1.4.3.1. Lập khu tái định cư
Căn cứ vào kế hoạch phát triển xã hội của địa phương; căn cứ vào quy mô thực tế của đất bị thu hồi, khả năng quỹ đất dùng để bồi thường, số hộ gia đinh, cá nhân bị thu hồi đất ở phải di chuyển đến nơi khác, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định hoặc uỷ quyền cho UBND quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh quyết định và tổ chức thực hiện lập khu tái định cư tập trung hoặc tái định cư phân tán cho phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.
Việc xây dựng khu tái định cư phải quy hoạch theo dự án đầu tư và phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiện hành về đầu tư và xây dựng.
1.4.3.2. Điều kiện bắt buộc phải có của khu tái định cư
- Khu tái định cư phải xây dựng phù hợp với quy hoạch, tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng ở đô thị hoặc nông thôn.
- Trước khi bố trí đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân, khu tái định cư phải được xây dựng cơ sở hạ tầng thích hợp, phù hợp với thực tế quy hoạch về đất ở, đất xây dựng của địa phương.
1.4.3.3. Bố trí đất ở cho các hộ gia đình tại khu tái định cư
- Ưu tiên cho hộ sớm thực hiện kế hoạch GPMB; tiếp đến là hộ thuộc các đối tượng chính sách xã hội: người có công với Cách mạng, gia đình liệt sĩ, thương binh, bệnh binh;
- Trong trường hợp quỹ đất ở dùng để bồi thường có hạn thì mức bồi thường bằng đất ở cho mỗi hộ được xác định theo thứ tự: hộ gia đình có quy mô diện tích đất bị thu hồi nhiều, được bồi thường bằng đất nhiều, hộ có quy mô diện tích đất bị thu hồi ít, được bồi thường bằng đất ít theo một tỷ lệ (%) thống nhất, nhưng đảm bảo mức đất ở được bồi thường bằng đất tối thiểu đối với hộ gia đình ở nông thôn là 100m2, ở đô thị là 40m2. Số chênh lệch về diện tích và giá đất được bồi thường bằng tiền.
- Trường hợp diện tích đất ở bị thu hồi nhỏ hơn cả mức tối thiểu quy định tại khoản 2 Điều này thì đất ở mới được giao tại khu tái định cư bằng mức tối thiểu theo quy định tại khoản 2 Điều này và phải nộp tiền sử dụng đất cho phần chênh lệch diện tích theo quy định hiện hành.
1.4.3.4. Nguồn vốn xây dựng khu tái định cư
Nguồn vốn để đảm bảo xây dựng cơ sở hạ tầng ở khu tái định cư gồm:
- Kinh phí bồi thường thiệt hại cơ sở hạ tầng ở nơi thu hồi đất do tổ chức, cá nhân được giao đất, thuê đất trả.
- Sử dụng quỹ đất tạo vốn.
- Nguồn hỗ trợ của người được giao đất, thuê đất. Mức hỗ trợ cụ thể do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định trên cơ sở đã thoả thuận với người được giao đất, thuê đất.
- Hỗ trợ của ngân sách Nhà nước. - Các nguồn vốn khác.
1.4.4. Quan điểm đánh giá hiệu quả thực hiện thu hồi đất, bồi thường GPMB1.4.4.1. Quan điểm hiệu quả công tác bồi thường GPMB đảm bảo quyền lợi và lợi 1.4.4.1. Quan điểm hiệu quả công tác bồi thường GPMB đảm bảo quyền lợi và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất đai, người sở hữu nhà ở cũng như của Nhà nước.
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động. Trong quá trình phát triển của xã hội, đất đai được sử dụng nhằm mục đích phục vụ sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Quỹ đất đai của nước ta ngày nay là thành quả của việc khai hoá, bồi bổ, cải tạo và bảo vệ của bao nhiêu thế hệ. Do đó đất đai không thuộc sở hữu riêng của
một cá nhân nào mà là của chung toàn xã hội, trong đó Nhà nước là người đại diện thống nhất quản lý.[26]
Theo Điều 1 Luật đất đai năm 1993 viết: " Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất". Điều 2 viết: "Nhà nước có chính sách bảo đảm cho người làm nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản có đất để sản xuất".
Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Quyền sở hữu toàn dân thể hiện đó là quyền sở hữu về mặt pháp lý (Nhà nước đề ra và quy định trách nhiệm của mình cũng như quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất). Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được giao quyền sử dụng đất thực tế và phải thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước.
Đất đai là một tư liệu sản xuất đặc biệt xét trên cả phương diện tự nhiên, kinh tế và xã hội. Vì vậy, Nhà nước phải nắm quyền sử dụng đất đai về mặt pháp lý, nắm quyền quản lý và quyền sở hữu đất đai. Nhà nước phải xây dựng chế độ sở hữu đất đai cho phù hợp với lợi ích của toàn xã hội nhằm tránh tình trạng đất đai để hoang hoá vô chủ, sử dụng lãng phí, không hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân từ đó đảm bảo đất đai có chủ sử dụng thực sự và cụ thể. Nhà nước giao quyền quản lý đất đai đồng thời đưa ra những quy định cụ thể về quyền, nghĩa vụ quản lý và sử dụng đất đai.
Nhằm phát huy tốt hơn chức năng quản lý đất đai theo cơ chế mới, phù hợp với điều kiện mới của sự phát triển kinh tế - xã hội trong cơ chế thị trường, ổn định tình hình đất đai vốn rất phức tạp do lịch sử để lại. Luật đất đai cũng quy định khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, Nhà nước phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại.
Như vậy, Luật đất đai năm 1993 đã quy định rõ quyền và lợi ích của người sử dụng đất cũng như trách nhiệm của Nhà nước khi thu hồi đất. Đất đai có vai trò vô cùng quan trọng đối với xã hội loài người. Do đó Nhà nước quy định các quyền và lợi ích của người sử dụng đất đai cũng như trách nhiệm phải bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất của Nhà nước đảm bảo mọi người đều có đất để sống và để sản xuất là điều kiện hết sức đúng đắn.
Pháp lệnh nhà ở ngày 26/3/1991 đã quy định: Công dân thực hiện quyền có nhà ở bằng việc tạo lập hợp pháp nhà ở cho mình hoặc thuê nhà ở của chủ sở hữu khác theo quy định của pháp luật. Nhà nước công nhận và bảo vệ quyền sở hữu nhà ở của các cá nhân và các chủ sở hữu khác. Nhà ở cũng là một trong những loại tài sản vô cùng quý giá của mỗi con người. Nhà ở là nơi để mỗi con người nghỉ ngơi, tránh nắng, mưa, bão; là nơi làm việc, tiến hành sản xuất của cải vật chất, tái sản xuất sức lao động. Để xây dựng nhà cần một khoản tiền lớn, tốn kém nhiều công sức, hơn nữa nhà đất thường gắn liền với nhau nên khi Nhà nước thu hồi đất đồng thời thu hồi cả nhà trên đất đó. Vì vậy, công tác bồi thường thiệt hại cho người sở hữu nhà ở là một tất yếu. Mặt khác, bằng các quy định của mình, Nhà nước xác định tính hợp pháp của đất đai nhà ở từ đó làm căn cứ xét bồi thường thiệt hại tránh tình trạng bồi thường sai, thiếu, gây lãng phí tiền của của nhân dân.
1.4.4.2. Công tác bồi thường thiệt hại GPMB giúp cho việc sử dụng đất đai hợp lý và có hiệu quả và có hiệu quả
Khi thu hồi đất, Nhà nước thực hiện bồi thường bằng đất hoặc bằng tiền. Bồi thường bằng tiền được xác định dựa trên cơ sở xác định giá bồi thường và trên những quy định hướng dẫn của Chính phủ. Bồi thường bằng đất là việc dùng đất đai bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Nguồn đất để bồi thường gồm: quỹ đất chưa sử dụng, đất được khai hoang bằng vốn ngân sách, đất mới được tạo lập, đất dùng để xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ việc thu hồi, đất thu hồi từ những người sử dụng đất không đúng quy định và đất công ích.
