- Bồi thường thiệt hại về tài sản bao gồm nhà, công trình kiến trúc, cây trồng, vật nuôi và các tài sản khác, gắn liền với đất hiện có tại thời điểm thu hồi đất.
- Chủ sở hữu tài sản là người có tài sản hợp pháp quy định tại khoản 1 điều này khi Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại theo giá trị hiện có của tài sản.
- Chủ sở hữu tài sản có trên đất bất hợp pháp quy định tại điều 7 NĐ này tùy từng trường hợp cụ thể được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xem xét hỗ trợ.
1.4.2.2. Bồi thường thiệt hại nhà, công trình kiến trúc
- Đối với nhà, công trình kién trúc và các tài sản khác gắn liền với đất được bồi thường theo mức thiệt hại thực tế.
Mức bồi thường = của nhà và công + tỷ lệ (%) trên giá trị hiện có của trình nhà và công trình
Nhưng tổng mức bồi thường tối đa không lớn hơn 100% và tối thiểu không nhỏ hơn 60% giá trị của nhà, công trình tính theo giá xây dựng mới có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với công trình đã phá dỡ.
Giá trị hiện có của nhà, công trình được xác định bằng tỷ lệ (%) giá trị của nhà, công trình đó được tính theo giá xây dựng mới. Giá xây dựng mới của nhà, công trình là mức chuẩn do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo quy định của Nhà nước.
Mức quy định cụ thể của khoản tiền cộng thêm do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định theo đề nghị của Hội đồng bồi thường GPMB.
Riêng đối với nhà cấp IV, nhà tạm và công trình phụ độc lập, mức bồi thường thiệt hại được tính bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo giá chuẩn do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo quy định của Nhà nước.
- Đối với nhà, công trình bị phá dỡ một phần, nhưng phần diện tích còn lại không còn sử dụng được thì được bồi thường thiệt hại cho toàn bộ công trình.
- Đối với nhà, công trình bị phá dỡ một phần, nhưng vẫn tồn tại và sử dụng được phần diện tích còn lại thì được bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và bồi thường toàn bộ chi phí sửa chữa, hoàn thiện công trình còn lại.
- Đối với nhà, công trình có thể tháo rời và di chuyển đến chỗ ở mới để lắp đặt thì chỉ bồi thường các chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt.
- Mức bồi thường cho mỗi hộ phải di chuyển chỗ ở trong phạm vi tỉnh, thành phố được bồi thường từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng; nếu di chuyển chỗ ở sang tỉnh khác thì được bồi thường từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng. Mức cụ thể do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định.
1.4.2.3. Bồi thường thiệt hại cho người thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước
- Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước (nhà thuê hoặc nhà do tổ chức tự quản) nằm trong phạm vi thu hồi đất phải phá dỡ, thì người đang thuê nhà không được bồi thường thiệt hại đối với diện tích nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và diện tích cơi nới trái phép, nhưng được bồi thường chi phí tự cải tạo, sửa chữa, nâng
phố trực thuộc Trung ương quyết định cho từng trường hợp cụ thể, ngoài ra còn được hỗ trợ theo quy định tại khoản 5 Điều 25 của NĐ này.
- Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước bị tháo dỡ được mua nhà ở hoặc thuê nhà ở tại nơi khác với diện tích không thấp hơn nơi cũ theo mức giá bàn nhà ở hoặc giá thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định của chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở và được bồi thường di chuyển chỗ ở theo quy định tại khoản 5 Điều 17 của NĐ 22.
1.4.2.4. Bồi thường thiệt hại về mồ mả
Đối với việc di chuyển mồ mả, mức bồi thường được tính cho di phí về đất đai, đào, bốc, di chuyển, xây dựng lại và các chi phí hợp lý khác có liên quan trực tiếp.
1.4.2.5. Bồi thường thiệt hại đối với công trình văn hoá, di tích lịch sử, đình, chùa
Đối với các dự án khi thu hồi đất có các công trình văn hoá, di tích lịch sử, đình, chùa phải có phương án bảo tồn là chủ yếu; trong trường hợp đặc biệt phải di chuyển thì việc bồi thường thiệt hại cho việc di chuyển các di tích lịch sử, công trình văn hoá, nhà thờ, đình chùa, do Thủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định đối với công trình do Trung ương quản lý.
1.4.2.6. Bồi thường thiệt hại đối với công trình kỹ thuật hạ tầng
Mức bồi thường thiệt hại bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với công trình bị phá dỡ. Trường hợp đặc biệt do Thủ tướng chính phủ hoặc Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định cho từng trường hợp cụ thể.
1.4.2.7. Bồi thường thiệt hại về hoa màu
- Mức bồi thường thiệt hại đối với cây hàng năm, vật nuôi trên đất có mặt nước được tính bằng giá trị sản lượng thu hoạch trong một năm theo năng suất bình quân của 3 năm trước đó với giá trung bình của nông sản, thuỷ sản cùng loại ở địa phương tại thời điểm bồi thường.
