1.4.5.1 Lý thuyết về hiệu quả của bồi thường giải phóng mặt bằng:
Khái niệm về hiệu quả:
Hiệu quả được định nghĩa là đạt được một kết quả giống nhau nhưng sử dụng ít thời gian công sức và nguồn lực nhất
Hiệu quả của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng:
Giải phóng mặt bằng là khâu then chốt và quan trọng nhất trong quá trính tiến hành thực hiện một dự án đầu tư sử dụng đất. Bồi thường thiệt hại cho người dân khi thu hồi đất luôn là vấn đề quan trọng và được đặt lên hàng đầu khi thực hiện dự án. Quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng diễn ra nhanh chóng, thỏa đáng và đúng qui định sẽ đẩy nhang quá trình thực hiện dự án đầu tư, tạo nên nguồn thi lớn cho người dân, góp phần nâng cao mức sống cho các hộ dân bị thu hồi đất trên địa bàn. Qua đó thúc đẩy sự phát triển của cả nền kinh tế ngày càng vững mạnh.
1.4.5.2. Các Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng bằng
* Giải quyết việc làm cho người dân bị thu hồi đất.
Có nhiều khái niệm về việc làm, cho đến nay khái niệm về việc làm có một số quan điểm chủ yếu sau:
Việc làm là sự kết hợp giữa sức lao động với tư liệu sản xuất nhằm biến đổi đối tượng lao động theo mục đích của con người.
Người có đủ việc làm là những người có việc làm và thời gian làm việc không ít hơn mức chuẩn quy định cho người đủ việc làm trong tuần lễ tham khảo hoặc làm dưới giờ chuẩn quy định cho người đủ việc làm nhưng không có nhu cầu làm thêm.
Căn cứ để xác định mức chuẩn về thời gian được gọi là đủ việc làm cũng tương tự như xác định mức chuẩn về thời gian làm việc của người được coi là thiếu việc làm. Với khu vực thành thị ở Việt Nam hiện nay theo chúng tôi, mức chuẩn cho người đủ việc làm là làm việc 40 giờ (5 công) trở lên trong tuần lễ tham khảo hoặc 160 giờ (20 công) trở lên trong 4 tuần lễ trước đó, hoặc làm việc ít hơn mức này nhưng không có nhu cầu làm thêm.
Người thiếu việc làm là những người trong độ tuổi lao động đang có việc làm, nhưng thời gian làm việc ít hơn mức chuẩn quy định cho người đủ việc làm trong tuần lễ tham khảo (16 giờ hoặc 2 công) hoặc trong tuần lễ tham khảo không làm việc vì lý
do bất khả kháng, nhưng 4 tuần trước đó có thời gian làm việc ít hơn mức chuẩn quy định cho người đủ việc làm và có nhu cầu làm thêm.
Khi nhà nước thu hồi đất của các hộ dân, phần diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi càng nhiều thì lực lượng lao động trong lĩnh vực nông nghiệp ngày càng giảm Chính vì vậy cần bố trí việc làm cho lao động sau khi thu hồi đất hợp lí tránh tình trạng thất nghiệp. Hiện nay các dự án thu hồi đất đã đề ra một số giải pháp nhằm giải quyết vấn đề việc làm cho người dân như sau:
+ Phối hợp với trường Cao đẳng nghề - Du lịch thương mại Nghệ An đóng trên địa bàn mở các lớp học về nghiệp vụ khách sạn nhà hàng,…để làm việc trong các khách sạn, nhà hàng trên địa bàn thị xã, tận dụng tốt thế mạnh về du lịch, dịch vụ ( hàng năm dự kiến phải đào tạo 700 đến 1000 lao động cho thị xã).
+ Tăng cường công tác tư vấn, hướng nghiệp cho lao động thanh niên ở khu vực chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp để thông qua các hoạt động tư vấn, hướng nghiệp này giúp cho thanh niên xác định và lựa chọn được nghề và nơi học phù hợp.
