2. TỔNG QUAN
2.2.2Một số nước trong khu vực
2.2.2.1 Trung Quốc
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 17
ựất ựai. Dưới hệ thống kinh tế kế hoạch Xã hội chủ nghĩa (XHCN), quyền sở hữu tài sản ựối với tài nguyên thiên nhiên và các phương tiện sản xuất phần lớn ựều bị quốc hữu hóa ngay sau khi đảng Cộng sản Trung Quốc nắm quyền lực vào năm 1949. Quá trình này ựược tiến hành song song với các Ộphong tràoỢ: ỘBước nhảy vĩ ựạiỢ (1957 Ờ 1962); ỘTập thể hóa ựất ựai ở nông thônỢ (1963 Ờ 1965); ỘCách mạng văn hóaỢ (1966 Ờ 1978). Tuy nhiên, việc quốc hữu hóa toàn bộ ựất nông thôn của nước này chỉ chắnh thức hoàn tất sau khi Hiến pháp 1982 ựược ban hành. đất nông thôn thuộc về Nhà nước và ựược quản lý bởi nhà nước Trung Quốc - người chịu trách nhiệm trước toàn xã hội. Quyền sở hữu ựối với bộ phận ựất ựai này ựược chắnh thức gọi là sở hữu toàn dân XHCN (socialist peopleỖs ownership).[1] Là người ựại diện cho toàn dân, về mặt lý thuyết, nhà nước Trung Quốc có toàn quyền của một chủ sở hữu. Theo học thuyết của chủ nghĩa Mác, ựất ựai lúc bấy giờ ựã bị loại khỏi các giao dịch mang tắnh kinh tế ở Trung Quốc vì bản thân nó không có giá trị. Thay vào ựó, hệ thống kinh tế kế hoạch hóa tập trung ựã thực hiện phân phối ựất ựai theo các kênh hành chắnh (administration channels) mà theo ựó người sử dụng ựất (SDđ) không bị buộc phải trả bất cứ khoản tiền nào cho việc SDđ của mình. Tuy nhiên, họ cũng không ựược phép chuyển nhượng phần ựất mà mình ựược sử dụng. đất ựai lúc bấy giờ ựược coi là một loại tài sản mang tắnh phúc lợi xã hội ựược phân phối miễn phắ.
Theo khoản 4 điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá nhân nào ựược phép chiếm ựoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng ựất ựai dưới bất kỳ hình thức nào. Như vậy, không khác gì thời kỳ kinh tế tập trung của Việt Nam, ở Trung Quốc lúc bấy giờ không hề tồn tại cơ chế thị
[1] Hiện nay, thuật ngữ ỘQuyền sở hữu toàn dânỢ (ownership by the whole people) ựối với ựất ựai vẫn còn ựược sử dụng trong Luật Quản lý nhà nước về ựất ựai của Trung Quốc năm 1998 (điều 2).
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 18
trường nào cho người SDđ ựể họ có thể trao ựổi ựất ựai như một loại hàng hóa. Hậu quả là ựất ựai bị sử dụng một cách không hiệu quả và lãng phắ.[2] Quy ựịnh hạn chế nói trên rõ ràng ựi ngược lại với quy luật khách quan của sự phát triển kinh tế Ờ xã hội cho nên chỉ phát huy ựược hiệu lực trong một thời gian ngắn. Người SDđ trên thực tế vẫn tiến hành trao ựổi ựất ựai như một loại hàng hóa. Chắnh vì vậy, thị trường ựất ựai Ộkhông chắnh thứcỢ Ờ còn gọi là Ộchợ ựenỢ (black market) nhưng năng ựộng ựã bắt ựầu xuất hiện ở Trung Quốc. Ở ựó, nhiều nông dân, hợp tác xã ựã lén lút bán hoặc cho thuê ựất của mình cho các doanh nghiệp có nhu cầu. đây chắnh là nhân tố tạo ựà cho quá trình thực hiện cải cách chắnh sách ựất ựai ở nước này[3] [18].
Do tốc ựộ tăng trưởng kinh tế cao và nhu cầu về bất ựộng sản lớn nên giá ựất ở Trung Quốc nhìn chung không ngừng tăng.
Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung Quốc ựã làm xuất hiện hình thức QSDđ ỘgiaoỢ. Các doanh nghiệp, người sử dụng ựất ựược phép mua QSDđ giao ựối với một thửa ựất nhất ựịnh nào ựó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục ựắch sử dụng). Việc mua bán này có thể ựược thực hiện thông qua thoả thuận, ựấu thầu hoặc ựấu giá. Khi ựã có ựược QSDđ người sử dụng ựất có thể thực hiện giao dịch ựất ựai qua các hình thức sau:
-Chuyển nhượng QSDđ
[2] Ước tắnh sản lượng lương thực bình quân ựầu người ở Trung Quốc vào năm 1978 chỉ bằng mức của năm 1957. Xem Futian Qu, Nico Heerink & Wanmao Wang, Land administration reform in China Ờ Its
impact on land allocation and economic development, Land use policy Journal, Vol. 12, 1995, tr. 193 Ờ
203.
[3] Xem thêm Jieming Zhu, From land use right to land development right: Institutional change in ChinaỖs urban development, Urban Studies, Vol. 41, No. 7, 1249 Ờ 1267, June 2004.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 19
Về ựiều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDđ là hoạt ựộng dân sự, cho nên chắnh quyền chỉ ựóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp hành chắnh, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, có ba ựiều kiện cơ bản ựể ựược chuyển nhượng, ựó là: ựã hoàn thành nghĩa vụ tài chắnh ựể có QSDđ; có giấy chứng nhận QSDđ và ựã bỏ vốn thực hiện hoạt ựộng ựầu tư ở một mức ựộ nhất ựịnh, thông thường là ắt nhất 25% tổng số vốn ựầu tư cho việc sử dụng theo dự án.
Như vậy, các ựiều kiện chuyển nhượng QSDđ nêu trên có ựiểm giống với ựiều kiện chuyển nhượng QSDđ theo pháp luật Việt Nam ở hai ựiều kiện ựầu. Về ựiều kiện thứ ba, quy ựịnh của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn quy ựịnh của pháp luật Việt Nam. điều này tạo ựiều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền của người sử dụng ựất và việc quản lý nhà nước về ựất ựai.
Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng
QSDđ không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường trong 15 ngày kể từ ngày ký hợp ựồng, người nhận chuyển nhượng QSDđ phải ựăng ký QSDđ tại Phòng quản lý Nhà nước về ựất ựai, kèm với việc nộp phắ chuyển nhượng tương ứng.
Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển
nhượng. Không có quy ựịnh nào của pháp luật nhằm xác ựịnh giá chuyển nhượng này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận. Tuy nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng Ộthấp một cách ựáng nghi ngờỢ, chắnh quyền ựịa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDđ trong trường hợp này. Quy ựịnh này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng QSDđ.
-Cho thuê QSDđ
Người sử dụng ựất có thể cho thuê QSDđ ựể nhận tiền cho thuê. Giao dịch này phải ựược thực hiện thông qua hợp ựồng. Hai bên trong giao dịch
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 20
phải ựến cơ quan quản lý nhà nước về ựất ựai ựể ựăng ký việc cho thuê trong thời hạn 20 ngày sau khi hợp ựồng có hiệu lực. Nội dung chắnh của hợp ựồng là bên thuê phải sử dụng ựất ựúng theo thời hạn, ựiều kiện mà bên cho thuê ựã cam kết trước ựây ựể có ựược QSDđ.
-Thế chấp QSDđ
Người sử dụng ựất có thể thế chấp QSDđ thông qua giấy chứng nhận QSDđ tại các tổ chức tắn dụng ở ựịa phương ựể vay vốn. Giao dịch thế chấp phải ựược thực hiện thông qua hợp ựồng giữa người sử dụng ựất và chủ thể cho vay. Nếu ựến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả ựược nợ, bên cho vay có thể phải ựăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng ựất mới.
đối với người sử dụng ựất nước ngoài, việc thế chấp QSDđ ựể vay vốn từ các tổ chức tắn dụng ựịa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường ựược coi là nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người ựi vay tiền của Trung Quốc[17].
