LI MU
1.5.2.5. Các ch đ chính sách có liên quan đn giá xâ yd ng
Nh ng quy đnh nhà n c v hình thành và qu n lý giá xây d ng. C c u hình thành giá xây d ng, thu su t, giá c các lo i nhiên li u, v t li u do nhà n c qu n lý; các ch đ chính sách v ti n l ng, t giá h i đoái... Nh ng quy đnh c a nhà n c v đi u ki n, n ng l c c a các t ch c, cá nhân hành ngh đnh giá xây d ng và qu n lý chi phí đ u t xây d ng.
Nhà n c đóng vai trò kép trong qu n lý chi phí xây d ng, bao g m vai trò qu n lý Nhà n c và vai trò C T (ng i b v n). Phân bi t ch c n ng qu n lý nhà n c và ch c n ng qu n lý c a C T trong qu n lý chi phí TXDCT là nhi m v c n thi t trong qu n lý TXD theo c ch th tr ng, đ c bi t là các c quan qu n lý nhà n c
đ c giao trách nhi m làm C T các CTXD s d ng v n nhà n c .
1.6. Qu n lý công tác đnh giá xây d ng khu v c kinh t nhà n c.
1.6.1. S khác nhau gi a đnh giá xây d ng khu v c kinh t nhà n c và khu v c không thu c nhà n c qu n lý.
nh giá xây d ng công trình t v n nhà n c đ u b t bu c ph i áp d ng theo nh ng quy đnh c a nhà n c v ph ng pháp đnh giá, mà ph bi n là đnh giá b ng ph ng pháp chi phí. Còn khu v c ngoài nhà n c thì ph ng pháp đnh giá khá linh ho t b i ch đ u t và nhà th u, ph bi n nh t là ph ng pháp so sánh.
nh giá khu v c nhà n c th c hi n tu n t t ng b c trong đ u t , áp d ng m i c ch chính sách do nhà n c ban hành. Còn đ i v i khu v c không thu c nhà n c không b t bu c ph i áp d ng c ch chính sách mà nhà n c ban hành và t ch u trách nhi m v i quy t đ nh c a mình.
nh giá xây d ng khu v c kinh t nhà n c còn ch u s giám sát c a c quan ki m tra, ki m soát nh : thanh tra các c p, ki m toán nhà n c và các c quan thu c b máy nhà n c có ch c n ng. Các công trình đ c đ u t ngoài khu v c nhà n c không thu c đ i t ng thanh tra, ki m toán nh trên v chi phí xây d ng công trình.
1.6.2. Nguyên t c trong đnh giá xây d ng khu v c kinh t nhà n c.
Cùng v i s phát tri n c a ngành xây d ng, công tác đnh giá xây d ng ph i ngày càng hoàn thi n c v n i dung và ph ng pháp. nh giá xây d ng ph i ph n ánh đ y đ toàn b chi phí xã h i c n thi t đ c u thành nên SPXD. Vi c phân lo i chi phí c u thành giá xây d ng phù h p v i đ c đi m, tính ch t c a t ng lo i chi phí
đ m b o cho vi c đnh giá đ c thu n l i và chính xác h n.
Ph ng pháp đnh giá đa d ng h n, chuy n t tính toán c th , chi li sang cách tính t ng h p theo đ n giá xây d ng trên c s các đnh m c. nh m c xây d ng dùng đ đnh giá xây d ng ngày càng hoàn thi n và đa d ng, t đnh m c tính cho m t đ n v di n tích hay m t đ n v công su t s d ng c ng nh đnh m c t l .
nh giá xây d ng tuân theo s nguyên t c sau:
- T o s ch đ ng trong vi c qu n lý chi phí cho C T, gi m b t s can thi p c a nhà n c vào quá trình đnh giá xây d ng. Nhà n c th c hi n ch c n ng qu n lý thông qua vi c ban hành, h ng d n và ki m tra vi c th c hi n v qu n lý chi phí. Ch đ u t ch u trách nhi m toàn di n v vi c qu n lý chi phí đ u t xây d ng.
- nh giá xây d ng ph i đ m b o m c tiêu và hi u qu đ u t c a d án TXD, th c hi n theo nh ng bi n đ ng c a th tr ng, y u t th tr ng tính đ n ngay t giai
đo n xác đnh TM T v i các ph ng pháp xác đ nh phù h p v i đi u ki n th c t th c hi n d án, tính đ n y u t d phòng tr t giá theo th i gian th c hi n d án.
- nh giá xây d ng theo đ c đi m, tính ch t k thu t và yêu c u công ngh c a quá trình xây d ng, đ ng th i phù h p v i đi u ki n và trình đ phát tri n.
