6. Bố cục của đề tài:
2.2.3Thực trạng các sắc thuế liên quan đến thị trường BĐS tại tỉnh Vĩnh Long
Thuế sử dụng đất nông nghiệp
Quan điểm áp dụng: Thuế sử dụng đất nông nghiệp được nhà nước áp dụng chủ yếu
để tăng cường quản lý nhà nước, khuyến khích người dân sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả, điều tiết một phần thu nhập của người sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp vào ngân sách nhà nước, đảm bảo sự công bằng giữa những người sử dụng đất. Căn cứ pháp lý để thu thuế sử dụng đất nông nghiệp là Luật thuế sử
dụng đất nông nghiệp ngày 10/7/1993 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Căn cứ để tính thuế là diện tích tính thuế, hạng đất và thuế suất:
- Diện tích tính thuế căn cứ vào tờ khai của hộ, và đồng thời phải căn cứ vào các tài liệu sau để kiểm tra tờ khai của hộ như diện tích tính thuế nông nghiệp năm
1993, kết quảđo đạt gần nhất của cơ quan quản lý ruộng đất quận, huyện.
- Hạng đất được căn cứ vào các yếu tố sau: chất đất, vị trí, địa hình, khí hậu,
điều kiện thuận lợi về tưới tiêu. Hạn đất được quy định ổn định trong vòng 10 năm.
Dựa vào khả năng sinh lợi của từng loại đất từ thấp đến cao mà phân thành 05 hạn
đất đối với đất trồng cây lâu năm và 06 hạn đất đối với đất trồng cây hàng năm, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản.
- Thuế suất thuế sử dụng đất nông nghiệp được tính bằng kg thóc trên một đơn
vị điện tích canh tác (01 hecta) của từng hạng đất. Sốthóc này được quy ra thành tiền
để thu thuế, giá thóc để quy ra tiền để thu thuế là giá thịtrường của từng địa phương theo vụ mùa thu thuế.
Trong thời gian qua thuế sử dụng đất nông nghiệp đóng góp một phần trong nguồn thu ngân sách tỉnh. Tuy nhiên Vĩnh Long với tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh thì
đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp ngày càng giảm, đất sử dụng vào mục đích
phi nông nghiệp ngày càng tăng. Theo quy hoạch sử dụng đất đến năm 2015 của tỉnh
TT Loại đất Diện tích hiện trạng năm 2010
Các năm trong kỳ kế hoạch Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) A TỔNG DIỆN TÍCH TỰ NHIÊN 149,681 149,681 149,681 149,681 149,681 149,681 1 Đất nông nghiệp 117,192 116,862 115,744 115,328 114,978 113,152 Trong đó: 1.1 Đất trồng lúa 70,242 69,703 68,869 68,400 68,161 67,085 Trong đó: Đất chuyên trồng lúa nước (2 vụ trở lên) 70,242 69,703 68,869 68,400 68,161 67,085
1.2 Đất trồng cây lâu năm 44,374 44,370 43,920 43,712 43,443 42,363 1.3 Đất nuôi trồng thuỷ sản 1,027 1,122 1,222 1,350 1,482 1,792 2 Đất phi nông nghiệp 32,349 32,685 33,808 34,231 34,588 36,426
(Nguồn: Sở Xây dựng Vĩnh Long, 2011)
Thuế sử dụng đất nông nghiệp đóng góp vào nguồn thu ngân sách tỉnh ngày càng
giảm cả về số tuyệt đối lẫn tương đối. Tỷ trọng thu thuế sử dụng đất nông nghiệp trên tổng thu ngân sách tỉnh không đáng kể (bảng 2.10). Nguyên nhân là do diện tích đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp ngày càng giảm, số tiền thu ngân sách tỉnh từ các loại thuế khác chiếm tỷ trọng cao, và do thực hiện Nghị quyết số
15/2003/QH11 được quốc hội thông qua ngày 17/6/2003 về việc miễm giảm thuế sử
dụng đất nông nghiệp đến 2010.
( Nguồn: UBND Tỉnh Vĩnh Long)
Với quy định mọi cá nhân được giao đất có sử dụng hay không sử dụng đất đều phải nộp thuế, nên bắt buộc mọi người nắm giữ đất phải tăng cường thâm canh tăng năng suất làm tăng thu nhập và hoàn thành nghĩa vụ thuế.
