6. Bố cục của đề tài:
2.1.2Thực trạng thị trường BĐS Việt Nam
Cơn sốt năm 2007 đến giữa 2008 phần lớn xuất phát từ yếu tốđầu cơ và chính sách tín
dụng dễ dãi và cuối cùng nền kinh tế phải trả giá. Bóng ma lạm phát xuất hiện từ cuối
năm 2007 là dấu chấm hết cho cơn sốt nhà đất. Lạm phát thực sự bùng nổ vào đầu
năm 2008 khiến NHNN phải thắt chặt lại chính sách tiền tệ. Lãi suất tăng vọt, các NHTM hạn chế cho vay, dòng vốn đầu tư gián tiếp (FPI) nước ngoài ngừng chảy vào Việt Nam tác động mạnh đến thịtrường BĐS.
Giữa năm 2008 giá nhà đất bắt đầu lao dốc, đặc biệt ở phân khúc căn hộ cao cấp. Giá
đất ở nhiều khu vực trước đó chỉ trong thời gian ngắn đã giảm 30-40%. Nhiều doanh nghiệp BĐS trên bờ vực phá sản còn nợ xấu của NH thì có nguy cơ tăng nhanh.
Gói kích thích kinh tế năm 2009 và chính sách hỗ trợ lãi suất đã khiến cho thị trường hồi sinh có tính chất cục bộ. Tại TP. HCM giá nhà đất vẫn gần như trầm lắng, còn tại Hà Nội và Đà Nẵng giai đoạn cuối năm 2009 và đầu năm 2010 tăng mạnh trở lại nhờ
dòng tiền nóng được NHNN bơm ra mạnh để hỗ trợ nền kinh tế. Lạm phát lại bùng nổ vào năm 2011 với chính sách thắt chặt tiền tệ NHNN buộc các tổ chức tín dụng phải giảm tỷ trọng cho vay khu vực phi sản xuất về 16% khiến nguồn vốn cho BĐS gần
như cạn kiệt, giá nhà đất bắt đầu suy giảm, nhiều doanh nghiệp BĐS bên bờ vực phá sản.
Năm 2012, mặc dù lãi suất huy động đã giảm xuống còn 8% nhưng lãi suất cho vay
còn khá cao. Trong khi đó, các kênh đầu tư chứng khoán lại không ổn định, thịtrường vàng lên xuống liên tục, BĐSđược kỳ vọng là kênh đầu tư vua trong năm 2012. Tuy
nhiên, thực tế không phải như vậy thị trường năm này chứng kiến nhiều dự án giảm giá, khuyến mãi, thoái vốn và chuyển nhượng. Thị trường năm 2012 không nóng bởi giao dịch mà nóng bởi những thông tin nêu trên. Theo dự báo của các chuyên gia, xu
hướng giảm giá BĐS sẽ tiếp diễn ít nhất là đến nửa đầu năm 2013.
Năm 2013 nền kinh tế toàn cầu đã được cải thiện, vốn FDI vào thị trường Việt Nam tăng trở lại nhưng FDI vào lĩnh BĐS liên tục sụt giảm nguyên nhân BĐS Việt Nam
đang đối mặt như tính thanh khoản thấp, lượng giao dịch kém, tíndụng khan hiếm và hành lang pháp lý khá phức tạp và không đầy đủ, đã khiến nhà đầu tư nước ngoài ngần ngại.
Nguồn: Phân tích ngành BĐS Việt Nam, Công ty chứng khoán VPBS
Thực trạng tất cả các phân khúc sản phẩm cung cầuchưa hợp lý những năm gần đây thị trường căn hộ gia tăng nguồn cung áp lực giảm giá. Trong đó,phân khúc căn hộ và nhà phố/ biệt thự gặp nhiều khó khăn còn phân khúc văn phòng và bán lẻ thì ít chịu ảnh hưởng hơn. Phân khúc nhà đất bình dân tăng mạnh, cụ thể trong quý 3 năm 2013 cho thấy tăng đáng kể trong khi vào năm 2008 phân khúc này chiếm tỷ trọng thấp ở
TP.HCM ởHà Nội gần như không có phân khúc này.
Hình 2.2: Nguồn cung nhà ở TP.HCM và HàNộitrong quý 3 năm 2013
Nguồn: Phân tích ngành BĐS Việt Nam, Công ty chứng khoán VPBS
Sự thiếu hụt nguồn vốn để thực hiện dự án, trong những năm gần đây, nhiều dự án BĐS đã tạm ngưng hoặc kéo dài do hệ quả của vốn vay bị cắt giảm từ đó hàng tồn kho tiếp tục tăng nhiều doanh nhiệp BĐS rơi vào tình trạng tài chính khó khăn và phá sản. Cuối năm 2012 theo thống kê của Bộ xây dựng cho thấy khoản hơn 20,000 căn hộ đang tồn kho ở Hà Nội và TP.HCM với giá trị hơn 24 nghìn tỷ đồng. Lượng đất nền
có 10,635 doanh nghiệp BĐS thành lập thì song song đó khoảng 10,077 công ty bị giải thể và ngừng hoạt động. Nguyên nhân ngành BĐS phụ thuộc vào tín dụng NH quá lớn,
khi NHNN áp dụng chính sách thắt chặt tiền tệ trong năm 2011 và năm 2012 thì việc tìm kiếm nguồn vốn của chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn hơn. Tỷ lệ nợ xấu tăng lên đáng kể. Đến tháng 5 năm 2013 dư nợ cho vay BĐS ước đạt khoảng 237 nghìn tỷ đồng chiếm tỷ lệ 6.53%.
Hình 2.3: Dư nợ cho vay BĐS và tỷ lệ nợ xấuđến tháng 05 năm 2013
Nguồn: Phân tích ngành BĐS Việt Nam, Công ty chứng khoán VPBS
Bên cạnh đó, thị trường BĐS Việt Nam vẫn tồn tại những vấn đề được xác định như giá cả cần phải hợp lý, một sốquan điểm cho rằng giá đã giảm 15-30%, thậm chí 50%. Một số quan điểm khác cho rằng giá không giảm và niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường BĐS.
Như vậy, một loạt giải pháp của Nhà nước đã được đưa ra. VAMC với việc khơi thông dòng vốn tín dụng, NOXH đã được xem xét hỗ trợ bằng Nghị quyết 02 của Chính phủ
thông qua gói 30,000 tỷ, quỹ đầu tư BĐS VN- REIT cũng được thúc đẩy, ngân hàng tiết kiệm nhà cũng được đề xuất, các thương vụ M& A trong việc tìm kiếm nguồn vốn mới, và một số chính sách pháp luật mới ban hành bao gồm việc cho phép các chủ đầu tư bán đất sau khi hoàn thành cơ sở hạ tầng, cũng như nới lỏng điều kiện sở hữu của người nước ngoài trong việc mua nhà và đất.