- Qua thoả thuận với người mua (bỏn) 73 43,45 61 41,
2.2.2.3Tỡnh hỡnh cung, cầu và quản lý Nhà nước về kinh doanh nhà ở tại Hà Nộ
Hà Nội
a. Cung nhà ở tại Hà Nội hiện nay đang ở giai đoạn tốc độ phỏt triển đụ thị hoỏ cao nhất cả nước.
Theo quy hoạch Thành phố đến năm 2020 đó được Chớnh phủ phờ duyệt thỡ Hà Nội sẽ cú trờn 100 dự ỏn khu đụ thị mới với hạ tầng kỹ thuật đồng bộ hiện đại. Mục tiờu tạo ra 25 triệu m2 nhà ở đỏp ứng nhu cầu nhà ở cho hàng triệu người dõn.
Việc phỏt triển cỏc dự ỏn khu đụ thị mới sẽ tạo ra được một lượng cung đỏng kể hàng hoỏ bất động sản để cung cấp cho thị trường bất động sản nhằm đỏp ứng nhu cầu ngày càng cao của toàn xó hội về bất động sản núi chung và nhà ở núi riờng, đảm bảo bỡnh ổn thị trường bất động sản, Nhà nước cũng quản lý được thị trường này và làm cho thị trường đi đỳng hướng, trỏnh gõy ra cỏc đợt sốt nhà đất.
Tuy nhiờn, việc thực hiện triển khai cỏc dự ỏn khu đụ thị mới cũn rất chậm, hiờn nay mới chỉ cú khoảng 20/65 dự ỏn được phờ duyệt và triển khai cơ bản (70 - 90%) phần hạ tầng kỹ thuật như: Khu đụ thị mới Đại Kim - Định Cụng, Định Cụng, Linh Đàm, Trung Hoà - Nhõn Chớnh, Mỹ Đỡnh I (II), Yờn Hoà, bỏn đảo Linh Đàm, 15 dự ỏn khu đụ thị mới đang chờ phờ chuẩn hoặc đó được phờ chuẩn dự ỏn nhưng cũn chưa triển khai được vỡ
nhiều nguyờn nhõn, trong đú cú nguyờn nhõn cơ bản là cụng tỏc đền bự giải phúng mặt bằng. Điển hỡnh như cỏc dự ỏn Nam Trung Yờn, Mễ Trỡ, Nam Thăng Long, Ciputra, Xuõn Đỉnh - Xuõn La, Cầu Bươu, Sài Đồng, Bắc Đại Kim mở rộng… và cỏc nguyờn nhõn thủ tục hành chớnh chưa hợp lý, thỏi độ cửa quyền cũn tồn tại của một vài cỏn bộ Ban, Ngành Nhà nước trong việc giải quyết thủ tục cho dự ỏn.
Ngoài việc cần phải đẩy mạnh tốc độ phỏt triển cỏc dự ỏn phỏt triển khu đụ thị mới, hiện cũn nhiều đơn vị được giao đất đó nhiều năm nay nhưng bỏ hoang phớ hoặc sử dụng sai mục đớch. Vỡ vậy, gần đõy Nhà nước và Thành phố đó cú chỉ thị kiểm tra những đơn vị này và kiờn quyết thu hồi để đưa ra bỏn đấu giỏ quyền sử dụng đất trờn thị trường. Việc làm này cũng chắc chắn sẽ tạo ra một lượng khụng nhỏ nguồn cung cho thị trường bất động sản.
Trờn địa bàn thành phố Hà Nội hiện cũn khoảng 70% đất ở, nhà ở chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà (sổ đỏ). Việc tăng tốc độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ là một kờnh quan trọng để tạo nguồn hàng cung cấp cho thị trường bất động sản.