- Mức bồi thường thiệt hại đối với cây lâu năm, được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây (không bao hàm giá trị đất) tại thời điểm thu hồi đất theo giá của địa phương.
1.4.2.8. Bồi thường thiệt hại trong trường hợp giao đất tạm thời
Tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất tạm thời để sử dụng, có trách nhiệm bồi thường thiệt hại về tài sản, hoa màu trên đất cho người đang sử dụng đất như sau:
- Đối với tài sản bị phá dỡ thì bồi thường theo quy định tại Điều 17 của NĐ này.
- Đối với cây trồng, vật nuôi trên đất bồi thường theo quy định tại Điều 23 của NĐ này. Trường hợp thời gian sử dụng kéo dài ảnh hưởng đến nhiều vụ sản xuất, thì phải bồi thường cho các vụ bị ngừng sản xuất. Hết thời hạn sử dụng đất, chủ được giao đất tạm thời có trách nhiệm phục hồi trả lại đất theo tình trạng ban đầu. Trường hợp khi trả lại đất không thể tiếp tục sử dụng được theo mục đích trước lúc thu hồi, thì phải bồi thường bằng tiền đủ mức để khôi phục đất theo trạng thái ban đầu.
1.4.3. Lập khu tái định cư để GPMB thực hiện thu hồi đất1.4.3.1. Lập khu tái định cư 1.4.3.1. Lập khu tái định cư
Căn cứ vào kế hoạch phát triển xã hội của địa phương; căn cứ vào quy mô thực tế của đất bị thu hồi, khả năng quỹ đất dùng để bồi thường, số hộ gia đinh, cá nhân bị thu hồi đất ở phải di chuyển đến nơi khác, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định hoặc uỷ quyền cho UBND quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh quyết định và tổ chức thực hiện lập khu tái định cư tập trung hoặc tái định cư phân tán cho phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.
Việc xây dựng khu tái định cư phải quy hoạch theo dự án đầu tư và phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiện hành về đầu tư và xây dựng.
1.4.3.2. Điều kiện bắt buộc phải có của khu tái định cư
- Khu tái định cư phải xây dựng phù hợp với quy hoạch, tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng ở đô thị hoặc nông thôn.
- Trước khi bố trí đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân, khu tái định cư phải được xây dựng cơ sở hạ tầng thích hợp, phù hợp với thực tế quy hoạch về đất ở, đất xây dựng của địa phương.
1.4.3.3. Bố trí đất ở cho các hộ gia đình tại khu tái định cư
- Ưu tiên cho hộ sớm thực hiện kế hoạch GPMB; tiếp đến là hộ thuộc các đối tượng chính sách xã hội: người có công với Cách mạng, gia đình liệt sĩ, thương binh, bệnh binh;
- Trong trường hợp quỹ đất ở dùng để bồi thường có hạn thì mức bồi thường bằng đất ở cho mỗi hộ được xác định theo thứ tự: hộ gia đình có quy mô diện tích đất bị thu hồi nhiều, được bồi thường bằng đất nhiều, hộ có quy mô diện tích đất bị thu hồi ít, được bồi thường bằng đất ít theo một tỷ lệ (%) thống nhất, nhưng đảm bảo mức đất ở được bồi thường bằng đất tối thiểu đối với hộ gia đình ở nông thôn là 100m2, ở đô thị là 40m2. Số chênh lệch về diện tích và giá đất được bồi thường bằng tiền.
- Trường hợp diện tích đất ở bị thu hồi nhỏ hơn cả mức tối thiểu quy định tại khoản 2 Điều này thì đất ở mới được giao tại khu tái định cư bằng mức tối thiểu theo quy định tại khoản 2 Điều này và phải nộp tiền sử dụng đất cho phần chênh lệch diện tích theo quy định hiện hành.
1.4.3.4. Nguồn vốn xây dựng khu tái định cư
Nguồn vốn để đảm bảo xây dựng cơ sở hạ tầng ở khu tái định cư gồm:
- Kinh phí bồi thường thiệt hại cơ sở hạ tầng ở nơi thu hồi đất do tổ chức, cá nhân được giao đất, thuê đất trả.
- Sử dụng quỹ đất tạo vốn.
- Nguồn hỗ trợ của người được giao đất, thuê đất. Mức hỗ trợ cụ thể do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định trên cơ sở đã thoả thuận với người được giao đất, thuê đất.
- Hỗ trợ của ngân sách Nhà nước. - Các nguồn vốn khác.
1.4.4. Quan điểm đánh giá hiệu quả thực hiện thu hồi đất, bồi thường GPMB1.4.4.1. Quan điểm hiệu quả công tác bồi thường GPMB đảm bảo quyền lợi và lợi 1.4.4.1. Quan điểm hiệu quả công tác bồi thường GPMB đảm bảo quyền lợi và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất đai, người sở hữu nhà ở cũng như của Nhà nước.
