6. Bố cục của đề tài:
2.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM
Thị trường BĐS Việt Nam nói chung và Vĩnh Long nói riêng là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo thống kế, ở các nước phát triển lượng tiền NH cho vay qua thế chấp BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
Lịch sử hình thành ngành BĐS tại Việt Nam chia làm các giai đoạn chínhnhư sau: - Trước năm 1990
Thời kỳ này kinh tếchưa phát triển, quỹđất còn nhiều, quá trình đô thị hóa diễn ra còn chậm, do đó nhu cầu về sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân trong nước chưa cao.
Trong giai đoạn này hầu như không tồn tại thị trường BĐS. Các giao dịch BĐS trong thời gian này chỉ là các giao dịch ngầm, phi thịtrường.
- Cơn sốt lần thứ nhất (1993-1994)
Thịtrường BĐS Việt Nam đã có “cơn sốt lần thứ nhất” – diễn ra trong hai năm (1993-
1994), trong đó thị trường BĐS đặc biệt “sốt” mạnh ở phân khúc đất và QSDĐ. Nguyên nhân là do nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư và đất để sản xuất kinh doanh ngày
càng tăng, nhất là ở các đô thị, mà quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong dân cư đã xuất hiện từ những năm trước khi luật đất đai (1993) ra đời.
- Đóng băng lần thứ nhất (1995-1999)
Trước tình hình thị trường sốt nóng, nhà nước đã can thiệp vào thị trường bằng hai Nghị định số20T18/CP ngày 13/2/1995 và 20T 20T87/CP ngày 17/8/199420T vềthuê đất, nhằm ngăn
chặn hiện tượng đầu cơ. Theo đó, người sử dụng đất phải trả tiền hai lần (tiền chuyển
QSDĐ và tiền thuê đất). Với sựtác động từ hai nghị định trên buộc các nhà đầu cơ sử
dụng đòn bẩy tài chính để tham gia thịtrường phải bán tháo đất đai đang nắm giữ để
trả tiền cho ngân hàng. Làng sóng xả hàng của các nhà đầu cơ đã làm cho thịtrường ở
trạng thái cung vượt cầu, thịtrường lao dốc.
Bên cạnh đó, khủng hoảng kinh tế châu Á khởi nguồn từThái Lan đã làm cho một số
dự án BĐS của nước ngoài đầu tư vào Việt Nam đã thất bại, góp phần làm thị trường suy thoái.
- Cơn sốt lần thứ hai (2001-2002)
Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đó
giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoản Quý 2 năm 2001. Cơn sốt lần thứ hai diễn ra do người đầu tư dựđoán và đánh giá chủtrương cho Việt kiều mua nhà
và ban hành giá đất mới sẽ có triển vọng cho thịtrường nhà đất nên nhiều người đầu tư mua đất khắp nơi ở vùng ven.
- Đóng băng lần thứ hai (2002-2006)
Từ cuối năm 2002 đến 2006 thịtrường BĐS diễn ra diễn ra trầm lắng, thậm chí “đóng băng” như nhiều người nhận xét. Thị trường BĐS năm sau lạnh hơn năm trước. Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm
56% và năm 2005 giảm 78%. Thị trường tiếp tục lên cơn sốt vào năm 2001-2002,
trước trạng thái đó, nhà nước một lần nữa ra tay điều tiết thị trường bằng biện pháp hành chính với “luật đất đai 2003” và “Nghịđịnh 181” hướng dẫn thi hành luật đất đai.
Nghịđịnh 181 đã chấm dứt tình trạng “phân lô bán nền”. Đã làm thịtrường nhà đất hạ
nhiệt vì “đánh” trúng vào lợi ích tạo ra giá đầu cơ. Nhưng vì phần lớn vốn đầu tư này
là vốn nhàn rỗi của tư nhân nên nhu cầu phải bán nhanh thu hồi vốn thanh toán nợ
không xảy ra như lần thứ nhất. Do đó, dù cơn sốt đã dừng lại nhưng giá đất vẫn không hạ xuống bằng giá trước khi xảy ra cơn sốt. Tác động bằng chính sách của Nhà nước
từnăm 2002 đã gây ra lần đóng băng thứ hai của thịtrường BĐS Việt nam 2002-2006 với việc dòng vốn chuyển sang Thịtrường chứng khoán.
- Cơn sốt đất lần thứ ba (2007-2008)
Không giống như hai lần sốt đất trước đó, lần sốt đất này tập trung mạnh mẽ vào phân khúc căn hộ cao cấp và biệt thự. Một số nguyên nhân chủ chốt:
Nguồn vốn FDI tăng trưởng mạnh đầu tư vào Việt Nam nên tăng trưởng kinh tế ấn
tượng trong 2003-2007.
