6. Bố cục của đề tài:
2.2.1Thực trạng các chủ thể hoạt động trên thị trường BĐS Vĩnh Long
Người mua
Thông thường đầu tư một dự án BĐS, nguồn vốn tài trợ từ tín dụng chiếm tỷ trọng khá lớn. Tuy nhiên, tín dụng NH chỉ mới hỗ trợ vốn đầu vào dự án của các chủ đầu tư, doanh nghiệp thực hiện dự án, trong khi việc cung ứng vốn đầu ra vẫn chưa được tiếp cận thật tốt đó là người mua, khách hàng.
Năm 2006 thị trường BĐS có sự khác biệt về nhu cầu nhà ở so với các năm trước là lượng người mua nhà để ở tăng, không phải để đầu cơ. Sự sôi động của thị trường mua đất nền trước đây do nhiều nhà đầu tư mua sỉ bán lẻ. Họ mua ngay từ khi dự án có quy hoạch, thiết kế, góp phần tạo ra sự khan hiếm nguồn hàng trên thị trường. Mốc đỉnh điểm cơn sốt cuối năm 2007, giá đất đẩy lên cao sau nhiều lần mua đi bán lại đã vượt
quá khả năng chi trả của người mua nhà ở thật sự, vì thế cầu không gặp cung. Cầu không gặp cung nên nhà đầu tư sỉ không đẩy được hàng, chủ đầu tư không thu được tiền về. Trên thực tế nhà đầu tư sỉ chỉ bỏ tiền ra một ít gọi là tiền cọc, sau đó nếu bán được nhà mới thanh toán cho chủ đầu tư. Trước đây chủ đầu tư muốn lấy tiền nhanh để đẩy nhanh tiến độ dự án nên muốn bán sỉ sản phẩm của mình, nhưng sau đó họ nhận ra rằng, bán sĩ khó thu tiền hơn nên chuyển hướng qua bán lẻ. Điển hình đầu năm
2008, giá nhiều dự án trên địa bàn tỉnh Vĩnh Long giảm (5-7%.), dẫn đến tình trạng thị trường đóng băng, nhiều dự án nhà ở bị đình trệ bởi chủ đầu tư gặp khó khăn trong
việc tìm vốn vay NH. Nguyên nhân cho sự đóng băng do thiếu vốn, người mua không mặn mà bởi vì giá đã đẩy lên cao, chủ đầu tư thu tiền trước của khách hàng như trước đây trở nên kho khăn hơn, hiệu quả dự án bắt đầu giảm từ đó NH còn e ngại cho vay chỉ còn những dự án có vị trí gần trung tâm tỉnh khách hàng quan tâm thì vẫm tiếp tục nhận được nguồn vốn cần thiết. Đến cuối năm 2009 thị trường BĐS người mua chủ yếu tập trung vào những căn hộ có vị trí đẹp gần trung tâm thương mại tỉnh nhiều hơn. Năm 2010 là một năm hết sức khó khăn, sức mua yếu do lạm phát, lãi suất tăng cao và giá cả nguyên vật liệu gia tăng làm giá thành các dự án căn hộ, đất nền điều tăng. Trong thời gian này thị trường BĐS chuyển sang phân khúc xu hướng căn hộ có diện tích nhỏ giá trung bình và thấp, giá dao động từ 350 - 600 triệu đồng với phân khúc này phù hợp với khả năng tài chính của người mua.
Bước sang năm 2011, người mua có nhu cầu thực sự và có khả năng chi trả ở mức giá trị thấp nhưng thị trường không đáp ứng được. Vì vậy sản phẩm nhà giá thấp cung chưa đáp ứng được cầu. Một lượng lớn chủ thể trong xã hội có nhu cầu và khả năng thanh toán đối với BĐS giá trị thấp, nhưng trên thự tế nguồn cung không đáp ứng. Do nhiều nguyên nhân nguồn cung có căn hộ có diện tích dưới 70 mP
2
P / căn còn rất hạn chế.
