6. Bố cục của đề tài:
3.1ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS TỈNH VĨNH LONG ĐẾN
ĐẾN NĂM 2020
Thịtrường BĐS nói chung cũng như thịtrường nhà đất tại đô thị và khu vực phát triển
đô thị những năm qua đã có những chuyển biến tích cực, góp phần vào việc thúc đẩy KT - XH của tỉnh Vĩnh Long phát triển với nhịp độ tương đối cao, nhiều dự án trong
lĩnh vực sản xuất kinh doanh, dịch vụ đã phát huy các nguồn vốn trong xã hội, từng
bước nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh, cải thiện mức sống của nhân dân và làm
thay đổi bộ mặt đô thị, nông thôn, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Vì vậy, UBND tỉnh Vĩnh Long đề ra những mục tiêu
cơ bản phát triển thị trường BĐS trong thời gian tới như sau:
- Góp phần thúc đẩy phát triển KT-XH; đáp ứng nhu cầu cải thiện chỗ ở của nhân dân; tạo động lực phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng CNH-
HĐH.
- Mở rộng khả năng huy động nguồn vốn đầu tư của các thành phần kinh tế và của xã hội tham gia phát triển nhà ở; thúc đẩy hình thành và phát triển thịtrường BĐS, thực hiện có hiệu quả chủtrương kích cầu.
- Thúc đẩy phát triển quỹ nhà ở dành cho người thu nhập thấp (bao gồm cán bộ, công chức, viên chức, người lao động tại các khu công nghiệp, sinh viên các trường
đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp và các đối tượng chính sách khác) mua hoặc thuê (mua, thuê và thuê mua) phù hợp với điều kiện cụ thể của từng đối tượng; thực hiện chính sách hỗ trợ cải thiện nhà ởđối với đồng bào dân tộc thiểu số, các hộ gia
đình sinh sống tại các khu vực thường xuyên bị thiên tai.
- Góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của nhân dân; phát triển nhà ở đô thị văn minh, hiện đại; từng bước cải thiện chất lượng nhà ở nông thôn, giữ gìn và phát huy bản sắc kiến trúc dân tộc, hiện đại phù hợp với đặc điểm của từng địa phương.
Định hướng phát triển thị trường BĐS tại tỉnh Vĩnh Long về lâu dài là xây dựng, phát triển thị trường BĐS bền vững. Nó đòi hỏi phải có kế hoạch kỹlưỡng riêng cho từng
giai đoạn cũng như định hướng riêng cho từng giai đoạn. Vì vậy, năm 2012, UBND
tỉnh vạch ra kế hoạch cụ thểnhư sau:
- Tập trung khai thác có hiệu quả tiềm năng đất đai để tạo nguồn thu phát triển đô
thị và phát triển nhà ở. Từng cấp chính quyền cần xúc tiến triển khai thực hiện quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt tại các địa phương, tổ
chức giải phóng mặt bằng tạo quỹđất sạch theo quy hoạch để kêu gọi nhà đầu tư triển khai thực hiện các dựán đầu tư phát triển NOXH giai đoạn đến năm 2015 và các năm
tiếp theo.
- Tranh thủ nguồn vốn hỗ trợ của Trung ương vốn trái phiếu Chính phủ, kết hợp với vốn ngân sách tỉnh, huyện và nguồn vốn khác để thực hiện các chương trình mục tiêu; thực hiện dự án xây dựng nhà ở cho sinh viên các cơ sở đào tạo, dự án xây dựng kè sông tại các đô thị, đề án chỉnh trang đô thị…
- Cân đối nguồn vốn ngân sách tỉnh, tiền thu được từ việc bán, cho thuê và cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước để đầu tư xây dựng nhà ở cho cán bộ công chức khó khăn về nhà ở; bố trí vốn xây dựng nhà ở cho sinh viên các cơ sởđào tạo, hỗ
trợ xây dựng nhà ở cho các đối tượng chính sách, người có công với cách mạng; bố trí vốn từ nguồn thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để lại cho tỉnh, huyện, thành phố cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tạo quỹđất phát triển nhà ở theo quy hoạch.
