4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
4.5.3 Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng ựất
Qua theo dõi tại huyện Gia Lâm, người sử dụng ựất ở ựang thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng ựất theo hai hình thức là xây dựng nhà ở với diện tắch nhỏ có số lượng nhiều ựể cho thuê nhà trọ, hoặc xây dựng nhà cho các tổ chức kinh doanh thuê nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ựất. Tuy nhiên, không có trường hợp cho thuê nhà ựất nào ựến ựăng ký cho thuê QSD ựất theo quy ựịnh tại UBND huyện.
Khi thực hiện cho thuê nhà thì người sử dụng ựất phải nộp các khoản thuế theo quy ựịnh của pháp luật. Trước ngày 01/01/2009, người cho thuê phải nộp các khoản Giá trị gia tăng và Thu nhập doanh nghiệp ước tắnh tổng số khoảng 22,5% doanh thu. Từ sau ngày 01/01/2009, người cho thuê nhà ựất phải nộp thuế Giá trị gia tăng và thuế Thu nhập cá nhân khoảng 4% tổng doanh thu. Như vậy, Nhà nước ựã giảm thuế thu khi cho thuê nhà ựất ựể tạo ựiều kiện khuyến khắch người cho thuê nhà ựất thực hiện thủ tục khai báo nộp thuế.
Theo Chi cục thuế huyện Gia Lâm, hàng năm huyện thất thu thuế nhà do các hộ gia ựình có nhà cho thuê chưa tự giác kê khai nộp thuế, trừ một số ắt trường hợp cho tổ chức kinh doanh làm trụ sở công ty thuê nhà ựất. Người cho thuê nhà ựất chỉ ựến cơ quan thuế kê khai nộp tiền thuế cho thuê nhà ựất khi tổ chức thuê nhà ựất yêu cầu có hoá ựơn, chứng từ ựầu vào cho doanh nghiệp thuê nhà ựất. Thực tế là không có biện pháp chế tài ựủ mạnh của Nhà nước nên việc quản lý thu thuế cho thuê nhà ựất rất khó khăn.
Theo quy ựịnh của Quyết ựịnh số 158/2002/Qđ-UB của UBND thành phố Hà Nội, trường hợp người sử dụng ựất ựã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng ựất mà cho thuê quyền sử dụng ựất hoặc quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ựất thì ngoài việc nộp nghĩa vụ thuế với Nhà nước, phải ựến
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 67
UBND xã, phường ựể xác nhận vào Hợp ựồng cho thuê và ựăng ký vào sổ theo dõi việc cho thuê quyền sử dụng ựất.
Qua ựiều tra 150 hộ gia ựình, cá nhân tại 3 xã giai ựoạn 2005-2011 thì có 47 hộ ựã từng cho thuê và ựang thuê nhà ựất ựể ở, sản xuất kinh doanh. Như vậy, ựã có 31,33% số hộ ựược ựiều tra ựã cho thuê và thuê nhà ựất, tỷ lệ cao nhất là xã Ninh Hiệp (50,26%), thấp nhất là xã Yên Thường (khoảng 5,4%).
Diện tắch cho thuê và nhận thuê qua các thời kỳ là 9.267,3m2, loại ựất cho thuê là ựất ở chiếm 85,3% tổng diện tắch ựất cho thuê (7.905,0069m2); ựất vườn, ao liền kề cho thuê chỉ có 14,7%. Nơi có tỷ lệ cho thuê ựất ở cao nhất là xã Ninh Hiệp và xã Bát Tràng. Hầu hết các trường hợp cho thuê quyền sử dụng ựất ở theo hai hình thức là xây dựng nhà ở với diện tắch nhỏ với số lượng nhiều ựể cho thuê nhà trọ, hoặc xây dựng nhà cho các cá nhân, tổ chức thuê nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ựất ựể kinh doanh.
Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDđ ở 3 xã nghiên cứu thể hiện ở bảng 5 ựược tổng hợp từ phụ lục 3.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 68
Bảng 5: Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDđ theo các xã giai ựoạn 2005-2011 Stt Chỉ tiêu đơn vị tắnh Xã Yên Thường Xã Ninh Hiệp Xã Bát Tràng Tổng
1. Tổng số trường hợp cho thuê (trường hợp) trường hợp 8 28 11 47 Trong ựó: đất ở 5 28 4 37 đất vườn, ao liền kề 3 0 7 10 2. Diện tắch (m2) m2 983,4 3469,8 4814,1 9267,3 3.
Thời hạn cho thuê trường
hợp 3.1 1-3 năm 4 15 3 22 3.2. 3-5 năm 4 13 8 25 3.3. 5-10 năm 0 0 0 0 4. Tình hình thực hiện thủ tục ựăng ký biến ựộng trường hợp 4.1 Hoàn tất tất cả các thủ tục 1 3 2 6
4.2 Giấy tờ viết tay có người làm chứng 1 12 3 16
4.3 Giấy tờ viết tay 5 13 6 24
4.4 Không có giấy tờ cam kết 1 0 0 1
5.
