1.4.1. Bồi thường thiệt hại về đất
1.4.1.1. Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về đất
Khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, tuỳ từng trường hợp cụ thể, người có đất bị thu hồi được bồi thường bằng tiền, nhà ở hoặc bằng đất.
1.4.1.2. Điều kiện dể được bồi thường thiệt hại về đất
Người bị Nhà nước thu hồi đất được bồi thường thiệt hại phải có một trong các điều kiện sau:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Có giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Có giấy tờ thanh lý, hoá giá, mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước cùng với nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật hoặc quyết định giao nhà ở hoặc cấp nhà ở gắn liền với đất ở thuộc sở hữu Nhà nước của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;
- Bản án có hiệu lực thi hành của Toà án nhân dân về việc giải quyết tranh chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai;
- Trường hợp không có các giấy tờ quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3, khoản 4, khoản 5 Điều này, người bị thu hồi đất được bồi thường thiệt hại phải có các giấy tờ chứng minh được đất bị thu hồi là đất đã sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 thuộc một trong các trường hợp sau đây:
Đất đã sử dụng ổn định trước ngày 8/1/1988 được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận;
+ Được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt nam dân chủ cộng hoà, chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam việt nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt nam mà người được giao đất vẫn tiếp tục sử dụng đất từ đó đến ngày bị thu hồi;
+ Có giấy tờ hợp lệ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất, mà người đó vẫn sử dụng liên tục từ khi được cấp đến ngày đất bị thu hồi;
+ Có giấy tờ mua, bán đất trước ngày 18/2/1980 hoặc có giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian từ 18/12/1980 đến ngày15/10/1993 của người sử dụng đất hợp pháp được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận;
+ Có giấy tờ mua, bán nhà và tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993;
+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp hoặc UBND quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh, sở Địa chính cấp theo uỷ quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hoặc có tên trong sổ địa chính nay vẫn tiếp tục sử dụng.
- Người nhận quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc nhà gắn liền với quyền sử dụng đất mà đất đó của người sử dụng thuộc đối tượng có đủ một trong các điều kiện quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3, khoản 4, khoản 5, khoản 6 Điều này nhưng chưa làm thủ tục sang tên trước bạ;
- Người tự khai hoang đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối trước ngày 15/10/1993 và liên tục sử dụng cho đến khi thu hồi đất, không có tranh
1.4.1.3. Người không được bồi thường thiệt hại về đất
Người bị thu hồi đất không có một trong các điều kiện theo quy định ở phần trên hoặc tại thời điểm sử dụng đất vi phạm quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt và đã công bố hoặc vi phạm hành lang bảo vệ công trình, người chiếm đất trái phép, thì khi Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường thiệt hại về đất. Trong trường hợp xét thấy cần hỗ trợ thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xem xét quyết định đối với từng trường hợp cụ thể.
1.4.1.4. Giá đất để tính bồi thường thiệt hại
Giá đất để tính bồi thường thiệt hại do chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định cho từng dự án theo đề nghị của Sở Tài chính - Vật giá, có sự tham gia của các ngành có liên quan.
Giá đất để tính bồi thường thiệt hại được xác định trên cơ sở giá đất của địa phương ban hành theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số K để đảm bảo giá đất tính bồi thường phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương.
Bộ Tài chính hướng dẫn phương pháp xác định hệ số K sau khi có ý kiến của Bộ Xây dựng, Bộ NN và PTNT, Tổng cục Địa chính, Ban Vật giá Chính phủ.
1.4.2. Bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất1.4.2.1. Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản 1.4.2.1. Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản
- Bồi thường thiệt hại về tài sản bao gồm nhà, công trình kiến trúc, cây trồng, vật nuôi và các tài sản khác, gắn liền với đất hiện có tại thời điểm thu hồi đất.
- Chủ sở hữu tài sản là người có tài sản hợp pháp quy định tại khoản 1 điều này khi Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại theo giá trị hiện có của tài sản.
- Chủ sở hữu tài sản có trên đất bất hợp pháp quy định tại điều 7 NĐ này tùy từng trường hợp cụ thể được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xem xét hỗ trợ.
1.4.2.2. Bồi thường thiệt hại nhà, công trình kiến trúc
- Đối với nhà, công trình kién trúc và các tài sản khác gắn liền với đất được bồi thường theo mức thiệt hại thực tế.
Mức bồi thường = của nhà và công + tỷ lệ (%) trên giá trị hiện có của trình nhà và công trình
Nhưng tổng mức bồi thường tối đa không lớn hơn 100% và tối thiểu không nhỏ hơn 60% giá trị của nhà, công trình tính theo giá xây dựng mới có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với công trình đã phá dỡ.
