4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
4.5.2 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ựất
a) Chuyển nhượng quyền sử dụng ựất ở
Người sử dụng ựất ở ựược chuyển nhượng ựất ở nhưng phải thực hiện theo quy ựịnh của pháp luật. Theo quy ựịnh của Quyết ựịnh 158/2002/Qđ-UB
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 58
ngày 25/11/2002 và Quyết ựịnh 156/2004/Qđ-UBND của UBND thành phố Hà Nội, người sử dụng ựất ựược cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất thì ựược thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng ựất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hộ gia ựình, cá nhân làm thủ tục ựăng ký biến ựộng tại Phòng Tài nguyên và môi trường thuộc UBND huyện (ựối với giấy chứng nhận do UBND cấp huyện cấp), hoặc tại Văn phòng ựăng ký ựất ựai Hà Nội thuộc Sở Tài nguyên và môi trường (ựối với Giấy chứng nhận do UBND thành phố cấp).
Khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng ựất, người sử dụng ựất phải nộp các khoản thuế thu nhập cá nhân, lệ phắ trước bạ theo quy ựịnh tại Thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30/09/2008 của Bộ Tài chắnh về việc hướng dẫn thi hành một số ựiều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị ựịnh số 47/2003/Nđ-CP ngày 12 tháng 5 năm 2003 của Chắnh phủ về lệ phắ trước bạ. Ngoài ra, người sử dụng ựất phải nộp lệ phắ ựịa chắnh (là khoản tiền mà người sử dụng ựất phải nộp khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết các công việc về ựịa chắnh) theo Thông tư số 63/2002/TT-BTC ngày 24/7/2002 của Bộ Tài chắnh hướng dẫn thực hiện các quy ựịnh pháp luật về phắ, lệ phắ. Mức thu ựối với trường hợp chứng nhận ựăng ký biến ựộng về ựất ựai của các cá nhân, hộ gia ựình trong các huyện, xã , thị xã là 15.000 ự/lần; Và phắ thẩm ựịnh ựịa chắnh (là khoản thu ựối với các ựối tượng ựăng ký, nộp hồ sơ cấp QSDđ có nhu cầu hoặc cần phải thẩm ựịnh theo quy ựịnh) theo Thông tư 97/2006/TT-BTC của Bộ Tài chắnh ngày 16/10/2006 và Quyết ựịnh số 15/2009/Qđ - UBND ngày 09/1/2009 của UBND Thành phố Hà Nội. đối với hồ sơ sang tên, chuyển dịch thì mức thu ựược tắnh bằng 0,15% tổng giá trị chuyển nhượng, nhưng tối ựa không vượt quá 5.000.000 ựồng/hồ sơ và tối thiểu không dưới 100.000 ựồng/hồ sơ.
Theo kết quả ựiều tra 150 hộ gia ựình của 3 xã nghiên cứu trong giai ựoạn từ năm 2005 ựến hết năm 2011 cho thấy, có 100 hộ tham gia chuyển
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 59
nhượng QSDđ, trong ựó có 22 hộ tham gia chuyển nhượng 2 lần, ựưa tổng số trường hợp chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng QSDđ của các hộ ựược ựiều tra là 122 trường hợp; chiếm 66,7% số hộ ựược hỏi.
Nhìn chung, các trường hợp chuyển nhượng QSDđ diễn ra chủ yếu ựối với ựất ở, chiếm 81,97 % tổng số trường hợp chuyển nhượng; số trường hợp chuyển nhượng QSDđ vườn, ao liền kề chỉ chiếm 18,03% tổng số các trường hợp chuyển nhượng. Lý do của các trường hợp chuyển nhượng QSDđ phần lớn là ựầu cơ kinh doanh bất ựộng sản (38,52% tổng số trường hợp) và vì nơi cư trú (chiếm 28,69%), ngoài ra có 17,21% tổng số trường hợp chuyển nhượng ựất ựể lấy tiền xây dựng nhà ở, có rất ắt trường hợp chuyển nhượng với mục ựắch lấy tiền trả nợ hoặc chi tiêu cho cuộc sống hàng ngày.
Tình hình chuyển nhượng quyền SDđ ở của các hộ gia ựình thể hiện trong bảng 3 ựược tổng hợp từ phụ lục 2a và 2b.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 60
Bảng 3: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDđ ở theo các xã giai ựoạn 2005-2011 Stt Chỉ tiêu đvt Xã Ninh Hiệp Xã Bát Tràng Xã Yên Thường Tổng 1.
