a. Dự án nhà cao tầng C7, nhà TĐC A
4.5. Đánh giá chung
Thực trạng bồi th−ờng thiệt hại khi Nhà n−ớc thu hồi đất tại 3 dự án:
─ Dự án nhà cao tầng C7 cho CBCNV ở kết hợp kinh doanh dịch vụ là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất chung của Thành phố nhằm sử dụng các khu đất đã bị sử dụng sai mục đích, để hoang hoá thành kinh doanh dịch vụ thuận lợi cho phát triển kinh tế. Tuy nhiên trong quá trình triển khai GPMB ch−a vận dụng linh hoạt Nghị dịnh 22/NĐ-CP/1998 của Chính phủ nên còn nhiều bất cập trong GPMB. Hiện dự án đã GPMB xong đang trong giai đoan thi công xây nhà.
─ Dự án đ−ờng vành đai III là dự án trọng điểm của quốc gia nhằm tránh ắch tắc giao thông trong đô thị Hà Nội đồng thời mở rộng và phát triển Hà Nội. Tuy nhiên do triển khai GPMB quá lâu do thiếu quỹ nhà TĐC nên dự án đang có khả năng bị phá sản do đã v−ợt quá dự toán quy định. Dự án khi triển khai năm 2001 đ−ợc duyệt với số tiền dành GPMB là 800 tỷ nay số tiền này đã lên
tới 2000 tỷ. Phần lớn các hộ dân ở Quận Thanh Xuân nằm trong vùng GPMB ch−a có nhà TĐC hiện mới có trên 300 căn hộ và đã cho nhân dân bốc thăm ch−a đáp ứng đủ cho 1500 hộ còn lại ch−a đ−ợc TĐC.
─ Dự án nhà TĐC A15 là dự án nhà phục vụ GPMB cho đ−ờng vành đai III. Tuy triển khai từ năm 2001 nh−ng do không điều tra khảo sát tìm hiểu kỹ về nguồn gốc đất từ tr−ớc nên khi triển khai GPMB đã vấp phải phản ứng quyết liệt từ phía các hộ dân bị thu hồi đất. Cuối năm 2004 dự án sau khi đ−ợc UBND Thành phố điều chỉnh lại mới tiếp tục triển khai đ−ợc. Tuy nhiên do sai lầm từ tr−ớc nên các hộ dân nằm trong chỉ giới GPMB vẫn có thái độ không hợp tác khiếu kiện kéo dài. Hội đồng GPMB quận Thanh Xuân đã hết sức cố gắng giải thích, vận động tuyên truyền nên cuối tháng 7/2005 đã tiến hành điều tra và lập ph−ơng án bồi th−ờng. Hiện đang công khai cho nhân dân trong khu vực đ−ợc biết. Vói tốc độ hiện nay đầu tháng 12/2005 Hội đồng GPMB quận sẽ GPMB xong bàn giao mặt bằng cho chủ đầu t−.
Qua quá trình phân tích, xử lý số liệu, đánh giá từng nội dung của ba dự án trên địa bàn Quận Thanh Xuân chúng tôi nhận thấy:
─ Việc thực hiện các nội dung xung quanh vấn đề bồi th−ờng thiệt hại GPMB khi Nhà n−ớc thu hồi đất cơ bản đã thực hiện theo đúng Nghị định 22/1998/NĐ-CP và Nghị định 197/2004/NĐ-CP các quy định của UBND Thành phố, các văn bản h−ớng dẫn thi hành của Thành phố mang tính đồng bộ, có điều chỉnh theo thời điểm.
─ Việc xác định đối t−ợng và điều kiện bồi th−ờng thiệt hại: Khi tiến hành
GPMB của 3 dự án đ−ợc hội đồng GPMB xem xét kỹ hồ sơ pháp lý, xác định cụ thể theo đúng quy định đã đ−ợc đề ra. Bên cạnh đó do ch−a thực hiện tốt khâu tuyên truyền chính sách pháp luật đất đai, chính sách bồi th−ờng thiệt hại nên gây khó khăn cho việc bồi th−ờng thiệt hại GPMB.
