X R2 Khả năng thanh
GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ RỦI RO
6.1.3 Nâng cao hiệu quả công tác quản lý và thẩm định tài sản đảm bảo tiền vay.
khoản mục chi phí mà khách hàng đã xây dựng trong phương án kinh doanh.
6.1.3Nâng cao hiệu quả công tác quản lý và thẩm định tài sản đảm bảo tiền vay. vay.
Đối với tài sản thế chấp là hàng hóa tồn kho:
Ngân hàng cũng biết cho vay nhận thế chấp hàng hóa thì có nhiều rủi ro, nhưng
không vì thế mà không cho vay, vì các doanh nghiệp này thường lớn và có nhu cầu tín dụng nhiều, nếu không cho vay thì sẽ không thể cạnh tranh với ngân hàng khác, bị mất thị phần. Cách tốt nhất là ngân hàng phải có giải pháp nâng cao hiểu quả công tác quản lý tài sản đảm bảo là hàng hóa tồn kho, hạn chế phát sinh rủi ro. Sau đây là một số giải pháp mà ngân hàng cần xem xét đến:
- Giải pháp đầu tiên là thỏa thuận với doanh nghiệp chuyển từ biện pháp thế
chấp sang biện pháp cầm cố, tức là hàng hóa là tài sản bảo đảm được quản lý ngay tại kho của ngân hàng, hoặc kho mà ngân hàng đứng ra thuê. Trường hợp ngân hàng thuê kho của bên thứ 3 thì phải lựa chọn đơn vị có uy tín. Trong trường hợp này ngân hàng hoàn toàn có thể kiểm soát được hàng hóa tồn kho. Khi doanh nghiệp có nhu cầu xuất
hàng hóa để bán thì phải có biện pháp đảm bảo khác thay thế hoặc giảm dư nợ vay
tương ứng. Như vậy khảnăng xảy ra rủi ro sẽ thấp.
- Nếu không thỏa thuận được giải pháp đầu tiên vì do một số nguyên nhân bất
khảkháng như: kho mà ngân hàng thuê cách xa doanh nghiệp, gây ảnh hưởng cho qua
trình vận chuyển lưu kho khi hàng hóa được nhập xuất thường xuyên. Như vậy, buộc ngân hàng phải chấp nhận hàng hóa được lưu tại kho của doanh nghiệp. Trong trường hợp này ngân hàng phải yêu cầu doanh nghiệp hợp tác, phân loại hàng hóa theo từng thể loại, có hàng tách theo lô (nếu có thể) và xem xét lại chính sách kho vận để đảm
bảo an toàn tuyệt đối. Kho lưu trữ phải có nhân viên ngân hàng hoặc thuê đơn vị bảo vệ độc lập thứ 3 để cùng phối hợp quản lý hàng hóa. Việc nhập xuất hàng hóa lưu tại kho doanh nghiệp phải có sự đồng đồng ý và tham gia của ngân hàng. Với nguyên liệu, bán thành phẩm không có sự lựa chọn nào khác là phải để trong kho, xưởng, do
đó chính sách quản trị rủi ro nên coi hàng hóa là tín chấp, để từ đó bám sát mọi tình
hình hoạt động doanh nghiệp.
- Cán bộ ngân hàng phải tuân thủ quy định về kiểm tra, giám sát hàng hóa thế
chấp định kỳtheo quy định nội bộ, đây là công việc rất quan trọng giúp cho ngân hàng
kịp xử lý khi doanh nghiệp cố tình lừa đảo. Tùy theo đặc điểm từng loại hàng hóa, ngân hàng lựa chọn thời gian định giá lại giá trị hàng hóa thế chấp theo định kỳ cho phù hợp. Khi hàng hóa lưu kho quá lâu mà doanh nghiệp không thể xuất bán được, dẩn
đến hàng hóa hết hạn sử dụng hoặc giảm chất lượng nghiêm trọng thì ngân hàng phải yêu cầu doanh nghiệp có biện pháp đảm bảo khác thay thế, nếu không được thì phải thực hiện biện pháp thu hồi nợ sớm, đồng thời thực hiện quản lý như khoản vay tín chấp.
