a. Tỡnh hỡnh thị trường nhà ở trong những năm qua tại Hà Nội
Trong hơn 10 năm qua thị trường nhà đất đó trải qua cơn sốt năm 1993, đúng băng trong những năm 1997-1999 rồi lại sốt lại vào cuối năm 2000 và kộo dài đến năm 2004, từ năm 2005 thị trường nhà đất lại bị đúng băng. Giỏ cả dễ biến động, cú nơi, cú lỳc theo hướng nhảy vọt, trong khi tổng giao dịch trờn thực tế khụng tăng đột biến. Trờn thực tế, giỏ đất bỡnh quõn ở Hà Nội đó thuộc loại cao trong khu vực, tương đương với khu “lónh thổ mới” (New Territories) ở Hồng Kụng (xấp xỉ 3000 USD/m2) Cũn tồn tại hệ thống hai giỏ: giỏ do Nhà nước quy định, cao hơn cả Thượng Hải, Bắc Kinh. Riờng một số khu vực trung tõm Hà Nội, giỏ đất cũn cao hơn gấp chục lần so với giỏ đất trung bỡnh trong thành phố. Hiện nay khung giỏ đất do Nhà nước quy định.
Giỏ cỏc loại đất do chớnh quyền tỉnh thành phố trực thuộc trung ương quy định dựa trờn khung giỏ cỏc loại đất do Chớnh phủ ban hành, ngoài ra giỏ đất cũn được nhõn thờm một hệ số k từ 0,5 đế 1,8 lần mức giỏ quy định tuy nhiờn trờn thực tế hệ số này cú nõng lờn đến 3 hoặc 4 lần thỡ vẫn cú cú
sự chờnh lệch đỏng kể với giỏ thị trường. Khung giỏ đất cũn rộng và chưa cú quy chế điều chỉnh rừ ràng trong trường hợp giỏ thực tế vượt xa khung giỏ Chớnh phủ quy định.
So sỏnh tỷ lệ giữa giỏ trị BĐS và tổng thu nhập quốc nội (GDP), giữa Việt Nam và một số nước trờn thế giới. Năm 1990, khi giỏ BĐS ở Nhật đạt mức kỷ lục, tổng giỏ trị đất của Nhật đứng hàng đầu thế giới (trờn cả Mỹ) cung chỉ bằng 5,8 lần tổng sản phẩm quốc nội của Nhật. ở Đài Loan vào năm 1997, tổng giỏ trị đất của tất cả mọi khu phố, mọi xúm làng gấp 9,6 lần GDP của Đài Loan năm đú. ở Việt Nam, ta chỉ lấy một khu vực ở khu vực Hà Nội dài 5 km, rộng 5 km và giả sử giỏ trung bỡnh của 1 m2 đất là 1500USD (khoảng 5 cõy vàng) thỡ tổng giỏ trị của 25 km2 (tức 25 tiệu m2) đất nội thành Hà Nội là 37,5 tỷ USD, nhiều gấp 1,16 lần toàn bộ GDP của Việt Nam năm 2001.
Giỏ đất biến động dẫn đến giỏ nhà ở biến động theo sự thăng trầm của của đất ở.
Từ giỏ đất sửa đổi trờn ta thấy giỏ cỏc loại đất đều tăng lờn từ 3 đến 4 lần. Hiện nay giỏ cả nhà đất trờn thị trường khụng phải xỏc định trờn cơ sở giỏ Nhà nước mà xỏc định trờn cơ sở thoả thuận giữa người mua và bỏn: Giỏ đất làm nhà ở và giao dịch trờn thị trường Hà Nội được xỏc định trong những năm qua đó cú sự biến động và đó được cỏc nhà khoa học nghiờn cứu đưa ra làm cơ sở trong giao dịch. Vớ dụ của Viện nghiờn cứu Kinh tế Trung ương (xem bảng 2.6)
Bảng 2.6 Căn cứ định giỏ nhà đất trong giao dịch thực tế tại Hà Nội 2005 Cơ sở định giỏ mua (bỏn) Cơ sở định giỏ mua Cơ sở định giỏ bỏn Số người Tỷ lệ (%) Số người Tỷ lệ (%)
- Qua tư vấn bạn bố 37 22,02 27 18,24
- Qua khung giỏ Nhà nước 60 35,71 28 18,92
- Qua trung tõm giao dịch 16 9,52 20 13,51