4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
4.5.7 Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng ựất
giao dịch như thế chấp, bảo lãnh nhiều hơn nên họ thường khẩn trương làm thủ tục ựăng ký ựể ựược cấp GCNQSDđ hay các quyết ựịnh giao ựất.
4.5.7 Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng ựất dụng ựất
Theo quy ựịnh tại Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 và Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường sửa ựổi bổ sung một số quy ựịnh của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT, người sử dụng ựất phải ựến Phòng Tài nguyên và môi trường (ựối với Giấy chứng nhận do UBND cấp huyện cấp) hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng ựất (ựối với Giấy chứng nhận do UBND thành phố cấp) ựể làm thủ tục ựăng ký thế chấp quyền sử dụng ựất tại Ngân hàng.
Năm 2003, việc ựăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD ựất ựược thực hiện tại UBND xã theo quy ựịnh tại Quyết ựịnh số 158/2002/Qđ-UB ngày 25/11/2002 của UBND thành phố Hà Nội. Khi người sử dụng ựất muốn thế chấp tài sản là thửa ựất thì ựến xác nhận tại UBND cấp xã theo quy ựịnh tại Quyết ựịnh 158/2002/Qđ-UB và Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất của thửa ựất thế chấp không ựược cơ quan quản lý Nhà nước về ựất ựai ựăng ký biến ựộng, sau ựó Ngân hàng chịu trách nhiệm về tài sản thế chấp, nếu phát sinh tranh chấp tài sản thì cơ quan quản lý Nhà nước về ựất ựai không nắm ựược giao dịch giữa người sử dụng ựất và Ngân hàng. đây cũng là mặt hạn chế về quy ựịnh pháp luật, nên trong giai ựoạn này số trường hợp thực hiện thế chấp vay vốn ngân hàng không nhiều.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 80
Từ năm 2003 ựến năm 2011, người sử dụng ựất có nhu cầu ựăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD ựất ựể vay vốn ngân hàng thì ựến Phòng Tài nguyên và môi trường huyện (ựối với Giấy chứng nhận do huyện cấp), Văn phòng ựăng ký ựất ựai Hà Nội (ựối với Giấy chứng nhận do thành phố cấp) theo quy ựịnh tại Quyết ựịnh số 156/2004/Qđ-UB ngày 15/10/2004 của UBND thành phố Hà Nội về việc sửa ựổi, bổ sung một số ựiều của Quyết ựịnh số 158/2002/Qđ- UB ngày 25/11/2002, Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường về việc hướng dẫn việc ựăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ựất, tài sản gắn liền với ựất, Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường sửa ựổi bổ sung một số quy ựịnh của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ựăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng ựất.
- Năm 2008 (1102 vụ), năm 2009 (1901 vụ), năm 2010 (2031 vụ) và năm 2011 (2647 vụ) là những năm người sử dụng ựất thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh QSD ựất rất nhiều, chiếm ựến 82,37% tổng 6 năm. điều này nói lên người sử dụng ựất ựã ựược thực hiện quyền thế chấp QSD ựất thuận tiện hơn, ựảm bảo về mặt pháp lý ựể vay vốn ngân hàng phục vụ cho sản xuất kinh doanh, ựất ựai không chỉ là nơi cư trú nay trở thành nguồn vốn ựể ựầu tư sản xuất trong một xã hội có nên kinh tế ngày càng phát triển. Ngoài ra, chúng ta cần ựánh giá công sức không nhỏ của bộ máy hành chắnh nhà nước trong việc phục vụ xã hội, thủ tục hành chắnh trong ựăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD ựất ngày càng thuận tiện, ựơn giản, thời gian giải quyết nhanh hơn: từ 5 ngày xuống 1 ngày làm việc.
Kết quả tổng hợp số liệu ựiều tra các hộ gia ựình tham gia thực hiện quyền thế chấp bằng QSDđ thể hiện ở bảng 8 ựược tổng hợp từ phụ lục 6a và 6b.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 81
Bảng 8: Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDđ ở theo các xã giai ựoạn 2005-2011 Stt Chỉ tiêu đvt Xã Ninh Hiệp Xã Bát Tràng Xã Yên Thường Tổng 1. Tổng số trường hợp thế chấp (trường hợp) trường hợp 13 10 4 27 Trong ựó: đất ở 11 8 4 23 đất vườn, ao liền kề 2 2 0 4 2. Diện tắch m2 1579,3 1 462,9 942,1 3 984,3 3. Thời hạn thế chấp trường hợp 3.1 1-3 năm (trường hợp) 9 8 3 20 3.2. 3-5 năm (trường hợp) 4 2 1 7 3.3. 5-10 năm (trường hợp) 0 0 4.