Người bán
Trên thịtrường BĐS, các chủ thểtham gia vào bên bán BĐS rất đa dạng thông qua các
thị trường BĐS như sau:
45T
Từ năm 2009- 2013, Vĩnh Long đã có 15 doanh nghiệp TP Hồ Chí Minh đến đầu tư,
kinh doanh tại Vĩnh Long 20 dự án, tổng số vốn đăng ký trên 9,746 tỷ đồng. Tỉnh
Vĩnh Long triển khai các dựán đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư theo hình thức: xây dựng hạ tầng kỹ thuật thiết yếu trong các khu tái định cư để bố trí nền nhà cho các hộ
dân bị thu hồi đất để xây dựng các dự án đầu tư xây dựng từ nguồn vốn ngân sách và có tính chất ngân sách phục vụ phát triển KT-XH của địa phương. Tính đến thời đểm
quý 1 năm 2013, tổng số dự án 23 dự án có tổng quy mô 178 ha, đã xây dựng hoàn thành 18 dự án quy mô tương đương 93 ha, xây dựng dở dang gồm 03 dự án có quy
mô khoảng 65 ha và dự ántrong giai đoạn chuẩn bịđầu tư 02 dự án quy mô khoảng
20 ha.
- 45TTheo kế hoạch của các chủ đầu tư, trong năm 2013 cần hoàn thành 03 dự án
đang xây dựng dở dang
45T
Bảng 2.1: Các dự án dở dang cần hoàn thành trong năm 2013
S TT
Tên dự án Vốnđầu tư 45TVốn ngân
sách cần bổ
sung
1 45TKhu tái định cư Hòa Phú 19.71 tỷ VNĐ 12 tỷ VNĐ
2 45TKhu tái định cư - dân cư Bắc Mỹ Thuận giai đoạn 2 147 tỷ VNĐ 0 tỷ VNĐ 3 45TKhu dân cư, tái định cư nhà ở cán bộ công chức
khóm 3 - phường 9- TP Vĩnh Long 11.95 tỷ VNĐ 08 tỷ VNĐ (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Nguồn: Sở Xây dựng Vĩnh Long, 2012
- 45TĐối với 02 dựán trong giai đoạn chuẩn bịđầu tư; cụ thể:
45T
Bảng 2.2: Các dự án trong giai đoạn chuẩn bịđầu tưtrong năm 2013
S TT
Tên dự án Vốn đầu tư 45TVốn ngân
sách cần bổ sung 1 45TKhu dân cư, tái định cư nhà ở cán bộ công chức
khóm 3 - phường 9- TP Vĩnh Long 56.56 tỷ VNĐ 56.56 VNĐtỷ 2 45TKhu tái định cư & dân cư đô thị Bình Minh 87 tỷ VNĐ 87 tỷ VNĐ
Nguồn: Sở Xây dựng Vĩnh Long, 2012
- Kế hoạch dựán khu đô thị kêu gọi đầu tư trên địa bàn tỉnh Vĩnh Long giai đoạn 2012 – 2015 có 3 dự án với quy mô cụ thể:
Bảng 2.3: Các dựán khu đô thị kêu gọi đầu tư giai đoạn 2012 – 2015
STT Tên dự án Diện tích Kinh phí
1 Khu đô thị xã Mỹ Hoà 168 ha 2,350 tỷ VNĐ 2 Khu đô thị sinh thái cồn chim 250 ha 3,500 tỷ VNĐ 3 Khu đô thị mới Tân Qưới 11 ha 130 tỷ VNĐ
Nguồn: Sở Xây dựng Vĩnh Long, 2012
Bảng 2.4: Tình hình tồn kho nhà ở thấp tầng tại các dự án phát triển nhà ở năm 2013
STT Tên dự án
Chủ đầu tư
Tổng số căn hộ tồn kho (chưa bán hoặc chưa huy
động vốn) Dự tính giá trị số vốn tồn kho của căn hộ tồn kho (triệu đồng) Căn hộ đã XD Căn hộ đang XD SL căn hộ DT sàn (mP 2) SL căn hộ Tổng DT sàn (mP 2)