- Khi hàng hóa thế chấp được lưu tại kho của doanh nghiệp, ngân hàng phải xem xét giảm tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản định giá xuống ở mức thấp nhất có thể.
Ví dụthông thường cho vay với tỷ lệ là 70% giá trị tài sản, thì trong trường hợp này có
thể giảm xuống tỷ lệ50% để hạn chế rủi ro.
- Cán bộ ngân hàng phải tuân thủ tuyệt đối quy trình, quy định về cho vay nhận
thế chấp hàng hóa, trường hợp doanh nghiệp có quan hệ tín dụng với nhiều ngân hàng
khác cũng nhận thế chấp hàng hóa thì cán bộ ngân hàng phải chủ động phối hợp với
các ngân hàng cho vay khác để quản lý hàng hóa chặt chẽ tránh xung đột trong việc
kiểm soát hàng hóa lưu cùng kho.
- Trong quá trình nhận thế chấp hàng hóa, yêu cầu doanh nghiệp phải mua bảo
hiểm, như bảo hiểm hàng hóa trong kho, bảo hiểm vận chuyển hàng hóa,…
Đối với tài sản thế chấp là bất động sản:
Trên phương diện lý thuyết, khi quyết định cho vay thì tình hình hoạt động kinh
hiện nay, hầu hết các ngân hàng đều ưu tiên cấp tín dụng có tài sản thế chấp, và ưu tiên
nhận bất động sản, xem đó như là chiếc phao cuối cùng để thu hồi khoản vay trong
trường hợp xảy ra khả năng khách hàng vỡ nợ. Từ cơ sở nghiên cứu các nguyên nhân rây ra rủi ro tín dụng có liên quan đến tài sản bảo đảm, cần thực hiện một số giải pháp
để hạn chế rủi ro phát sinh khi nhận thế chấp đối với loại tài sản này. - Nâng cao công tác thẩm định giá tài sản:
Trong quá trình thẩm định tài sản, cán bộ thẩm định phải thực hiện đầy đủ các
bước trong quy trình định giá tài sản đảm bảo của ngân hàng. Thực hiện khảo sát
thông tin giá bất động sản rao bán trên thị trường đầy đủ để làm cơ sở so sánh giá. Thông tin khảo sát này nên được thu thập từ nhiều nguồn khác nhau, từ các trang website rao bán bất động sản, từ các trung tâm bán đấu giá tài sản, và đến trực tiếp tài
sản rao bán (có đăng bảng bán) quanh khu vực bất động sản định giá. Để số liệu khảo
sát có độchính xác cao và tránh trường hợp khách hàng cốtình đưa thông tin rao bán
tài sản với giá cao đề đánh lừa cán bộ thẩm định, thì nên khảo sát ít nhất là từ 03 tài sản rao bán trở lên để làm cơ sở so sánh giá. Trên cơ sở số liệu thu thập từ nhiều nguồn thông tin khác nhau, cán bộ thẩm định đánh giá mức độ tin cây của thông tin thu thập từ đó đưa ra đơn giá thích hợp để làm cơ sởđịnh giá. Nếu khu vực bất động
sản định giá không có thông tin để rao bán thì biện pháp tốt nhất là sử dụng đơn giá
theo khung giá của UBND tỉnh quy định.
