- Qua thoả thuận với người mua (bỏn) 73 43,45 61 41,
3.2.2Phương phỏp phõn tớch kinh tế
3. Đặc điểm địa bàn nghiờn cứu và phương phỏp nghiờn cứu
3.2.2Phương phỏp phõn tớch kinh tế
Để đề tài cú cỏc kết luận cú căn cứ khoa học, chỳng tụi sử dụng cỏc phương phỏp: thống kờ kinh tế; phõn tớch kinh tế; phương phỏp so sỏnh; phương phỏp thu thập thụng tin để xem xột cỏc chỉ tiờu bằng sử dụng cỏc số tuyệt đối, số tương đối, số bỡnh quõn, từ đú so sỏnh, đối chiếu, rỳt ra bản chất sự vật hiện tượng. Sự vật hiện tượng được đỏnh giỏ, phõn tớch trong mối quan hệ biện chứng và lịch sử.
Trong quỏ trỡnh khảo sỏt, nghiờn cứu đó vận dụng tổng hợp cỏc phương phỏp để hướng cụng việc vào nội dung, mục đớch của đề tài nghiờn cứu nhằm rỳt ra những kết luận khỏch quan về hiệu quả của cỏc chiến lược kinh doanh nhà ở tại cụng ty Cổ phần Đầu tư An Lạc. Từ đú sẽ cú những ý kiến khoa học để cỏc chiến lược được tiến hành nhanh hơn và toàn diện hơn.
+ Phương phỏp so sỏnh trực tiếp: Là phương phỏp thường dựng nhất để xỏc định giỏ tài sản. Phương phỏp so sỏnh dựa trờn lý thuyết cho rằng giỏ trị thị trường của một tài sản cú quan hệ mật thiết với cỏc giỏ trị của cỏc tài sản đó được mua bỏn. Vỡ thế phương phỏp này quan tõm đến sự nhận biết và đo lường tỏc động của sự hiện hữu, hoặc thiếu vắng, hoặc một số đặc tớnh trong giỏ cả, tiền thuờ của cỏc tài sản cú thể so sỏnh được.
Mục tiờu của phương phỏp so sỏnh là tỡm kiếm cỏc tài sản đó được giao dịch trờn thị trường hiện hành, giống nhau so với tài sản là đối tượng định giỏ, và tiến hành những điều chỉnh thớch hợp để phản ỏnh bất kỳ sự khỏc nhau nào giữa chỳng.
- Ước tớnh giỏ trị của miếng đất mục tiờu, coi như miếng đất đú là đất trống. Giả định rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất.
- Ước tớnh cỏc chi phớ hiện tại để xõy dựng lại hoặc để thay thế những cụng trỡnh xõy dựng trờn miếng đất.
- Quyết định mức độ thớch hợp của khấu hao tớch luỹ cỏc cụng trỡnh xõy dựng hiện cú trờn miếng đất.
- Khấu trừ khoản khấu hao tớch luỹ trờn khỏi chi phớ hiện tại để xõy dựng lại hoặc thay thế những cụng trỡnh xõy dựng hiện cú trờn miếng đất, để cú được chi phớ hiện tại đó trừ đi khấu hao.
- Cộng chi phớ hiện tại đó trừ đi khấu hao này vào giỏ trị ước tớnh của miếng đất để cú được giỏ trị của tài sản tớnh theo phương phỏp chi phớ.
+ Phương phỏp thu nhập (hay phương phỏp đầu tư):
- Cỏch tiếp cận của phương phỏp thu nhập truyền thống: Phương phỏp thu nhập truyền thống bao gồm cỏc bước như sau:
• Ước tớnh thu nhập trung bỡnh hàng năm cho một tài sản cú tớnh đến tất cả cỏc yếu tố liờn quan cú tỏc động đến thu nhập.
• Ước tớnh tất cả cỏc khoản chi phớ để trừ khỏi thu nhập hàng năm như thuế tài sản, sửa chữa, bảo hành...
• Nhận được cỏc lói suất vốn hoỏ bàng cỏch phõn tớch doanh số cỏc tài sản tương tự.
• Áp dụng cụng thức vốn hoỏ để tỡm ra giỏ trị của tài sản.
+ Phương phỏp lợi nhuận: Cỏch tiếp cận của phương phỏp này là ước tớnh tổng cỏc thu nhập, trừ đi những chi phớ chung liờn quan đến việc tạo ra thu nhập, trừ tiếp khoản lói vay trờn vốn mà người mua nhận được từ vốn của họ và một số tiền thưởng cụng cho người mua nhà vỡ rủi ro.
Số dư cũn lại là số được coi là hợp lý để trả cho sự mua bỏn. Giỏ trị tiền mua, bỏn ước tớnh sẽ được chuyển hoỏ thành vốn theo thu hoạch nhiều năm bằng cỏch phõn tớch doanh thu của cỏc tài sản tương tự.