6. Bố cục của đề tài:
3.3.6 Kiến nghị hoàn thiện các khoản phải thu tài chính khác
Thu tiền sử dụng đất
Dựa vào khoản thu tiền sử dụng đất để hạn chế đầu cơ BĐS, đồng thời phát triển thị trường BĐS một cách ổn định, lành mạnh. Chẳng hạn việc thu tiền sử dụng đất đánh
thuế lên căn nhà, hoặc mảnh đất thứ hai trở đi của người dân theo phương pháp lũy
tiến và thuế suất tính theo giá trị của BĐS. Như vậy, chi phí sở hữu thêm một căn nhà
thứ 2 sẽtăng lên do thuế (ngoài giá mua). Trong một thịtrường mà tỷ lệđầu cơ cao thì chính sách này có tác động rất mạnh do tỷ lệ lớn BĐS sẽ bịđánh thuế. Lúc đó hành vi
hợp lý của người sở hữu nhà thứ 2 là phải càng bán nhanh càng tốt hoặc phải cho thuê lại để bù đắp chi phí. Điều này cũng sẽ làm cho những căn nhà bỏ hoang giảm dần vì chi phí sở hữu cao, nghĩa là nguồn tài nguyên đất đai khan hiếm của xã hội sẽđược sử
dụng một cách hợp lý hơn.
Tuy nhiên, nếu chính sách này được áp dụng cũng sẽ ảnh hưởng sâu rộng đến thị trường BĐS. Trước mắt tình trạng đầu cơ giảm sẽ làm cho giá nhà giảm theo. Các doanh nghiệp BĐS sẽ càng thêm khó khăn. Mặc dù vậy, về dài hạn chính sách này sẽ mang đến rất nhiều lợi ích cho nền kinh tế. Tỉnh sẽthu được lượng ngân sách khá, giá nhà sẽ giảm về phù hợp với nhu cầu thực của người dân hơn.
Với thực trạng thu thuế trong ngành BĐS hiện nay, có một vài điểm cần phải chỉnh sửa lại để tạo điều kiện thúc đẩy thị trường BĐS phát triển theo hướng giải quyết các vấn đề khó khăn về tài chính, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư giảm giá thành sản phẩm, tăng tính cạnh tranh về giá và khách hàng có nhu cầu thực sựcũng dễ
dàng tiếp cận sản phẩm BĐS.
Cụ thể, theo Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ban hành ngày 13/8/2009 thay thế bằng Nghị định 43/2014/ NĐ-CP, quy định về thu tiền sử dụng đất, giá đền bù giải phóng mặt bằng theo giá thị trường là chưa hợp lý. Vì vậy, giải pháp đề xuất là chỉ nên thu tiền sử dụng đất trên phần diện tích đất dùng để kinh doanh, còn phần diện tích đất dùng vào việc xây dựng các diện tích công cộng cho dựán đó nên thu theo một tỷ lệ
nhỏ hoặc không thu tiền sử dụng đất .
Đối với vấn đề thu tiền sử dụng đất, theo quy định hiện hành, các dự án nhà ở kinh
doanh khi đầu tư phải thỏa thuận, thương lượng giá đền bù với dân, hoặc bồi thường giải tỏa theo sát giá thịtrường, sau đó phải nộp tiền sử dụng đất theo giá thịtrường cho
Nhà nước. Như vậy, vô hình trung doanh nghiệp phải mua đất tới 2 lần. Giải pháp cho vấn đề này là tốt nhất nên giải quyết theo cách phân chia ra hai loại đất. Đối với đất do
nhà nước cấp cho doanh nghiệp, nhà nước đền bù cho dân, cấp sổđỏ… thì sẽ thu thuế
100% giá thị trường. Đối với đất do doanh nghiệp tự mua của dân, bỏ tiền đầu tư hạ
tầng… nên đóng thuế khoảng 10-15% theo giá thị trường… nhằm tránh nguy cơ đóng băng toàn thị trường đồng thời khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư vào BĐS nhất là thành phần kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
Việc xác định bảng giá đất vô cùng quan trọng, cần phải có phương pháp thẩm định, tính toán khoa học nhằm đảm bảo cho giá đất có cơ chế tự thích ứng. Trong điều kiện
như vậy, khi mà các yếu tốthành giá đất thay đổi (vị trí, cơ sở hạ tầng xung quanh,…)
thì giá đất sẽ thay đổi theo làm cho mức thuế phải nộp thay đổi theo, nên đi theo hướng xây dựng bảng giá đất định kỳ sát giá thịtrường.