Trong năm 2006-2007, có thể coi là năm khá huy hoàng đối với Thị trường chứng khoán Việt Nam và mọi người đều tham gia cũng như kiếm tiền dễ dàng từ Thịtrường chứng khoán. Điều này tạo ra một nguồn vốn thặng dư lớn của người chứng khoán chuyển sang thịtrường BĐS tạo điều kiện cho phân khúc cao cấp “sốt” mạnh.
- Đóng băng lần ba (2008- 2013)
Đứng trước thực trạng bong bóng thị trường BĐS ngày càng lớn cùng với tốc độ lạm
phát tăng một cách chóng mặt, chính phủ đã tiến hành điều tiết thị trường bằng các chính sách tiền tệ với việc kiểm soát tín dụng chặt chẽ, đặc biệt tín dụng phi sản xuất với hàng loạt biện pháp được chính phủ thực hiện nhằm ổn định thị trường và kiềm chế lạm phát. Ngay sau khi có các chính sách thắt chặt tài chính thực hiện thị trường BĐS Miền Nam lập tức bị ảnh hưởng nặng nền và sự suy giảm cả về giá lẫn giao dịch
là điều không tránh khỏi.
Với thịtrường Miền Bắc, khác biệt cơ bản cũng lại là dòng tài chính. Có thể nói, dòng
tài chính dư dả tại Miền Bắc đủđể thị trường BĐS chỉ bị ảnh hưởng tức thời, giao dịch chững lại nhưng giá cả chỉ sụt giảm 10% vào năm 2008. Nghị định 71 và 69 ra đời
năm 2010 hướng dẫn thi hành luật đất đai có sửa đổi 2009 và việc thu thuế sử dụng đất càng làm cho thịtrường đã trầm lắng nay lại thêm phần ảm đạm.
Bước sang 2011, trước nguy cơ lạm phát tăng cao cùng sự leo dốc không mãnh liệt của
giá vàng và USD đã buộc chính phủ phải có Nghị quyết số 11 về các biện pháp kiềm chế lạm phát, ổn định tình hình kinh tếvĩ mô. Theo đó tăng trưởng tín dụng năm 2011
mức 16% càng làm cho thị trường BĐS them phần ảm đạm, xua tan kỳ vọng thị trường phục hồi của các nhà đầu tư BĐS.
Năm 2012 là năm chứng kiến nghiều doanh nghiệp phá sản nhất trong 10 năm qua
theo thống kê của VCCI ( Phòng thương mại và công nghiệp Việt Nam) cho biết, trung bình những năm qua, mỗi năm có khoảng 5,000-7,000 doanh nghiệp phá sản/giải thể, tức thấp hơn năm 2011 khoảng 8 lần. Năm 2012 cũng là năm cạnh tranh khốc liệt, thậm chí là cuộc chiến sống còn của doanh nghiệp BĐS. Hàng loạt công ty dịch vụ
môi giới và cho thuê BĐS đóng cửa. Các chủđầu tư thiếu năng lực về tài chính gần
như tuyên bố phá sản hoặc phải rao bán dự án.
Năm 2013, thị trường BĐS tiếp tục gặp khó khăn trong bối cảnh giao dịch ảm đạm, hàng tồn kho tăng cao, và nợ xấu chưa được giải quyết. Về giá cả, một số nghiên cứu cho thấy giá đã giảm từ 15% đến 30%, thậm chí 50%, trong khi các nguồn khác ghi
nhận giá không đổi, đặc biệt là tại Hà Nội. Tuy nhiên, nhìn chung là không có sự cải thiện về giá. Trong tình hình này, chính phủ đã ban hành hàng loạt các biện pháp để thúc đẩy thị trường. Cụ thể, Công ty quản lý và khai thác tài sản Việt Nam (VAMC) đã được thành lập để mua các khoản nợ xấu của các tổ chức tín dụng; gói 30,000 tỷ đồng được ban hành theo Nghị quyết 02 của chính phủ nhằm khuyến khích thị trường
nhà ở giá rẻ và NOXH, quỹ tín thác đầu tư BĐS ( REIT) cũng được giới thiệu. Đến cuối năm 2013, những tồn đọng của thị trường đã bước đầu được giải quyết và một số điểm sáng đã được hé lộ. Tình hình được kỳ vọng sẽ được cải thiện trong năm 2014.
