6. Bố cục của đề tài:
1.3CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ
1.2.4 Chính sách giá
Pháp luật Việt Nam giải thích rằng: “ 2TGiá QSDĐ (hay còn gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ2T” ( Khoản 19 Điều 3 Luật đất đai 2013). 1T “1T2TGiá trịQSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác
định.” ( Khoản 20 Điều 3 Luật đất đai 2013). 2TTheo quy định, Chính phủ sẽ ban hành
khung giá đất và trên cơ sở khung giá đó, UBND cấp tỉnh sẽ ban hành bảng giá đất cụ
thể áp dụng tại địa phương. Kể từ ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành, Chính phủ ban hành Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 về phương pháp xác định
giá đất và khung giá các loại đất, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
trong cả nước đã bắt đầu xây dựng bảng giá đất. Theo đó, năm phương pháp định giá
đất gồm: So sánh trực tiếp; chiết trừ; thu nhập; thặng dư; hệ sốđiều chỉnh giá đất.
1.3 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS TRƯỜNG BĐS
Các đặc điểm đã được phân tích trên đây của thịtrường BĐS, có thể nhận thấy rằng thị trường BĐS được thể hiện tiêu biểu qua chỉ số tỉ suất sinh lợi BĐS, chịu ảnh hưởng của nhiều nhóm nhân tố khác nhau như nhóm nhân tố vĩ mô; nhóm nhân tố về chính sách, định hướng, qui hoạch của nhà nước; nhóm nhân tố thị trường vốn; nhóm nhân tố về thông tin thị trường; nhóm nhân tố về tâm lý thị trường. Chúng ta có thể phân tích thêm về một số nhóm nhân tố tiêu biểu có tác động đến thị trường BĐS là các
nhóm nhân tố kinh tế vĩ mô như tổng sản phẩm quốc nội -GDP, chì số tăng giá tiêu
dùng - CPI và nhóm nhân tố thị trường vốn( tăng trưởng tín dụng; tỉ suất sinh lợi chứng khoán và vốn đầu tư nước ngoài đăng ký, cụ thể như sau:
- Tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội ( GDP)
Tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội có ảnh hưởng đến các thị trường, trong đó có thị trường BĐS. Trong thời kỳ nền kinh tế phát triển, tổng sản phẩm quốc nội tăng trưởng
đều đặn và liên tục là cơ sở để các thựcthểkinh tế quốc gia tích luỹ của cải và gia tăng năng lực tài chính của mình. Khi nguồn tài chính của các thực đã tăng lên tương đối thì các thực thể này có xu hướng sẽ sử dụng nguồn tài chính tích luỹ được đầu tư vào tài sản là BĐS. Nhiều đối tượng cùng đầu tư vào BĐS làm khối lượng và giá trị giao dịch BĐS tăng, làm tỉ suất sinh lợi BĐS tăng theo. Đến lượt nó, tỉ suất sinh lợi BĐS tăng lại góp phần làm nhu cầu đối với các sản phẩm, dịch vụ khác trong nền kinh tế như: xây dựng, vật liệu… và làm cho tổng sản phẩm quốc nội có xu hướng tăng thêm nữa.
Ngược lại, khi nền kinh tế suy thoái, các thực thể kinh tế kinh doanh kém hiệu quả làm thu nhập của toàn nền kinh tế ít đi hoặc giảm so với trước. Điều này dẫn đến các giao dịch BĐS giảm về số số lượng và giá trị dẫn đến tỉ suất sinh lợi BĐS có xu hướng giảm. Đến lược mình, tỉ suất sinh lợi BĐS giảm sẽ góp phần làm giảm nhu cầu đối với các lĩnh vực khác của nền kinh tế như: xây dựng, vật liệu, lao động… và từ đó làm cho tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội có xu hướng giảm hơn nữa.
- Lạm phát/ chỉ số tăng giá tiêu dùng ( CPI)
Lạm phát là một trong những yếu tố quan trọng của nền kinh tế và nó cũng là yếu tố quyết định tới tỉ suất sinh lợi BĐS. Trong thời kỳ lạm phát cao, người ta nhận thấy rằng nền kinh tế đang trong tình trạng bất ổn, kỳ vọng về nền kinh tế xấu đi. Lạm phát còn làm giảm lượng tiền thực lưu thông trong nền kinh tế khiến cầu hàng hoá giảm đi, góp phần giảm cầu BĐS. Trong điều kiện cung BĐS không đổi thì cầu BĐS giảm sẽ làm giá BĐS có xu hướng giảm. Bên cạnh đó, lạm phát tăng dẫn đến lợi nhuận doanh nghiệp giảm ( trong đó có doanh nghiệp BĐS), chi phí của việc giữ tiền và chi phí đầu tư tăng lên ngay khi có lạm phát, còn giá BĐS lại thay đổi chậm hơn. Tất cả đều này làm giảm dòng tiền trong tương lai của các thực thể đầu tư vào thị trường BĐS và làm giảm tỉ suất sinh lợi BĐS.
