6. Bố cục của đề tài:
2.2.6 Những nguyên nhân và tồn tại ảnh hưởng đến thị trường BĐS Vĩnh Long.
Thịtrường BĐS tỉnh Vĩnh Long đã trải qua tình trạng khó khăn trong suốt 5 năm qua và tiếp tục kéo dài cho đến cuối năm 2013. Như đã phân tích phần trên, nguyên nhân
dẫn đến tình trạng khó khăn mà thị trường BĐS Vĩnh Long đang đối mặt làtất cả các phân khúc thị trường trong tình trạng thiếu thanh khoản, tồn kho gia tăng, khiến nhiền doanh nghiệp kinh doanh lĩnh vực BĐS đang đứng bên bờ phá sản, nhân viên môi giới BĐS lần lượt bỏ việc chuyển sang lĩnh vực khác….Các nhà đầu tư cá nhânvà chủ đầu tư bán tháo đểgiảm thiểu lỗ dẫn đến tâm lý hoảng loạn trên thị trường.
Sự thiếu hụt nguồn vốn để thực hiện dự án
Việc đầu tư vào thị trường BĐS đòi hỏi một lượng vốn trung và dài hạn dồi dào cũng như kế hoạch tài chính ổn định. Thực tế hiện nay là sự thiếu hụt nguồn vốn từ phía chủ đầu tư lẫn người mua là một trong những lý do khiến thị trường BĐS đóng băng. Trong những nămgần đây, nhiều dự án BĐS tạm ngưng hoặc kéo dài tiến độ thựchiện dự án là do NHcắt giảm vốn vay, từ đó hàng tồn kho liên tục gia tăng gây tình trạng các doanh nghiệp kinh doanh BĐS phá sản hoặc rơi vào tình trạng khó khăn về nguồn vốn. Vào thời điểm cuối năm 2012, theo thống kê của Sở xây dựng tỉnh Vĩnh Long số lượng tồn kho nhà ở cấp thấp tầng tại các dự án phát triển nhà ở khoảng hơn 705 căn hộ, với giá trị đến 879 tỷ đồng. Nguyên nhân sâu xa của vấn đề này xuất phát tư thực tế ngành BĐS ở tỉnh Vĩnh Long phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng NH, theo nghiên
cứu, thông thường một dự án BĐS sẽ được tài trợ bởi 70% là vốn vay, 30% vốn còn lại từ vốn tự có của chủ đầu tư. Thực trạng này cho thấy việc NHNN áp dụng chính sách thắt chặt tiền tệ trong năm 2011 và năm 2012 thì việc tìm kiếm nguồn vốn cho
chủ đầu tư và thị trường BĐS trở nên vô cùng khó khăn. Các số liệu cho thấy tỷ lệ dư nợ BĐS từ năm 2010 đến cuối năm 2013 tăng lên đáng kể.
Trước đây, ngay cả khi dự án chưa hoàn thành, các chủ đầu tư vẫn có thể bán dự án và thu về những khoản lợi nhuận đáng kể. Tuy nhiên, hiện nay tình hình đã thay đổi. Hiện tại ngay cả khi dự án đã hoàn thành, chủ đầu tư vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc bán lại dự án. Loại sản phẩm khách hàng cần là dự án hoàn thành chứ không phải dở dang. Vì thế việc tìm kiếm một nguồn vốn huy động khác bên cạnh vốn vay ngày càng cấp thiết. Trước tình trạng này vấn đề đặt ra với các nhà phát triển BĐS Việt Nam nói chung và Vĩnh Long nói riêng là cần phải tìm kiếm nguồn vốn huy động mới để thực
hiện chứ không phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng NHnhư trước đây. Sự mất cân bằng trong quan hệ cung cầu
Cơ cấu hàng hóa của thị trường BĐS Vĩnh Long đang có sự mất cân bằng trầm trọng cả về phân khúc lẫn khu vực, hầu như không đáp ứng đủ nhu cầu của xã hội. Mặt dù, nguồn cung không ngừng gia tăng. Cơn sốt thị trường gần đây nhất đã cho thấy một phần nguồn gốc của “cơn sốt đất” xuất phát từ sự phát triển tràn lan, khi mà các nhà
đầu tư BĐS chỉ tập trung vào phân khúc nhà ở cho người có thu nhập cao, dẫn đến sự
dồi dào về nguồn cung của phân khúc này. Trong khi đó, một lượng lớn nhu cầu nhà ở
thuộc phân khúc trung cấp và bình dân và nhà ở cho thuê tại khu vực đô thị lại bị bỏ
qua. Hậu quả của việc mất cân bằng cung cầu là tình trạng chậm tiến độ của nhiều dự
án, thiếu kết nối cơ sở hạ tầng và sau đó bị bỏ hoang đã gây ra sự lãng phí tài nguyên
đất cũng như sự đầu tư của Nhà nước.