2.1.2 Thực trạng thị trường BĐSViệt Nam
Cơn sốt năm 2007 đến giữa 2008 phần lớn xuất phát từ yếu tốđầu cơ và chính sách tín
dụng dễ dãi và cuối cùng nền kinh tế phải trả giá. Bóng ma lạm phát xuất hiện từ cuối
năm 2007 là dấu chấm hết cho cơn sốt nhà đất. Lạm phát thực sự bùng nổ vào đầu
năm 2008 khiến NHNN phải thắt chặt lại chính sách tiền tệ. Lãi suất tăng vọt, các NHTM hạn chế cho vay, dòng vốn đầu tư gián tiếp (FPI) nước ngoài ngừng chảy vào Việt Nam tác động mạnh đến thịtrường BĐS.
Giữa năm 2008 giá nhà đất bắt đầu lao dốc, đặc biệt ở phân khúc căn hộ cao cấp. Giá
đất ở nhiều khu vực trước đó chỉ trong thời gian ngắn đã giảm 30-40%. Nhiều doanh nghiệp BĐS trên bờ vực phá sản còn nợ xấu của NH thì có nguy cơ tăng nhanh.
Gói kích thích kinh tế năm 2009 và chính sách hỗ trợ lãi suất đã khiến cho thị trường hồi sinh có tính chất cục bộ. Tại TP. HCM giá nhà đất vẫn gần như trầm lắng, còn tại Hà Nội và Đà Nẵng giai đoạn cuối năm 2009 và đầu năm 2010 tăng mạnh trở lại nhờ
dòng tiền nóng được NHNN bơm ra mạnh để hỗ trợ nền kinh tế. Lạm phát lại bùng nổ vào năm 2011 với chính sách thắt chặt tiền tệ NHNN buộc các tổ chức tín dụng phải giảm tỷ trọng cho vay khu vực phi sản xuất về 16% khiến nguồn vốn cho BĐS gần
như cạn kiệt, giá nhà đất bắt đầu suy giảm, nhiều doanh nghiệp BĐS bên bờ vực phá sản.
Năm 2012, mặc dù lãi suất huy động đã giảm xuống còn 8% nhưng lãi suất cho vay
còn khá cao. Trong khi đó, các kênh đầu tư chứng khoán lại không ổn định, thịtrường vàng lên xuống liên tục, BĐSđược kỳ vọng là kênh đầu tư vua trong năm 2012. Tuy
nhiên, thực tế không phải như vậy thị trường năm này chứng kiến nhiều dự án giảm giá, khuyến mãi, thoái vốn và chuyển nhượng. Thị trường năm 2012 không nóng bởi giao dịch mà nóng bởi những thông tin nêu trên. Theo dự báo của các chuyên gia, xu
hướng giảm giá BĐS sẽ tiếp diễn ít nhất là đến nửa đầu năm 2013.
Năm 2013 nền kinh tế toàn cầu đã được cải thiện, vốn FDI vào thị trường Việt Nam tăng trở lại nhưng FDI vào lĩnh BĐS liên tục sụt giảm nguyên nhân BĐS Việt Nam
đang đối mặt như tính thanh khoản thấp, lượng giao dịch kém, tíndụng khan hiếm và hành lang pháp lý khá phức tạp và không đầy đủ, đã khiến nhà đầu tư nước ngoài ngần ngại.
Nguồn: Phân tích ngành BĐS Việt Nam, Công ty chứng khoán VPBS
Thực trạng tất cả các phân khúc sản phẩm cung cầuchưa hợp lý những năm gần đây thị trường căn hộ gia tăng nguồn cung áp lực giảm giá. Trong đó,phân khúc căn hộ và nhà phố/ biệt thự gặp nhiều khó khăn còn phân khúc văn phòng và bán lẻ thì ít chịu ảnh hưởng hơn. Phân khúc nhà đất bình dân tăng mạnh, cụ thể trong quý 3 năm 2013 cho thấy tăng đáng kể trong khi vào năm 2008 phân khúc này chiếm tỷ trọng thấp ở
TP.HCM ởHà Nội gần như không có phân khúc này.
