6. Bố cục của đề tài:
1.4KINH NGHIỆM TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS
SINGAPORE VÀ CÁC BÀI HỌC KINH NGHIỆM CHO THỊ TRƯỜNG BĐS TỈNH VĨNH LONG
Singapore là một đảo quốc, một thành phố với 682 kmP
2
P
và dân số 4,8 triệu người, mật
độ dân số 7,038 người/kmP
2
P
, thu nhập bình quân đầu người năm 2008 đạt 35,162.7 USD. Với quy mơ quốc gia nhỏ bé, quỹđất chật hẹp và có nhiều điểm đặc thù dân tộc
tương đồng với Việt Nam, Singapore khá thành công trong việc phát triển và giải quyết nhà ở cho dân.
Năm 1960 được xem là mốc khởi đầu cho quá trình phát triển nhà ở đô thị tại TP.HCM, thời điểm này Singapore là một nước kém phát triển có thu nhập bình quân
đầu người khoảng 600 USD, với hơn 70% hộgia đình sống trong những khu nhà ở cực nhỏ, xuống cấp, mất vệ sinh; 1/4 dân số sống ở các khu nhà ổ chuột và 1/3 người khác sống trong các khu nhà ở tự phát ven thành phố, quá trình đô thị hóa cũng phát sinh
nhiều căn bệnh đô thị như tăng dân số, ngập nước, kẹt xe, ô nhiễm mơi trường, thiếu nhà ở...Đến nay Singapore đã có trên 93% dân số đã có sở hữu nhà. Chính sách phát triển nhà ở Singapore có những điểm chính như sau:
Thứ nhất, về chính sách nhà ở: Từ những năm đầu 1960, Singapore đã thành lập “Ủy ban nhà ở và phát triển – Housing & Development Board” (HDB) nhằm quy hoạch và phát triển những thị trấn mới, làm mới và cải tạo các khu nhà ở để đáp ứng đủ nhà ở
cho tồn dân Singapore. Đến năm 1964, Singapore bắt đầu thực hiện chính sách người có nhà ở và từ năm 1968 thực hiện chếđộ “để dành tiền mua nhà”. Phần lớn những gia
đình ở tại các căn hộkhép kín đều mua nhà theo hình thức để dành tiền do Nhà nước
Trung ương đứng ra quản lý.
Thứ hai, về cung cấp đất đã hòan tất việc giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án nhà ở:Đất đai Singapore thuộc sở hữu Nhà nước chiếm khoảng 90% quỹđất, cịn lại là sở
hữu tư nhân. Những chính sách pháp luật về đất đai rất đồng bộ. Nhà nước ban hành luật về thu hồi đất (Land Acquisition Act) đảm bảo có đủ đất dùng, nhà nước chịu trách nhiệm giải tỏa, di dời đối với các tổ chức và cá nhân có đất trưng dụng, những trường hợp không chịu di dời khi nhà nước thu hồi đất sẽ áp dụng hình thức cưỡng chế
hoặc phạt theo luật xâm chiếm đất công (State Lands Encroachment Act). Sau đó nhà
nước chuyển giao đất lại cho các đơn vị xây nhà theo các hình thức: đấu giá hoặc đấu thầu; bán trực tiếp hoặc đấu thầu có hạn chế. Đến năm 1996, Singapore đã xây dựng
được 30 đô thị mới, cung cấp gần 5,000ha đất cho kế hoạch phát triển nhà ở công cộng, trong đó 99.4% là quỹ đất của ủy ban phát triển nhà, đảm bảo nhà ở cho 87% dân số Singapore, tương đương trên 650,000 căn hộchung cư.