Nếu không sử dụng hoặc sử dụng không hiệu quả đất bắt buộc phải chuyển giao lại
cho người khác bằng cách cho thuê đất hay chuyển QSDĐ. Do đó, việc áp dụng thuế
sử dụng đất nông nghiệp giúp nhà nước quản lý được quỹ đất nông nghiệp, chuyển dịch cơ cấu cây trồng, góp phần thúc đẩy việc sử dụng đất có hiệu quả, làm gia tăng hàng hóa BĐS trên thịtrường.
Tuy nhiên thuế sử dụng đất nông nghiệp có một sốnhược điểm sau : (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Những bất hợp lý và không công bằng khi tính thuế suất bằng thóc, nhưng quy
ra bằng tiền để thu thuế: Do trước đây là một nước với nền kinh tế nông nghiệp nói
chung và Vĩnh Long nói riêng, với hơn 80% dân số hoạt động trong lĩnh vực nông nghiệp thì việc thu thuế theo giá thóc là hợp lý. Ngày nay với trình độ phát triển của nền kinh tế ngày nay, tốc độ CNH-HĐH ngày càng nhanh, quan hệ tiền tệ phát triển mạnh thì thuế tính trên thóc không còn phù hợp nữa. Bên cạnh đó, giá thuế thóc tính thuế không đồng nhất giữa các địa phương tạo ra sự không công bằng trong nghĩa vụ
nộp thuế của người dân. Trong khi đó, giá đất có xu hướng ngày càng tăng dẫn đến việc nông dân không muốn nắm giữ đất để sản xuất nông nghiệp nữa, làn sóng di cư vào vào đô thịtăng nhanh, làm cho thịtrường đất đai ở khu vực nông thôn và thành thịđiều bịảnh hưởng.
- Bên cạnh đó, việc xác định hạn đất để áp thuế suất thuế sử dụng đất nông nghiệp cho hợp lý và công bằng, trên thực tế cũng khó thực hiện được điều này. Bởi
vì, việc xác định hạn đất thường thiếu khách quan, dể phát sinh những tiêu cực, nảy sinh nhiều trường hợp cùng một diện tích đất nhưng được xếp hạng là đất thấp để đóng thuế nông nghiệp, nhưng khi bị thu hồi lại được xếp hạng đất cao để nhận đền bù cao.
Thuếnhà đất
Thuế nhà, đất là thuế thu đối với nhà và đối với đất ở, đất xây dựng công trình. Mục đích của Luật thuế nhà, đất là để tăng cường quản lý Nhà nước đối với việc xây dựng và sử dụng nhà ở, khuyến khích các tổ chức, cá nhân sử dụng đất tiết kiệm phù hợp với Luật đất đai, động viên sựđóng góp của chủ sở hữu nhà và người sử dụng nhà, đất vào ngân sách NN. Ngày 17/06/2010 Quốc hội khoá XII đã thông qua Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp số 48/2010/QH12, có hiệu lực thi hành từ
ngày 01/01/2012 để thay thế Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1992 và Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1994. Căn cứ tính thuế là diện
tích đất, hạng đất và mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của một đơn vị diện tích: - Diện tích đất: Diện tích đất tính thuế là diện tích đất thực tế sử dụng, không
tính diện tích xây dựng kết cấu hạ tầng đối với đất thuê để xây dựng khu công nghiệp.
Đối với chung cư nhiều tầng thì diện tích được xác định bằng hệ số phân bổ.
- Hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế là hạn mức giao đất ở mới theo quy định của UBND tỉnh Vĩnh Long.
- Mức thuế suất: áp dụng luỹ tiến từng phần được quy định gồm 3 bậc tính thuế.
Đối với diện tích trong hạn mức thuế suất 0.03 %, phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức quy định 0.07% và phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức thì áp dụng 0,15%. Chung cư cao tầng là 0.03%, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp áp dụng mức thuế suất 0.03%, đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định áp dụng mức thuế suất 0.15%, đất lấn chiếm áp dụng mức thuế suất 0.2% không áp dụng hạn mức. Việc ban hành Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đã khắc phục
được một số điểm tồn tại hạn chế của Pháp lệnh thuế nhà, đất như: căn cứ tính thuế dựa vào hạng đất chịu thuế sử dụng đất nông nghiệp; tính thuế bằng thóc, thu bằng tiền; giá thóc thu thuế nhà, đất dựa vào giá thóc thu thuế sử dụng đất nông nghiệp của
vụ liền kề năm trước - dẫn tới việc khi được mùa (giá thóc thấp) thì thu thuế thấp, khi mất mùa (giá thóc cao) thì thu thuế cao, nên đã gây nhiều khó khăn cho người nộp thuế là các hộ nông dân (chiếm khoảng 70%). Tuy đã khắc phục được một số điểm tồn tại hạn chế như trên, nhưng khi triển khai Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đã gặp những khó khăn vướng mắc trong thực hiện.