Để kết quảđịnh giá có độ chính xác cao và phù hợp với xu hướng phát triển của
thị trường, cán bộ thẩm định cũng phải cần chú ý đến một số yếu sau trong quá trình
thẩm định: Lợi thế kinh doanh của bất động sản, vị trí giao thông có thuận lợi hay
không, các tác động xấu của môi trường xung quanh (Có đình chùa, mồ mã, tang lể,
lưới điện cao trung thế, ngập úng, cây xăng, ô nhiễm, tệ nạn... ), khả năng tăng giảm
giá trong tương lai,…
Khi định giá, cán bộ thẩm định cũng cần phải xem xét kỹ giữa thực trạng và hồ
sơ pháp lý của bất động sản. Nếu thực trạng và hồsơ pháp lý không trùng khớp nhau,
khảnăng định vị sai vị trí bất động sản định giá là rất cao. Trong trường hợp này nên
yêu cầu chủ tài sản thực hiện trích lục sơ đồ hiện trạng bất động sản để đối chiếu nhằm mục đích hạn chế rủi ro.
- Đảm bảo tài sản nhận thế chấp được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Trong quá trình nhận thế chấp tài sản là bất động sản, ngân hàng cần quan tâm một số nội dung sau:
Xác định tài sản có đang bị tranh chấp hay không, hoặc bị thi hành án hay không.
Để có được thông tin này cán bộ thẩm định cần tìm hiểu thông tin từ những hộ dân
sống sung quanh gần bất động sản, việc tài sản có tranh chấp thường sẽ được nhiều
người dân biết đến, hoặc liên hệ với cơ quan thi hành án tại địa phương để tham khảo, hay tìm thông tin từ các trumg tâm bán đấu giá tài sản,... Nếu phát hiện có xảy ra một
trong các trường hợp trên thì không được nhận thế chấp.
Cần xác định chính xác mối quan hệ của chủ sở hữu đối với tài sản để xác định
chủ thể tham gia ký hợp đồng thế chấp.
+ Nếu ngân hàng nhận thế chấp bất động sản là đất nông nghiệp thì có thể gặp
một sốtrường hợp đất được cấp cho Hộ gia đình, mà theo quy định của pháp luật thì
đối với giao dịch liên quan với đất Hộ gia đình thì phải có sự đồng ý của các thành viên trong hộcó đủ từ 15 tuổi trở lên thì mới hợp lệ. Do đó, nếu ngân hàng chỉ cho chủ
hộ đại diện chủ thể tham gia ký hợp đồng thế chấp mà không có văn bản đồng ý của các thành viên thì sẽ rất rủi ro vì giao dịch thực hiện không đúng theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp này nên yêu cầu các thành viên trong gia đình lập ủy
quyền hoặc giấy đồng ý cho chủ hộđứng đại diện thực hiện ký thế chấp theo quy định.
Thủ tục ủy quyền được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, giấy cam kết của thành viên thực hiện xác nhận chữ ký tại UBND cấp xã hoặc tổ chức hành nghề
công chứng. Hoặc tất cảthành viên điều tham gia ký tên trên hợp đồng thế chấp.
+ Cần xác định được bất động sản thế chấp là tài sản chung hay tài sản riêng.
Theo quy định của luật hôn nhân gia đình hiện hành, tài sản hình thành trong thời kỳ
hôn nhân được xem là tài sản chung của vợ chồng (trừtrường hợp 2 bên có thỏa thuận
khác). Như vậy ngân hàng phải yêu cầu cả 2 vợ chồng cùng tham gia chủ thể ký hợp
đồng thế chấp đối với tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân, nếu như không có văn
bản thỏa thuận tài sản riêng. Trường hợp tài sản đứng tên nhiều người (đồng sở hữu)
cần xác định mối quan hệ sở hữu của các đồng sở hữu khi xác lập chủ thể tham gia ký
Cần xác định nguồn gốc của bất động sản. Nếu tài sản có nguồn gốc từ cho tặng, thì cán bộ thẩm định phải tham khảo thông tin hợp đồng cho tặng để xác định nội dung cho tặng có hạn chế quyền sở hữu tài sản hay không, nếu có thì không nhận thế chấp.
Yêu cầu khách hàng phải mua bảo hiểm tài sản là căn hộ, nhà chung cư. Hoàn thiện thủ công chứng và đăng ký giao dịch đảm bảo tài sản thế chấp trước khi giải ngân.