.69m2
Cho đến thời điểm này dự án đã lập ph−ơng án bồi th−ờng đ−ợc 36 hộ
─ Hộ gia đình: 36 hộ đ−ợc xét nhận tiền bồi th−ờng. Cả 36 hộ này đã đ−ợc tổ chức bốc thăm nhà TĐC tại khu đô thị mới Trung Hoà - Nhân Chính. Hiện nay đã có 30 hộ dân tự động phái dỡ nhà trả lại mặt bằng cho đơn vị thi công. Còn 6 hộ còn lại vẫn ch−a di chuyển bàn giao mặt bằng.
Nhận xét
Hội đồng GPMB đã cụ thể hoá, chi tiết để áp dụng đối với các đối t−ợng, điều kiện đ−ợc bồi th−ờng thiệt hại về đất và tài sản phù hợp với quản lý sử dụng đất. Mặt khác để khắc phục những thiếu sót trong quy định của Nghị định, đối với những tr−ờng hợp các giấy tờ hợp lệ không ghi rõ diện tích đất ở, đất v−ờn thì hội đồng bồi th−ờng đã chủ động xác định hạn mức đất ở đ−ợc bồi th−ờng trên cơ sở các quy định hiện hành về hạn mức đất ở mới cho các hộ gia đình, cá nhân do UBND Thành phố quy định.
* Dự án đầu t− xây dựng TĐC cao tầng A15:
Diện tích bị thu hồi liên quan đến 43 hộ gia đình 01 cơ quan xí nghiệp theo dự án diện tích chiếm đất để mở đ−ờng là 2.682 m2 đ−ợc thu hồi từ các loại đất sau:
+ Đất ở: 1900 m2.
Cho đến thời điểm này dự án đang làm ph−ơng án bồi th−ờng cho 43 hộ và 01 cơ quan xí nghiệp. Hội đồng GPMB Quận Thanh Xuân đã phê duyệt ph−ơng án công khai về giá bồi th−ờng đất . Hiện đang công khai thông báo cho nhân dân trong khu vực GPMB biết. Tổ công tác GPMB đang cho nhân dân kê khai tài sản trên đất.
─ 01 cơ quan xí nghiệp đ−ợc không đủ điều kiện bồi th−ờng về đất và tài sản trên đất chỉ đ−ợc hỗ trợ công tôn tạo đất là: Xí nghiệp xăng dầu số 41
Hộ gia đình: Cả 42 hộ đ−ợc xét nhận tiền bồi th−ờng về đất và đ−ợc TĐC, 01 hộ không đ−ợc nhận tiền bồi th−ờng về đất chỉ đ−ợc bồi th−ờng về tài sản trên đất. Các hộ đang sử dụng nhà ở t− nhân và các công trình công cộng phải di chuyển sẽ đ−ợc phân loại và thực hiện chính sách bồi th−ờng theo tính hợp pháp quy định của pháp luật.
01 cơ quan là Xí nghiệp xăng dầu 41. Không đ−ợc nhận tiền bồi th−ờng về đất và tài sản trên đất chỉ hỗ trợ công tôn tạo đất vì có nguồn gốc là thuê đất có thoì− hạn là 10 năm. Tất cả tiền thuê đất hàng năm và tài sản trên đất đều đ−ợc lấy từ ngân sách nên không đ−ợc bồi th−ờng mà chỉ đ−ợc hỗ trợ công tôn tạo đất. Hội đồng GPMB đã có văn bản đề nghị Sở Tài nguyên môi tr−ờng và nhà đất Thành phố xem xét giới thiệu cho Xí nghiệp đ−ợc thuê đất tại địa điểm khác.
Nhận xét
─ Hội đồng GPMB đã cụ thể hoá, chi tiết để áp dụng đối với các đối t−ợng, điều kiện đ−ợc bồi th−ờng thiệt hại về đất phù hợp với quản lý sử dụng đất. Mặt khác để khắc phục những thiếu sót trong quy định của Nghị định, đối với những tr−ờng hợp các giấy tờ hợp lệ không ghi rõ diện tích đất ở, đất v−ờn thì hội đồng bồi th−ờng đã chủ động xác định hạn mức đất ở đ−ợc bồi th−ờng trên cơ sở các quy định hiện hành về hạn mức đất ở mới cho các hộ gia đình, cá nhân do UBND Thành phố quy định. ─ Mặc dù đã phổ biến tuyên truyền vận động nhân dân bằng nhiều hình thức nh−ng vẫn còn một số hộ dân có thái độ bất hợp tác cố tình kích động nhân dân trong khu vực gây khiếu kiện kéo dài
─ Trong quá trình kiểm tra xét duyệt các loại giấy tờ có một số tr−ờng hợp Hội đồng bồi th−ờng còn làm theo cảm tính, thiếu sự công bằng, ví dụ nh− đối với tr−ờng hợp diện tích tăng lên ngoài sổ địa chính, ngoài giấy tờ hợp lệ hoặc những tr−ờng hợp ch−a thực hiện nghĩa vụ tài chính vẫn đ−ợc bồi th−ờng 100% giá trị thực tế loại đất đó. ─ Do việc mua bán chuyển nh−ợng trái phép của ng−ời dân nh− các tr−ờng hợp mua bán trao tay không làm thủ tục ở cơ quan chức năng có thẩm quyền.
─ Trong quá trình thực hiện do triển khai từ năm 2002 đến 2005 có quá trình chuyển tiếp từ Nghị định 22/1998/NĐ-CP sang Nghị định 197/2004/NĐ-CP nên làm chậm tiến độ thực hiện dự án.
─ Trong quá trình triển khai dự án có phát hiện những sai phạm về đất đai do các đơn vị khác để lại nên phải báo cáo UBND Thành phố để có h−ớng sử lý cho nhân dân nên mất nhiều thời gian GPMB.
Nguồn gốc đất:
─ Khu đất A15 ph−ờng Thanh Xuân Bắc nằm trong tổng thể mặt bằng quy hoạch chung c− của khu nhà ở Thanh Xuân Bắc với diện tích 30ha đã đ−ợc UBND Thành phố Hà Nội giao cho Ban Kiến Thiết số 4 (Sở Xây Dựng) tổ chức xây dựng nhà ở cho Thành phố tại QĐ cấp đất số 1143 UB/XDCB ngày 02/12/1977 gọi là khu nhà ở Thanh Xuân Bắc.
─ Năm 1992, sau khi tiếp nhận tiểu khu nhà ở Thanh Xuân Bắc, theo thẩm quyển UBND Thành phố Hà Nội đã ra QĐ 1273/CV-UB ngày 5/6/1992 phê duyệt Quy hoạch chi tiết bổ sung, điều chỉnh quy hoạch tiểu khu nhà ở Thanh Xuân Bắc do Viện Thiết Kế nhà ở và Công trình công cộng – Bộ Xây Dựng thiết kế tháng 9/1990. Quy hoạch này đã đ−ợc Chính phủ chấp thuận tại Văn bản số 4778/KTN ngày 29/8/1994 về việc hoàn thành xây dựng khu nhà ở Thanh Xuân Hà Nội, đồng thời giao UBND Thành phố Hà Nội tổ chức kiểm tra Xây dựng theo đúng Quy hoạch phê duyệt. Trong bản vẽ quy hoạch toàn bộ khu nhà ở Thanh Xuân Bắc này (gọi tắt là Bản vẽ QH01) đã thể hiện khu đất này là khu công trình nhà ở 2 tầng kết hợp kinh doanh dịch vụ.
─ Ngày 16/04/1998 đ−ợc Thủ t−ớng Chính phủ uỷ quyền cho UBND Thành phố