- Việc xác định hạn mức đất ở: Theo quy định tại điểm 1.4, Khoản 1, Điều 5, Chương II, Thông tư số 153/2011/TT-BTC ngày 11/11/2011 của Bộ tài chính hướng dẫn về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, để xác định đúng hạn mức đất ở ghi trên giấy chứng nhận QSDĐ của từng trường hợp làm căn cứ tính thuế, thực tế triển khai thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Vĩnh Long hiện nay gặp nhiều vướng mắc trong việc xác định hạn mức đất ở, do việc lưu trữ hồ sơ, quản lý đất đai thời gian trước đây còn nhiều bất cập, đặc biệt là trong lĩnh vực cấp chứng nhận
QSDĐ.
- Xác định khu vực, vị trí, giá đất tính thuế ở vùng nông thôn do quy định giá đất ở nơi vùng sâu và nơi gần trung tâm xã, chợ có điều kiện kinh doanh.
- Khai thuế đối với trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đứng tên bố, mẹ, thực tế đã chia cho các con, (bố, mẹ đã chết) chưa làm thủ tục thừa kế, sang tên cho các con, hiện tại người đang sử dụng là các con. Ở trường hợp này nếu khai tên người nộp thuế là người có quyền sử dụng đất (người đã chết) thì rất bất hợp lý trong việc thông báo thu nộp, quyết toán và xử lý các vấn đề về thuế khác.
- Nhưng trong thực tế hiện nay có rất nhiều hộ gia đình thế chấp giấy chứng nhận QSDĐtại ngân hàng để vay vốn, nên không có bản chụp giấy chứng nhận QSDĐ sử dụng đất theo quy định để nộp hồ sơ khai thuế. Tại Điều 15, Chương IV, Thông tư số
153/2011/TT-BTC vê hồ sơ khai thuế, có quy định trong Hồ sơ phải có “... Bản chụp
các giấy tờ liên quan đến thửa đất chịu thuế như: Giấychứng nhận QSDĐ.
- Thực tế thu thuế theo Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện nay gặp rất nhiều trường hợp nhà, đất vắng chủ, không tìm được địa chỉ giao dịch của người sử dụng nhà, đất để yêu cầu kê khai thu tiền, đây cũng là một công việc khó khăn vướng mắc làm giảm nguồn thu ngân sách tỉnh nhà.
Thuế nhà đất cũng đóng góp một phần trong nguồn thu ngân sách tỉnh, nhưng tỷ
trọng khoản thu này trong tổng thu ngân sách chiếm tỷ rất nhỏ và có xu hướng tăng
nhẹqua các năm.
Hình 2.6: Tình hình thu thuếnhà đất tại Vĩnh Long
(Nguồn : UBND Tỉnh Vĩnh Long) (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ
Luật thuế Thu nhập cá nhân sửa đổi và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP hướng dẫn có hiệu lực mức thuế suất thuế thu nhập cá nhân. Tại Điều 22 Nghị định số 65/2013/NĐ-
CP (thay thế Nghị định số 100/2008/NĐ-CP) có hiệu lực từ 01/7/2013 cũng quy định thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS là 25% trên thu nhập tính thuế (Thu nhập tính thuế được xác định bằng giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ (-) giá vốn và các chi phí hợp lý liên quan), trường hợp không xác định hoặc không có
hồ sơ để xác định giá vốn và chứng từ hợp pháp xác định các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng, giá
chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp không xác định được giá thực tế hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND tỉnh Vĩnh Long quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định căn cứ theo Bảng giá đất do
UBND tỉnh Vĩnh Long.
Tuy nhiên, giá tính thuế dựa vào dựa vào giá đất do UBND Vĩnh Long quy định,
chuyển nhượng (diện tích x giá đất) hay 25% phần chênh lệch sau khi trừ tất cả các chi phí, đây là điều bất hợp lý đối với người nộp thuếvà cơ quan thu thuế.