1 Dự án Nhà ở chuyên gia công nhân TM và
DV Bình Minh 500 150,795 675,00
2 Dự án nhà ở Khóm 2, P.3, TP. Vĩnh Long 69 10,289 67,620 3 Dự án nhà ở liên kế lô C1.2 0 15 2,462 12,310 4 Dự án Khu nhà ở thương mại Hưng Vượng 0 14 4,142 20,710 5 Dự án Khu nhà ở Hưng Vượng 0 19 2,847 14,235 6 Khu nhà ở biệt thự Ngọc Vân 2 465 20 4,392 35,580 7 Khu nhà ở khóm 2 phường 3, TP Vĩnh Long
– Công ty Địa Ốc Vĩnh Long 16 2,615 19 3,095 33,208 8 Khu phố thương mại Hoa Lan 0 0 12 1,185 8,980 9 Khu nhà ở Hoàng Hảo 6 352 37 3,200 11,950
Tổng cộng 24 3,432 705 182,407 879,593
Nguồn: Báo cáo 197/BC-SXD, Sở Xây dựng Vĩnh Long, 2013
Tồn kho BĐS lớn nhất nằm ở tồn kho nhà ở thấp tầng tại các dự án phát triển nhà ở thương mại. Các chủđầu tư gặp khó khăn chủ yếu lãi suất vay NHTM quá cao; trung bình phải vay vốn với lãi suất từ 15% - 18% / năm, dẫn đến giá thành công trình cao
làm ảnh hưởng đến giá bán; chủ đầu tư không có nguồn vốn để tiếp tục đầu tư hoàn
thiện các căn hộ đang xây dựng dở dang; dẫn đến dựán đầu tư không hoàn thành theo đúng kế hoạch đã được phê duyệt của cấp thẩm quyền; điều này cũng làm ảnh hưởng xấu đến chất lượng công trình xây dựng & không đảm bảo niên hạn sử dụng công trình.
- Các chủ đầu tư hiện đang chờ tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi (dự kiến lãi suất
6% / năm) để xin cấp thẩm quyền cho phép chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại sang NOXH; sớm hoàn thiện các căn hộ đang xây dựng dở đang để bán cho các đối (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
tượng có nhu cầu về nhà ở thuộc diện NOXH, góp phần đẩy nhanh tiêu thụcác căn hộ đang tồn kho.
- Vào giữa tháng 03/2013, Sở Xây dựng có làm việc với đoàn công tác của Ban chỉ đạo trung ương về chính sách nhà ở và thịtrường BĐS và Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS – Bộ Xây dựng. Theo sự chỉ đạo của Chính phủđoàn đến khảo sát dự án
đầu tư xây dựng nhà ở chuyên gia – công nhân – thương mại dịch vụ Bình Minh do Công ty cổ phần TV-TM-DV địa ốc Hoàng Quân Mê Kông làm chủ đầu tư. Sau khi
khảo sát và trao đổi; ý kiến của đoàn công tác sẽđưa một phần dự án này vào diện thí
điểm chuyển đổi từ dự án nhà ởthương mại sang dự án NOXH. Đây là ý kiến tích cực; nếu được chuyển đổi sẽ góp phần giải quyết khó khăn cho chủđầu tư trong việc hoàn thiện dự án; tạo ra khối lượng căn hộ NOXH phục nhu cầu nhà ở cho công nhân; các
đối tượng thuộc diện NOXH được thuê; thuê mua căn hộ; làm giảm số lượng căn hộ
tồn kho của dự án này (số lượng tồn kho của dự án này chiểm tỷ lệ 69% trong tổng số căn hộ tồn kho BĐS).
