6. Bố cục của đề tài:
3.3.5Kiến nghị hoàn thiện các sắc thuế đối với BĐS
Đất đai là một nguồn tài nguyên quan trọng của mỗi quốc gia, việc sử dụng nguồn tài
nguyên đó như thế nào cho hiệu quả trong hoạt động sản xuất kinh tế phụ thuộc rất lớn vào thu tiền sử dụng đất và chính sách thuế, hai nội dung này có mối quan và phụ
thuộc lẫn nhau. Nguồn thu tài chính từ đất phụ thuộc vào mục đích thu thuế, cụ thể
mục đích chính của việc thu thuếlà tăng thu ngân sách, ổn định thịtrường đất đai, hạn chế tích tụ đầu cơ lũng đoạn đất đai, bảo tồn, duy trì và phát triển quỹ đất, huy động quỹđất vào phát triển kinh tế hiệu quả…và cũng có thể là đa mục tiêu.
Nhìn chung, thời gian qua ở Vĩnh Long có hai hình thức thu thuế chủ yếu, một là thuế đánh vào QSDĐ, hai là thuế đánh vào thu nhập phát sinh từ chuyển QSDĐ hoặc thu nhập phát sinh từ QSDĐ. Khi luật đất đai 2013 có hiệu lực, đến nay chúng ta có thể
nhận dạng và phát hiển được những bất cập để từđó có hướng giải quyết phù hợp với nền kinh tếtheo cơ cấu thịtrường, theo định hướng của Chính phủ.
Thuế sử dụng đất nông nghiệp
Thuế sử dụng đất nông nghiệp được tính trên cơ sở hoa lợi sinh ra từ việc sử dụng đất, thuế được tính bằng thóc và quy ra tiền để nộp vào ngân sách. Qua số liệu từ nguồn thu thuế sử dụng đất nông nghiệp tại Vĩnh Long từnăm 2009-2013 đóng góp vào ngân
sách Vĩnh Long là không đáng kể, mà loại thuế này đánh vào đối tượng là người nông dân trong khi đó đại đa số nông dân còn nghèo, sản xuất nông nghiệp với quy mô nhỏ,
manh mún và đời sống người nông dân vẫn còn nhiều khó khăn, thu nhập từ sản xuất nông nghiệp còn thấp. Do đó, loại thuế này sẽ là gánh nặng cho họ, không khuyến khích các tổ chức, cá nhân đầu tư sản xuất nông nghiệp mà còn đẩy họ rời xa đồng ruộng, dẫn đến tình trạng bùng phát nông dân bán đất ruộng gây xáo trộn thị trường
BĐS. Vì vậy, từ những tồn tại nêu trên, cần phải xây dựng một sắc thuế mới phù hợp sao cho khuyến khích nông dân có diện tích nhỏ cho thuê nhưng không bán, không
dụng đất hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả; hạn chế việc bỏ hoang đất, đồng thời các tổ
chức, hộgia đình, cá nhân phải tính toán hiệu quả sử dụng đất nhằm đảm bảo có thu nhập khá hơn. Qua đó thúc đẩy phát triển nông nghiệp, nông thôn.
Thuế nhà đất
Điều chỉnh cách tính thuế cho phù hợp và nâng vai trò của thuế trong giải pháp chống
đầu cơ BĐS. Nên tiến hành đánh thuếđối với những người sở hữu diện tích sàn ở quá nhiều, cũng như tránh tình trạng mua nhiều nhà ởđể đầu cơ, nên dựa trên diện tích nhà
ở để đánh thuế suất, mức khởi điểm tính thuế đối với diện tích là trên 200 mP
2
P
. Diện tích tính thuế đối với nhà ở là toàn bộ diện tích sàn xây dựng, kể cả diện tích công trình phụ, diện tích ban công kèm theo (nếu có) của một căn hộ chung cư hoặc theo nhà ở chịu thuế là diện tích thực tế xây dựng. Đối với nhà vừa đểở vừa để kinh doanh thì phần diện tích kinh doanh vẫn tính vào diện tích chịu thuế trong trường hợp không
xác định riêng được phần diện tích phục vụ kinh doanh. Đối với trường hợp sở hữu nhiều nhà ở thì diện tích chịu thuế là tổng diện tích các nhà ở chịu thuế.