Huy động đa dạng các nguồn vốn, đặc biệt là vốn của các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế để đẩy mạnh việc phát triển NOXH, nhà ở thương mại, và vốn trong cộng đồng, dân cư, hộ gia đình, cá nhân để phát triển nhà ở riêng lẻ, cải tạo, chỉnh trang, nâng cấp các nhà ở thiếu kiên cố.
- Ưu đãi về đất đai, tài chính, thuế đối với các dự án phát triển NOXH phù hợp với các quy định của Chính phủ, nhằm khuyến khích các tổ chức, cá nhân đầu tư xây
dựng NOXH. Cho các nhà đầu tư vay vốn theo lãi suất ưu đãi của Quỹ Đầu tư phát
triển tỉnh đối với các dự án phát triển nhà ở; hoặc làm đầu mối cho vay hợp vốn hay cùng hợp vốn với tổ chức tín dụng để cho các dự án phát triển nhà ở vay tiền.
- Các dự án phát triển khu nhà ở có quy mô lớn cần tổ chức đồng bộ một số dịch vụ hỗ trợ như nhà trẻ, bệnh viện, trường học, khu vui chơi và khu vực dịch vụthương
mại…để phục vụ tốt cho khu nhà ở.
- Đẩy mạnh việc xây dựng các xã nông thôn mới, tập trung thực hiện các chương (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
trình mục tiêu: Xây dựng cụm tuyến dân cư và nhà ở vùng ngập lũ giai đoạn 2, thực hiện chính sách hỗ trợ hộ nghèo về nhà ở khu vực nông thôn, hỗ trợcho gia đình chính sách xây dựng, cải tạo nhà ở để góp phần tăng tỷ lệnhà trên địa bàn tỉnh đạt chuẩn từ
bán kiên cố trở lên.
- Tăng cường kiểm tra, kiểm soát việc chấp hành quy định về giao dịch qua sàn
đối với các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở. Thực hiện chếtài đối với các BĐS không giao dịch đúng theo quy định của pháp luật; quy định việc chủđầu tư các dự án phát triển nhà ở phải thông báo công khai thông tin có liên quan đến dự án phát triển nhà ở trên các phương tiện thông tin đại chúng và tại các trụ sở làm việc để người dân dễ tiếp cận, kiểm tra, giám sát và có thể trực tiếp mua nhà ở với các chủđầu tư, tránh đầu cơ; đẩy nhanh tốc độ cấp Giấy chứng nhận QSDĐở, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
để các hộ gia đình, cá nhân có điều kiện thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật và tạo điều kiện phát triển và quản lý có hiệu quả thịtrường BĐS nhà ở. (Nguồn:
Quyết định số1241/QĐ-UBND , Uỷ ban nhân dân tỉnh Vĩnh Long, 2012)
Vềdự báo nhu cầu nhà và đất ở
Căn cứ Quyết định số 1241/QĐ-UBND ngày 09/08/2012 của UBND tỉnh Vĩnh Long
ban hành kế hoạch về phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh Vĩnh Long giai đoạn 2011 – 2015. Dự báo nhu cầu về nhà ởtrên địa bàn tỉnh Vĩnh Long đến năm 2015 như sau:
- Dự báo về quy mô dân số: đến năm 2015, dân số khoảng 1,084,000 người (bình quân tăng 1.1%/năm), tương đương 287,800 hộ (khu vực đô thị khoảng 80,580 hộ, nông thôn 207,220 hộ).
- Dự báo nhu cầu nhà xây dựng mới và nhà ở cần sửa chữa, cải tạo ởđô thị, nông
thôn để đạt chuẩn theo quy định (nhà từ bán kiên cố trở lên) là: 51,530 căn, trong đó gồm: Nhu cầu nhà ở xây dựng mới khoảng 13,800 căn, lượng nhà ở chưa đạt chuẩn cần nâng cấp, sửa chữa, cải tạo khoảng: 37,730 căn.
- Dự báo số lượng nhà sàn trên sông, kênh, rạch tại các đô thị phải có kế hoạch di dời: 1,455 căn ( Thành phốVĩnh Long khoảng 802 căn; Các huyện khoảng 653 căn).