Trường hợp đất bị thu hồi được quy định ở Điều 26 Luật đất đai năm 1993. Nhà nước thu hồi toàn bộ hoặc một phần đất đã giao sử dụng trong những trường hợp:
- Tổ chức, cá nhân bị giải thể, phá sản hoặc chuyển đi nơi khác - Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước.
- Đất không sử dụng trong 12 tháng liền.
- Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước. - Đất sử dụng không đúng mục đích.
- Đất được giao không đúng thẩm quyền.
Đất công ích, được quy định trong Điều 45 Luật đất đai năm 1993 như sau: mỗi xã (phường, thị trấn) được để lại không quá 5% quỹ đất nông nghiệp của địa phương để phục vụ nhu cầu công ích của địa phương. Trên cơ sở quỹ đất này mà thực hiện bồi
thường đất cho người bị thu hồi, trên nguyên tắc bồi thường đất đúng bằng diện tích bị thu hồi, đúng hạng đất, loại đất, mục đích sử dụng và tương ứng với giá trị ban đầu của đất. Nếu phần đất bồi thường chưa đủ bằng giá trị ban đầu của đất thì bồi thường bằng tiền phần còn lại. nếu phần bồi thường đất nhiều hơn giá trị ban đầu của đất thì tuỳ theo loại đất mà thu thêm tiền sử dụng đất hoặc không thu thêm tiền sử dụng đất phần dư ra.
Việc thu hồi đất được dựa trên quy hoạch đã được Nhà nước phê duyệt, các dự án xây dựng kinh tế, phát triển đất nước. Do vậy việc bồi thường đất cũng được dựa trên cơ sở quy hoạch tổng thể của đất nước, của địa phương, mỗi khu vực, nên bồi thường đất đai khi thu hồi đất là cách tốt nhất để sử dụng đất đai hợp lý và hiệu quả hơn. Mục đích của bồi thường đất được hiểu là trả lại phần đất bị thu hồi cho người bị thu hồi để họ tiếp tục sản xuất trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch dự án đã được Nhà nước phê duyệt. Trong mỗi dự án, một quy hoạch, kế hoạch đều xác định rõ vị trí và mức đất để bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất, đâu là phần đất đưa vào sử dụng; Tuy nhiên cần phải nghiên cứu kỹ vấn đề này để tránh làm lãng phí tiền của của Nhà nước và nhân dân, tránh việc sử dụng đất đai không hợp lý, làm giảm năng suất sử dụng đất.
Một khu đất có độ màu mỡ rất cao nằm giữa một cánh đồng giao thông ít phát triển, khi Nhà nước thực hiện việc thu hồi khu đất để đưa vào dự án xây dựng khu công nghiệp thì điều này vô cùng lãng phí nguồn tài nguyên đất và rất tốn kém khi thực hiện dự án. Hoặc ở một vị trí đất bị thu hồi khác có cảnh quan đẹp, đông dân cư, mức sống ở vùng và vùng lân cận rất tốt, rất thuận tiện cho xây dựng khu du lịch, công viên vui chơi, nhưng lại quy hoạch thành vùng đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp hoặc đất ở là rất lãng phí.
Như vậy việc bồi thường đất phải thực hiện theo đúng quy hoạch đã được phê duyệt và quy hoạch đó phải được xây dựng trên cơ sở nghiên cứu kỹ và có khoa học về mục đích sử dụng sao cho có hiệu quả nhất. Quỹ đất nông nghiệp rất hạn chế, nên khi thu hồi cần phải cân nhắc và nghiên cứu kỹ lưỡng trên cơ sở quỹ đất hiện có.