Mặt khác, căn cứ tính thuế đối với nhà ở được xác định dựa trên giá tính thuếđối với nhà ở. Giá tính thuế đối với nhà ở được xác định bằng diện tích nhà ở chịu thuế nhân với giá tính thuế của 1mP
2
P
nhà ở. Trong đó, diện tích nhà ở chịu thuế là toàn bộ diện tích sàn xây dựng (kể cả diện tích công trình phụ, diện tích ban công kèm theo nếu có) của một căn hộ chung cư hoặc nhà ở theo giấy chứng nhận, trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận thì diện tích nhà ở chịu thuế là diện tích thực tế xây dựng; Giá tính thuế của 1mP
2
P
nhà ởđược xác định bằng 50% trên đơn giá 1mP
2
P
nhà ở xây dựng mới của nhà ở cùng loại (kể cả trường hợp sử dụng nhà ở để cho thuê hoặc kinh doanh) do UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương quy định (theo đó, nhà ở có giá xây dựng trên 2 tỷđồng mới thuộc diện chịu thuế). Đối với trường hợp sở hữu nhiều nhà ở (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
thì diện tích chịu thuế là tổng diện tích các nhà ở chịu thuế.
Ngoài ra, chỉ thu thuế từ căn nhà thứ 2 trở đi, tức là chỉ áp dụng việc thu thuế nhà ở đối với trường hợp sở hữu từ căn nhà thứ 2 trở đi. Việc xác định diện tích chịu thuế đối với trường hợp sở hữu từ căn nhà thứ 2 trở đi được quy định như sau: Diện tích tính thuế đối với nhà ở là toàn bộ diện tích sàn xây dựng (kể cả diện tích công trình phụ, diện tích ban công kèm theo nếu có) của một căn hộ chung cư hoặc nhà ở theo
giấy chứng nhận, trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận thì diện tích nhà ở chịu thuế là diện tích thực tế xây dựng. Đối với nhà vừa để ở vừa để kinh doanh thì phần diện tích kinh doanh vẫn tính vào diện tích chịu thuếtrong trường hợp không xác định
riêng được phần diện tích phục vụkinh doanh. Đối với trường hợp sở hữu nhiều nhà ở
thì diện tích chịu thuế là tổng diện tích các nhà ở chịu thuế tính từcăn thứ 2 trở đi. Thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ
Thực trạng thuế chuyển QSDĐ là giá chịu thuế chuyển QSDĐ theo giá do UBND tỉnh Vĩnh Long ban hành, thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường. Vì vậy, trong thời gian tới cần xây dựng lại bảng giá đất nhiều theo đúng nội dung Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn, giá đất phải sát với giá thịtrường trong điều kiện bình thường nhằm hạn chếđến mức thấp nhất các giao dịch ngầm trên thịtrường và thu hẹp khoảng cách giữa giá thị trường và giá đất do UBND tỉnh Vĩnh Long quy định, đồng thời hạn chếđược nguồn hàng hóa BĐS phi pháp cho thịtrường và tạo nên một thịtrường BĐS
phát triển như mong muốn để góp vào việc phát triển chung của nền kinh tế Vĩnh
Long trong thời gian qua.
Đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, đặc biệt đối với
đất ở đô thị, các dự án phát triển nhà ở để tạo tính pháp lý cho hàng hóa BĐS, nhằm
tăng hiệu quả trong công tác quản lý, kiểm soát, sốlượng, quy mô BĐS, hạn chế giao dịch BĐS trên thịtrường phi chính thức, góp phần làm tăng tính minh bạch thịtrường
BĐS. Điều quan trọng là khi các tài sản BĐS được cấp giấy tờ pháp lý hợp pháp khi thực hiện giao dịch chủ thể mua – bán sẽ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí
trước bạ cho ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, mức thuế suất nộp phải phù hợp và khuyến khích giao dịch minh bạch.
