Các giải pháp về tín dụng NH

6. Bố cục của đề tài:

3.3.1Các giải pháp về tín dụng NH

Theo thống kê, năng lực tài chính của đa số các doanh nghiệp kinh doanh BĐS chủ yếu phụ thuộc vào nguồn vốn vay NH. Ước tính, số vốn đầu tư vào BĐS ở nước ta hiện nay có tới hơn 60% là vốn vay NH, nhiều dự án có tỷ lệ vay khoảng 70%-80%

tổng vốn đầu tư, thời hạn 10-15 năm. Tỷ lệ nợ xấu cho vay BĐS tăng, NH thận trọng

hơn về việc giải ngân và từ chối nhiều dự án đầu tư kinh doanh BĐS không hiệu quả.

Như vậy, có thể thấy việc huy động vốn của các doanh nghiệp BĐS đang gặp nhiều khó khăn, giải pháp huy động vốn qua kênh tín dụng cho đầu tư kinh doanh BĐS cần

được thực hiện theo hướng sau:

- Cần đầy nhanh tiến độ giải ngân gói hỗ trợ 30,000 tỷ đồng nhanh chóng để chủ đầu tư dự án NOXH và người mua, cả nước đến ngày 31/12/2013 gói hỗ trợ 30,000 tỷ đồng chỉ giải ngân chỉ có 732.5 tỷ đồng chiếm 2.5% gói hỗ trợ; trong đó 304 tỷ đồng đã giải ngân cho 07 chủ đầu tư dự án NOXH và 428. 5 tỷ đồng cho 1,750 khách hàng

mua NOXH. Điều này, cho thấy tỷlệ giải ngân còn thấp nguyên nhân thủ tục rờm rà, cứng nhắc, ngân hàng không mặn mà với hồ sơ khách hàng mua NOXH vì sợ người mua không có khả năng trả nợ. Việc nới rộng thời gian cho vay, giảm lãi suất, cho người mua sở hữu vĩnh viễn… vừa tạo điều kiện tựu vốn cho người mua NOXH

nhưng các điều kiện trên vẫn chưa đủ. Bên cạnh đó, chủ đầu tư dự án NOXH cần mạnh dạng bảo lãnh tiền vay ngân hàng trong trường hợp NH nghi ngờ khả năng trả nợ của người mua là khách hàng.

Tuy nhiên, cần có thêm các chính sách tăng khả năng huy động vốn, cần có cơ chế cho phép các chủ đầu tư dự án NOXH được huy động vốn bằng cách bán sản phẩm, dịch vụ theo hình thức thu tiền trước nhưng phải đăng ký với cơ quan chức năng và NH

đảm nhận, hoặc sớm có những văn bản cho phép các chủ đầu tư dự án NOXH được thế chấp tài sản tại các NH nước ngoài, nhằm được hưởng lãi suất thấp.

- NHNN luôn giám sát theo dõi biến động của thị trường BĐS, nhanh chóng kịp thời tháo gỡ những vướng mắc trong việc cho vay của NH đối với dự án kinh doanh

BĐS. Trong bối cảnh thịtrường tài chính ở nước ta hiện nay, tín dụng NH vẫn là kênh cung cấp vốn chủ yếu cho các doanh nghiệp BĐS. Tuy nhiên, để sử dụng vốn vay hiệu quả hơn, NH cần chú trọng trong việc cho vay thực hiện dự án BĐS bằng vốn trung và dài hạn. Để làm được việc này NH cần kết hợp với việc sử dụng vốn ngắn hạn để

cho vay trung và dài hạn bằng cách NH cần phải nâng cao năng lực quản trị rủi ro thanh khoản tốt đểđảm bảo sốdư ngắn hạn tương đối ổn định tại NH. Đồng thời, cần phải thiết lập và nâng cao chất lượng các kênh thông tin về thị trường BĐS để làm cơ

sở cho các NH thẩm định dựán, đánh giá khả năng trả nợ của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