Trong năm 2008, phân khúc nhà bình dân và NOXH chiếm tỷ trọng rất thấp so với toàn thị trường. Trong năm 2013 sốlượng phân khúc này đã tăng lên đáng kể và trong những năm gần đây trước thực trạng nhu cầu cao ở thị trường này, lượng giao dịch thành công của sản phẩm thuộc phân khúc nhà ở bình dân là khá nhiều.
Nguyên nhân của tình trạng này là do sự thiếu thông tin và sự minh bạch dẫn đến một thị trường mất cân đối và hiện tượng “đầu tư theo phong trào”. Có lẽ chỉ có ở Việt
Nam khi mà ai cũng có thể trở thành nhà đầu tư BĐS mà không cần có kiến thức về thị trường cũng như về đầu tư, và hậu quả của nó là một thị trường thiếu tính chuyên
nghiệp. Trong quá khứ có những thời điểm mà số lượng các công ty BĐS đã tăng lên
chóng mặt trong đó có các công ty có lĩnh vực hoạt động không liên quan đến BĐS như dệt may, dầu khí và nông nghiệp, với nguồn lực hạn chế vẫn đầu tư vào các dự án khác, dẫn đến cách làm việc không chuyên nghiệp và không phù hợp.
Tình trạng mất cân đối cung cầu của thịtrường BĐS hiện nay chủ yếu do những thiếu sót trong chiến lược kinh doanh và một phần do hạn chế của các chính sách. Để giải quyết vấn đề này Nghị định 02 của Chính phủ đã ra đời với tâm điểm là những giải pháp hỗ trợ phân khúc nhà ở bình dân vốn đang được sự thu hút quan tâm nhiều người mua nhà.
Giá cả thiếu hợp lý
Giá nhà ở tại trung tâm thành phố Vĩnh Long, đã vượt cao hơn mức thu nhập bình
quân cũng như mức phát triển của nền kinh tếcủa tỉnh. Theo ông Đặng Đức Thành, ủy viên ban chấp hành của phòng thương mại và công nghiệp Việt Nam (VCCI) trích dẫn số liệu từ nghiên cứu của Uỷ ban kinh tế quốc hội vào đầu năm 2013, thì giá nhà ở
Việt Nam đang cao gấp 25 lần thu nhập trung bình của người dân, cao gấp 05 lần so với giá trong khu vực và 100 lần so với mức của 20 năm trước. Nguyên nhân của thực trạng này bắt nguồn từlý do như sau:
- Mức lãi suất cho vay cao đã được áp dụng từ năm 2008 đến đầu năm 2013
(khoảng 20% trong năm 2008, 18% trong năm 2011, 15% vào năm 2012, và 13% trong năm 2013). Trong kho đó, mức lãi suất cho vay trung bình của các nước trong khu vực như Singapore và Malaysia chỉ khoảng 5% mỗi năm. Đây cũng chính là nguyên nhân dẫn đến việc gia tăng chi phí tài chính làm lợi nhuận của các công ty
BĐS giảm.
- Thuế sử dụng đất theo Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 được áp dụng. Theo đó, mức thuế này được xác định theo giá thị trường chứ không phải mức giá được Nhà nước công bốhàng năm. Điều này đã tác động mạnh đến giá
đất theo chiều tăng cao.
