V ấn đề này hiện đó cú cỏc văn bản phỏp luật điều chỉnh: Theo Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 (về
4. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ
4.1. Sửa đổi, bổ sung Điều 404 Bộ luật Dõn sự 2005 về thời điểm giao kết hợp đồng đồng
Như đó phõn tớch, nội dung Điều 404 là chưa chặt chẽ do qui định này chỉ dựa trờn hỡnh thức giao kết mà khụng dựa trờn phương thức giao kết và hỡnh thức trả lời chấp nhận. Bố cục cỏc khoản trong điều luật này cũng chưa lụ gớch, vỡ việc qui định khụng theo trỡnh tựđi từ nguyờn tắc chung đến cỏc trường hợp cụ thể. Cỏc tỡnh huống dự liệu trong điều luật là chưa đầy đủ, và cú phần chưa phự hợp với thực tếđời sống. Để giải quyết những bất cập này, cần phải sửa đổi toàn diện nội dung điều luật và bổ sung những qui định cũn thiếu. Từ thực trạng đú, tụi kiến nghị một số giải phỏp sau:
4.1.1. Cần xỏc định đỳng nguyờn tắc chung của thời điểm giao kết hợp đồng, và thiết kế nội dung này thành khoản 1 Điều 404 thiết kế nội dung này thành khoản 1 Điều 404
Khoản 1 Điều 404 BLDS 2005 hiện hành qui định về trường hợp giao kết với người vắng mặt. ĐểĐiều 404 trở nờn hợp lý và lụ gớch, trước hết, cần sửa đổi kết cấu điều luật theo hướng nguyờn tắc chung mang tớnh phổ biến được qui định trước, và cỏc trường hợp cụ thể, ngoại lệ được qui định sau. Lẽ tất nhiờn, trường hợp giao kết trực tiếp, bằng lời là trường hợp phổ biến nhất của thực tiễn đời sống, cần được xem là nguyờn tắc chung, thỡ được qui định trước. Cỏc trường hợp giao kết giỏn tiếp, hoặc việc trả lời giao kết bằng văn bản, bằng hành vi, hay bằng sự im lặng là những trường hợp ngoại lệ, ớt phổ biến hơn và được qui định sau, theo thứ tự giảm dần.
Cụ thể, khoản 1 Điều 404 nờn sửa đổi, bổ sung và nờn qui định lại như sau: “1.
Hợp đồng được giao kết tại thời điểm cỏc bờn đó thỏa thuận xong nội dung của hợp
đồng, trừ trường hợp cỏc bờn cú thỏa thuận hợp đồng phải được giao kết theo hỡnh thức, thủ tục xỏc định thỡ thời điểm giao kết hợp đồng là thời điểm hoàn tất hỡnh thức, thủ tục đú.”
Như vậy, nội dung điều luật đó định ra nguyờn tắc chung của thời điểm giao kết hợp đồng là hợp đồng được giao kết khi cỏc bờn thỏa thuận xong nội dung của hợp
đồng. Bờn cạnh đú, qui định này cũng được trỡnh bày theo hướng mở, làm cơ sở để thiết kế những khoản tiếp theo của điều luật trong việc điều chỉnh những trường hợp ngoại lệ. Vớ dụ: khi cỏc bờn đó thỏa thuận xong nội dung hợp đồng, nhưng lại thỏa thuận riờng điều khoản giao kết hợp đồng phụ thuộc vào một thủ tục nhất định, như hợp đồng phải được lập bằng văn bản, hoặc phải được sự phờ chuẩn của người cú thẩm quyền của bờn tham gia đàm phỏn, thỡ hợp đồng chỉ được giao kết khi văn bản đú đó được lập đỳng thể thức, hoặc khi người cú thẩm quyền được xỏc định đó phờ chuẩn.
4.1.2. Sửa đổi, bổ sung qui định về thời điểm giao kết hợp đồng khi hợp đồng được giao kết giỏn tiếp hoặc khi cỏc bờn dành thời gian chờ bờn được đề nghị trả lời giao kết giỏn tiếp hoặc khi cỏc bờn dành thời gian chờ bờn được đề nghị trả lời
Qui định thời điểm giao kết hợp đồng giỏn tiếp qua cỏc phương tiện thụng tin, liờn lạc được đưa lờn khoản 1 Điều 404, như qui định hiện hành là chưa lụ gớch. Nội dung của qui định này cũng chưa chặt chẽ. Để khắc phục những bất cập này, cần sửa đổi theo hướng xỏc định rừ, đõy là ngoại lệ của qui định về thời điểm giao kết hợp đồng, và cần bổ sung thờm trường hợp “dành thời hạn để chờ bờn được đề nghị trả
lời”, đồng thời thiết kế qui định này thành khoản 2 của Điều 404. Về giải phỏp, việc giao kết hợp đồng bằng phương thức giỏn tiếp thường được phỏp luật cỏc nước xõy dựng trờn cỏc học thuyết khỏc nhau, như thuyết “tống phỏt”, “tiếp nhận”, “thụng đạt”.88 Tụi đề xuất qui định này vẫn chọn nguyờn tắc “tiếp nhận”, tức là xỏc định thời điểm giao kết hợp đồng là thời điểm bờn đề nghị nhận được trả lời chấp nhận. Từ lập luận đú, kiến nghị nội dung khoản 2 nờn được viết lại như sau:
“2. Khi hợp đồng được giao kết giỏn tiếp thụng qua thư tớn hoặc cỏc phương tiện thụng tin, liờn lạc khỏc, hoặc tuy được giao kết trực tiếp nhưng một hoặc cỏc bờn dành một thời hạn để chờ bờn được đề nghị trả lời, thỡ thời điểm giao kết hợp đồng là thời điểm bờn đề nghị nhận được trả lời chấp nhận giao kết.”
Qui định như vậy tuy khỏc với quan điểm của Nhật và một số nước theo hệ thống Common Law, do cỏc nước này theo nguyờn tắc “tống phỏt” (hay ‘bày tỏ’) - tức “Postal rule” (hay ‘Mailbox rule’): hợp đồng được giao kết lỳc thư trả lời được gửi đi, nhưng quan điểm này lại phự hợp với quan điểm của nhiều quốc gia khỏc theo hệ thống Chõu Âu lục địa, Luật Hợp đồng Trung Quốc, và cỏc tập quỏn thương mại quốc tế.89 Cỏch qui định này cũng phự hợp với bản chất của hợp đồng, vỡ hợp đồng là sự thỏa thuận giữa cỏc bờn. Hợp đồng chỉ được xỏc lập khi cú sựưng thuận, tức phải cú sự tuyờn bố ý chớ và cú sự gặp gỡ ý chớ giữa cỏc bờn. Hơn nữa, theo nguyờn tắc cụng bằng, bờn được đề nghị là bờn “lựa chọn phương thức truyền đạt thụng tin và biết rừ phương thức mỡnh chọn cú thể cú những rủi ro hoặc chậm trễ”, và cũng là bờn “cú khả
năng hơn trong việc thực hiện cỏc biện phỏp nhằm bảo đảm chấp nhận đến nơi nhận”,90 nờn bờn được đề nghị phải là bờn phải chịu rủi ro về việc truyền đạt thụng tin. Do đú, nếu việc chuyển thư trả lời chấp nhận khụng đến được với bờn đề nghị thỡ việc trả lời đú coi như chưa cú hiệu lực.