Giá bồi th−ờng về đất:
+ Đối với đất ở: Nhìn chung giá đất ở còn thấp so với thị tr−ờng tại thời điểm bồi th−ờng. Mức giá này không đ−ợc sự đồng tình của nhân dân trong địa bàn thu hồi. ở cả 2 dự án nhà C7 và nhà A15 đều phải áp dụng biện pháp c−ỡng chế. Đa phần nhân
dân đều không chấp nhận GPMB chỉ chịu di dời khi chính quyền phải áp dụng các biện pháp kiên quyết trong GPMB thì nhân dân mới chịu di dời. Nguyên nhân là do mỗi khi Nhà n−ớc thu hồi đất ở vùng nào để phục vụ mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia thì lập tức giá đất trên thị tr−ờng ở khu vực đó tăng lên. Nh−ng giá đất tăng lên là ở những mảnh đất nằm ngoài khu vực Nhà n−ớc thu hồi, còn chính những mảnh đất nằm trong khu vực hoặc chỉ giới thu hồi thì giá đất không thay đổi. Ng−ời mua đất ở ngoài vùng đất bị thu hồi là nhằm vào nguồn lợi sau khi các dự án đã đi vào hoạt động. Nh− vậy họ trả giá cho t−ơng lai chứ không phải là cho hiện tại. Họ cho rằng giá những mảnh đất nằm ngoài vùng thu hồi là giá thị tr−ờng. Điều này là hoàn toàn sai mặt khác họ lại so bì với ng−ời sử dụng đất ở phía trong (giáp với khu đất của họ) nay lại ra mặt tiền các phố lớn, có sự chênh lệch lớn về giá trị QSDĐ so với tr−ớc đây. Vấn đề này cần đ−ợc giải thích với ng−ời dân để họ chấp nhận đ−ợc giá bồi th−ờng đã đ−a ra. Tuy nhiên một phần cũng do giá bồi th−ờng đ−a ra vẫn ch−a sát giá thị tr−ờng nên ng−ời dân ch−a đồng tình. Ví dụ nh− dự án nhà cao tầng C7, đ−ờng Vành đai III ng−ời dân đang kinh doanh có nguồn thu nhập là 5 – 6 triệu/tháng nay bị GPMB chỉ đ−ợc 100 triệu thì rõ ràng ch−a thỏa đáng.
+ Đối với đất chuyên dùng: Tại 3 dự án chủ yếu là đất thuê và đất đ−ợc giao theo quy hoạch nh−ng cơ quan đã không quản lý hết để hoang hóa cho nhân dân lấn chiếm nên không đ−ợc bồi th−ờng thiệt hại về đất.
Chính sách hỗ trợ và khôi phục cuộc sống:
Một trong những hạn chế quan trọng của chính sách TĐC ở đây là chủ yếu tập trung vào việc bồi th−ờng thiệt hại về đất và tài sản trên đất mà ch−a thực sự quan tâm tới TĐC. Đối với dự án đ−ờng vành đai III và dự án nhà TĐC A15 tất cả các hộ dân đều đ−ợc TĐC nh−ng phần lớn họ đều mất việc làm ch−a có việc làm khác. Cả ba dự án trên đều ch−a thực sự quan tâm khôi phục cuộc sống cho những ng−ời bị thu hồi đất nên thu nhập của gia đình có thể bị sa sút trầm trọng, gặp nhiều khó khăn hơn tr−ớc.
+ Đối với dự án nhà A15 cho ng−ời bị thu hồi đất đ−ợc TĐC tại chỗ và trả tiền cho ng−ời dân đi thuê trong thời gian GPMB là ch−a đúng quy định tại Nghị định 197/2004/NĐ-CP và Luật đất đai 2003. Quy trình lập và thẩm định kế hoạch TĐC, do đó công tác bồi th−ờng thiệt hại và TĐC của dự án đều không đ−ợc chuẩn bị cẩn thận và đúng trình tự, thiếu sự phối hợp giữa các bên có liên quan và sự t− vấn, góp ý của cá nhân, tập thể giữa ng−ời bị thu hồi đất để chuẩn bị làm khu TĐC đó.
Nghị định 197/2004/NĐ - CP chỉ quy định điều kiện, tiêu chuẩn của các khu TĐC nh−ng lại không quy định các dự án đầu t− có di dân bắt buộc phải có các hạng mục xây dựng khu TĐC dẫn đến nhiều dự án chậm thực hiện công tác GPMB do không chuẩn bị kịp thời các khu TĐC ( mặc dù giá bồi th−ờng thiệt hại có sát giá chuyển nh−ợng thực tế, nh−ng để đảm bảo yếu tố ổn định xã hội, quản lý và sử dụng đất đai theo quy hoạch thống nhất và có hiệu quả, Nhà n−ớc cần phải xây dựng các khu TĐC tập trung).