+ Đối với nơi có đất bị thu hồi để hình thành các khu công nghiệp, nhà máy thì giao cho Ban quản lý dự án phối hợp với phòng Lao động – Thương binh và Xã hội thị xã làm việc với các doanh nghiệp để nắm bắt nhu cầu ngành nghề, số lượng từ đó có kế hoạch đào tạo vừa giúp lao động có được việc làm vừa giúp doanh nghiệp tuyển dụng được lao động.
Khi thỏa thuận dự án đầu tư là các nhà máy, xí nghiệp thì phải yêu cầu chủ đầu tư phải có cam kết ưu tiên xét tuyển công nhân địa phương với một số nhất định, trong đó đặc biệt ưu tiên con em của các hộ dân có đất nông nghiệp bị thu hồi (Mỗi nhà nhà máy, xí nghiệp phải ưu tiên 15-20% trên tổng số công nhân của nhà máy xí nghiệp).
+ Có chính sách hỗ trợ trong đào tạo ngành nghề truyền thống để khôi phục và phát triển các làng nghề như mây tre đan xuất khẩu, chế biến hải sản, nông sản và một số nghề thủ công mỹ nghệ,....
+ Khuyến khích và tạo điều kiện để phát triển doanh nghiệp vừa và nhỏ; hình thành các doanh nghiệp nông nghiệp để phát triển thị trường lao động chính thức ở nông thôn (trang trại, hợp tác xã, doanh nghiệp tư nhân…).
* Mức thu nhập và đời sống của người dân bị thu hồi đất:
Một người có việc làm hay không trước hết phụ thuộc vào quyết định của họ có đi làm hay là không. Quyết định này lại phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó một yếu tố quan trọng là mức thu nhập mà một người muốn đi làm, hay là một mức thu nhập tối thiểu để người đó chấp nhận hy sinh thời gian nghỉ ngơi, học tập, làm nội trợ, chăm sóc con cái... để đi làm.
Mức lương tối thiểu không quan sát được nên được thay thế bởi các nhân tố tác động tới nó như: kinh nghiệm, trình độ của người lao động, các đặc tính gia đình (có con nhỏ hay không, có sống chung cùng ông bà hay không, mức thu nhập trung bình của mỗi cá nhân trong gia đình, tình trạng có việc làm của các thành viên trong gia đình, mức thu nhập bình quân của hộ gia đình...).
Như vậy, khi mức lương trên thị trường lao động lớn hơn mức lương tối thiểu thì người lao động quyết định tìm kiếm việc làm. Tuy nhiên, muốn có được việc làm còn cần phụ thuộc vào các yếu tố khác.
Khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn, các hộ dân sẽ nhận được một lượng tiền đền bù và các hỗ trợ khác lien quan. Mức sống của người dân sẽ tăng lên trong khoảng thời gian nhất định, nhu cầu tiêu dùng của người dân tăng lên. Nhưng cần bố trí việc làm cho các hộ dân sau khi thu hồi, tránh tình trạng thất ngiệp để mức sống luôn ổn định.
1.5. Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng đất đai trên thế giới và ở Việt Nam Nam
1.5.1. Chính sách bồi thường GPMB, thu hồi đất đai ở trên thế giới và các nước trong khu vực trong khu vực
1.5.1.1. Trung Quốc
Ở Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu, gồm sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể. Đất đai ở khu vực thành thị và đất xây dựng thuộc sở hữu nhà nước. Đất ở khu vực nông thôn và đất NN thuộc sở hữu tập thể, nông dân lao động. Theo quy định của Luật đất đai Trung Quốc năm 1998, đất đai thuộc sở hữu nhà nước được giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo các hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất (cấp đất), giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất.
ninh. Đất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh thì được Nhà nước giao đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc là cho thuê đất.
Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng để sử dụng vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia...thì Nhà nước có chính sách bồi thường và tổ chức TĐC cho người bị thu hồi đất.