Khụng riờng gỡ địa bàn Thành phố Hà Nội, mà ngay cả một số tỉnh lõn cận như: Hà Tõy, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hoà Bỡnh và những Thành phố lớn như Nam Định, Hải Phũng, Hạ Long cũng đang rất quan tõm đến việc phỏt triển đầu tư xõy dựng những khu đụ thị mới hiện đại đồng bộ, tập trung.
b. Nhu cầu về nhà ở tại Hà Nội đang là vấn đề thời sự núng bỏng, được quan tõm và đề cập tới hàng ngày bởi nhiều tầng lớp xó hội. Nhu cầu tăng vọt trong những năm gần đõy là bởi những lý do như sau:
+ Nhịp điệu phỏt triển kinh tế đất nước núi chung và kinh tế của Hà Nội núi riờng ngày càng phỏt triển, thu nhập bỡnh quõn đầu người ngày càng cao. Trong vũng gần chục năm trở lại đõy GDP bỡnh quõn của nước ta là 7- 8%, riờng Thành phố Hà Nội GDP ở những năm gần đõy đều đạt mức
trờn 10%.
+ Dõn số Hà Nội phỏt triển rất nhanh do gia tăng dõn số cơ học và do việc dịch chuyển dõn số từ cỏc vựng ngoại tỉnh vào Hà Nội tỡm việc làm (theo số liệu điều tra: Hà Nội hiện cú khoảng trờn 4 triệu người) trong khi đất lại chỉ cú giới hạn, quỹ nhà ở lại càng hạn hẹp hơn (theo thống kờ quỹ nhà ở của toàn Thành phố hiện cú khoảng 12 triệu m2 (khoảng 15% quỹ nhà ở của toàn quốc). Trong đú nhà ở thuộc sở hữu của tư nhõn đó kờ khai khoảng
7,5 triệu m2; nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước đó bỏn cho người sử dụng theo nghị định 61/CP khoảng 1 triệu m2; cũn lại là nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước nhưng mới chỉ quản lý cho thuờ khoảng 1,2 triệu m2, 1,8 triệu m2 cũn lại do cỏc cơ quan tự quản.
Với dõn số hiện cú và để đảm bảo tối thiểu cho điều kiện ở hơn 10m2/đầu người thỡ cũn cần bổ sung trờn 20 triệu m2 nhà ở nữa.
+ Khi xó hội ngày càng cú nhiều người thành đạt thỡ sẽ xuất hiện ngày càng nhiều nhu cầu mong muốn cú được cuộc sống đàng hoàng sung tỳc trong những căn hộ hoặc những toà biệt thự sang trọng rộng rói... Thậm trớ cú những người cú nhu cầu mua sắm 2 - 3 toà nhà.
+ Nhu cầu về nhà ở khụng chỉ tăng về số lượng mà cũn đũi hỏi cao về: chất lượng cụng trỡnh, kết cấu cụng trỡnh, nhu cầu đồng bộ về cỏc dịch vụ ″để ở tốt hơn″.
+ Quan điểm về gia đỡnh cũng cú nhiều sự thay đổi trong đú lớp trẻ thớch sống tự lập, ở riờng và từ khi Nhà nước cú chủ trương cho phộp người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phộp mua nhà tại Việt Nam... những vấn đề này cú ảnh hưởng khụng nhỏ tới thị trường cầu nhà ở.
+ Việc quy hoạch lại đụ thị Hà Nội và giao thụng đụ thị buộc sẽ phải phỏ bỏ hàng chục ngàn căn hộ tại cỏc khu phố nội thành. Những số liệu sau đõy cho ta thấy nhu cầu về nhà ở tỏi định cư phục vụ giải phúng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi để phục vụ xõy dựng cỏc dự ỏn trọng điểm, phỏt triển giao thụng và đụ thị tại Hà Nội.
Trong những năm gần đõy Thành phố Hà Nội đó phờ duyệt hàng chục dự ỏn trọng điểm cú liờn quan đến việc phải di dời hàng chục ngàn hộ dõn như: Cỏc dự ỏn Khu liờn hiệp thể thao quốc gia, nỳt giao thụng Ngó tư Sở, Ngó tư Vọng, cầu vượt Mai Dịch, đường Đào Tấn, đường Giang Văn Minh, Sơn Tõy, đường Liễu Giai – Hoàng Hoa Thỏm, nỳt Cầu Giấy, Nam Đại Cồ Việt.