Giá trị hiện có của nhà, công trình được xác định bằng tỷ lệ (%) giá trị của nhà, công trình đó được tính theo giá xây dựng mới. Giá xây dựng mới của nhà, công trình là mức chuẩn do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo quy định của Nhà nước.
Mức quy định cụ thể của khoản tiền cộng thêm do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định theo đề nghị của Hội đồng bồi thường GPMB.
Riêng đối với nhà cấp IV, nhà tạm và công trình phụ độc lập, mức bồi thường thiệt hại được tính bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo giá chuẩn do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo quy định của Nhà nước.
- Đối với nhà, công trình bị phá dỡ một phần, nhưng phần diện tích còn lại không còn sử dụng được thì được bồi thường thiệt hại cho toàn bộ công trình.
- Đối với nhà, công trình bị phá dỡ một phần, nhưng vẫn tồn tại và sử dụng được phần diện tích còn lại thì được bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và bồi thường toàn bộ chi phí sửa chữa, hoàn thiện công trình còn lại.
- Đối với nhà, công trình có thể tháo rời và di chuyển đến chỗ ở mới để lắp đặt thì chỉ bồi thường các chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt.
- Mức bồi thường cho mỗi hộ phải di chuyển chỗ ở trong phạm vi tỉnh, thành phố được bồi thường từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng; nếu di chuyển chỗ ở sang tỉnh khác thì được bồi thường từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng. Mức cụ thể do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định.
1.4.2.3. Bồi thường thiệt hại cho người thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước
- Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước (nhà thuê hoặc nhà do tổ chức tự quản) nằm trong phạm vi thu hồi đất phải phá dỡ, thì người đang thuê nhà không được bồi thường thiệt hại đối với diện tích nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và diện tích cơi nới trái phép, nhưng được bồi thường chi phí tự cải tạo, sửa chữa, nâng
phố trực thuộc Trung ương quyết định cho từng trường hợp cụ thể, ngoài ra còn được hỗ trợ theo quy định tại khoản 5 Điều 25 của NĐ này.
- Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước bị tháo dỡ được mua nhà ở hoặc thuê nhà ở tại nơi khác với diện tích không thấp hơn nơi cũ theo mức giá bàn nhà ở hoặc giá thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định của chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở và được bồi thường di chuyển chỗ ở theo quy định tại khoản 5 Điều 17 của NĐ 22.
1.4.2.4. Bồi thường thiệt hại về mồ mả
Đối với việc di chuyển mồ mả, mức bồi thường được tính cho di phí về đất đai, đào, bốc, di chuyển, xây dựng lại và các chi phí hợp lý khác có liên quan trực tiếp.
1.4.2.5. Bồi thường thiệt hại đối với công trình văn hoá, di tích lịch sử, đình, chùa
Đối với các dự án khi thu hồi đất có các công trình văn hoá, di tích lịch sử, đình, chùa phải có phương án bảo tồn là chủ yếu; trong trường hợp đặc biệt phải di chuyển thì việc bồi thường thiệt hại cho việc di chuyển các di tích lịch sử, công trình văn hoá, nhà thờ, đình chùa, do Thủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định đối với công trình do Trung ương quản lý.
1.4.2.6. Bồi thường thiệt hại đối với công trình kỹ thuật hạ tầng
Mức bồi thường thiệt hại bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với công trình bị phá dỡ. Trường hợp đặc biệt do Thủ tướng chính phủ hoặc Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định cho từng trường hợp cụ thể.
1.4.2.7. Bồi thường thiệt hại về hoa màu
- Mức bồi thường thiệt hại đối với cây hàng năm, vật nuôi trên đất có mặt nước được tính bằng giá trị sản lượng thu hoạch trong một năm theo năng suất bình quân của 3 năm trước đó với giá trung bình của nông sản, thuỷ sản cùng loại ở địa phương tại thời điểm bồi thường.
- Mức bồi thường thiệt hại đối với cây lâu năm, được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây (không bao hàm giá trị đất) tại thời điểm thu hồi đất theo giá của địa phương.
1.4.2.8. Bồi thường thiệt hại trong trường hợp giao đất tạm thời
Tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất tạm thời để sử dụng, có trách nhiệm bồi thường thiệt hại về tài sản, hoa màu trên đất cho người đang sử dụng đất như sau:
- Đối với tài sản bị phá dỡ thì bồi thường theo quy định tại Điều 17 của NĐ này.
