4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
4.5.9 đánh giá chung việc thực hiện quyền sử dụng ựất tại các xã nghiên cứu
4.5.9.1 Những kết quả ựạt ựược
Huyện Gia Lâm với tốc ựộ nông thôn hóa nhanh, kinh tế xã hội phát triển trên tất cả các mặt. Cùng với tốc ựộ nông thôn hóa cao, nhiều chung cư ựược xây dựng mới, nhiều tuyến ựường ựược mở rộng và chỉnh trang lại. Bộ mặt nông thôn của huyện ựang tỏa sắc. Công tác tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ về nhà ựất có những bước tiến mạnh, việc thực hiện quyền SDđ của người dân trên ựịa bàn huyện ựã ựạt ựược những kết quả khả quan, cụ thể như sau:
1. Trong số các quyền mà pháp luật cho phép các chủ sử dụng ựất ựược thực hiện, ở huyện Gia Lâm các hộ gia ựình, cá nhân chủ yếu thực hiện
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 88
quyền: chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho và quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền QSDđ. Trong ựó, việc thực hiện các quyền chủ yếu diễn ra với ựất ở; ựất vườn, ao liền kề mấy năm trở lại ựây mới sôi ựộng.
2. Tỷ lệ thực hiện QSDđ của người sử dụng ựất, ựặc biệt là chuyển nhượng QSDđ làm ựầy ựủ các thủ tục với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có sự biến chuyển theo chiều hướng tắch cực. Năm 2005 - 2008, số trường hợp chuyển nhượng QSDđ hoàn tất tất cả các thủ tục là 296 trường hợp, ựến năm 2009-2011 con số thực hiện ựầy ựủ các thủ tục ựã lên tới 993 trường hợp. Tổng số hồ sơ ựăng ký thực hiện quyền sử dụng ựất trong giai ựoạn 2005- 2011 nộp tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là 252 trường hợp/465 trường hợp, chiếm 51,19% tổng số trường hợp thực hiện QSDđ của 3 xã ựiều tra tại huyện. điều này một mặt phản ánh nhận thức của người dân về pháp luật ựất ựai ngày càng tiến bộ, mặt khác cũng chứng tỏ nỗ lực của các cấp chắnh quyền trong huyện Gia Lâm, của các cơ quan chuyên môn trong việc thiết lập trật tự, kỷ cương và ựưa công tác quản lý ựất ựai dần ựi vào nề nếp.
3. Sự hiểu biết pháp luật nói chung và văn bản quy ựịnh về ựất ựai nói riêng của người dân ựã ựược nâng tầm. Người dân ựã ý thức ựược trách nhiệm và quyền lợi của mình trong các giao dịch dân sự, giao dịch về ựất ựai.
4. Sự quan tâm của lãnh ựạo huyện, việc ựầu tư con người và cơ sở trang thiết bị phục vụ cho công tác giải quyết hồ sơ nhà ựất ựược chú trọng, ựáp ứng kịp thời yêu cầu phát triển của thị trường ựất ựai nói chung và nhu cầu thiết yếu về thực hiện quyền SDđ của công dân nói riêng.