Thu hồi đất và thực hiện bồi thường đất giúp Nhà nước thực hiện việc thanh tra, kiểm tra vấn đề sử dụng đất đai có hiệu quả, khi bồi thường đất phải dựa trên nguyên tắc sử dụng đúng mục đích, có đủ giấy tờ hợp lệ theo quy định trong Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998.
1.4.4.3. Công tác bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng là một trong những công việc hết sức cần thiết, luôn luôn đi đôi với sự phát triển kinh tế- xã hội.
Ngày nay, nền kinh tế nước ta chuyển sang cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước đã có những chuyển biến đáng kể, đời sống nhân dân được cải thiện, nhu cầu sản xuất tiêu dùng không ngừng tăng lên. Vai trò của đất đai đối với sản xuất và đời sống càng được nâng cao, do đất đai có hạn còn nhu cầu sử dụng lại tăng lên không ngừng bởi sản xuất phát triển và dân số tăng. Trước đây, đất đai được sử dụng chủ yếu vào mục đích nông nghiệp thì ngày nay do yêu cầu của công cuộc đổi mới đất nước, đặc biệt là khi nước ta đang trong quá trình CNH- HĐH đất nước, sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng giảm tỷ trọng ngành nông nghiệp, tăng tỷ trọng ngành công nghiệp và dịch vụ. Do đó, diện tích đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất chưa sử dụng có xu hướng giảm xuống để sử dụng vào các mục đích công nghiệp, giao thông xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng, cũng như việc hình thành các khu công nghiệp, khu chế xuất thực hiện CNH- HĐH đất nước. Đặc biệt là sự tăng lên không ngừng của các dự án đầu tư phát triển cả về chất lượng và số lượng, trong nước cũng như ngoài nước nhằm thu hút nguồn vốn phát triển cơ sở hạ tầng. [9]
1.4.4.4. Công tác bồi thường GPMB góp phần thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở
Quy hoạch đất đai và nhà ở là việc Nhà nước bố trí, xắp xếp các loại đất đai và nhà ở cho đối tượng sử dụng theo các phạm vi không gian và trong từng thời gian nhất định, với mục đích phục vụ tốt nhất cho chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và cho phép sử dụng hợp lý, có hiệu quả các yếu tố đất đai và nhà ở. [21]
Kế hoạch sử dụng đất đai và nhà ở bao gồm việc xác định phương hướng, mục tiêu, các chỉ tiêu về sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở cũng như các biện pháp cần thiết để đạt được các mục tiêu đó một cách tốt nhất. [21]
Quy hoạch sử dụng đất đai nhà ở căn cứ vào quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và nó được cụ thể hoá bằng kế hoạch sử dụng đất đai, nhà ở trong từng thời gian nhất định (1 hoặc 5 năm). Thực hiện quy hoạch - kế hoạch là thực hiện việc bố trí các khu đất ở các khu vực, các vùng để phát triển các ngành nghề khác nhau như nông nghiệp, công nghiệp, xây dựng, dịch vụ hoặc là việc chuyển các loại đất khác nhau sang các mục đích sử dụng khác nhau. Để thực hiện được quy hoạch rõ ràng việc thay đổi mục đích sử dụng đất là tất yếu, do đó đòi hỏi phải bồi thường khi
thu hồi đất để chuyển mục đích sử dụng theo quy hoạch. Nói cách khác thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai xây dựng và phát triển nhà ở đã bao gồm cả việc bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng. [21]
1.4.4.5. Công tác bồi thường GPMB góp phần thực hiện các dự án phát triển kinh tế- xã hội liên quan đến việc sử dụng đất đai, phát triển nhà ở tế- xã hội liên quan đến việc sử dụng đất đai, phát triển nhà ở
Các dự án đầu tư phát triển kinh tế - xã hội phần lớn đòi hỏi lấy đất để sử dụng