Hình 2.2: Nguồn cung nhà ở TP.HCM và HàNộitrong quý 3 năm 2013
Nguồn: Phân tích ngành BĐS Việt Nam, Công ty chứng khoán VPBS
Sự thiếu hụt nguồn vốn để thực hiện dự án, trong những năm gần đây, nhiều dự án BĐS đã tạm ngưng hoặc kéo dài do hệ quả của vốn vay bị cắt giảm từ đó hàng tồn kho tiếp tục tăng nhiều doanh nhiệp BĐS rơi vào tình trạng tài chính khó khăn và phá sản. Cuối năm 2012 theo thống kê của Bộ xây dựng cho thấy khoản hơn 20,000 căn hộ đang tồn kho ở Hà Nội và TP.HCM với giá trị hơn 24 nghìn tỷ đồng. Lượng đất nền
có 10,635 doanh nghiệp BĐS thành lập thì song song đó khoảng 10,077 công ty bị giải thể và ngừng hoạt động. Nguyên nhân ngành BĐS phụ thuộc vào tín dụng NH quá lớn,
khi NHNN áp dụng chính sách thắt chặt tiền tệ trong năm 2011 và năm 2012 thì việc tìm kiếm nguồn vốn của chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn hơn. Tỷ lệ nợ xấu tăng lên đáng kể. Đến tháng 5 năm 2013 dư nợ cho vay BĐS ước đạt khoảng 237 nghìn tỷ đồng chiếm tỷ lệ 6.53%.
Hình 2.3: Dư nợ cho vay BĐS và tỷ lệ nợ xấuđến tháng 05 năm 2013
Nguồn: Phân tích ngành BĐS Việt Nam, Công ty chứng khoán VPBS
Bên cạnh đó, thị trường BĐS Việt Nam vẫn tồn tại những vấn đề được xác định như giá cả cần phải hợp lý, một sốquan điểm cho rằng giá đã giảm 15-30%, thậm chí 50%. Một số quan điểm khác cho rằng giá không giảm và niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường BĐS.
Như vậy, một loạt giải pháp của Nhà nước đã được đưa ra. VAMC với việc khơi thông dòng vốn tín dụng, NOXH đã được xem xét hỗ trợ bằng Nghị quyết 02 của Chính phủ
thông qua gói 30,000 tỷ, quỹ đầu tư BĐS VN- REIT cũng được thúc đẩy, ngân hàng tiết kiệm nhà cũng được đề xuất, các thương vụ M& A trong việc tìm kiếm nguồn vốn mới, và một số chính sách pháp luật mới ban hành bao gồm việc cho phép các chủ đầu tư bán đất sau khi hoàn thành cơ sở hạ tầng, cũng như nới lỏng điều kiện sở hữu của người nước ngoài trong việc mua nhà và đất.
2.2 THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BĐS TỈNH VĨNH LONG GIAI ĐOẠN NĂM 2009 -2013 NĂM 2009 -2013
Năm 2008, thị trường nhà đất phải đương đầu với hàng loạt sự cố ngoài ý muốn. Từ
siết chặt tín dụng, giảm giá, mất khách,… Các chuyên gia lý giải rằng, chính sách kinh tế vĩ mô đã tác động mạnh đến giới đầu tư kinh doanh nhà đất. Hai tháng cuối năm, nhà đất bắt đầu đứng giá hoặc giảm trung bình 5-7%. Thị trường BĐS rơi vào trạng thái thụđộng và trì trệ. Hàng loạt sàn địa ốc trên địa bàn chuyên kinh doanh sản phẩm dự án trở nên ếẩm, đìu hiu.
Bước sang năm 2009, dấu hiệu hồi phục của nền kinh tế. Nhiều chính sách mới được
đưa ra, nhiều dự án mới hình thành chủ yếu là xây dựng công trình giao thông công cộng, trường học, KCN như: KCN Bình Tân, KCN Đông Bình, KCN An Định, Khu đô thị Mỹ Hoà, Khu đô thị Tân Quới, hàng loạt công trình công cộng như: đường từ
QL1A - sông CổChiên và đường QL1A đến Nhà máy bia Sài Gòn-Vĩnh Long, đường tỉnh 909 (14 cống đọan Long Hồ - Cái Ngang), Cống: Chín Hỷ ; Tám Soái ; Cầu Lớn ; Sáu Mập, hệ thống cấp nước tập trung các xã, kè bảo vệ bờ sông thị trấn Bình Minh,
Trường trung học phổ thông Hòa Ninh - Long Hồ, dự án đầu tư nâng cấp cải tạo hệ
thống xử lý nước thải Bệnh viện đa khoa tỉnh, hỗ trợ nhà tình nghĩa, Công viên chiến thắng Mậu Thân, nhà thi đấu bóng bàn, cải tạo kênh thoát nước KCN Hòa Phú, hệ thống thoát nước - vỉa hè: đường Phạm Hùng; Nguyễn Huệ, công trình công cộng ngoài Bệnh viện đa khoa tỉnh..v.v.
Nghị định số 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ về cấp giấy Chứng nhận QSDĐ, quyền