Tổng số trường hợp chuyển nhượng trường
hợp 53 39 30 122 Trong ựó: đất ở 47 33 20 100 đất vườn, ao liền kề 6 6 10 22 2. Diện tắch m2 1.629,90 1.428,55 1.347,36 4.405,81 3.
Tình hìnhthực hiệnthủ tụcựăng kýbiến ựộng trường hợp
3.1 Hoàn tất tất cả các thủ tục 33 20 15 68
3.2. Chỉ khai báo tại UBND xã 6 5 1 12
3.3. Giấy tờ viết tay có người làm chứng 9 8 10 27
3.4 Giấy tờ viết tay 5 6 4 15
3.5 Không có giấy tờ cam kết 0 0 0 0
4.
Thực trạng giấy tờ tại thời ựiểm chuyển nhượng trường hợp
4.1 GCNQSDđ, Qđ giao ựất tạm thời 36 24 24 84
4.2 Giấy tờ hợp pháp khác 17 15 6 38
4.3 Không có giấy tờ 0
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu ựiều tra)
Có thể nói, tình hình chuyển nhượng QSDđ ở nông thôn tại 3 xã có ựiều kiện phát triển khác nhau có sự khác biệt thể hiện ở bảng 3. Tại những xã có công nghiệp, thương mại dịch vụ phát triển việc "mua bán ựất" diễn ra sôi ựộng hơn tại những xã thuần nông nghiệp, xa trung tâm hành chắnh. Tuy nhiên ở mỗi xã khác nhau cũng có sự biến ựổi khác biệt, cụ thể như sau:
đối với xã Ninh Hiệp, nơi quá trình ựô thị hóa mạnh, phát triển nhanh các ựiều kiện cơ sở hạ tầng so với các xã khác nên số lượng giao dịch chuyển nhượng QSDđ từ những năm 2005 cho ựến nay ựều lớn và có mức ựộ khá ổn
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 61
ựịnh. Lượng giao dịch hồ sơ mua bán trên ựất ở là 47 trường hợp cả thời kỳ, cao gấp gần 8 lần giao dịch ựất vườn, ao liền kề. Tuy nhiên, trong giai ựoạn năm 2005-2011 cùng với sự ựầu tư của hàng loạt các công ty, doanh nghiệp thì lượng giao dịch chuyển nhượng có xu hướng tăng lên (số trường hợp chuyển nhượng trong giai ựoạn này là 33 trường hợp, chiếm 56,6% tổng số trường hợp cả thời kỳ của xã). Có thể nói, từ sau khi các văn bản quy ựịnh việc chuyển quyền sử dụng ựất ựược mở rộng về phạm vi, ựối tượng, phắ và lệ phắ, cũng như việc công bố quy hoạch tổng thể toàn huyện từ 2005-2020 thì lượng giao dịch mua bán tại xã diễn ra rất mạnh. Giá ựất ở ựây tăng lên rất cao, dao ựộng từ 40-50 triệu (trong ngõ nhỏ), trong khi ở xã Yên Thường giá dao ựộng từ 12 triệu ựến 20 triệu/m2 tại các khu ựất có vị trắ ựẹp.
Tại xã Bát Tràng, lượng giao dịch chuyển nhượng ựất ựai diễn ra cũng rất sôi ựộng. Cả thời kỳ có 33 trường hợp chuyển nhượng ựất ở, 6 trường hợp chuyển nhượng ựất vườn, ao (chiếm 31,97% số trường hợp của cả 3 xã ựiều tra). Song nhìn chung thực tế lượng giao dịch xã trong giai ựoạn ựiều tra có xu hướng chững lại do giá QSDđ ở (sau ựây gọi tắt là giá ựất) tăng lên cao khiến phần lớn người có nhu cầu về ựất ở ựây không có khả năng chi trả (qua ựiều tra ở thôn Giang Cao thuộc xã Bát Tràng, giá 1m2 ựất ở khoảng từ 30-40 triệu ựồng, giá ựất vườn trong ngõ xóm cũng dao ựộng từ 10-20 triệu ựồng).