+ Việc triển khai công tác TĐC th−ờng bị động, bởi vì các dự án lớn phải di chuyển nhiều hộ dân th−ờng không chuẩn bị tr−ớc đ−ợc khu TĐC do không có vốn để xây dựng khu TĐC tr−ớc, một phần do việc lập hồ sơ sử dụng đất để xây dựng khu TĐC cũng phải có dự án, việc GPMB gây nhiều khó khăn và không có điều kiện để di dân GPMB thực hiện dự án đúng tiến độ.
Về việc giám sát tổ chức thực hiện công tác bồi th−ờng GPMB
Việc giám sát tổ chức thực hiện công tác bồi th−ờng, GPMB, TĐC ch−a đ−ợc quy định tại các văn bản chính sách trong khi đó, công tác này lại liên quan nhiều đến công tác quản lý đất đai, đầu t− xây dựng là nơi sẽ có nhiều tiêu cực nhất.
Cùng với điều này là việc chấp hành các chính sách, pháp luật của nhà n−ớc ch−a nghiêm, nhận thức của nhiều cơ quan quản lý Nhà n−ớc của công dân ch−a đầy đủ, chính sách còn chồng chéo dẫn đến nhiều phức tạp, khó khăn trong công tác bồi th−ờng, GPMB, TĐC.
Vì chính sách bồi th−ờng, GPMB, TĐC của Việt nam là không tự nguyện, do vậy việc công dân có đơn khiếu nại, tố cáo do quyền lợi của mình bị xâm hại là điều hiển nhiên.
Theo quy định tại Điều 49 - Nghị định 197/2004/NĐ-CP trong khi chờ giải quyết khiếu nại, ng−ời bị thu hồi đất vẫn phải chấp hành QĐ thu hồi đất, giao đất đúng kế hoạch và thời gian đã đ−ợc cơ quan Nhà n−ớc có thẩm quyền QĐ. Tuy nhiên hầu hết khi các hộ dân kiến nghị Hội đồng GPMB vẫn tập trung giải quyết đơn th− và dừng công tác GPMB.
Quá trình thực hiện chính sách bồi th−ờng GPMB đã đ−ợc các cấp, các ngành, Hội đồng bồi th−ờng thực hiện theo quy định của Nghị định 22/1998/NĐ-CP, Nghị định 197/2004/NĐ-CP. Đến nay Nghị định 197 cơ bản đã đáp ứng đ−ợc công tác GPMB thay thế cho Nghị định 22 nh−ng công tác bồi th−ờng GPMB còn có những tồn tại nhất định, cụ thể:
Về chính sách: Công tác GPMB trên địa bàn nghiên cứu diễn ra rất chậm,
ch−a đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ngày càng cao của một quận, mà nguyên nhân chính là ng−ời có đất bị thu hồi không chịu nhận bồi th−ờng và trao trả mặt bằng cho dự án. Điều này do chính sách bồi th−ờng của Nhà n−ớc một phần ch−a phù hợp với tình hình thực tế, ch−a thoả mãn lòng dân, gây khiếu kiện kéo dài.
Về điều kiện để đ−ợc bồi th−ờng hoặc không đ−ợc bồi th−ờng về đất tuy đã cụ thể nh−ng ch−a rõ ràng, ch−a gắn kết với những tr−ờng hợp không đủ điều kiện đ−ợc
bồi th−ờng thiệt hại dẫn đến cách hiểu, cách làm khác nhau sinh khiếu kiện, ảnh h−ởng đến thời gian thực hiện dự án.
Về giá để tính bồi th−ờng thiệt hại là vẫn còn thấp, ch−a phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nh−ợng sử dụng đất tại thực tế.
Việc áp dụng các chính sách về giá bồi th−ờng thiệt hại không đồng đều cho các dự án trên địa bàn và không đ−ợc áp dụng trong một thời gian dài. Ví dụ nh− dự án đ−ờng vành đai III lại có cơ chế riêng không áp dụng theo khung giá chung.
Việc luôn đ−a ra các ph−ơng án bồi th−ờng bổ sung để áp ứng đòi hỏi của ng−ời dân, các dự án có nguồn vốn lớn luôn có chính sách hỗ trợ ngoài chính sách, cách làm này gây suy bì giữa các dự án, ảnh h−ởng đến dự án sau này.
Ngoài ra khi lập dự án, chủ đầu t− dự án phải xuống khảo sát tại khu đất định tiến hành dự án, nh−ng trên thực tế chủ đầu t− đều không chú ý đến khâu này dẫn đến khi dự án triển khai nhiều dự án phải tạm dừng để bổ sung hoặc sửa đổi dự án dẫn đến công tác GPMB bị kéo dài, phải làm đi làm lại nhiều lần.