Cùng với tốc ựộ tăng trưởng kinh tế hàng ựầu thế giới, việc tăng cường thu hút ựầu tư nước ngoài diễn ra với tốc ựộ cao, quá trình nông thôn hóa mạnh làm tăng nhanh nhu cầu về nhà ở nông thôn cho cả dân cư trong nước và các nhà ựầu tư nước ngoài với sự ựa dạng về cấp ựộ chất lượng và giá cả. đây là yếu tố từng gây ra hiện tượng sốt ựất nông thôn. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Hoạt ựộng kinh doanh bất ựộng sản ở Trung Quốc chịu sự ựiều tiết của một loạt các ựạo luật như Luật ngân sách nhà nước, Luật quản lý ựất ựai, Luật kế hoạch hóa, Luật xây dựng, Luật ựấu thầu công cộng, Luật bảo vệ môi trường, Luật hợp ựồng, Luật tài chắnh (luật và các quy ựịnh ựiều chỉnh các khoản vốn vay, tài trợ, cho thuê, các quy ựịnh về ngoại hối và bảo hiểm), Luật thuế, Luật quản lý các doanh nghiệp có vốn nước ngoài, Luật doanh nghiệp, Luật ựầu tư nước ngoài, Luật lao ựộng, Luật bảo vệ quyền và lợi ắch người tiêu dùng. Các ựạo luật này tạo cơ sở pháp lý cho hoạt ựộng kinh doanh nhà ựất nông thôn ở Trung Quốc. Hệ thống pháp luật của Trung Quốc ựược hình
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 21
thành trên cơ sở kết hợp giữa hệ thống tiền lệ pháp và thông luật phù hợp với ựiều kiện của Trung Quốc. đây là hệ thống có khả năng kết hợp các ựiểm mạnh của hai hệ thống pháp luật này[4].
Như vậy, từ cơ chế giao ựất không thu tiền chuyển sang có thu tiền; từ việc không giới hạn thời gian SDđ chuyển sang xác ựịnh thời hạn SDđ; và từ sự cứng nhắc chuyển sang cơ ựộng, hệ thống SDđ của Trung Quốc ựã ựạt ựược cực ựiểm ựầu tiên của mình.
Theo quy ựịnh của Luật ựất ựai của Trung Quốc năm 1998, ựất ựai thuộc sở hữu nhà nước ở nông thôn ựược giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo các hình thức: cấp ựất (giao ựất không thu tiền sử dụng ựất), suất nhượng ựất (giao ựất có thu tiền sử dụng ựất) và cho thuê ựất. Trong trường hợp Nhà nước cần thu hồi ựất của người ựang sử dụng ựể dùng vào mục ựắch công cộng, lợi ắch quốc gia, nhà nước có chắnh sách ựền bù và tổ chức tái ựịnh cư cho người bị thu hồi ựất. Với việc thành lập thị trường ựất ựai, ựất ựai ở hầu hết các thành phố và ựịa phương khác ở Trung Quốc ựã ựược chuyển giao theo phương thức phải trả tiền cho Nhà nước.
đầu năm 2004, Trung Quốc ựã ban hành một văn bản quy ựịnh cấp chắnh phủ, tạo nhiều cơ hội cho các công ty bất ựộng sản nước ngoài ựược bình ựẳng với những nhà ựầu tư trong nước. Theo văn kiện này, trong tương lai, quyền sử dụng ựất cho các dự án thương mại sẽ ựược quyết ựịnh thông qua bán ựấu giá công khai hay bán trực tiếp trên thị trường ựất ựai.
Thị trường bất ựộng sản Trung Quốc ựược vắ như một chiếc nam châm thu hút rất nhiều công ty nước ngoài. Với thể chế thị trường ựược hoàn thiện hơn, cuộc cải cách nhà ở sâu rộng, thị trường tài chắnh ỘchắnỢ hơn, chắnh sách giao dịch quyền sử dụng ựất công khai, các doanh nghiệp xây dựng nước ngoài càng tự tin khi chen chân vào Trung Quốc[4].
2.2.2.2 Hàn Quốc
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 22
tiếp tăng là một trong những thách thức lớn nhất ựối với chắnh phủ Hàn Quốc. Quá trình công nghiệp hóa diễn ra nhanh chóng ựã tạo ra làn sóng dân cư từ vùng nông thôn ựổ ra thành thị làm tăng mạnh giá nhà ựất. Lĩnh vực này ựã làm cho những người giàu nay lại càng giàu hơn. Hàn Quốc ựã áp dụng nhiều biện pháp ựể giảm giá nhà ựất như cứ 3 tháng một lần, Chắnh phủ tăng thuế, thắt chặt các quy ựịnh về dự án tái xây dựng chung cư và cho xây thêm các thị trấn vệ tinh. đồng thời, một ựạo luật mới ựược ban hành yêu cầu những người kinh doanh nhà ựất phải báo cáo giá trị thật của các giao dịch liên quan ựến nhà ựất với nhà chức trách.