- Quá trình cấp phép cho dự án BĐS quá lâu, thường phải mất từ ba đến năm năm, làm phát sinh nhiều chi phí “ngầm”, góp phần khiến cho giá đất bịđẩy lên.
Bên cạnh đó, tình trạng đầu cơ cao diễn ra trong thị trường BĐS tại một số thời điểm
đã dẫn đến hiệu ứng dây chuyền và nhanh chóng đẩy giá nhà tăng cao. Nhiều người đã mua BĐS nhằm mục đích bán lại với giá cao hơn và sau đó sử dụng số tiền này để tái
đầu cơ.
Chính sách Nhà nước chưa phù hợp với tình hình thực tế
Chính phủđã ban hành các chính sách kinh tế vĩ mô và khuôn pháp lý, có tác động rất lớn đến sự phát triển của thịtrường BĐS. Các chính sách này giúp chọn lọc ra những
nhà đầu tư chuyên nghiệp với nguồn lực tài chính bền vững và ít có khả năng đầu cơ để đảm bảo sự phát triển bền vững của ngành. Tuy nhiên, trong thời gian qua, nhiều
chính sách đã hạn chế dòng tiền vào thị trường BĐS và khiến thị trường trở nên ảm
đạm. Như việc thực hiện Nghị quyết 11 nhằm ổn định kinh tế vĩ mô bao gồm chính sách thắt chặt tín dụng, cắt giảm chi tiêu công đã giảm nguồn cung ra thị trường và làm chậm tiến độ xây dựng của các dự án do những khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay NH.
Bên cạnh đó, thị trường đã bị tác động tiêu cực do những thiếu sót trong việc kiểm soát và quản lý của hệ thống pháp luật. Những thiếu sót này tạo điều kiện thuận lợi cho việc đầu cơ, giao dịch ngầm, trốn thuế, và đã vô tình giúp một số thành phần dễ dàng kiếm được tiền từ BĐS trong khi đa phần người dân vẫn phải đối mặt với tình trạng thiếu vốn nhà ở. Ngoài ra, những lỗ hổng trong hệ thống pháp luật đã ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân khi mua BĐS. Cụ thể, Nghị định 71 ngoài mặt tích cực đã mang đến nhiều điều kiện không thuận lợi khiến thịtrường BĐS ngày thêm trì trệ, như
hạn chế dòng tiền vào thị trường BĐS, chưa tính đến tín dụng NH. Dòng tiền đang nói đến là tiền nhàn rỗi từphía người dân, vốn từcác nhà đầu tư thứ cấp và ngoại hối. Đây
là một nguồn vốn cơ bản đối với BĐS. Lãng phí nguồn vốn này đồng nghĩa với việc cản trở đà tăng trưởng của ngành BĐS. Ngoài ra, Nghịđịnh 69 làm tiêu hao động lực
đầu tư của các doanh nghiệp vào BĐS khi quyền thương lựợng giá đền bù nhiều vụ
khởi kiện dẫn đến nhiều nhà đầu tư và các doanh nghiệp BĐS đang phải đối mặt với nhiều khó khăn và tổn thất nghiêm trọng.
Ngày 23 tháng 6 năm 2010, Nghịđịnh 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ vềquy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở được ban hành. Nghị định mới này có hiệu lực
từ ngày 08 tháng 08, cho phép các chủđầu tư dự án nhà ở được phép bán trước tối đa
20% tổng lượng sản phẩm nhà ở trong một dự án BĐS, để huy động tiền từ các cá nhân và tổ chức sau khi hoàn tất giải phóng mặt bằng. Điều này có nghĩa là chủđầu tư
sẽ có thể bán sản phẩm nhà ở trước khi hoàn thành phần móng mà không vi phạm các
quy định hiện hành. Phần sản phẩm còn lại chỉ được tung ra thịtrường khi phần móng
được xây dựng xong, phần này phải giao dịch qua sàn giao dịch BĐS. Tuy nhiên, Nghị định mới này không cho phép các nhà đầu tư chuyển nhượng hợp đồng góp vốn cho
người khác khi phần móng được xây xong, đồng thời bắt buộc chủđầu tư chỉ bán sản phẩm nhà ở đã hoàn thành ngoài phần 20% sản phẩm. Thực tế cho thấy nhiều nhà đầu
tư đã đổ tiền vào dự án nhà ở đối với các lô đất có thếđược chuyển giao với biên lợi nhuận nhất định, nhiều nhà phát triển BĐS đã lợi dụng lỗ hổng pháp lý để tách nhà ở và đất đai trong sản phẩm của mình bằng cách ký hợp đồng góp vốn với các nhà đầu
tư. Nghịđịnh mới này đã “ chắp vá” lại lỗ hỏng pháp luật, buộc các nhà phát triển phải hoàn thành dự án nhà ở.