Vấn đề bồi thường cho người có đất bị thu hồi được pháp luật đất đai Trung Quốc quy định như sau:
Về thẩm quyền thu hồi đất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có quyền thu hồi đất. Quốc vụ viện có thẩm quyền thu hồi đất NN từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên đối với các loại đất khác. Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ra quyết định thu hồi đất. Đất NN sau khi thu hồi sẽ chuyển từ đất thuộc sở hữu tập thể thành đất thuộc sở hữu nhà nước.
Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật đất đai Trung Quốc quy định, người nào sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường. Phần lớn tiền bồi thường do người sử dụng đất trả. Tiền bồi thường bao gồm các khoản như lệ phí sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có đất bị thu hồi. Ngoài ra, pháp luật đất đai Trung Quốc còn quy định mức nộp lệ phí trợ cấp đời sống cho người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không thể chuyển đổi sang ngành nghề mới khi bị mất đất NN, khoảng từ 442.000 - 2.175.000 nhân dân tệ/ha.
Các khoản phải trả cho người bị thu hồi đất gồm tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp TĐC, tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất. Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp TĐC căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy định. Còn đối với tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất thì xác định theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất.
Về nguyên tắc bồi thường: các khoản tiền bồi thường phải đảm bảo cho người dân bị thu hồi đất có nơi ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. Ở Bắc Kinh, phần lớn các gia đình dùng số tiền bồi thường đó cộng với khoản tiền tiết kiệm của họ có thể mua được căn hộ mới. Còn đối với người dân ở khu vực nông thôn có thể dùng khoản tiền bồi thường mua được hai căn hộ ở cùng một nơi.
thường được hưởng chính sách mua nhà ưu đãi của Nhà nước, song trên thực tế họ thường mua nhà bên ngoài thị trường.
Về tổ chức thực hiện và quản lý giải toả mặt bằng: Cục quản lý tài nguyên đất đai ở các địa phương thực hiện việc quản lý giải toả mặt bằng. Người nhận khu đất thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải toả mặt bằng khu đất đó, thường là các đơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu đất giải toả.
Nhìn chung hệ thống pháp luật về bồi thường và TĐC của Trung Quốc đều nhằm bảo vệ những người mà mức sống có thể bị giảm do việc thu hồi đất để thực hiện các dự án. Theo một nghiên cứu của WB vào năm 2008 thì các luật về TĐC của Trung Quốc đối với các dự án phát triển đô thị, công nghiệp và giao thông "đã đáp ứng đầy đủ các yêu cầu của WB trong tài liệu hướng dẫn thực hiện TĐC".
1.5.1.2 Úc
Đất đai thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân. Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu được luật pháp bảo hộ tuyệt đối. Nhà nước có quyền trưng thu đất tư nhân để sử dụng vào mục đích công cộng, phục vụ phát triển kinh tế xã hội đồng thời gắn với việc Nhà nước thực hiện chính sách bồi thường.
Cơ quan chức trách có thể thu hồi lại đất đai bằng hai cách: thoả thuận tự nguyện và cưỡng bức.
Về bồi thường, luật quy định chủ sở hữu sẽ được bồi thường thiệt hại do việc thu hồi đất.
Nguyên tắc bồi thường bao gồm:
- Giá thị trường mảnh đất của chủ sở hữu;
- Giá trị đặc biệt dành cho chủ sở hữu cao hơn hoặc trên giá trị thị trường của mảnh đất;
- Những thiệt hại gây ra khi thu hồi đất; - Thiệt hại về việc gây phiền hà;
- Các khoản chi phí về luật pháp và thẩm định giá.
Bất cứ người nào có quyền lợi trên mảnh đất đó đều có thể khiếu nại về bồi thường.