- Cần loại nhóm BĐS ra khỏi khái niệm phi sản xuất, tiếp tục mở rộng dòng vốn chảy vào BĐS. Chính phủ cần xem xét lại khái niệm phi sản xuất và sản xuất để giới hạn mức tăng trưởng tín dụng, cần định nghĩa và phân loại rõ lĩnh vực sản xuất nào là phi sản xuất và sản xuất. Nghị quyết 11 của Chính phủđặt ra giới hạn tăng trưởng tín dụng cho các khoản vay đối với lĩnh vực phi sản xuất của nền kinh tế, trong đó có BĐS với mục tiêu thắt chặt tín dụng với nhóm đầu cơ BĐS. Tuy nhiên, cách áp dụng các biện pháp này vô hình trung đã loại đối tượng người mua hợp pháp và các nhà đầu

tư BĐS ra khỏi nhóm được vay vốn, khiến thị trường BĐS trì trệ. Hơn nữa, ngành

BĐS luôn có mối liên hệ gắn kết với nhiều ngành khác như: thị trường vật liệu xây dựng, trang trí nội thất, thịtrường tài chính, tín dụng, thịtrường lao động….

- NH cần cải thiện quá trình cho vay, nâng cao trình độ chuyên môn, bồi dưỡng

đạo đức nghề nghiệp cho đội ngũ cán bộ, nhân viên nhằm nâng cao chất lượng uy tín, kiểm soát nợ xấu tín dụng hạn chế rủi ro tìm ẩn. Nâng cao chất lượng, tính chuyên nghiệp trong công tác thẩm định các dự án vay vốn đầu tư, kiên quyết không cho vay

đối với tất cả các dự án không hiệu quả có thời gian hoàn vốn quá dài.

- Phòng ngừa rủi ro đối với tài sản thế chấp bằng BĐS. Để hạn chế rủi ro này thì NH cần áp dụng biện pháp quản lý chặt chẽ, bằng cách thành lập bộ phận thẩm định

độc lập với bộ phận tín dụng, khi cần thẩm định bộ phận tín dụng cung cấp đầy đủ, chi tiết, trung thực về thông tin tài sản để gửi cho bộ phận quản lý rủi ro xác định giá trị tài sản, dựa trên định giá của bộ phận kiểm soát mới thực hiện các bước tiếp theo trong quy trình cho vay.

Luật đất đai chưa quy định việc xử lý QSDĐ thế chấp để thu hồi nợ, chưa có các quy định vềcăn cứđể xác định giao dịch BĐS (hợp pháp) để cho vay cũng như những quy

định về việc xác định giá trị tài sản là QSDĐ của các doanh nghiệp Nhà nước được

giao đất trước đây nay chuyển sang thuê…đã khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn

trong việc tiếp cận nguồn vốn từ các NH. Do đó, càng phải sớm hoàn thiện, chỉnh sửa và bổ sung một số quy định trong hệ thống pháp luật về đất đai, BĐS để tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động cho vay đầu tư, kinh doanh vào BĐS.

- Để giảm tỷ trọng dư nợ xấu BĐS trong tổng dư nợ tín dụng cho vay tại các NH. NH nên cơ cấu lại nguốn vốn trung, dài hạn. Nhằm đáp ứng nhu cầu vốn cho các dự án có hiệu quả, đẩy nhanh tiến độ xử lý nợ của tổ chức tín dụng đẩy nhanh việc mua bán nợ. Để có thể giải quyết được nợ xấu hiện nay, Nhà nước có thể phát hành trái phiếu chính phủ để mua nợ, hoặc thành lập tổng công ty mua bán nợ chuyên nghiệp, giúp tháo gỡ tình hình nợ xấu đang gia tăng tại các NH. Qua đó, NH tiếp tục tái cơ cấu nguồn vốn cung ứng và giúp doanh nghiệp có điều kiện vay mới.

Ngoài ra, trong điều kiện hiện nay, để huy động vốn phát triển các khu đô thị mới, khu kinh tế tập trung mới có thể áp dụng các hình thức khác như mời các DN kinh doanh

BĐS tham gia đấu giá đổi đất lấy cơ sở hạ tầng kêu gọi các hộ dân trong diện giải

phóng góp đất, vốn theo nghĩa như cổđông trong các dựán kinh doanh BĐS đểhưởng cổ tức. Để thị trường BĐS ngày càng phát triển bền vững, thiết nghĩ, UBND tỉnh cần phải sớm hoàn thiện, chỉnh sửa và bổ sung một sốquy định chính sách ưu đãi tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động cho vay đầu tư, kinh doanh vào BĐS.