Hàn Quốc luôn chú ý tới những nhu cầu chuyên biệt của người già và người khuyết tật trong việc nâng cao chất lượng cuộc sống tại các khu dân cư. Theo yêu cầu của Bộ Xây dựng và Giao thông Hàn Quốc, 10 loại thiết bị thuận tiện sẽ ựược lắp ựặt miễn phắ cho những cư dân có tuổi và người khuyết tật sống tại các căn nhà chung cư mới thuê. đối tượng sử dụng những căn nhà này sẽ là người già ở ựộ tuổi từ 65 trở lên, những người khuyết tật ựộ 3 trở lên và những người khiếm thị, khiếm thắnh.
Các trang thiết bị miễn phắ này bao gồm việc giảm thiểu số lượng cửa ra vào, ựá lát chống trơn trượt cho phòng tắm, thay ựổi hướng mở và ựóng cửa, ghế ngồi trong phòng tắm, thay ựổi thiết bị ựiều khiển bình ga, thay ựổi vị trắ của video phone trong phòng, lắp ựặt hệ thống báo ựộng, tắn hiệu hướng dẫn bằng âm thanh tại lối vào các khu chung cư, bồn rửa bát có lắp ựặt thêm ghế ngồi sẽ ựược bán ra với giá phải chăng nhất.
Một lối ựi ra vào dành cho xe lăn tay tại các tòa nhà chung cư và một số cơ sở khác sẽ phải bắt buộc ựược xây dựng theo luật hiện hành. Song có rất nhiều nhà xây dựng chung cư tư nhân không xây dựng những cơ sở này cho người già và người khuyết tật[4].
2.2.2.3 Singapore
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 23
cao, vấn ựề giải quyết nhà ở cho dân cư thuộc các thành phần khác nhau không phải là một vấn ựề ựơn giản. Chắnh phủ Singapore vẫn phải có những hỗ trợ tài chắnh ựáng kể cho những người thuộc diện thu nhập không cao thông qua các cơ quan chuyên trách của mình. Hơn 80% dân số, tương ựương với 3,5 triệu người dân ựược sống trong những căn hộ do Ủy ban Phát triển nhà ở Singapore ựầu tư. Hiện nay, Ủy ban này quản lý hơn 880.000 căn hộ, trong ựó hơn 90% thuộc sở hữu cá nhân.
Chương trình nhà ở của Singapore có ựược thành công trên là nhờ kết hợp nhiều yếu tố. Quy hoạch các khu chung cư ựược thiết kế hợp lý ngay từ ựầu nhằm mang lại trắ tưởng tượng sáng tạo và tăng sức hấp dẫn cho người mua. Diện tắch mỗi căn hộ cũng khác nhiều so với cách ựây 40 năm, trước kia người dân chỉ cần những căn hộ có diện tắch 35m2, nay tối thiểu phải 60 m2 với 2 - 3 phòng ngủ.
Ủy ban phát triển nhà ựược thành lập từ những năm 80 của thế kỷ XX với dự ựịnh chỉ xây nhà cho thuê, nhưng 4 năm sau, Chắnh phủ quyết ựịnh phải bán những căn hộ ựó. Thủ tướng Lý Quang Diệu cho rằng, phải ựể người dân sở hữu một tài sản nào ựó ựể họ gắn bó, chăm lo nó và cho cả ựất nước. để dân chúng có thể mua ựược nhà, Chắnh phủ cung cấp các khoản vay sao cho mỗi tháng họ có thể trắch dưới 20% thu nhập trả tiền mua nhà, ựồng thời thiết lập Quỹ nhà ở Trung ương (một dạng của quỹ bảo hiểm) bắt buộc cả xã hội tham gia, giá bán nhà ựược trợ cấp sẽ thấp hơn giá thị trường.
Các nhà kiến trúcị xây dựng cũng rất quan tâm tới tắnh cộng ựồng vì Singapore mang ựặc tắnh ựa văn hóa với nhiều dân tộc cùng chung sống. đồng thời, mỗi khu nông thôn lại có bản sắc riêng. đặc biệt, những cá nhân có nhu cầu mua căn hộ gần nơi ở của bố mẹ sẽ ựược ưu tiên và ựược trợ cấp nhiều hơn.
Sang những năm 90, Chắnh phủ có chương trình ựổi mới khu căn hộ cũ ựể nó tiếp tục hấp dẫn và người dân không di chuyển sang các khu mới.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 24
Ngoài ra, Chắnh phủ có hệ thống tái phát triển khu cũ bằng cách tăng cường xây dựng các khu mới xen kẽ. Những hộ nào sống ở căn hộ ựó 40 năm có thể di rời sang khu căn hộ mới gần ựấy hấp dẫn hơn, những gia ựình trẻ chưa có ựiều kiện có thể ở khu căn hộ cũ.