6. Bố cục của đề tài:
3.3.2Chứng khoán hoá BĐS
Hiện nay, lượng tiền nhàn rỗi trong dân cư rất lớn nhưng việc thu hút đầu tư vào thị trường BĐS vẫn còn hạn chế. Lý do là bởi sản phẩm BĐS có giá trị lớn, trong khi vốn nhàn rỗi của người dân thường lại nhỏ lẻ nên khó có thể tham gia vào được. Do đó,
giải pháp được xem là hữu hiệu nhất trong việc huy động vốn nhàn rỗi chính là phải làm sao chứng khoánhoá được các dựán BĐS. Đây là một hình thức huy động vốn rất
linh động để doanh nghiệp khơi thông nguồn vốn. Chi phí vốn đầu tư cho thị trường
BĐS qua kênh này là khá thấp so với mặt bằng lãi suất hiện nay. Khi NH thắt chặt tín
dụng, qua kênh trái phiếu, doanh nghiệp huy động được một lượng vốn lớn với giá phải chăng, lại tiêu thụ tốt sản phẩm nên hạn chếđược rủi ro. Tuy nhiên cũng cần nhấn mạnh rằng mức lãi suất và thời hạn trái phiếu, giá BĐS cũng như quyền mua căn hộ
cần phải phù hợp với tình hình tài chính suốt quá trình thực hiện dự án. Bên cạnh đó,
trái phiếu dự án chỉđạt hiệu quả khi thịtrường địa ốc phát triển ổn định và không phải
doanh nghiệp nào cũng thực hiện được. Nhà đầu tư cũng nên thận trọng trước kênh
đầu tư này vì rủi ro đối với doanh nghiệp BĐS không phải là không có. Một hướng đi
đầu tư thực hiện dự án nhà ở có được công cụhuy động vốn, đồng thời tạo thêm kênh
đầu tư mới cho các tầng lớp dân cư. Chứng chỉBĐS sẽ được chuyển nhượng tự do để tăng tính thanh khoản và NH sẽđảm nhận giám sát việc giải ngân theo tiến độ thi công công trình. Khi hoàn thành dự án, toàn bộBĐS sẽđược đưa ra bán đấu giá và chia cho các nhà đầu tư theo tỷ lệ nắm giữ chứng chỉ. Việc phát hành chứng chỉBĐS là khả thi và có nhiều ưu điểm hơn so với việc phát hành trái phiếu công trình. Đồng thời, chứng chỉ BĐS cũng sẽ thu hút thêm nguồn vốn từ xã hội, nhất là các nhà đầu tư địa ốc chuyên nghiệp để tập trung vào các dự án trọng điểm, khai thông nguồn vốn cho thị trường BĐS. Theo Nghịđịnh 71 của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở, có hiệu lực từ ngày 8/8/2010, các hình thức huy động vốn đầu tư
dự án BĐS: vay vốn, phát hành trái phiếu, hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư... lần đầu
tiên được quy định. Một trong những nét mới của Nghị định 71 so với Nghị định 90 là
đưa ra quy định về các hình thức huy động vốn, trong đó có đề cập đến hình thức phát hành trái phiếu. Tuy nhiên, nhìn chung Việt nam hiện chưa có quy định cụ thểhướng dẫn thực hiện nghiệp vụchứng khoán hóa, trong khi chứng khoánhóa đòi hỏi phải có
các điều kiện về khung pháp lý, sự tham gia của các nhà đầu tư, tổ chức định mức tín nhiệm, sự phát triển của thị trường chứng khoán.