Thứ ba, về vốn: bên cạnh giải pháp Nhà nước hỗ trợ về vốn cho ủy ban phát triển nhà
ở và người mua nhà lần đầu tiên vay với lãi suất ưu đãi, thành công lớn nhất của
Singapore trong chính sách huy động vốn đầu tư phát triển nhà ở là dựa trên hợp đồng tiết kiệm thông qua “Quỹ tiết kiệm Trung ương” đây được xem là kênh cung cấp ứng dụng hàng đầu cho việc xây dựng và mua nhà ở tại Singapore, quỹ này phụ trách chỉ đạo các tổ chức sử dụng lao động đóng 13%, và người lao động đóng góp 20% lương hàng tháng như một khoảng tiết kiệm theo lãi suất ngân hàng để sử dụng mua nhà, khi
người gửi tiết kiệm tích lũy khoảng 40%-50% khoảng tiền muốn vay, sẽ được giải quyết cho vay với lãi suất ưu đãi để mua nhà. Mô hình huy động vốn này ngồi Singapore còn có rất nhiều nước trên thế giới áp dụng thành công, xuất phát đầu tiên là
ở Anh từ sau chiến tranh thế giới lần thứ I, sau đó là Đức, Pháp, Nga, Hungaria... Ấn
Độ và Trung Quốc bắt đầu áp dụng từ năm 2004, Malaysia cũng phát triển mô hình
này như công cụđể giải quyết nhà ởcho người có thu nhập thấp.
Qua khái quát về các hoạt động tài chính đối với sự phát triển thị trường BĐS
Singapore có thể đưa ra một số bài học kinh nghiệm cho thị trường BĐS Vĩnh Long như sau: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Để hạn chế rủi ro tín dụng trong cho vay mua bán BĐS “dưới chuẩn” cần có giải pháp sử dụng những quy định chặt chẽ về tài chính dựa trên các tiêu chuẩn, điều kiện mà người đi vay đảm bảo khả năng trả nợ và xây dựng chính sách thuếBĐS linh động, phù hợp từng vùng, từng địa phương.
- Để kiềm chế hoạt động đầu cơ, ngăn chặn tình trạng làm giá, kích thích thị trường để kiếm lợi nên áp dụng hình thức đánh thuếBĐS trong trường hợp người mua
căn nhà thứ hai thì bịđánh thuếBĐS. Ngoài ra, còn áp dụng thêm hình thức tăng tỷ lệ
tiền trảtrước khi mua căn nhà thứ hai.
- Phát triển hệ thống công ty tài chính cho vay nhà ở của Nhà nước thông qua phát hành trái phiếu tiết kiệm, “Ngân quỹđầu tư và chương trình cho vay” gồm tiết kiệm bưu điện và tiền trợ cấp bảo hiểm hưu trí. Đẩy nhanh tiến trình “Chứng khoán
hóa BĐS” với sự đảm bảo BĐS từ các tài sản thanh lý để làm cầu nối giữa hai thị trường BĐS và thịtrường tài chính gặp nhau giải quyết vấn đề về vốn đầu tư.
- Xây dựng hệ thống tiết kiệm bắt buộc trong dân để thực hiện nhu cầu mua nhà
ở của người dân trong tương lai. Bên cạnh đó, Chính phủ cần phải hỗ trợ bảo đảm số
tiền tiết kiệm mà người dân đã gửi. Cũng dựa trên hệ thống tiết kiệm bắt buộc này có thể kiềm chếđầu cơ, tránh tình trạng cung thừa nhà ở và hệ thống tín dụng nhà ở được xây dựng từ tiền tiết kiệm của những người ký hợp đồng vốn vay nên độ tin cậy cao hoạt động đúng mục đích chỉ dành cho vay vốn mua nhà ở.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Chương 1 giới thiệu về thị trường BĐS bằng các khái niệm, các yếu tố cơ bản ảnh
hưởng đến thị trường BĐS. Đặc biệt, các nguồn tài chính giữ vai trò quan trọng trong sự phát triển của thịtrường BĐS. Ngoài ra, trong chương 1 khái quát được các bài học kinh nghiệm của Singapore về cách sử dụng hiệu quảtài chính như tín dụng cho vay
BĐS, các chính sách thuế, các quỹ về BĐS của chính phủ ở các nước sở tại để phát triển thị trường BĐS, qua đó rút ra một số bài học kinh nghiệm có thể áp dụng trong hoàn cảnh cụ thể của Việt Nam nói chung và Vĩnh Long nói riêng. Từ những nền tảng lý luận trên, trong chương 2 sẽ tiếp tục đi sâu và phân tích thực trạng về thị trường
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÁC HOẠT ĐỘNG CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG
BĐS TỈNH VĨNH LONG
2.1 TỔNG QUAN VỀ THỊTRƯỜNG BĐSVIỆT NAM2.1.1 Quá trình phát triển thịtrường BĐS Việt Nam