- Dự báo nhu cầu nhà ở xã hội đến năm 2015, nhà ở cho người thu nhập thấp: Dự báo đến năm 2015 có khoảng 16,116 hộ thu nhập thấp đô thị(ước =20% tổng số hộđô
thị đến 2015), trong đó có khoảng trên 4,000 hộ có nhu cầu về nhà ở (ước = 25% hộ
thu nhập thấp đô thị). Như vậy, nhu cầu nhà ở cần xây dựng tăng thêm đến 2015 là: 3,766 căn hộ với diện tích sàn xây dựng : 173,880 mP
2
P
(trung bình diện tích ở tối đa
không quá 70mP
2
P
/1căn hộ, kể cả diện tích phụ trợ và phục vụ). Nhà ở công nhân tại các khu công nghiệp: dự báo đến năm 2015 có trên 26,000 công nhân làm việc tại các khu công nghiệp, khoảng 16,900 người có nhu cầu thuê nhà ở (chiếm 65% công nhân khu công nghiệp). Nhu cầu nhà ở cần xây dựng thêm 2,610 căn hộ, diện tích sàn xây dựng khoảng: 182,700 mP
2
P
; (trung bình 6 người/căn hộ; mỗi căn khoảng 70 m2, kể cả diện tích ở, diện tích phụ trợ và phục vụ). Nhà ở cho sinh viên các cơ sở đào tạo: dự báo
đến năm 2015 có khoảng 15,000 sinh viên có nhu cầu thuê ký túc xá. Nhu cầu phòng ở
cần xây dựng tăng thêm 1,319 phòng, tương đương diện tích sàn xây dựng: 60,930 mP
2
P (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
; (trung bình 6 sinh viên/phòng, mỗi sinh viên trung bình 7,7 mP
2
P
kể cả diện tích phòng
ở, diện tích phụ trợ và phục vụ).
- Nhu cầu nhà ở cho đối tượng chính sách, người có công với cách mạng: 2,449
căn (theo số liệu do Sở Lao động Thương binh và Xã hội cung cấp).
- Nhu cầu nhà ở cho các hộ nghèo khó khăn về nhà ở khu vực nông thôn theo chuẩn nghèo mới: 4,849 căn (theo số liệu do Sở Lao động Thương binh và Xã hội cung cấp). Nguồn: Báo cáo 197/BC-SXD, Sở Xây dựng Vĩnh Long, 2013
Về quy hoạch - kiến trúc - hạ tầng kỹ thuật
- Về quy hoạch: Các sở ngành liên quan và chính quyền các địa phương tập trung cho công tác lập, rà soát điều chỉnh quy hoạch xây dựng, đặc biệt là quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị; đẩy mạnh công tác quy hoạch xây dựng nông thôn mới, để làm cơ sở quản lý xây dựng và phát triển nhà ở theo quy hoạch. Quy hoạch phải đảm bảo nguyên tắc sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, tận dụng hệ thống hạ tầng hiện có, gắn kết chặt chẽ giữa khu vực phát triển mới và các đô thị hiện hữu, phải bố trí quỹđất để
xây dựng NOXH. Các địa phương phải có kế hoạch triển khai thực hiện theo quy hoạch được phê duyệt, tập trung đầu tư cho các công trình trọng điểm tạo động lực để
phát triển đô thị và nhà ở.
- Về kiến trúc nhà ở: Chính quyền các cấp tăng cường công tác quản lý kiến trúc, chú trọng phát triển kiến trúc phù hợp với chức năng, tính chất của từng đô thịvà điều kiện tự nhiên, khí hậu, văn hoá, phong tục tập quán của địa phương; kết hợp hài hoà giữa kiến trúc hiện đại với kiến trúc truyền thống; bố trí đủ nguồn vốn để xây dựng quy chế quản lý kiến trúc và thiết kếđô thịưu tiên cho các trục đường chính đô thị trên
địa bàn tỉnh và các đường liên phường được đầu tư xây dựng mới tại thành phố Vĩnh Long để quản lý kiến trúc.