Theo Thông tư 84, để tính thuế thu nhập với chuyển nhượng BĐS, trường hợp có đầy đủ giấy tờ chứng nhận chi phí mua ban đầu và giá bán thì sẽ tính với mức thuế suất 25% trên phần chênh lệch giữa giá bán và giá gốc. Trường hợp không xác định được
các chi phí liên quan thì tính thuế 2% trên tổng giá trị hợp đồng chuyển nhượng. Vậy là rộ lên chuyện “lách luật” bằng cách kể cả trường hợp có đủ giấy tờ xác minh chi phí mua, bán vẫn cố tình tính thuế theo thuế suất 2% nếu tính toán thấy cách đó có lợi hơn.
Trong nhiều trường hợp, cách tính thuế 25% trên chênh lệch giá mua và giá gốc thì số thuế phải nộp sẽ lớn hơn nhiều so với cách tính thuế trên 2% giá mua. Thực tế thì với cả cách tính thuế trên 25% giá mua và giá gốc người ta cũng có cách “lách” thuế. Đó là người mua và người bán, bắt tay nhau khai man giá trị hợp đồng. Lấy ví dụ: “Chẳng hạn, một căn hộ mua ở có giá vốn xác định, có phiếu thu 1 tỷ, có biên lai nộp phí trước bạ 5 triệu, cộng một số chi phí khác hợp thành giá vốn. Sau đó thực tế người ta bán 5
tỷ, nhưng người ta chỉ kê khai giá bán bằng hoặc xấp xỉ giá gốc”. Trường hợp này, mức thu thuế thậm chí còn thấp hơn nhiều nếu tính theo cách 2%. Nếu quy định giá thực tế là giá ghi trên hợp đồng. Nhưng giá ghi trên hợp đồng có thực là giá chuyển
nhượng hay không thì rất khó xác định, còn gây nhiều tranh cãi. Luật có khoản ràng buộc là nếu giá chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND tỉnh Vĩnh Long quy định thì theo giá của tỉnh. Tuy nhiên, thực tế giá của tỉnh quy định thường thấp hơn rất nhiều so với giá thực tế nên ràng buộc này cũng thành vô hiệu. “Chẳng hạn, giá tỉnh quy định tại Vĩnh Long nhiều nơi chỉ có 3 triệu đồng/m2, nhưng giá thực tế chuyển nhượng trên thị trường lên đến 7-15 triệu đồng/m2. Khi đó người ta kê khai chỉ cần nhích lên một ít thôi so với giá bán thì cơ quan thuế thất thu”. Quy định giá tính thuế là
giá trúng đấu giá sẽ tạo bất hợp lý nếu có một BĐS liền kề được chuyển nhượng và
xác định giá chịu thuế chuyển QSDĐ theo giá đất do UBND Vĩnh Long ban hành, trong khi giá này thấp hơn rất nhiều so với giá thịtrường.
Tuy nhiên căn cứ tính thuế(giá đất) bất hợp lý đã góp phần hình thành các giao dịch ngầm trên thịtrường. Chấp nhận việc giao dịch không thông qua cơ quan quản lý Nhà
với việc người mua có trong tay tài sản không hợp pháp. Đứng dước góc độ thị trường, tồn tại BĐS nhưng không trở thành hàng hóa trên thị thịtrường BĐS chính
thức do tính không hợp pháp của nó. Cụ thể, đã hạn chế nguồn hàng hóa cho thị trường, thị trường hoạt động với số ít những tài sản hợp pháp đã không tạo nên một thịtrường BĐS phát triển như mong muốn để góp phần vào việc phát triển chung của kinh tếVĩnh Long trong thời gian qua, ngoài ra chính sự hoạt động mạnh của thị
trường phi chính thức không kiểm soát được của Nhà nước cũng có tác động mạnh
đến kinh tế Vĩnh Long nói chung và thịtrường BĐS Vĩnh Long nói riêng, đồng thời làm cho hoạt động đầu cơ gia tăng đã gây biến động thất thường trên thịtrường BĐS. Đối với doanh nghiệpđây là một sắc thuế nhằm điều tiết một phần thu nhập từ hoạt động chuyển QSDĐ, chuyển quyềnthuê đất vào NSNN. Căn cứ pháp lý chính sách
thuế TNDN được thực hiện theo quy định tại Luật thuế TNDN số 36T14/2008/QH1236T;