- Năm 2003 Thành phố cần khoảng 2.000 căn hộ tỏi định cư nhưng chỉ đỏp ứng được dưới 50% nhu cầu.
- Năm 2004 cần khoảng 5.000 căn hộ tỏi định cư, đỏp ứng được 3.000 căn.
- Năm 2005 cần 7.000 căn hộ tỏi định cư, đỏp ứng khoảng 4.000 căn. - Năm 2006 cần 8.000 đến 15.000 căn.
Vỡ vậy nhu cầu cho nhà ở tỏi định cư là rất lớn.
+ Nhu cầu cũn thể hiện ở sự đầu cơ của giới kinh doanh bất động sản: Cú thể núi nhu cầu về nhà ở của thành phố Hà Nội hiện nay là rất bức xỳc đặc biệt là việc giải quyết nhu cầu nhà ở của cỏn bộ cụng nhõn viờn chức Nhà nước và cỏc lực lượng vũ trang ở Hà Nội. Nhu cầu nhà ở của đối tượng này theo điều tra xó hội học của Trung tõm xó hội nhõn văn hiện chiếm tới 50% nhu cầu nhà ở toàn Thành phố. Họ đều là những thành phần lao động chủ chốt làm ra của cải vật chất, xõy dựng nền tảng xó hội chủ nghĩa ở nước ta. Nhưng bản thõn họ lại chưa đủ điều kiện tạo lập cho mỡnh chỗ ở trong cơ chế thị trường vỡ vậy trỏch nhiệm giải quyết nhà ở cho đối tượng này là một yờu cầu bức bỏch, bắt buộc toàn xó hội phải chung sức giải quyết. Nhiệm vụ mà Thành uỷ và UBND đó đề ra đến năm 2005 Hà Nội cần phải được xõy dựng mới 5,6 triệu m2 nhà ở, cải tạo nõng cấp cỏc nhà cũ xuống cấp và chặt trội. Đảm bảo diện tớch tối thiểu cho 1 căn hộ là 50m2 và phấn đấu đạt 11 - 12m2/đầu người và nhà dành cho người cú thu nhập thấp tối thiểu cũng phải là 6m2/đầu người.
nhà ở tại Hà nội
Cạnh tranh trờn thị trường nhà ở tại Hà Nội diễn ra chủ yếu là giữa cỏc doanh nghiệp Nhà nước với nhau, doanh nghiệp Nhà nước với doanh nghiệp cổ phần hoặc tư nhõn, doanh nghiệp Việt Nam với doanh nghiệp nước ngoài.
Doanh nghiệp Nhà nước thường cú những lợi thế lớn khi tham gia vào thị trường nhà ở do cú những ưu đói và sự quan tõm của Nhà nước của chớnh quyền cỏc cấp trong Thành phố. Việc giao đất cho cỏc doanh nghiệp Nhà nước để đầu tư xõy dựng thường diễn ra nhanh hơn so với cỏc doanh nghiệp tư nhõn hoặc doanh nghiệp nước ngoài. Đặc biệt là cỏc đơn vị mạnh như cỏc Tổng Cụng ty lớn: HUD, Hacinco, Vinaconex, Sụng Đà… Ngoài ra, Nhà nước cũn cú những chớnh sỏch hỗ trợ về vốn đầu tư, bảo lónh tài chớnh, giảm thuế, miễn thuế, chậm nộp thuế sử dụng đất… cho cỏc doanh nghiệp này. Nhất là đối với trường hợp xõy dựng nhà ở cho người cú thu nhập thấp, tỏi định cư, đối tượng chớnh sỏch khỏc…
Tuy nhiờn, doanh nghiệp Nhà nước khi ỏp dụng cỏc chớnh sỏch ưu đói kể trờn thường vấp phải cơ chế Chớnh sỏch thủ tục rườm rà phức tạp dẫn đến kộo dài thời gian xử lý, tốn kộm.