Tháng 08 năm 2009 Nghị định 69 được ban hành và có hiệu lực từ tháng 10 năm 2010, quy định về QSDĐ, chi phí bồi thường và tái định cư. Một thay đổi lớn trong Nghị định 69 là giá cả thị trường được sử dụng để xác định QSDĐ và chi phí bồi
thường. Điều này khác với phương pháp trước đó là sử dụng giá cả cơ bản theo công bốhàng năm của Chính phủ, thường thấp hơn giá cả thịtrường từ20% đến 30%. Theo các nhà phát triển BĐS, quy định mới sẽ làm tăng chi phí đáng kể của các dựán BĐS
khiến việc đầu tư dự án kém hấp dẫn và dẫn đến nguồn cung các dự án mới giảm đi.
Các nhà phát triển nhà ở có quỹđất lớn và đã thanh toán đầy đủQSDĐ sẽđược hưởng lợi lớn từ những quy định mới do chi phí đất đã cốđịnh.
Bên cạnh đó, có một thực tế là chính quyền địa phương vẫn chưa tạo nhiều điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp hoạt động, kết quả là tiến độ xây dựng bị trì hoãn, dẫn
đến việc định giá không hợp lý và nhiều cơ hội bị bỏ lỡ, các chính sách không phù hợp và sự thiếu nỗ lực của chính quyền địa phương đã gây nhiều khó khăn cho các doanh
nghiệp BĐS trong việc triển khai dự án.
Cơn sốt thị trường do phong trào đầu cơ bùng nổ vào năm 2008 đã khiến giá cả lao dốc với các dự án trung cấp đến cao cấp bị ảnh hưởng mạnh làm suy giảm động lực
cũng như niềm tin vào thị trường BĐS của cả nhà đầu tư lẫn người mua. Đây cũng chính là nguyên nhân cơ bản dẫn đến tình hình ảm đạm của thị trường BĐS trong các năm qua. Nhiều người bắt đầu nhận ra giá BĐS đã lên quá cao và kỳ vọng rằng giá sẽ
tiếp tục giảm. Ngược lại, các nhà đầu tư gặp khó khăn tài chính vẫn tiếp tục bán tài sản với mức giá thấp với hy vọng tăng khả năng bán hàng. Kết quả, giá cả ngày càng giảm dần nhưng lượng giao dịch lại ít đi.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
Qua phân tích thực trạng thị trường BĐS tỉnh Vĩnh Long trong thời gian qua, có thể
thấy rằng thị trường BĐS tỉnh Vĩnh Long tuy mới hình thành và phát triển nhưng nó
có những đóng góp nhất định cho sự phát triển chung của nền kinh tế tỉnh Vĩnh Long. Bên cạnh những mặt tích cực, thị trường BĐS ở tỉnh Vĩnh Long cũng còn mới mẽ, mang tính tự phát và còn nhiều bất ổn. Nhằm để quản lý và tạo môi trường thuận lợi cho thịtrường BĐS phát triển, Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách để điều tiết thị trường này, đặc biệt là chính sách tài chính. Trong quá trình vận hành nó mang lại một số kết quả khả quan. Tuy nhiên, một số chính sách còn bộc lộ nhiều hạn chế cần phải khắc phục. Trong chương 3, tác giả sẽđưa ra một số giải pháp để khắc phục những tồn tại trên.
CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH NHẰM
PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS TỈNH VĨNH LONG