1.7. Kinh nghi m đnh giá xây d ng m t s qu c gia trên th gi i.
(theo t li u kh o sát, nghiên c u c a Vi n kinh t xây d ng)
1.7.1. Kinh nghi m đ nh giá xây d ng Anh.
Quy trình đnh giá và qu n lý giá xây d ng
Anh, t ch c b máy Chính ph có tính t p trung hoá; m c dù v y, các B th ng có quy n t ch cao. i v i các d án quan tr ng c a Chính ph , có các t ch c đóng vai trò C T c a d án. M i t ch c này qu n lý các d án thu c lãnh v c chuyên môn c a h . Ví d : d án đ ng s t đ c qu n lý b i c quan qu n lý giao thông, c quan D u khí qu n lý d án d u khí, các d án c p thoát n c do c quan môi tr ng qu n lý .v.v.
i v i các d án c a Chính ph , C T y nhi m cho K s chuyên ngành và Ki n trúc s là công ty t nhân (ho c Nhà n c tuy n) đ phác th o d án và thi t k s b . Trong giai đo n này, K s chuyên ngành và Ki n trúc s đ c h tr b i t v n thi t k và T v n QLCP (Quantity Surveyor) là các công ty t nhân. Khái toán chi phí đ c tính trên đ n v m2đ xác đnh l ng v n cho d án, T v n QLCP tính toán d a trên các thông tin c b n v d án và di n tích CTXD.
Khi l ng v n dành cho d án đ c ch p thu n, thi t k s b s đ c trình cho C T. T v n QLCP l p d toán s b mô t l ng v n xây d ng s đ c chi tiêu nh th nào. D toán s b đ c xác đnh d a trên thi t k s b , do đó, d toán s b
đ a ra m c tiêu chi phí cho m i h ng m c thi t k . Khi các quy t đnh v thi t k
đ c đ a ra, T v n QLCP s l p d toán và d toán này có liên quan đ n d toán s b đã đ c duy t, n u b v t quá d toán s b đ c duy t, thì chi phí d phòng trong d toán s b s giúp gi i quy t các v n đ này. Tuy nhiên, th ng thì ít khi g p nh ng thay đ i trong ngân sách.
Khi xong thi t k thi công, T v n QLCP s l p Bi u kh i l ng bao g m chi ti t t t c các h ng m c công vi c trong yêu c u thi t k , Bi u kh i l ng s đ c áp giá và sau đó đ c s d ng đ phân tích H s th u c a nhà th u. Bi u kh i l ng là công c cho các nhà th u xác đnh giá d th u, các nhà th u làm giá cho bi u kh i l ng trong đó phân ra làm hai lo i bi u giá, giá cho nh ng công vi c c th đã đ c xác đnh (Prime - cost sums) và giá cho ph n công vi c ch a đ c xác đnh rõ ràng t i th i đi m đ u th u (Provisional Sum), sau đó t ng h p thành giá d th u tr n gói.
Ngu n d li u ph c v cho công tác đnh giá xây d ng:
Có r t nhi u Ph ng pháp tiêu chu n đo bóc kh i l ng (Standard Method of Measurement - SMM) đ c s d ng cho các d án. Ngu n d li u đ c xây d ng b i các T v n QLCP giàu kinh nghi m, v i ngân hàng d li u v đ n giá đ c xây d ng t v t li u, nhân công và máy thi công. n giá đ c áp d ng cho b t c d án nào có s d ng SMM và s d dàng cho T v n QLCP đo bóc kh i l ng c a m t d án và v n d ng áp giá các d án t ng t đã th c hi n tr c đây có s d ng cùng m t ph ng pháp đo bóc chu n. Ngoài ra, Bi u kh i l ng và đ n giá c a d án đ c đ u th u tr c đây s là d li u quan tr ng.
Kinh phí đ c xác đnh d a trên phát th o d án b ng cách tính toán di n tích xây d ng, sau đó áp giá tính cho m t m2 v i đ n giá l y t ngân hàng d li u c ng vi c đi u ch nh h s đ có m t đ n giá thích h p v i d án c n đnh giá.
Khái toán (cost model) đ c xác đnh d a trên thi t k phát th o ho c thi t k s b , b ng khái toán này s xem xét thông s , các h s đ d tính chi phí và các thông s này có th s d ng đ phát tri n d toán m t cách c th h n.
Ch s giá xây d ng đ c T v n QLCP s d ng đ l p, xác đ nh s khác nhau v giá xây d ng các đa ph ng và bi n đ i giá theo th i gian v v t li u, nhân công, máy móc thi công. ây là công c đnh giá ch y u c a T v n QLCP.
T v n QLCP khi h s d ng ngu n d li u đ c xây d ng d a trên kinh nghi m và các d án t ng t đã có nghiên c u đ n giá th tr ng v t li u, nhân công, máy móc đ l p d toán ngân sách và chi phí xây d ng.
Tóm l i
- T v n qu n lý chi phí (Quantity Surveyor) đóng vai trò vô cùng quan tr ng trong đnh giá và qu n lý giá xây d ng Anh. ó là đi m m nh trong h th ng c a Anh. B i vì, t v n QLCP ch u trách nhi m đ nh giá và QLCP xây d ng t kh i đ u
đ n khi d án đ c hoàn thành.
- Các tiêu chu n di n tích và ch tiêu giá xây d ng liên quan do nhà n c xác
đnh đ thi t k công trình và kh ng ch m c tiêu giá xây d ng trong ph m vi đ u t
đã đ c đnh tr c, không cho phép phá v .