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động. Trong quá trình phát triển của xã hội, đất đai được sử dụng nhằm mục đích phục vụ sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Quỹ đất đai của nước ta ngày nay là thành quả của việc khai hoá, bồi bổ, cải tạo và bảo vệ của bao nhiêu thế hệ. Do đó đất đai không thuộc sở hữu riêng của
một cá nhân nào mà là của chung toàn xã hội, trong đó Nhà nước là người đại diện thống nhất quản lý.[26]
Theo Điều 1 Luật đất đai năm 1993 viết: " Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất". Điều 2 viết: "Nhà nước có chính sách bảo đảm cho người làm nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản có đất để sản xuất".
Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Quyền sở hữu toàn dân thể hiện đó là quyền sở hữu về mặt pháp lý (Nhà nước đề ra và quy định trách nhiệm của mình cũng như quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất). Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được giao quyền sử dụng đất thực tế và phải thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước.
Đất đai là một tư liệu sản xuất đặc biệt xét trên cả phương diện tự nhiên, kinh tế và xã hội. Vì vậy, Nhà nước phải nắm quyền sử dụng đất đai về mặt pháp lý, nắm quyền quản lý và quyền sở hữu đất đai. Nhà nước phải xây dựng chế độ sở hữu đất đai cho phù hợp với lợi ích của toàn xã hội nhằm tránh tình trạng đất đai để hoang hoá vô chủ, sử dụng lãng phí, không hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân từ đó đảm bảo đất đai có chủ sử dụng thực sự và cụ thể. Nhà nước giao quyền quản lý đất đai đồng thời đưa ra những quy định cụ thể về quyền, nghĩa vụ quản lý và sử dụng đất đai.
Nhằm phát huy tốt hơn chức năng quản lý đất đai theo cơ chế mới, phù hợp với điều kiện mới của sự phát triển kinh tế - xã hội trong cơ chế thị trường, ổn định tình hình đất đai vốn rất phức tạp do lịch sử để lại. Luật đất đai cũng quy định khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, Nhà nước phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại.
Như vậy, Luật đất đai năm 1993 đã quy định rõ quyền và lợi ích của người sử dụng đất cũng như trách nhiệm của Nhà nước khi thu hồi đất. Đất đai có vai trò vô cùng quan trọng đối với xã hội loài người. Do đó Nhà nước quy định các quyền và lợi ích của người sử dụng đất đai cũng như trách nhiệm phải bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất của Nhà nước đảm bảo mọi người đều có đất để sống và để sản xuất là điều kiện hết sức đúng đắn.
Pháp lệnh nhà ở ngày 26/3/1991 đã quy định: Công dân thực hiện quyền có nhà ở bằng việc tạo lập hợp pháp nhà ở cho mình hoặc thuê nhà ở của chủ sở hữu khác theo quy định của pháp luật. Nhà nước công nhận và bảo vệ quyền sở hữu nhà ở của các cá nhân và các chủ sở hữu khác. Nhà ở cũng là một trong những loại tài sản vô cùng quý giá của mỗi con người. Nhà ở là nơi để mỗi con người nghỉ ngơi, tránh nắng, mưa, bão; là nơi làm việc, tiến hành sản xuất của cải vật chất, tái sản xuất sức lao động. Để xây dựng nhà cần một khoản tiền lớn, tốn kém nhiều công sức, hơn nữa nhà đất thường gắn liền với nhau nên khi Nhà nước thu hồi đất đồng thời thu hồi cả nhà trên đất đó. Vì vậy, công tác bồi thường thiệt hại cho người sở hữu nhà ở là một tất yếu. Mặt khác, bằng các quy định của mình, Nhà nước xác định tính hợp pháp của đất đai nhà ở từ đó làm căn cứ xét bồi thường thiệt hại tránh tình trạng bồi thường sai, thiếu, gây lãng phí tiền của của nhân dân.
1.4.4.2. Công tác bồi thường thiệt hại GPMB giúp cho việc sử dụng đất đai hợp lý và có hiệu quả và có hiệu quả
Khi thu hồi đất, Nhà nước thực hiện bồi thường bằng đất hoặc bằng tiền. Bồi thường bằng tiền được xác định dựa trên cơ sở xác định giá bồi thường và trên những quy định hướng dẫn của Chính phủ. Bồi thường bằng đất là việc dùng đất đai bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Nguồn đất để bồi thường gồm: quỹ đất chưa sử dụng, đất được khai hoang bằng vốn ngân sách, đất mới được tạo lập, đất dùng để xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ việc thu hồi, đất thu hồi từ những người sử dụng đất không đúng quy định và đất công ích.
Trường hợp đất bị thu hồi được quy định ở Điều 26 Luật đất đai năm 1993. Nhà nước thu hồi toàn bộ hoặc một phần đất đã giao sử dụng trong những trường hợp:
- Tổ chức, cá nhân bị giải thể, phá sản hoặc chuyển đi nơi khác - Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước.
- Đất không sử dụng trong 12 tháng liền.
- Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước. - Đất sử dụng không đúng mục đích.
- Đất được giao không đúng thẩm quyền.