- Về hạ tầng kỹ thuật: Triển khai đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đồng bộdưới nhiều hình thức và bằng nhiều nguồn vốn khác nhau như nguồn vốn ngân sách, nguồn vốn doanh nghiệp, vốn vay... nhằm tạo động lực thu hút đầu tư phát triển đô thị và nhà
ở. (Nguồn:Quyết định số 1241/QĐ-UBND, Uỷ ban nhân dân tỉnh Vĩnh Long, 2012)
3.2 HOÀN THIỆN CÁC YẾU TỐ CƠ BẢN CẤU THÀNH THỊ TRƯỜNG BĐSTỈNH VĨNH LONG ĐẾN NĂM 2020
Người mua
Cần minh bạch thông tin cho người mua như tên người bán, địa điểm, thời gian, chất lượng, giá cả phù hợp, cơ sở hạ tầng và môi trường sống tốt. Những điều kiện này tác động mạnh đến cung cầu tạo nên tính bền vững cho thị trường BĐS Vĩnh Long.
Người bán
Chủ đầu tư là các doanh nghiệp kinh doanh BĐS trước khi quyết định đầu tư dự án BĐS nên tiến hành điều tra khảo sát nhu cầu của khách hàng về sản phẩm BĐS, vị trí, thời gian, giá cả và thị hiếu khách hàng, đặc biệthướng đến đối tượng khách hàng mục
tiêu và năng lực tài chính của khách hàng... một thị trường BĐS ổn định bền vững cung cầu phải phát triển đồng bộ. Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS cần nắm quy hoạch chính xác và hợp lý để phát triển nguồn đất sạch và cơ chế hành chính minh bạch. Khi đó đẩy nhanh tiến độ dự án để sớm đưa phân khúc sản phẩm BĐS với mức giá phù hợp khả năng tài chính của cầu.
Tóm lại, Tỉnh Vĩnh Long cần định hướng về giá BĐS phù hợp để phát triển thị trường BĐS, tránh tình trạng mất cân đối cung cầu, tránh đầu cơ, tính cơ hội. Tạo điều kiện thuận lợi cho người mua và người bán dẽ dàng gặp nhau. Định hướng đa dạng sản
phẩm BĐS nhằm đáp ứng cầu.
Kiến nghị với cơ quan quản lý Nhà nước
- Nhà nước cần kiểm tra các tổ chức hoạt động nếu chưa được đào tạo chuyên
môn, chưa được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS. Áp dụng các biện pháp chế tài đối các hoạt động tổ chức khi cung cấp chất lượng dịch vụ môi giới, tư vấn sai lệch,
không đúng làm ảnh hưởng xấu đến thị trường BĐS phải chịu trách nhiệm về dịch vụ
của mình. Các hoạt động tổ chức này phải đền bù những tổn thất, thiệt hại gây ra cho khách hàng.
- Các cơ quan giám sát thị trường kinh doanh BĐS cần nâng cao giám sát chặt chẽđối với các tổ chức môi giới, tư vấn pháp lý và thẩm định giá vềBĐS khi có hành vi mua đầu cơ tích trữ của các đơn vị môi giới BĐS. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Nâng cao vai trò quản lý tích cực của Nhà nước trên thịtrường BĐS. Cải tổ thủ tục hành chính rà soát và ban hành các thông tư hướng dẫn cụ thể các chính sách của
Nhà nước đến các cơ quan ban ngành từ cấp Trung ương đến địa phương kịp thời thực hiện. Nhanh chóng khắc phục và chỉ đạo kịp thời những biến động xấu của thị trường
BĐS gây tác động bất lợi đến nền kinh tế. Cụ thể đẩy nhanh tiến độ phê duyệt, thẩm tra phê duyệt dự án chuyển đổi nhà thương mại sang NOXH theo Thông tư 02/2013 do
Bộ Xây dựng về hướng dẫn việc thực hiện và có hiệu lực từ ngày 22/4/2013. Cần bổ sung văn bản mở rộng đối tượng mua nhà, không khống chế đối tượng ngoài địa bàn
mua NOXH.
3.3 CÁC GIẢI PHÁP VỀ TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS TỈNH VĨNH LONG ĐẾN NĂM 2020