- Tăng trưởng tín dụng
Tăng trưởng tín dụng là biểu hiện của chính sách tiền tệ của chính phủ, thể hiện qua việc tăng trưởng tín dụng ảnh hưởng đến lượng tiền lưu thông trong nền kinh tế.
Nhiều nhà kinh tế tin rằng thay đổi trong cung tiền sẽ trực tiếp thay đổi danh mục đầu tư của các thực thể trong nền kinh tế và gián tiếp thông qua ảnh hưởng đấn đến hoạt động kinh tế thực, qua đó ảnh hưởng đến giá trị tài sản nói chung và BĐS nói riêng. Nhưng đến nay, các kết quả nghiên cứu về vấn đề đề này còn trái ngược nhau. Theo Wong ( 2005) ảnh hưởng của cung tiền lên giá trị tài sản khá phức tạp. Một chính sách mở rộng tiền tệ kích thích tăng trưởng kinh tế và làm tăng sản lượng tiền trong dân. Điều này góp phần làm tăng nhu cầu về hàng hoá và các tài sản tài chính khác
trong đó có BĐS. Vì vậy chính sách mở rộng tiền tệ làm giá BĐS có xu hướng tăng lên. Bên cạnh đó nếu cầu tiền không đổi, tăng cung tiền làm tăng lãi suất danh nghĩa do lạm phát tăng.
Quan điểm ngược lại cho rằng chi phí cơ hội của việc giữ tiền và các tài sản tài chính trong đó có BĐS sẽ tăng. Nên người dân có thể chuyển việc giữ tiền và các tài sản tài chính sang các tài sản ký gửi khác có tỷ suất sinh lởi cao hơn, như thế làm giá BĐS giảm xuống. Khi tăng cung tiền lạm phát sẽ tăng, kỳ vọng của nhà đầu tư về nền kinh tế xấu đi, dẫn đến giảm nhu cầu mua BĐS, giá BĐS giảm xuống.
Ảnh hưởng của tăng trưởng tín dụng đối với tỉ suất sinh lợi BĐS là tổng hợp của hai hiệu ứng trái ngược như phân tích trên đây.
- Vốn đầu tư nước ngoài
Ảnh hưởng của vốn đầu tư nước ngoài đăng ký đến tỉ suất sinh lợi BĐS chịu tác động bởi nhiều quan điểm trái ngược nhau, trong đó có hai quan điểm chính như sau: quan điềm thứ nhất cho rằng do vốn đầu tư nước ngoài, xét về bản chất là một khoản đầu tư chảy vào nền kinh tế quốc nội, do đó, về mặt này hay mặt khác, vốn đầu tư nước ngoài gia tăng sẽ có tác động kích thích sự gia tăng của tỉ suất sinh lợi BĐS do nó làm tăng lượng tiền tức thời lượng tiền của các chủ thể trong nền kinh tế và ngược lại, vốn đầu tư nước ngoài sụt giảm sẽ làm giảm chỉ số tỉ suất sinh lợi BĐS.
Tuy nhiên, luồn quan điểm thứ hai lại cho rằng do vốn đầu tư nước ngoài chỉ là vốn đăng ký chưa phải là vốn thực sự chảy vào nền kinh tế. Mặt khác, vốn đầu tư nước ngoài xét về cơ cấu hợp thành thì bao gồm nhiều lĩnh vực khác nhau như công nghiệp, nộng nghiệp, dịch vụ...và ngoài ra, kể cả các dự án đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực
BĐS thì vốn góp trực tiếp của nhà đầu tư nước ngoài cũnghạn chế, hoặc nhiều trường hợp là nhà đầu tư nước ngoài vay phần lớn vốn từ NHTM trong nước, hoặc huy động vốn từ nhà đầu tư trong nước theo hình thức “ lấy mỡ rán nó” nên xét kỹ lại thì ảnh hưởng của vốn đầu tư nước ngoài đến tỉ suất sinh lợi BĐS là không rõ ràng.
- Tỷ suất sinh lợi chứng khoán
Thị trường chứng khoán và thị trường BĐS là một bộ phận của thị trường tài chính và giữa chúng có sự liên thông lẫn nhau.
Sự liên thông thường diễn ra theo hướng vốn thị trường chứng khoán dịch chuyển chuyển sang thị trường BĐS do đặc thù thị trường chứng khoán có tính thanh khoản cao hơn thị trường BĐS. Nếu tỉ suất sinh lợi chứng khoán tăng cao, nghĩa là đầu tư kiếm được từ thị trường chứng khoán thì sẽ có xu hướng chuyển một phần khoản tiền kiếm được sang thị trường BĐS để bảo toàn vốn do đó tăng tỉ suất sinh lợi thị trường BĐS. Ngược lại, để đa dạnh hoá danh mục đầu tư, một số nhà đầu tư tìm được lợi nhuận từ thị trường BĐS cũng có xu hướng chuyển một phần tài sản đầu tư sang thị trường chứng khoán với đều kiện là tỉ suất sinh lợi trên thị trường chứng khoán cao hơn tỉ suất sinh lợi trên thị trường BĐS. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});