- Đối với cây trồng, vật nuôi trên đất bồi thường theo quy định tại Điều 23 của NĐ này. Trường hợp thời gian sử dụng kéo dài ảnh hưởng đến nhiều vụ sản xuất, thì phải bồi thường cho các vụ bị ngừng sản xuất. Hết thời hạn sử dụng đất, chủ được giao đất tạm thời có trách nhiệm phục hồi trả lại đất theo tình trạng ban đầu. Trường hợp khi trả lại đất không thể tiếp tục sử dụng được theo mục đích trước lúc thu hồi, thì phải bồi thường bằng tiền đủ mức để khôi phục đất theo trạng thái ban đầu.
1.4.3. Lập khu tái định cư để GPMB thực hiện thu hồi đất1.4.3.1. Lập khu tái định cư 1.4.3.1. Lập khu tái định cư
Căn cứ vào kế hoạch phát triển xã hội của địa phương; căn cứ vào quy mô thực tế của đất bị thu hồi, khả năng quỹ đất dùng để bồi thường, số hộ gia đinh, cá nhân bị thu hồi đất ở phải di chuyển đến nơi khác, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định hoặc uỷ quyền cho UBND quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh quyết định và tổ chức thực hiện lập khu tái định cư tập trung hoặc tái định cư phân tán cho phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.
Việc xây dựng khu tái định cư phải quy hoạch theo dự án đầu tư và phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiện hành về đầu tư và xây dựng.
1.4.3.2. Điều kiện bắt buộc phải có của khu tái định cư
- Khu tái định cư phải xây dựng phù hợp với quy hoạch, tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng ở đô thị hoặc nông thôn.
- Trước khi bố trí đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân, khu tái định cư phải được xây dựng cơ sở hạ tầng thích hợp, phù hợp với thực tế quy hoạch về đất ở, đất xây dựng của địa phương.
1.4.3.3. Bố trí đất ở cho các hộ gia đình tại khu tái định cư
- Ưu tiên cho hộ sớm thực hiện kế hoạch GPMB; tiếp đến là hộ thuộc các đối tượng chính sách xã hội: người có công với Cách mạng, gia đình liệt sĩ, thương binh, bệnh binh;
- Trong trường hợp quỹ đất ở dùng để bồi thường có hạn thì mức bồi thường bằng đất ở cho mỗi hộ được xác định theo thứ tự: hộ gia đình có quy mô diện tích đất bị thu hồi nhiều, được bồi thường bằng đất nhiều, hộ có quy mô diện tích đất bị thu hồi ít, được bồi thường bằng đất ít theo một tỷ lệ (%) thống nhất, nhưng đảm bảo mức đất ở được bồi thường bằng đất tối thiểu đối với hộ gia đình ở nông thôn là 100m2, ở đô thị là 40m2. Số chênh lệch về diện tích và giá đất được bồi thường bằng tiền.
- Trường hợp diện tích đất ở bị thu hồi nhỏ hơn cả mức tối thiểu quy định tại khoản 2 Điều này thì đất ở mới được giao tại khu tái định cư bằng mức tối thiểu theo quy định tại khoản 2 Điều này và phải nộp tiền sử dụng đất cho phần chênh lệch diện tích theo quy định hiện hành.
1.4.3.4. Nguồn vốn xây dựng khu tái định cư
Nguồn vốn để đảm bảo xây dựng cơ sở hạ tầng ở khu tái định cư gồm:
- Kinh phí bồi thường thiệt hại cơ sở hạ tầng ở nơi thu hồi đất do tổ chức, cá nhân được giao đất, thuê đất trả.
- Sử dụng quỹ đất tạo vốn.
- Nguồn hỗ trợ của người được giao đất, thuê đất. Mức hỗ trợ cụ thể do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định trên cơ sở đã thoả thuận với người được giao đất, thuê đất.
- Hỗ trợ của ngân sách Nhà nước. - Các nguồn vốn khác.
1.4.4. Quan điểm đánh giá hiệu quả thực hiện thu hồi đất, bồi thường GPMB1.4.4.1. Quan điểm hiệu quả công tác bồi thường GPMB đảm bảo quyền lợi và lợi 1.4.4.1. Quan điểm hiệu quả công tác bồi thường GPMB đảm bảo quyền lợi và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất đai, người sở hữu nhà ở cũng như của Nhà nước.
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động. Trong quá trình phát triển của xã hội, đất đai được sử dụng nhằm mục đích phục vụ sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Quỹ đất đai của nước ta ngày nay là thành quả của việc khai hoá, bồi bổ, cải tạo và bảo vệ của bao nhiêu thế hệ. Do đó đất đai không thuộc sở hữu riêng của