Thị trường văn phòng:
Nhu cầu thị trường văn phòng cho thuê tỉnh Vĩnh Long còn thấp, tổng diện tích văn
phòng cho thuê 12,292 m P
2
P cụ thể Khu thương mại dịch vụ B Vĩnh Long do Doanh
nghiệp Ngọc Vân làm chủ đầu tư, tỷ lệ cho thuê đạt 47% diện tích, tính đến quý 1 năm 2013 tổng diện tích tồn kho phân khúc này 6,591 m P
2
Pgiá trị ước tính 25.7 tỷ đồng.
Hiện nay các dự án căn hộ chung cư trên địa bàn tỉnh không có tình hình tồn kho căn
hộ; một số dự án do các đơn vị của Nhà nước và Doanh nghiệp làm chủ đầu tư đang trong giai đoạn đã và đang hoàn chỉnh thủ tục đầu tư chưa triển khai xây dựng cụ thể dự án chung cư công nhân lô 3.9 ha khoảng 1,000 căn hộ bao gồm: CC1 (1.35ha);
CC2(0.75 ha); CC3(0.89 ha); CC4 ( 0.91 ha) chủ đầu tư là Công ty CP Địa Ốc Hoàng Quân Mê Kông với tổng diện tích sàn khoảng 50,000 m P
2
P
, diện tích bình quân một căn
là 40 m P 2 P - 60 m P 2 P
. Khó khăn cho phân khúc này là đa số các dự này các chủ đầu tư chưa vay được nguồn vốn đầu tư theo cơ chế phát triển NOXH nên chưa khởi công xây dựng.
Thị trường thương mại, dịch vụ:
Hướng tới phát triển Vĩnh Long trở thành thành phố loại 1, UBND tỉnh không ngừng
đẩy mạnh công tác đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng các khu trung tâm thương mại. Theo kế hoạch kêu gọi đầu tư trên địa bàn tỉnh từnăm 2012 – 2015 có 18 dự án, với quy mô cụ thể:
Bảng 2.5: Các dự án khu trung tâm thương mại giai đoạn 2012 – 2015
Stt Tên dự án Diện tích Kinh phí
1 Đầu tư xây dựng chợ Trường An 3.4 ha 110 tỷ VNĐ 2 Đầu tư xây dựng chợ Tân Hoà 4.2 ha 150 tỷ VNĐ 3 Trung tâm thương mại Long Châu 1.27 ha 60 tỷ VNĐ 4 Trung tâm thương mại phường 8 2.74 ha 120 tỷ VNĐ 5 Đầu tư xây dựng chợ và phố chợ cầu Đôi 6.2 ha 220 tỷ VNĐ 6 Đầu tư xây dựng chợ đầu mối cam sành Tam Bình 1 ha 60 tỷ VNĐ 7 Đầu tư xây dựng chợ Hiếu Phụng 2.8 ha 100 tỷ VNĐ 8 Đầu tư xây dựng chợ và phố Tân Lược 4.5 ha 160 tỷ VNĐ 9 Trung tâm giao dịch hàng nông sản Bình Minh 3 ha 200 tỷ VNĐ 10 Xây dựng công viên nghĩa trang Bình Minh 20 ha 120 tỷ VNĐ 11 Xây dựng công viên nghĩa trang Bình Minh Tp Vĩnh Long 10 ha 60 tỷ VNĐ 12 Đầu tư xây dựng bến tàu – khu phố lưu niệm – bến xe phục
vụ du lịch 2 ha 120 tỷ VNĐ (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
13 Trung tâm hội chợ – triển lãm Vĩnh Long 10 ha 120 tỷ VNĐ 14 Khu trung tâm thương mại – dịch vụ Long Hồ 3 ha 60 tỷ VNĐ 15 Trung tâm thương mại Tân Qưới 11 ha 440 tỷ VNĐ
16 Xây dựng kinh doanh khoa bãi huyện Bình Tân 16 ha 130 tỷ VNĐ 17 Khu thương mại dịch vụ du lịch Mỹ Thuận 20 ha 600 tỷ VNĐ 18 Khu thương mại dịch vụ Bắc Mỹ Thuận 11.15 ha 330 tỷ VNĐ
Nguồn: Sở Xây dựng Vĩnh Long, 2012
Thị trường khu công nghiệp:
Tổng kết quảthu được từ năm 2009 đến nay, Vĩnh Long thu hút 33 dự án, trong đó có
12 dựán FDI đầu tư vào các khu- tuyến CN với tổng diện tích thuê đất 163.9ha, vốn
đầu tư đăng ký 3,236 tỷđồng và 121.9 triệu USD. Trong đó:
Năm 2012, tỉnh Vĩnh Long đã kêu gọi đầu tư cho lĩnh vực hạ tầng CN 12 dự án cho
giai đoạn với quy mô và kinh phí cụ thể:
Bảng 2.6: Các dự án hạ tầng công nghiệp giai đoạn 2012 – 2015
STT Tên dự án Diện tích
( ha)
Kinh phí (tỷ VNĐ)
1 Khu công nghiệp Bình Tân 400 2,000
2 Khu công nghiệp Đông Bình 350 1,750
3 Khu công nghiệp An Định 200 1,000
4 Đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng cụm CN- TTCN
Trường An 70 360
5 Đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng cụm CN Mỹ Lợi 50 250 6 Đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng cụm CN Vĩnh Thành 60 300 7 Đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng cụm CN ấp IB 24.4 120 8 Đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng cụm CN ấp 3 22.2 110 9 Đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng cụm CN Phước Trường 50 250 10 Nhà máy thu gom và xử lý nước Vĩnh Long
25,000– 50,000 mP 3 P /ngày 550
11 Dự án xây dựng nhà máy sản xuất và chế biến hàng nông
nghiệp công nghệ cao 0,8 220
12 Xây dựng nhàm áy sản xuất công nghiệp nhẹ Đông Bình 7 340
Nguồn: Sở Xây dựng Vĩnh Long, 2012
Giá trị sản xuất CN tại các khu -tuyến CN năm 2013 ước đạt 3,800 tỷđồng, tăng 10%
so với cùng kỳ năm trước. Kim ngạch xuất khẩu ước đạt 184 triệu USD, tăng 12% so
Tại MDEC- Vĩnh Long 2013, Vĩnh Long xây dựng và ký kết chương trình hợp tác liên kết phát triển KT - XH với TP Cần Thơ và TP Hồ Chí Minh nhằm phát huy tiềm năng
thế mạnh của mỗi địa phương, tập trung kêu gọi thu hút đầu tư vào các dựán đã có đất sạch, lấp đầy diện tích đất ở các khu- tuyến CN hiện có.
Bên cạnh đó, Vĩnh Long đang tập trung đẩy nhanh hình thành 2 KCN mới gồm: KCN Bình Tân (huyện Bình Tân), KCN Đông Bình (TX Bình Minh) và cụm CN An Định (huyện Mang Thít) với tổng diện tích 950 ha, tổng vốn đầu tư 4,750 tỷđồng để tạo quỹ đất sạch thu hút đầu tư.
Theo Ban Quản lý Các KCN Vĩnh Long, đến nay KCN Hòa Phú (Long Hồ) giai đoạn (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
2 đã triển khai xây dựng kết cấu hạ tầng đạt 28.29%, đang hoàn chỉnh hệ thống giao thông nội bộ để mời gọi nhà đầu tư thứ cấp. Giai đoạn 1, KCN này đã cho thuê 100%
diện tích đất CN với 18 dựán đầu tư.
KCN Bình Minh (TX Bình Minh) hiện có 10 dự án đã được cấp giấy chứng nhận đầu
tư với tổng diện tích đất cho thuê trên 47 ha, lấp đầy 54.7% diện tích đất CN. Riêng tại Khu 4 thuộc Tuyến CN Cổ Chiên (Mang Thít) có 5 doanh nghiệp hoạt động, diện tích