4.5.9.2 Những mặt tồn tại
Là một huyện ựang trên ựà phát triển nên mọi hoạt ựộng kinh tế - xã hội, cơ cấu tổ chức ựã, ựang dần ựược hoàn thiện. Chắnh vì vậy, bên cạnh những kết quả ựạt ựược, việc thực hiện quyền SDđ tại huyện cũng gặp không ắt những khó khăn, tồn tại:
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 89
của huyện Gia Lâm có sự khác biệt. Có ựịa phương diễn ra sôi ựộng nhưng cũng có ựịa phương diễn ra trầm lắng. Những ựịa phương diễn ra sôi ựộng là những xã có tốc ựộ phát triển kinh tế mạnh, cơ cấu kinh tế phát triển công nghiệp, thương mại dịch vụ. Những xã mà nền kinh tế chủ yếu nhờ vào nông nghiệp hoặc buôn bán nhỏ lẻ thì các giao dịch về ựất ựai ắt xảy ra. điều ựó cũng phần nào phản ánh sự chênh lệch, không ựồng ựều trong chuyển dịch cơ cấu sử dụng ựất và trong phát triển sản xuất, kinh doanh giữa các ựịa phương. 2. Ngoại trừ quyền thế chấp do yêu cầu bắt buộc phải khai báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì các quyền còn lại có tỷ lệ số trường hợp không khai báo còn cao. Qua số liệu ựiều tra phân tắch tại 3 xã ựại ựiện, tỷ lệ số trường hợp không khai báo khi thực hiện quyền SDđ ựược thể hiện cụ thể: quyền chuyển nhượng 40,12%; quyền cho thuê 73,23%; quyền thừa kế 56,17%; quyền tặng cho 28,75%. Những con số này ựã phản ánh tình trạng một bộ phận không nhỏ người sử dụng ựất hoặc chưa có ý thức chấp hành pháp luật ựất ựai hoặc vì những khó khăn, cản trở mà không ựược tạo ựiều kiện ựể thực hiện các quy ựịnh của pháp luật về kê khai, ựăng ký biến ựộng ựất ựai do thuế cao.
3. Do quy ựịnh chưa cụ thể của các văn bản pháp luật về một số quyền SDđ như chuyển nhượng QSDđ nông nghiệp, cho thuê lại QSDđ, góp vốn bằng giá trị QSDđ nên người sử dụng ựất thường né tránh không ựăng ký và không thực hiện tại huyện.
4. Quá trình giải quyết hồ sơ còn chưa phối hợp thống nhất giữa các phòng chuyên môn, Chi cục thuế huyện và các phòng ban khác liên quan.
4.5.9.3 Nguyên nhân của những tồn tại
Theo khảo sát tình hình và những vấn ựề còn tồn tại ở huyện Gia Lâm, có thể do một số nguyên nhân sau ựây:
* Nguyên nhân khách quan:
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 90
còn chậm ựược phổ biến ựến cơ sở, tài liệu cung cấp cho ựịa phương còn thiếu và chưa kịp thời. Qua ựiều tra cho thấy một bộ phận nhân dân vẫn chưa nắm bắt ựược thay ựổi về các khoản thu phắ theo quy ựịnh như không thu thuế chuyển quyền sử dụng ựất mà thay vào ựó là thuế thu nhập cá nhân của người có ựất chuyển quyền, lệ phắ trước bạ nhà ựất giảm từ 1% xuống còn 0,5%; Một số trường hợp cán bộ ựịa phương không nắm bắt ựược ựầy ựủ hệ thống văn bản pháp luật ựang còn hiệu lực thi hành hay hết hiệu lực thi hành.
2. Trình tự thủ tục khai báo ựể thực hiện các QSDđ của người sử dụng ựất còn rườm rà, phức tạp, người dân còn phải qua nhiều cửa, nhiều công ựoạn. Các cơ quan chuyên môn chưa có sự phối hợp nhịp nhàng như Phòng Tài nguyên & Môi trường, Phòng Tài chắnh, Phòng Quản lý Ờ đô thị huyện trong việc chuyển ựổi mục ựắch sử dụng.
3. Các hoạt ựộng về QSDđ là những giao dịch dân sự diễn ra thường xuyên với số lượng lớn, do Văn phòng ựăng ký QSDđ chịu trách nhiệm xử lý, nhưng ựến nay Văn phòng ựang phải gánh vác một lượng công việc quá tải dẫn ựến thời gian xử lý các công việc về quản lý ựất ựai nói chung cũng như việc thực hiện các QSDđ nói riêng bị chậm trễ, thời gian thụ lý hồ sơ còn kéo dài, gây ách tắc.
