II- Ngoại lệ: ỏp dụng phỏp luật cú hiệu lực sau thời điểm giao kết hợp đồng
72Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khỏc gắn liền với đất: Xem khoản 5 Điều 4 Luật Sửa đổi, bổ sung một sốđiều của cỏc Luật liờn quan tới đầu tư xõy dựng cơ bản 2009.
cú thỏa thuận khỏc.73 Bởi vậy, nếu hợp đồng loại này chưa được lập đỳng hỡnh thức, thỡ phải được coi là chưa cú hiệu phỏp luật. Trong trường hợp này, cỏc bờn phải yờu cầu tũa ỏn hoặc cơ quan cú thẩm quyền giải quyết để ra quyết định buộc cỏc bờn thực hiện đỳng hỡnh thức, thủ tục luật định trong một thời hạn; nếu quỏ thời hạn đú mà khụng thực hiện thỡ hợp đồng vụ hiệu.74
Vấn đề đặt ra là, nếu hợp đồng vi phạm hỡnh thức mà được tũa ỏn hoặc cơ quan nhà nước cú thẩm quyền quyết định buộc thực hiện đỳng hỡnh thức, thủ tục luật định, như ra phũng cụng chứng để làm lại hợp đồng, thỡ thời điểm cú hiệu lực của hợp đồng là lỳc nào(?). Đõy là vấn đề hiện cũn gõy nhiều tranh cói. Khi bàn về vấn đề hợp đồng khụng tuõn thủ hỡnh thức, cú nhiều ý kiến cho rằng phỏp luật chưa xỏc định rừ thời điểm cú hiệu lực của hợp đồng bị vi phạm hỡnh thức75 và kiến nghị “cần quy định thời
điểm cú hiệu lực của hợp đồng trong trường hợp hỡnh thức hợp đồng được khắc phục”.76 Thật vậy, phỏp luật hiện hành chưa giải quyết triệt để vấn đề này. Cỏc nhà bỡnh luận thỡ cho rằng, về nguyờn tắc, hợp đồng được giao kết thỡ cú hiệu lực, khụng phụ thuộc vào thời điểm cụng chứng, chứng thực, đăng ký hoặc xin phộp.77 Cỏc nhà bỡnh luận xem hiệu lực của hợp đồng từ thời điểm giao kết đến khi hợp đồng được cụng chứng, chứng thực theo thủ tục luật định là hợp đồng cú hiệu lực “treo”, và việc cụng chứng, chứng thực chỉ là thủ tục xỏc nhận hợp đồng cú hiệu từ khi giao kết chứ khụng cú ý nghĩa quyết định thời điểm cú hiệu lực của hợp đồng. Tuy vậy, quan điểm cỏ nhõn tụi cho rằng, cỏch giải thớch này cú phần chưa chớnh xỏc, nhất là đối với cỏc hợp đồng mà thời điểm cú hiệu lực của nú đó được phỏp luật qui định minh thị. Vớ dụ: hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng tặng cho bất động sản hoặc động sản cú đăng ký quyền sở hữu… Hơn nữa, phỏp luật cụng chứng chỉ qui định văn bản cụng chứng cú hiệu lực từ thời điểm văn bản đú được cụng chứng và đúng dấu của tổ chức cụng chứng, chứ khụng cú qui định “hiệu lực hồi tố” của cỏc văn bản này. Thờm vào đú, ngày cỏc bờn xỏc lập hợp đồng chớnh thức là ngày hợp đồng được lập lại theo đỳng thủ tục cụng chứng, chứ khụng phải là thời điểm giao kết. Về lụ gớch phỏp lý mà núi, hợp đồng thiếu hỡnh thức trong trường hợp này phải được xem là hợp đồng chưa cú hiệu lực, vỡ cỏc bờn chưa đi đến sự quyết định cuối cựng để xỏc lập hợp đồng, nhưng vỡ hợp đồng đó được giao kết, nờn cú thể xem đõy là quan hệ tiền hợp đồng.78 Theo đú, 73Điều 405 BLDS 2005. 74 Khoản 1 Điều 410, Điều 134 BLDS 2005. 75 Xem: Lờ Thị Bớch Thọ, Hỡnh thức của hợp đồng kinh tế và điều kiện cú hiệu lực của hợp đồng, Tlđd, tr. 43. 76 Lờ Thị Bớch Thọ, Tlđd, tr. 43 77Đinh Trung Tụng (Cb), Sđd, tr. 180 – 1.