Cỏc doanh nghiệp tư nhõn hoặc cổ phần thường chủ động trong mọi vấn đề đầu tư của mỡnh nờn thường giải quyết mọi việc thụng thoỏng nhanh chúng, đặc biệt là khõu giải phúng mặt bằng để đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự ỏn.
Gần đõy Nhà nước cú những chớnh sỏch khuyến khớch đầu tư vào thị trường bất động sản của mọi thành phần kinh tế trong và ngoài nước. Do vậy, ở Hà Nội đó xuất hiện một số Doanh nghiệp nước ngoài tham gia đầu tư hoặc Liờn doanh đầu tư xõy dựng nhà ở như: Khu đụ thị Ciputra do cỏc nhà đầu tư Singapo, khu Bắc Sụng Hồng do cỏc nhà đầu tư Thỏi Lan… Cỏc doanh nghiệp nước ngoài cú những lợi thế về vốn đầu tư, kinh nghiệm và cụng nghệ ỏp dụng để xõy dựng từ hạ tầng cơ sở đến cỏc cụng trỡnh nhà ở. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
trường nhà ở tại Hà Nội với số lượng rất đụng đảo, nờn yếu tố cạnh tranh trở nờn gay gắt và quyết liệt hơn. Cỏc doanh nghiệp Nhà nước chủ yếu tận dụng lợi thế được hỗ trợ từ phớa Nhà nước để lấy Chớnh sỏch giỏ thấp làm cụng cụ cạnh tranh chớnh. doanh nghiệp tư nhõn thường chọn giải phỏp dịch vụ hoàn hảo và cỏc chớnh sỏch Marketing - Mix để làm cụng cụ cạnh tranh. Cũn cỏc doanh nghiệp nước ngoài hoặc Liờn doanh lấy chất lượng sản phẩm từ cơ sở hạ tầng hiện đại đến chất lượng cụng trỡnh nhà ở làm sức mạnh cạnh tranh của mỡnh. Nhỡn chung thỡ cỏc doanh nghiệp này đều rất chỳ trọng đến yếu tố cạnh tranh trong kinh doanh. Thụng thường giải phỏp nõng cao sức cạnh tranh của họ nhằm vào sản phẩm và dịch vụ nhà ở, thu hỳt sự chỳ ý, quan tõm, quyết định sử dụng sản phẩm của người tiờu dựng chất lượng của sản phẩm nhà ở được thể hiện ở những nội dung:
- Vị trớ địa lý khu vực cú nhà ở.
- Sự phỏt triển hạ tầng xó hội và hạ tầng kinh tế xung quanh khu vực cú nhà ở được thể hiện tại cỏc thiết kế quy hoạch chi tiết được duyệt.
- Sự hợp lý của dự ỏn (mức độ hiện đại của cơ sở hạ tầng kỹ thuật, giao thụng thuận tiện, hệ thống cỏc dịch vụ thương mai, y tế, giỏo dục, văn hoỏ, thể thao, vui chơi, giải trớ).
- Kiểu dỏng thiết kế của cỏc cụng trỡnh xõy dựng và nội dung bố cục căn hộ của toà nhà.
- Chất lượng của cụng trỡnh, thiết bị của toà nhà và nội thất. - Chất lượng dịch vụ đụ thị.
- An ninh khu vực, vệ sinh mụi trường.
Để cú thể tạo được một dự ỏn hoàn chỉnh cú chất lượng cao cỏc Tổng Cụng ty đó khụng ngừng đầu tư nõng cao chất lượng đội ngũ cỏn bộ từ quản lý đến kỹ thuật và kinh doanh. Ngoài ra họ cũn mạnh dạn đầu tư vào cụng nghệ, mỏy múc thiết bị hiện đại. Mạnh dạn ỏp dụng khoa học kỹ thuật hiện đại vào cụng tỏc xõy dựng cụng trỡnh. Đào tạo nõng cao chất lượng đội ngũ cỏn bộ từ quản lý đến kỹ thuật và cỏn bộ kinh doanh.