Quy định mức bồi thường: khi tính toán mức bồi thường cần xem xét 6 yếu tố sau: - Giá trị thị trường của mảnh đất;
- Sự chia cắt đất đai; - Những phiền nhiễu;
- Các khoản chi phí về chuyên môn hoặc pháp lý hợp lý;
- Người đi thuê, có thể khiếu nại mức bồi thường cho bất cứ tài sản nào bị ảnh hưởng mà bạn quản lý theo hợp đồng cho thuê;
- Tiền bồi thường về mặt tinh thần.
Thanh toán khoản bồi thường gồm thanh toán ứng trước và thanh toán cuối cùng. - Thanh toán ứng trước: Chính phủ sẽ thanh toán cho chủ nhân toàn bộ khoản bồi thường một khi đơn khiếu nại đã được xem xét. Nếu Chính phủ không chấp thuận toàn bộ các khoản mục trong đơn khiếu nại thì Chính phủ sẽ thanh toán trước ít nhất là 90% số tiền đã được định ra.
- Thanh toán cuối cùng: Chính phủ sẽ thanh toán đầy đủ số tiền bồi thường ngay sau khi tổng số tiền cuối cùng đã được chấp thuận.
1.5.1.3. Singapore
Singapore là một đảo quốc, một thành phố với 682 km2 và dân số 3,4 triệu người. Với quy mô quốc gia nhỏ bé và có nhiều điểm đặc thù, Singapore khá thành công trong việc quản lý và điều tiết thị trường bất động sản.
Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng, trong đó chấp nhận sở hữu tư nhân về đất đai. Đất do Nhà nước sở hữu chiếm tỷ trọng lớn nhất (gần 90%), số còn lại do tư nhân chiếm hữu, nhưng việc sở hữu này phải tuân thủ theo các chế độ quy hoạch sử dụng đất do Nhà nước quy định. Người nước ngoài được quyền sở hữu căn hộ hoặc căn nhà (biệt thự) kèm theo với đất ở. Sau khi có quy hoạch chi tiết và có dự án cụ thể, nhà nước tiến hành thu hồi đất để triển khai thực hiện. Nhà nước toàn quyền quyết định trong vấn đề thu hồi đất, người dân có nghĩa vụ phải tuân thủ (theo Luật về thu hồi đất - Land Acquisition Act). Công tác thu hồi đất dựa trên nguyên tắc:
- Thu hồi đất bắt buộc phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội và chỉnh trang đô thị.
- Hạn chế thu hồi đất tư nhân, chỉ thu hồi khi thực sự cần thiết.
- Công tác thu hồi đất phải được sự cho phép bởi Chính phủ và các thành viên trong nội các Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng.
- Việc thu hồi đất được tiến hành theo từng bước chặt chẽ và có thông báo trước cho người dân từ 2 - 3 năm.
Nếu người dân không chịu đi để nhà nước thu hồi đất sẽ áp dụng cưỡng chế hoặc phạt theo Luật xâm chiếm đất công (State Lands Encroachment Act).
Mức bồi thường thiệt hại căn cứ vào giá trị bất động sản của chủ sở hữu; các chi phí tháo dỡ, di chuyển hợp lý; chi phí mua vật tư thay thế; thuế sử dụng nhà mới… Nếu người dân không tin tưởng Nhà nước, có thể thuê một tổ chức định giá tư nhân để định giá lại và chi phí do Nhà nước chịu. Kinh nghiệm xác định giá bồi thường cho thấy: Nhà nước Singapore bồi thường giá thấp hơn giá hiện tại, vì giá bất động sản hiện tại đã bao gồm giá trị gia tăng do nhà nước đầu tư hạ tầng, do đó nhà nước điều tiết một phần giá trị đã đầu tư. Nhà nước không thể đáp ứng yêu cầu bồi thường theo giá trong tương lai.
Ngoài ra, các yếu tố sau đây cũng được xem xét khi bồi thường: giá trị bất động sản gia tăng do công trình công cộng đi ngang qua, nhà nước sẽ điết tiết; ngược lại, công trình công cộng ảnh hưởng xấu đến mảnh đất (như tiếng ồn, khói bụi, người