Thực trạng giấy tờ tại thời ựiểm cho thuê trường hợp
5.1. GCNQSDđ, Qđ giao ựất tạm thời 5 16 5 26
5.2. Giấy tờ hợp pháp khác 2 10 6 18
5.3. Không có giấy tờ 1 2 0 3
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu ựiều tra)
Kết quả ở bảng 5 cho thấy: Ở các nhóm xã khác nhau, tình hình cho thuê ựất có sự khác nhau. Tình hình cho thuê ựất ở tại các xã phát triển, gần trung tâm nội thành, trung tâm kinh tế như xã Ninh Hiệp, xã Bát Tràng diễn ra sôi ựộng hơn các xã xa trung tâm (xã Yên Thường). Ở các xã trên, số hộ tham gia vào các hoạt ựộng sản xuất kinh doanh, thương mại, buôn bán các mặt
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 69
hàng chiếm tỷ lệ lớn. Những hộ ựã có công việc làm ổn ựịnh tại các cơ quan Nhà nước, có chỗ ở khác, hoặc họ không có vốn ựể ựầu tư kinh doanh nên họ cho thuê ựất ở ựể sản xuất kinh doanh, hoặc cho thuê nhằm mục ựắch ựể ở.
Việc cho thuê nhà, ựất dọc ựường Lò Ông Phước, thôn Giang Cao làm cơ sở kinh doanh, mở quán bán hàng ựã làm tăng số trường hợp thuê ựất tại 2 xã Bát Tràng và Ninh Hiệp. Trong giai ựoạn 2005-2011, số trường hợp thuê ựất tại xã Bát Tràng là 11 trường hợp, xã Ninh Hiệp là 28 trường hợp, trong ựó chỉ có 2 trường hợp chủ ựất ựã xây dựng nhà trên ựất vườn ựể cho thuê ở. Số trường hợp cho thuê, nhận thuê ựất tăng lên trong các năm từ 2009-2011.
Tại xã Yên Thường, số trường hợp cho thuê QSDđ ở ắt hơn, chỉ có 08 trường hợp cho cả thời kỳ (chiếm 17,02% tổng số trường hợp cả thời kỳ), trong ựó có 05 trường hợp cho thuê ựất ở và 03 trường hợp cho thuê trên ựất vườn, ao liền kề trong giai ựoạn 2005-2011. Nguyên nhân do người dân ở ựây sống chủ yếu vẫn dựa vào nghề nông, số hộ gia ựình chuyển sang kinh doanh, buôn bán nhỏ lẻ chiếm tỷ lệ rất ắt. Hầu hết các trường hợp diện tắch ựất lớn, hộ gia ựình xây dựng nhà cho thuê ựất ựể ở, kinh doanh nhỏ. Một số trường hợp mua ựất nhưng chưa có nhu cầu sử dụng, họ cũng xây dựng nhà cho thuê nhằm mục ựắch ựể giữ ựất khỏi hoang hóa, lấn chiếm chứ không quan trọng vì mục ựắch kinh tế.
Nhìn chung, các hộ gia ựình có nhà cho thuê chưa tự giác kê khai nộp thuế, trừ một số trường hợp cho tổ chức kinh doanh làm trụ sở công ty hoặc phòng giao dịch của các ngân hàng thuê nhà ựất. Người cho thuê nhà ựất chỉ ựến cơ quan thuế kê khai nộp tiền thuế cho thuê nhà ựất khi tổ chức thuê nhà ựất có hoá ựơn, chứng từ ựầu vào cho doanh nghiệp thuê nhà ựất.
Qua phỏng vấn trực tiếp những người ựã thực hiện cho thuê QSDđ, các cán bộ ựịa chắnh xã, thị trấn và cơ quan ựịa chắnh huyện cho thấy một số nguyên nhân chủ yếu làm cho số lượng những trường hợp cho thuê QSDđ không khai báo lớn như sau:
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 70
- Hầu hết các trường hợp cho thuê QSDđ ựều chỉ thực hiện trong thời gian ngắn, 1 năm hoặc vài năm, những người này cho rằng chỉ cần hai bên thoả thuận với nhau và hàng năm thực hiện ựầy ựủ các loại thuế, phắ kinh doanh cho Nhà nước là ựược không cần làm thủ tục khai báo rườm rà.
- đa số trường hợp các bên cho thuê và thuê nhà ở không muốn nộp bất kỳ khoản lệ phắ nào với cơ quan Nhà nước (trốn thuế thuê nhà), do ựó việc cho thuê chỉ dựa trên cơ sở tin tưởng nhau là chắnh mà không cần ựến sự bảo hộ của Nhà nước. Ngoài ra còn do ý thức tuân thủ pháp luật của người dân còn kém, cũng như sự quản lý chưa ựược sát sao, chế tài xử phạt chưa ựủ mạnh của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Tóm lại, hộ gia ựình, cá nhân tại huyện Gia Lâm thực hiện quyền cho thuê QSD ựất ựể ựầu tư kinh doanh nhưng không thực hiện nghĩa vụ nộp thuế và ựăng ký theo ựúng quy ựịnh. Ý thức pháp luật của người sử dụng ựất chưa nghiêm ảnh hưởng lớn ựến nguồn thu ngân sách Nhà nước, gây khó khăn cho công tác quản lý ựất ựai. Nhà nước cần có những quy ựịnh pháp luật với các chế tài xử phạt ựể nâng cao ý thức chấp hành pháp luật của người sử dụng ựất.