4. Các quy ựịnh về nghĩa vụ tài chắnh ựối với các trường hợp chuyển quyền SDđ chưa hợp lý, thiếu công bằng và còn mang nặng tư tưởng tận thu cho ngân sách, do ựó, chưa khuyến khắch ựược người sử dụng ựất ựến làm các thủ tục chuyển quyền SDđ tại cơ quan Nhà nước, cụ thể là:
- Về tiền sử dụng ựất: Một bộ phận người sử dụng ựất có nguồn gốc do thừa kế của cha ông ựể lại nhưng không có giấy tờ về QSDđ theo quy ựịnh tại Nghị ựịnh 17/1999/Nđ-Chắnh phủ (có trường hợp không có giấy tờ, có trường hợp giấy tờ bị thất lạc) và do ựó khi làm thủ tục ựể ựược cấp GCNQSDđ lại phải nộp tiền sử dụng ựất (nộp 100% nếu ựã sử dụng ựất, xây nhà ở ổn ựịnh sau ngày 01/07/2004 ựối với ựất nông thôn). Những người sử dụng ựất rơi vào các
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 91
trường hợp này thường không chấp nhận việc nộp tiền sử dụng ựất và lựa chọn việc chuyển QSDđ trao tay nhau.
- Về thuế chuyển quyền SDđ: việc tắnh thuế chuyển quyền SDđ chỉ tắnh theo trường hợp việc mà không phân biệt ựược giữa trường hợp chuyển quyền SDđ do yêu cầu của ựời sống với trường hợp ựầu cơ ựất ựai, kinh doanh bất ựộng sản. Từ ựó không khuyến khắch ựược việc tập trung ựất ựai cho những người thực sự có nhu cầu SDđ, không ựiều tiết ựược thu nhập của những người ựầu cơ, kinh doanh bất ựộng sản, lợi dụng tình hình tăng giá ựất ựể kiếm lời.
* Nguyên nhân chủ quan:
1. Qua ựiều tra cho thấy, tâm lý chung trong nhân dân là ngại phải ựến gặp cơ quan Nhà nước, người dân lấy sự tin tưởng nhau là chắnh, họ ựiều chỉnh các quan hệ ựất ựai với nhau trong mối quan hệ hàng xóm, bạn bè, quen biết truyền thống. Việc ựiều chỉnh quan hệ ựất ựai theo cách này tuy có những mặt tốt như giữ ựược truyền thống gắn bó ựoàn kết trong cộng ựồng làng xã xưa kia, nhưng ngày nay, trong cơ chế thị trường với những mối quan hệ ựang ngày càng mở rộng vượt ra khỏi một làng xã thì việc ựiều chỉnh quan hệ ựất ựai chỉ dựa trên sự tin tưởng lẫn nhau ựã không còn phù hợp, không những thế nó còn trở thành nguyên nhân làm tăng số lượng những trường hợp tranh chấp, khiếu kiện về ựất ựai, gây mất ổn ựịnh xã hội.
2. Sự không ổn ựịnh của ựội ngũ cán bộ ựịa chắnh xã, thị trấn ựã gây khó khăn cho việc quản lý, theo dõi một cách liên tục quá trình sử dụng, chuyển dịch ựất ựai, gây thất lạc hồ sơ quản lý ựất ựai.
3. Hồ sơ ựịa chắnh ựo vẽ trước năm 1993 của một số xã bị thất lạc hoặc không ựầy ựủ, việc cấp ựất trái thẩm quyền không có hồ sơ nên việc lập hồ sơ cấp GCNQSDđ còn gặp nhiều khó khăn.
4. Công tác tổ chức quản lý Nhà nước về việc thực hiện QSDđ (quản lý thị trường QSDđ) còn yếu kém, chưa ựược ựào tạo, bồi dưỡng nhiều.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 92
5. Số lượng cán bộ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng ựất quá mỏng, chưa chuyên sâu tập trung trong khi hồ sơ giao dịch của công dân lại quá nhiều.