Thu tiền thuê đất
Thực tế chính sách thu tiền cho thuê đất còn có sự phân biệt đối xử giữa Nhà đầu tư nước ngoài với Nhà đầu tư trong nước. Vì vậy, chính sách tiền thuê đất hiện tại không
đảm bảo tính công bằng giữa các thành phần kinh tế, không phù hợp với xu hướng quốc tế. Đây là một bất cập lớn, trong thời gian tới cần phải có những chỉnh sửa sớm
để tạo nên một mặt bằng cạnh tranh bình đẳng phù hợp với hoàn thiện thể chế kinh tế
thịtrường, đảm bảo tính cạnh tranh, đểđẩy mạnh thu hút đầu tư nước ngoài, phát triển các thành phần kinh tếtrong nước góp phần thúc đẩy sự phát triển chung của nền kinh tế.
Bên cạnh đó, Tỉnh Vĩnh Long không nên coi nguồn thu nghĩa vụ tài chính từ đất đai là
mục tiêu quản lý, thay vào đó cần có quan điểm xây dựng thuế phải đặt lên hàng đầu là phát triển quỹđất, định hình, quy hoạch hợp lý, xã hội ổn định, tạo cơ chế cho doanh nghiệp hoạt động tốt cạnh tranh lành mạnh, tạo công ăn việc làm ổn định cho xã hội, giảm hẳn khiếu kiện, tạo ra thế công bằng hợp lý có ý thức đầu tư dài hạn.
Quy định thuếđất không nên theo tỷ lệ bình quân như nhau, nên áp dụng hình thức thu thuế sử dụng đất theo lũy tiến đối với các loại đất phi nông nghiệp, nhất là đất ở các đô
thịđể hạn chếđầu cơ và tích lũy đất đai, điều này có nghĩa diện tích sử dụng đất càng nhiều thì tỷ lệ % thu càng cao. Như vậy sẽ tăng nguồn thu cho NSNN và phát triển mạnh quỹđất đểđầu tư trở lại cho phát triển hạ tầng và phát triển quỹđất.
Thuếtrước bạ
Trong chương hai đã trình bày, việc xác nhận và cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở chỉ là công tác hành chính, chỉ mang tính quản lý của nhà nước trong các hoạt động giao dịch trên thị trường BĐS. Vì vậy, để khắc phục những hạn chế này thì lệ phí trước bạ cần ấn định một số tiền cố định thấp như là loại phí hành chính bình thường khác nhằm tạo điều kiện và khuyến khích các giao dịch BĐS được thực hiện trên thị trường chính thức, nhằm giúp nhà nước quản lý chặt chẽ thị trường BĐS, ổn định nguồn thu cho ngân sách. Lệ phí trước bạ được tính bằng 0.5% trên giá trị chuyển nhượng thực tế là quá cao, bởi vì ngoài lệ phí trước bạ, tổ chức, cá nhân còn phải nộp
thêm thuế như: đối với tổ chức còn phải nộp thêm thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ,
chuyển quyền thuê đất, đối với cá nhân còn phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Nên tổng số thuế phải nộp sẽ rất cao, đây chính là một trong những nguyên nhân làm cho giao dịch BĐSthông qua thị trường phi chính thức phát triển mạnh trong thời gian qua.