đối với những xã thuần nông như xã Yên Thường, nhìn chung việc chuyển nhượng QSDđ ở nông thôn ắt xảy ra (chỉ chiếm 23,77% số trường hợp cả thời kỳ tại 3 xã ựiều tra). Nhưng tình hình chuyển nhượng QSDđ vườn, ao liền kề lại xảy ra khá phổ biến. Riêng cả 2 giai ựoạn, tại xã có 10 trường hợp, chiếm 45,45% tổng số trường hợp chuyển nhượng ựất ao, vườn liền kề của cả 3 xã trong thời kỳ ựiều tra. Nguyên nhân chắnh của tình hình này là tại xã hiện tại cũng như quy hoạch ựến năm 2020, tỷ lệ mất ựất ựể mở rộng ựường quy hoạch không lớn, nhưng bù vào lại nằm sát các ựường quy hoạch, các khu nông thôn mới. Giá ựất tại ựây trong giai ựoạn 2003-2005 khá
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 62
thấp, chỉ có từ 2-3 triệu ựồng/m2 ựất vườn, ao liền kề; 8-9 triệu ựồng/m2ựất ở; ựến giai ựoạn 2005-2011 giá ựất ựã tăng ựều thêm 7 triệu ựồng/m2 ựất các loại, thậm chắ có nơi gần ựường lớn giá ựất ở lên tới 30-40 triệu ựồng/m2.
Nhìn vào bảng 3 ta thấy số lượng người chuyển nhượng QSD ựất ở ựến ựăng ký của năm sau ựều cao hơn năm trước. điều này chứng tỏ ựa số người dân ựã nhận thức và chấp hành thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng ựất khai báo ựăng ký biến ựộng với cơ quan nhà nước. Người nhận chuyển nhượng ựã hiểu nên chọn mua những thửa ựất có ựủ cơ sở pháp lý, ký hợp ựồng chuyển nhượng, nộp các khoản thuế, phắ theo quy ựịnh sẽ ựược ựăng ký sang tên hợp pháp, ựảm bảo quyền lợi của người sử dụng ựất. Tuy nhiên do mức thuế chuyển nhượng, thuế thu nhập cá nhân còn cao dẫn ựến người dân kê khai giá trị trong hợp ựồng chuyển nhượng thường thấp hơn rất nhiều giá ựất mua bán trên thực tế nhằm giảm tiền thuế phải nộp cho Nhà nước. Về phắa cơ quan Nhà nước, thủ tục hành chắnh còn rườm rà, gây phiền hà cho một số người dân cần phải cải cách, ựơn giản hóa thủ tục hành chắnh.
Tóm lại, tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ựất ở trên ựịa bàn huyện Gia Lâm hết sức phong phú và ựa dạng về cả số lượng và chất lượng, còn nhiều thửa ựất của các khu vực trong tương lai ựể cung cấp cho những người có nhu cầu. Chất lượng quyền sử dụng ựất có thể ựáp ứng ựược ựa số người dân có nhu cầu từ giá trị thấp ựến giá trị cao. Trong giai ựoạn công nghiệp hóa Ờ hiện ựại hóa, ựòi hỏi các cơ quan quản lý Nhà nước về ựất ựai trên ựịa bàn ngày càng phải nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về ựất ựai và quản lý việc thực hiện các quyền của người sử dụng ựất ựể giúp việc thực hiện các quyền của người sử dụng ựất ngày càng phát triển, cán cân cung Ờ cầu luôn ổn ựịnh và ựược kiểm soát, góp phần thúc ựẩy phát triển kinh tế - xã hội của huyện Gia Lâm nói riêng và Thành phố Hà Nội nói chung.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 63
b) Chuyển nhượng quyền sử dụng ựất nông nghiệp
Thực tế cho thấy, UBND Thành phố ựã có văn bản quy ựịnh về thủ tục chuyển nhượng QSD ựất nông nghiệp là Quyết ựịnh 158/2002/Qđ-UB ngày 25/11/2002 và Quyết ựịnh 156/2004/Qđ-UBND, tuy nhiên từ ựó ựến nay, mới chỉ có một số trường hợp xin chuyển nhượng quyền sử dụng ựất nông nghiệp ựăng ký tại UBND huyện.
để ựánh giá ựược việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ựất nông nghiệp trên ựịa bàn, tôi ựã tìm hiểu qua việc thực hiện các dự án giải phóng mặt bằng có thu hồi diện tắch ựất nông nghiệp của các hộ gia ựình.
Kết quả tổng hợp trên 15 dự án ựã hoàn thành giải phóng mặt bằng từ năm 2006 ựến 2011 tại huyện Gia Lâm, trên tổng số 746.390,17m2 ựất nông nghiệp và 3.328 hộ gia ựình, có 357 hộ gia ựình có thực hiện chuyển nhượng ựất nông nghiệp chiếm 13,29% tổng số hộ gia ựình, cá nhân. Có nghĩa là vẫn có một số trường hợp chuyển nhượng ựất nông nghiệp nhưng không làm thủ tục ựăng ký theo quy ựịnh.
Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ựất nông nghiệp của các hộ gia ựình thể hiện ở bảng 4.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 64
Bảng 4: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDđ nông nghiệp theo các xã giai ựoạn 2005-2011
Stt Chỉ tiêu đvt Xã Ninh Hiệp Xã Bát Tràng Xã Yên Thường Tổng 1.
Tổng số trường hợp chuyển nhượng trường
hợp 42 34 28 104
2. Diện tắch m2 64.376,2 59.371,6 56.182,45 179.930,25
3.
Tình hìnhthực hiệnthủ tụcựăng kýbiến ựộng trường hợp
3.1 Hoàn tất tất cả các thủ tục 31 25 19 72
3.2. Chỉ khai báo tại UBND xã 2 2 1 5
3.3. Giấy tờ viết tay có người làm chứng 4 3 3 10
3.4 Giấy tờ viết tay 5 4 5 17
3.5 Không có giấy tờ cam kết 0 0 0 0
4.
Thực trạng giấy tờ tại thời ựiểm chuyển nhượng trường hợp
4.1 GCNQSDđ, Qđ giao ựất tạm thời 40 34 28 102
4.2 Giấy tờ hợp pháp khác 2 0 0 2
4.3 Không có giấy tờ 0 0 0 0
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu ựiều tra)
So sánh tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ựất nông nghiệp của người dân thuộc 3 xã nghiên cứu cho thấy: Tại xã Ninh Hiệp có 31 trường hợp hộ gia ựình, cá nhân thực hiện ựầy ựủ các thủ tục chuyển nhượng tại Văn phòng đăng ký QSD ựất, xã Bát Tràng có 22 trường hợp hộ gia ựình, cá nhân thực hiện ựầy ựủ các thủ tục chuyển nhượng tại Văn phòng đăng ký QSD ựất và xã Yên Thường là 19 trường hợp trong tổng số 104 trường hợp tham gia chuyển nhượng.
Tại xã Ninh Hiệp có 73,81% hộ gia ựình, cá nhân làm thủ tục chuyển nhượng tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng ựất, xã Bát Tràng có 73,52% hộ gia ựình, cá nhân làm thủ tục chuyển nhượng tại Văn phòng đăng ký
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 65
quyền sử dụng ựất và xã Yên Thường là 67,86% trong tổng số người dân tham gia giao dịch, có sự chênh lệch rõ ràng. điều này chứng tỏ trình ựộ dân trắ và ý thức chấp hành pháp luật của người dân tại xã Ninh Hiệp và xã Bát Tràng cao hơn so với xã Yên Thường, nhưng mức ựộ chênh lệch là không ựáng kể.
Nếu việc chuyển nhượng ựất nông nghiệp không làm thủ tục tại cấp huyện thì Phòng Tài nguyên và môi trường không quản lý ựược biến ựộng về ựất nông nghiệp. Mục ựắch của việc nhận chuyển nhượng ựất nông nghiệp của nhiều người dân không phải ựể tiếp tục sản xuất nông nghiệp mà ựể chờ dự án thu hồi ựất theo quy hoạch tại ựịa phương. Hình thức giao dịch chủ yếu là giấy tờ không hợp pháp, không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền, không ựăng ký tại Phòng Tài nguyên và môi trường. đất nông nghiệp không ựược sản xuất thường ựể hoang hoá, lãng phắ trong thời gian chưa thực hiện dự án.
Về mặt quy ựịnh của Nhà nước, theo quy ựịnh tại điều 13 của Quyết ựịnh số 39/2008/Qđ-UBND ngày 22/10/2008 của UBND thành phố Hà Nội: ỘChủ
ựầu tư dự án tự thỏa thuận với người ựang sử dụng ựất hợp pháp ựể nhận chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng ựất, ựược Công chứng Nhà nước chứng nhận hoặc UBND xã chứng thựcỢ. Tuy nhiên quy ựịnh này chưa
cụ thể với người sử dụng ựất nông nghiệp vì quy ựịnh không nói rõ người sử dụng ựất cần làm thủ tục ựăng ký biến ựộng và nộp thuế ở ựâu? Thực tế ở huyện Gia Lâm, Phòng Tài nguyên và môi trường không thể quản lý ựược các dự án thực hiện thoả thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ựất nông nghiệp. Vì vậy, trong thời gian tới Nhà nước cần có những quy ựịnh cụ thể hơn về việc người sử dụng ựất nông nghiệp ựược quyền chuyển nhượng cho các ựơn vị có dự án ựầu tư theo ựúng quy hoạch sử dụng ựất và phải ựăng ký với cơ quan quản lý ựất ựai. Như vậy, chúng ta mới thực sự quản lý ựược việc chuyển nhượng QSDđ nông nghiệp có hiệu quả.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 66