Đối với các khu đất tuy không có đầy đủ giấy tờ hợp lệ theo hiện hành, nhưng đất
được sử dụng lâu dài và không tranh chấp, không thuộc diện quy hoạch cần phải xem xét cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Tiếp tục đẩy mạnh công tác quản lý hành chánh, xem xét giảm thiểu các thủ tục theo phương thức đơn giản nhất cho người xin đăng ký, cần công khai các quy trình, thủ tục trong việc cấp giấy chứng nhận cũng như quy định cụ
Xuất phát từ những hạn chế của thị trường BĐS như đã phân tích trong chương hai, giao dịch ngầm trên thị trường phi chính thức ngày càng tăng, xuất hiện tượng đầu cơ đất đai, tạo giá làm lũng đoạn thị trường, nhà nước thì bị thất thu thuế. Hiện nay, có nhiều quan điểm cho rằng cần phải có một sắc thuế để đánh vào các hoạt động đầu cơ trên thị trường BĐS nhằm hạn chế đến mức thấp nhất hoạt động này và đưa đất đai về đúng giá trị, giá trị sử dụng của nó, góp phần làm lành mạnh hóa thị trường, thúc đẩy hoạt động sản xuất kinh doanh, dịch vụ phát triển.
Hoạt động đầu cơ trên thị trường BĐS tác động xấu làm ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường BĐS và các thị trường có liên quan, đặc biệt là thị trường vốn. Hoạt động đầu cơ BĐS đứng dưới góc độ của cá nhân hay tổ chức đó là hoạt động đầu tư BĐS, họ kỳ vọng trong tương lai giá BĐS sẽ tăng và đem bán BĐS đó đi để kiếm lời. Vì vậy, mục đích cuối cùng của hoạt động đầu cơ BĐS là thu nhập ròng từ hoạt động chuyển nhượng BĐS, và hiện nay pháp luật không cấm hoạt động này. Do đó, để hạn chế và tiến tới kiểm soát được hoạt động đầu cơ BĐS, góp phần làm lành mạnh hóa thị trường, tạo tính minh bạch cho thị trường BĐS và điều tiết một phần thu nhập vào ngân sách nhà nước thì giải pháp đưa ra là cần phải đánh thuế thu nhập vào hoạtđộng chuyển nhượng BĐS :
Đối với các tổ chức kinh doanh : Cần sửa đổi, bổ sung những quy định trong luật thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ theo hướng đơn giản hơn trong cách tính thuế, giảm số lượng mức thuế nhưng tăng thuế suất.
Trong thời gian tới, cần giảm số lượng mức thuế xuống còn ba mức nhưng tăng thuế suất lên cao hơn để điều tiết thu nhập có được từ hoạt động hoạt chuyển nhượng QSDĐ vào ngân sách nhà nước, mà hoạt động này mang lợi nhuận siêu ngạch cho các tổ chức kinh doanh. Bởi vì, thực tế giá chuyển nhượng có sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất nông nghiệp bị thu hồi so với giá đất đó sau khi hoàn thành cơ sở hạ tầng.
Đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng BĐS: Cần phải ban hành một văn bản pháp luật hướng dẫn cụ thể việc thu thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS của cá nhân, theo ước tính nguồn thu sẽ rất lớn do đa phần các giao dịch BĐS hiện nay là giữa các cá nhân với nhau.
Trong thời gian qua, các hoạt động chuyển nhượng BĐS chủ yếu diễn ra trên thị trường phi chính thức, không thông qua các cơ quan quản lý nhà nước. Vì vậy, để hạn chế tình trạng này, giải pháp đưa ra trong trường hợp này là Nhà nước cần phải ban hành một văn bản luật trong đó quy định nhà nước không công nhận hoạtđộng chuyển nhượng BĐS “giấy tay” mà không qua cơ quan quản lý nhà nước, nếu có tranh chấp xảy ra thì hoạt động chuyển nhượng đó là vô hiệu và nhà nước có hình hình thức phạt thật nặng cho hoạt động này. Tuy nhiên để có thể làm việc này cần phải có lộ trình, trước mắt Nhà nước cần phải đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ, nhà ở và khuyến khích các giao dịch BĐS phải thông ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cần phải xác định khung thời gian để thực hiện việc này, sau đó sẽ áp dụng những quy định mới trên.