- Vi c s d ng SMM và áp d ng giá c th tr ng trong đnh giá là th m nh c a h th ng QLCP Anh b i vì nó đ m b o tính chính xác trong giá c c nh tranh.
- Bi u Kh i l ng đ c s d ng cho QLCP và cho quá trình đ u th u. Bi u Kh i l ng là chìa khoá đ hi u m t cách đ y đ phân tích h s th u, đ t o ra s minh b ch liên quan đ n vi c xác đnh giá cho các thay đ i.
- Ph ng pháp áp d ng ph bi n trong đ nh giá là ph ng pháp so sánh có đi u ch nh theo bi n đ ng giá th tr ng. Vì th r t coi tr ng vi c thu th p d li u v ch s giá xây d ng và giá XDCT .
1.7.2. Kinh nghi m đ nh giá xây d ng M .
M , các c quan qu n lý nhà n c không t ch c ban hành các tiêu chu n chi phí đ đnh giá XDCT và c ng không ban hành c n c th ng nh t cho vi c tính giá
xây d ng. T t c các đnh m c, ch tiêu, tiêu chu n chi phí,…dùng đ tính chi phí và giá XDCT th ng do các t ch c t v n có danh ti ng biên so n và cung c p.
M , vi c đnh giá xây d ng ch y u do công ty đnh giá xây d ng chuyên nghi p đ m nh n. Khi c tính giá XDCT, các chuyên gia đnh giá xây d ng, ngoài vi c tính đ n các y u t đ c tr ng cho b n thân d án công trình nh : k thu t m i, các công ngh đ c bi t mà d án s d ng, ph ng th c qu n lý d án, m c đ thu n l i ho c khó kh n, đi u ki n hi n tr ng công trình và tình hình ngu n v n cho d án. H r t chú tr ng vi c phân tích k l ng các y u t r i ro c a d án đ trên c s đó xác đnh kho n d phòng m c đ thích h p đ phòng ng a nh ng y u t không l ng h t có th x y ra trong th i gian th c hi n d án. Tuy nhiên, t l d phòng chi phí không c đnh cho t t c các d án, b i nó ph thu c vào kh n ng r i ro c a t ng công trình cao hay th p. Chuyên gia đnh giá xây d ng có th thông qua s khác nhau v t l chi phí d phòng đ đi u ti t m t b ng t ng th giá d toán c a toàn b các công trình trong DA TXD.
Trong đnh giá xây d ng M , ba y u t c u thành nên giá xây d ng là v t li u, nhân công và máy móc thi công đ c tính r t linh ho t:
- Chi phí nhân công do hai thành ph n là l ng c b n và ph c p l ng t o thành. Thành ph n ph c p l ng bao g m các kho n: chi phí qu n lý hi n tr ng, ti n b o hi m, ti n b o h lao đ ng, ti n h u trí, ti n thu …C n c đ tính chi phí nhân công, trong đnh giá là l ng c b n c ng v i các kho n ph c p l ng.
- Còn giá VLXD đ c l y t giá c th tr ng và giá máy móc thi công đ c l y t th tr ng cho thuê xe máy thi công, t c giá c bi n đ ng theo tín hi u c a t ng th tr ng đó, nó đ c tác đ ng c a các quy lu t v n có c a c ch th tr ng nh quy lu t giá tr , c nh tranh, cung - c u…và thay đ i theo th i gian th c hi n d án. Sau
đó, trên c s t ng chi phí v t li u-nhân công-máy thi công, tính thêm hai kho n chi phí qu n lý và ti n thu các lo i theo m t t l nh t đ nh.
Giá xây d ng M đ c đnh giá r t linh ho t cho t ng công trình, t ng d án. Vi c đnh giá xây d ng M theo t ng giai đo n c a d án, giá xây d ng đ c hình thành và chính xác d n theo t ng giai đo n. Th ng có đ sai s trong gi i h n nh t
đnh, biên đ sai s cho phép th hi n qua t ng giai đo n nh sau: Biên đ sai s trong đnh giá xây d ng giai đo n nghiên c u kh thi là: t +30% đ n -20%, giai
đo n thi t k s b là: t +15% đ n -10% và giai đo n thi t k b n v thi công là: t +10% đ n -05%. Sai s c tính giá xây d ng quy đnh trong gi i h n nh ng r t có ý ngh a cho vi c áp d ng các gi i pháp đi u ch nh k p th i khi phát hi n các v n đ t n t i trong quá trình đnh giá.
Tóm l i
- Các c quan qu n lý nhà n c không ban hành, công b các tiêu chu n, đ nh m c xây d ng mà công vi c này đ c th c hi n b i các công ty t v n danh ti ng.
- nh giá xây d ng đ c th c hi n b i các t ch c đnh giá chuyên nghi p. Trong quá trình đnh giá xây d ng ngoài xem xét các y u t c b n c a d án còn xét
đ n các y u t r i ro có th x y ra và tính toán m t l ng d phòng thích h p. - Ph ng pháp chi phí đ c s d ng ph bi n, v i vi c xác đnh theo giá c th tr ng c a các y u t c u thành nh v t li u, nhân công, máy thi công c ng v i các