Tình hình thực hiện thủ tục ựăng ký thế chấp trường hợp
4.1 Hoàn tất tất cả các thủ tục 12 7 3 22
4.2. Giấy tờ viết tay có người làm chứng 1 3 1 5
4.3. Giấy tờ viết tay 0 0 0 0
5. Thực trạng giấy tờ tại thời ựiểm thực hiện quyền thế chấp trường hợp 5.1. GCNQSDđ 11 9 3 23 5.2. Giấy tờ hợp pháp khác 2 1 1 4 5.3. Không có giấy tờ 0 0 0 0
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu ựiều tra)
Từ bảng 8 cho thấy, số trường hợp thế chấp ở xã Ninh Hiệp và xã Bát Tràng có 23 trường hợp, chiếm 85,18% tổng số trường hợp. Ở 2 xã này ựa số các hộ kinh doanh buôn bán ựều sử dụng QSDđ ựể thế chấp vay vốn hàng năm. QSDđ thực sự ựóng vai trò như là một nguồn vốn quan trọng trong công việc sản xuất kinh doanh của họ. Chắnh vì vậy, cả thời kỳ ở xã Ninh Hiệp có 13 trường hợp thế chấp (chiếm 48,15% tổng số trường hợp), trong ựó thế chấp ựất ở là 11 trường hợp, thế chấp ựất vườn là 2 trường hợp. Xã Bát Tràng có 8 trường hợp thế chấp ựất ở và 2 trường hợp thế chấp ựất vườn,
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 82
chiếm 37,04% tổng số trường hợp. Hầu hết các trường hợp thế chấp tại 2 xã ựều có thời hạn thế chấp từ 1-3 năm, số trường hợp còn lại thế chấp từ 3-5 năm. Do yêu cầu của việc ựăng ký giao dịch ựảm bảo, giấy tờ thế chấp tại 2 xã ựều có GCNQSDđ (xã Ninh Hiệp có 11 trường hợp, xã Bát Tràng có 9 trường hợp) và có 81,48% số trường hợp hoàn tất các thủ tục (xã Ninh Hiệp chiếm 44,44%, xã Bát Tràng chiếm 25,92%, xã Yên Thường chiếm 11,11%). Số còn lại do chỉ có giấy tờ hợp pháp khác nên số trường hợp không khai báo với cơ quan Nhà nước chiếm 18,52% (xã Ninh Hiệp có 3,7% số trường hợp có giấy tờ viết tay có người làm chứng, 3,7% số trường hợp chỉ có giấy tờ viết tay; xã Bát Tràng có 11,12% số trường hợp giấy tờ viết tay có người làm chứng và xã Yên Thường là 3,7%).
Ở xã Yên Thường người dân sống chủ yếu dựa vào sản xuất nông nghiệp hoặc buôn bán nhỏ lẻ nên họ ắt sử dụng ựến quyền thế chấp bằng QSDđ, chỉ có 4 trường hợp chiếm 14,81% tổng số trường hợp cả thời kỳ tại 3 xã ựiều tra. Ở xã này, những hộ sử dụng QSDđ ựể thế chấp chủ yếu là những hộ cần tiền ựể phát triển sản xuất, kinh doanh buôn bán của mình, thời hạn thế chấp ngắn từ 1-3 năm. Toàn bộ số trường hợp thế chấp ựã có Giấy CNQSDđ và hoàn tất thủ tục ựăng ký với cơ quan Nhà nước.
Từ bảng 8 cho thấy, tổng số 27 trường hợp hộ gia ựình, cá nhân của 3 xã nghiên cứu ựược hỏi ý kiến về việc thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng ựất có 74,07% hộ gia ựình, cá nhân ựã hoàn tất các thủ tục tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng ựất, ựây là một dấu hiệu tốt cho thấy người dân ựã nhận thức ựược ý thức trách nhiệm của mình khi tham gia giao dịch.
Có 100% hộ gia ựình, cá nhân làm thủ tục thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng ựất ở tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng ựất; không có hộ gia ựình, cá nhân nào làm thủ tục thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng ựất nông nghiệp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng ựất. Có 27,5% hộ gia ựình, cá nhân ựược ngân hàng cho vay ở mức dưới 30% giá trị quyền sử dụng ựất, 64,85% hộ gia
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 83
ựình, cá nhân ựược ngân hàng cho vay ở mức từ 30% ựến 40% giá trị quyền sử dụng ựất, 7,65% hộ gia ựình, cá nhân ựược ngân hàng cho vay ở mức từ