d. Quản lý Nhà nước đối với thị trường nhà ở tại Hà Nội
Nhà nước và Thành phố Hà Nội đó ban hành rất nhiều văn bản luật để quản lý việc khai thỏc sử dụng đất đai cú hiệu quả, quản lý và điều tiết thị trường bất động sản cũng như thị trường nhà ở theo một hướng đi tớch cực. Cú thể liệt kờ dưới đõy những Bộ luật và Nghị định của Chớnh phủ liờn quan đến đất đai, bất động sản và quản lý nhà ở như: Luật đất đai năm 1993 và được bổ sung năm 1998, năm 2001 và tại kỳ họp Quốc hội khoỏ IX lại tiếp tục được đưa ra chỉnh sửa cho phự hợp với tỡnh hỡnh thực tế hiện nay; Phỏp lệnh nhà ở năm 1991 và Nghị định 60/CP, 61/CP về mua bỏn nhà, hoỏ giỏ nhà do Nhà nước quản lý; Nghị định 56/CP ngày 18/9/95 cho phộp người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuờ nhà để ở hoặc phục vụ hoạt động kinh doanh; Nghị định 68/2001/NĐ-CP, năm 2001 về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai; nghị định 17/1999/NĐ-CP năm 1999 và năm 2001 được sửa đổi bổ sung bằng Nghị định 79/NĐ-CP về thủ tục chuyển đổi, nhượng, thuờ, cho thuờ lại thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp gúp vốn bằng giỏ trị quyền sử dụng đất; Nghị định 81/2001/NĐ-CP năm 2001 về cho phộp người Việt Nam ở nước ngoài mua nhà ở Việt Nam; Nghị định 87/CP năm 1994 quy khung giỏ, nguyờn tắc - phương phỏp xỏc định giỏ cỏc loại đất; Nghị định 22/1998/NĐ-CP năm 1998 về việc đền bự thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, quy định về chất lượng khu đụ thị mới và chất lượng nhà chung cư cao tầng do Bộ Xõy dựng soạn thảo…
Tổ chức quản lý Nhà nước đối với hoạt động thị trường bất động sản và thị trường kinh doanh nhà ở cũn nhiều bất cập và kộm hiệu quả, cụ thể như:
- Từ Trung Ương đến địa phương chưa cú một cơ quan cụ thể nào chịu trỏch nhiệm quản lý hoạt động này.
- Trỡnh độ quản lý của nhiều cỏn bộ địa phương, cỏc Sở ban ngành về quản lý đất đai, quản lý xõy dựng cũn yếu kộm, dẫn đến tỡnh trạng nhiều quỹ đất Nhà nước bị xõm chiếm để xõy dựng nhà ở làm rối loạn thị trường nhà ở, phỏ vỡ quy hoạch chung của thành phố.
- Lập quy hoạch và quản lý quy hoạch đụ thị cũn quỏ nhiều bất cập chưa hợp lý. Hiện nay Hà Nội cũn nhiều địa phương Phường (xó) chưa cú quy hoạch chi tiết cụ thể, dẫn đến việc quản lý đất đai tại cỏc địa phương này bị hạn chế.
- Việc quản lý kộm của cỏc cơ quan Nhà nước cũn thể hiện ở việc hiện nay việc giải quyết quỏ chậm cho những quỹ đất cú nhu cầu được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, dẫn đến nhiều hoạt động giao dịch mua bỏn bất động sản khụng đủ điều kiện để làm thủ tục với Nhà nước dẫn đến mua bỏn ngầm trao tay.
- Quản lý cỏc dự ỏn đầu tư xõy dựng nhà ở cũng cũn quỏ nhiều bất cập gõy nhiều khú khăn cho cỏc chủ đầu tư dự ỏn, làm cho quỏ trỡnh chuẩn bị đầu tư thường bị kộo dài cú khi hai ba năm vẫn chưa được duyệt dự ỏn.
- Do quản lý yếu nờn nhiều chủ đầu tư khụng thực sự cú năng lực